R a p p o r t M U L T I C O N S U L T. Temahefte. bminit1anl Rapport: Innføring og prinsipper KOBE. bmoppdragsnavn1temahefte.

Transkript

1 R a p p r t Oppdrag: bmoppdragsnavn1temahefte Emne: bmemne1livsløpsplanlegging Livsløpsplanlegging g tilpasningsdyktighet g tilpasningsdyktighet i bygninger i bygninger bminit1anl Rapprt: Innføring g prinsipper 1. september 2007 Oppdragsgiver: Temahefte KOBE Dat: 1. september 2007 Oppdrag / Rapprtnr / Tilgjengelighet Begrenset Utarbeidet av: Anders Larsen, Svein Bjørberg Fag/Fagmråde: Bygg- g eiendmsfrvaltning Kntrllert av: Anne Kathrine Larssen Ansvarlig enhet: Spesialrådgivning Gdkjent av: Svein Bjørberg Emnerd: Tilpasningsdyktighet, LCC, LCE Sammendrag: 1 September 27 anl, sb akl sb Utg Dat Tekst Ant.sider Utarb.av Kntr.av Gdkj.av MULTICONSULT AS Hffsveien 1 P.b. 265 Skøyen 0213 Osl Tel.: Fax:

2 Livsløpsplanlegging g tilpasningsdyktighet i bygninger Innhldsfrtegnelse 1. Intrduksjn Bakgrunn Bygninger sm innsatsfaktr Heftets innhld Aktualitet Hva er livsløpsplanlegging Bygningers livsløp Utviklingen ver tid Livsløpsplanlegging i de ulike fasene Livssykluskstnader g ttaløknmi Livssykluskstnader (LCC) Utviklingstrekk innenfr LCC - fkus på ttaløknmi Tidligfaseplanlegging liten investering med str verdi Tilpasningsdyktighet Definisjner Ulike bygningstypers behv fr tilpasningsdyktighet Tilpasningsdyktighet i praksis Livsløpsplanlegging knsekvenser fr miljøbelastning Nytteverdi av livsløpsplanlegging g tilpasningsdyktighet Ulike aktører ulikt fkus Funksjnalitet g tilpasningsdyktighet videre utvikling av eksisterende bygningsmasse Eksempel øknmisk knsekvens av tilpasningsdyktighet Stikkrd nye g eksisterende bygg /anl 1. september 2007 Side 2 av 28

3 Livsløpsplanlegging g tilpasningsdyktighet i bygninger Frrd Fr å ptimalisere driften av enhver rganisasjn g fr å skape et best mulig miljø fr virksmheten, er det essensielt at bygningene hvr aktiviteten fregår blir frvaltet på best mulig måte. Det primære målet bør være å ha bygninger sm er ptimale fr sitt bruk ver en lang levetid, gså med hensyn på ressursfrbruk g miljøknsekvenser. "Bærekraftig utvikling" er et begrep sm er kjent internasjnalt g sm står sentralt ved planlegging av byggeprsjekter g frvaltning av eksisterende eiendmsmasse. Livsløpstankegang begynner å bli en naturlig del av mange byggeprsjekter, men det er likevel nødvendig med økt fkus på temaet sm vi heretter vil benevne "Livsløpsplanlegging". Fr private bedrifter er øknmisk vinning hvedsakelig mtivasjnen fr slik tenkning, men gjennm revidert lv m ffentlige anskaffelser stilles det nå krav til økt bevissthet gså hs ffentlige byggherrer, -eiere g -frvaltere. Lvens 6 sier at det skal tas hensyn til livssykluskstnader g miljømessige knsekvenser av anskaffelsen. Målet med dette temaheftet er å bidra til en sterkere bevisstgjøring av å tenke livsløp g bygningers funksjnalitet ver tid. I dette bildet står bygningenes tilpasningsdyktighet sentralt. Heftet gir både en teretisk intrduksjn til livsløpsplanlegging, men gir gså nen praktiske tips g råd m hvrdan dette fkuset kan ivaretas i nye prsjekter g fr eksisterende bygningsmasse. Dette heftet er støttet av BE-prsjektet KOBE. Ansvarlig fr utarbeidelsen er MULTICONSULT ved Anders Larsen, Anne Kathrine Larssen g Svein Bjørberg. Osl, september 2007 Svein Bjørberg FU-leder, prfessr /anl 1. september 2007 Side 3 av 28

4 Livsløpsplanlegging g tilpasningsdyktighet i bygninger 1. Intrduksjn 1.1 Bakgrunn Den ttale bygningsmassen i Nrge består av ca 325 milliner kvadratmeter bruttareal. Av dette utgjør ca 115 milliner kvadratmeter frmålsbygg, hvrav ca 45 milliner kvadratmeter er i ffentlig eie. Resterende bygningsmasse mfatter primært private bliger. Samlet sett har denne bygningsmassen en teknisk verdi på anslagsvis mrd kr. Årlig blir m lag milliarder investert i nybygg g mbygginger, 15 milliarder er anslag på årlige byggefeil/skader g i tillegg kmmer ca milliarder i FDV-kstnader. Samlet utgjør dette enrme verdier g ressurser, g betyr et strt ansvar fr alle invlverte i bygg g eiendm, så vel byggeherrer, entreprenører, bygg- g eiendmsfrvaltere g brukere. Fr at disse ressursene skal bli utnyttet best mulig g fr at verdiene skal bli ppretthldt (eller øke), samt det viktigste av alt: at de fremstår sm gde fysiske rammebetingelser fr virksmheten i bygget, er det viktig å ha fkus på livsløpsplanlegging. Det primære målet bør følgelig være: å bygge g frvalte bygninger sm er ptimale fr sitt bruk ver en lang levetid, med effektiv ressursutnyttelse g begrenset miljøbelastning. Dette sammenfaller gså med målet m bærekraftig bygging. 1.2 Bygninger sm innsatsfaktr Bygninger er en sentral innsatsfaktr i nærmest all virksmhet. Gjennm sin utfrming, kvalitet g standard utgjør bygningene rammer fr både rasjnelle g effektive arbeidsprsesser g er premissgiver g påvirkningsfaktr på rganisasjn g arbeidstakere. Dette gjelder så vel industrilkaler sm kntrbygninger, sykehusbygninger etc. Fr at en bygning skal være hensiktsmessig fr kjernevirksmheten må den være funksjnell i frhld til de ønsker g krav sm stilles av brukeren. Tar vi med i betraktning at alle virksmheter (sm samfunnet fr øvrig) utvikler seg ver tid, g således pplever mer eller mindre løpende endringer i behv fr fysiske fasiliteter, er det essensielt at bygningene kan endre seg i takt fr å ppretthlde funksjnaliteten. Det vil si at bygningenes tilpasningsdyktighet er sentralt fr å kunne imøtekmme disse endringene, samt at endringene kan gjennmføres med en frsvarlig ressursbruk. Å tallfeste bygningenes samlede påvirkning på virksmheten er nærmest et umulig regnestykke. Mange parametere, med til dels str usikkerhet, i kmbinasjn med de menneskelige g rganisatriske aspektene vanskeliggjør slike beregninger. Imidlertid er de øknmiske størrelsene slik at dersm bygningenes utfrming g kvalitet bidrar til nen få prsent økt effektivitet, litt mindre sykefravær, økt trivsel etc. er gevinsten av investering i ptimalisering av bygningsmassen utpreget gd ttaløknmi. 1.3 Heftets innhld Hvedfkus i dette heftet er å belyse viktigheten av livsløpsplanlegging, hva det innebærer g hvrdan dette kan håndteres i praksis. Det settes et spesielt lys på tilpasningsdyktighet sm et avgjørende element i livsløpsplanleggingen, herunder å klarlegge hva sm er avgjørende fr tilpasningsdyktighet g hvrdan fkus på tilpasningsdyktighet kan bidra psitivt på sikt, både fr en virksmhets ttaløknmi g fr den enkelte bruker /anl 1. september 2007 Side 4 av 28

5 Livsløpsplanlegging g tilpasningsdyktighet i bygninger Livsløpsplanlegging er et mfattende g kmplekst tema. Dette heftet er ikke ment å være uttømmende, men å gi leseren en intrduksjn, belyse sentrale elementer g bidra til økt fkus på tematikken i byggeprsjekter g i frvaltningen av eksisterende bygningsmasse. 2. Aktualitet Den rmerske arkitekt Vitruvius pstulerte at byggverk skulle være funksjnelle, varige g vakre. Med andre rd skulle de være gde å pphlde seg i, behagelige å se på samt vare ver lang tid. På den tid ble funksjnene ppfattet sm knstante ver tid. I vår mderne tid ser vi at krav til funksjnell endring kmmer raskere g raskere fr en del bygningstyper. Dette betyr at utsagnet kan suppleres med at byggverk skal være funksjnelle ver tid. Om dette tilfredsstilles vil levetiden fr byggverkene frlenges g miljøbelastningen minskes gjennm prduksjn, bruk g avfall. Dette krever at livsløpsplanlegging må settes i system g mer på dagsrden. Aktualiteten av livsløpsplanlegging er stadig økende. Det er flere årsaker til dette, men tre sentrale frhld er: Erkjennelsen av bygningenes betydning fr, g innvirkning på, virksmheten i bygget Markedstilpasning, dvs.: Høyere krav til effektivitet Økende knkurranse i markedet Hyppigere endringer enn før: ny teknlgi, rganisasjnsendringer, nye måter å jbbe på Byggherrer med økende fkus på livssyklus g ttaløknmi Økende krav fra leietakere Økt fkus på bærekraft g miljø, blant annet gjennm Lv m Offentlige Anskaffelser (LOA) 6. LOA km i revidert utgave I 6 står det at "det skal tas hensyn til livssykluskstnader g miljømessige knsekvenser av anskaffelsen". Dette er fulgt pp i Frskrift til lven, hvr det sies: Ved utfrming av kravene skal det legges vekt på livssykluskstnader g miljømessige knsekvenser av anskaffelsen". 3. Hva er livsløpsplanlegging Livsløpsplanlegging betyr, sm rdet sier, at man skal planlegge fr hele byggverkets livsløp. Så enkelt, men samtidig meget utfrdrende g kmplisert. Livsløpsplanlegging betyr at planlegging, prsjektering g bygging gså må mfatte knsekvensene av investeringen, dvs. knsekvensene fr FDVU (Frvaltning, Drift, Vedlikehld g Utvikling), service g støttefunksjner fr kjernevirksmheten, miljøbelastning (mt mgivelsene, brukere g ressursbruk) samt mulige funksjnelle endringer i bruksfasen. Med dagens vksende miljøfkus vil gså riving/gjenvinning bli et sentrakt element i det ttale livsløp. Ovennevnte må da ses i relasjn til det verrdnede frmålet m å skape et funksjnelt bygg fr den aktuelle virksmhet ver tid /anl 1. september 2007 Side 5 av 28

6 Livsløpsplanlegging g tilpasningsdyktighet i bygninger Oppsummert kan man si at livsløpsplanlegging i bygninger mhandler følgende tre hvedelementer: Livssykluskstnader (Life Cycle Csts, LCC) dvs. ptimalisering av bygningsdrift Tilpasningsdyktighet (TPD) dvs. skape g ppretthlde funksjnelle bygninger ver tid Miljøbelastninger (Life Cycle Analysis, LCA) dvs. begrense ressursbruk, miljøfarlige stffer g avfall Figur 1. illustrerer sammenhengen g avhengighetene mellm det å ppnå kstnadseffektivitet g prduksjnseffektivitet gjennm funksjnelle bygninger, sm kan tilpasses ver tid gjennm gd tilpasningsdyktighet g sm tilrettelegger fr lave livssykluskstnader g minimal miljøbelastning. Det hele kan ppsummeres i begrepet bærekraftig bygging. Tilpasningsdyktighet Funksjnalitet Kstnadseffektivitet Prduksjnseffektivitet Livssykluskstnader Milj øbelastning Figur 1: Bærekraftig bygging (ref. MULTICONSULT) 4. Bygningers livsløp 4.1 Utviklingen ver tid Begrepet livsløp mfatter i all enkelthet hele verdikjeden, dvs. alt fra idé (unnfangelse), planlegging, prsjektering g bygging (svangerskapet), vertagelse (fødsel), bruk med alle endringer (livet med aldring, frnying), riving (død) g gjenbruk av materialer (reinkarnasjn). Figur 2 illustrerer utviklingen ver tid g ppsummerer sentrale begrep i et nrmalt livsløp: Planlegging, prduksjn g vertagelse Periden fra knsept/idé til ferdigstillelse av bygningen mfatter de tradisjnelle byggefasene; knsept skisseprsjekt frprsjekt detaljprsjekt bygging. Det er viktig å være klar ver at påvirkningsmulighetene er avtagende i den samme periden, /anl 1. september 2007 Side 6 av 28

7 Livsløpsplanlegging g tilpasningsdyktighet i bygninger g at eventuelle endringer blir mer g mer kstnadsdrivende utver i prsjektet. Det er primært i de innledende fasene, tidligfase, at rammer g vilkår fr fremtidig effektiv FDV g utvikling i bruksfasen (driftfasen) legges. Ved vertagelse kan det allerede være et gap (frventningsavvik) mellm faktisk ferdig bygg g ønsket kvalitet g funksjn generert gjennm samfunnets kntinuerlige utvikling med påfølgende endringer i behv g krav. Videre er det dessverre et fr strt mfang av byggefeil g byggeskader (10 15 mrd kr på landsbasis pr år) i nrske byggerier. Bruks/driftsfase Fra dag 1 er enhver bygning utsatt fr påkjenninger sm medfører nedbrytning. Den samlede nedbrytningshastigheten avhenger av påkjenningene sm virker (mekaniske, kjemiske, bilgiske etc.), den initielle mtstanden mt nedbrytningen (materialkvalitet, design, utførelse etc.), samt vedlikehld sm den krrektive innsatsen. Avhengig av nedbrytningen vil tilstanden frringes, g definerte akseptkriterier g ambisjnsnivåer bestemmer behvet fr utskiftninger, reparasjner g utvikling/ppgradering. Manglende vedlikehld g utbedringer/ppgraderinger vil på sikt føre til akkumulert etterslep g dårlig tilstand. Avhending De fleste bygninger vil på et tidspunkt gå ut på dat, det vil si at et eller flere av akseptkriteriene er verskredet g en vesentlig ppgradering g frnying ikke vurderes sm hensiktsmessig eller øknmisk frsvarlig. Årsakene fr valg m avhending er fte flerfldig, men den vanligste årsaken er imidlertid kmbinasjnen av dårlig teknisk tilstand g uhensiktsmessig funksjnalitet fr brukerne. Det vil si bygninger sm er svært kstnadskrevende å ppgradere/rehabilitere, samtidig sm egnetheten sm ppnås vurderes å ikke være gd nk. Andre frhld sm av g til er utslagsgivende er et ønske m å benytte tmt til annet frmål g i enkelte tilfeller eksprpriasjn. Figur 2: Utviklingen ver tid (ref. MULTICONSULT) /anl 1. september 2007 Side 7 av 28

8 Livsløpsplanlegging g tilpasningsdyktighet i bygninger /anl 1. september 2007 Side 8 av 28

9 Livsløpsplanlegging g tilpasningsdyktighet i bygninger 4.2 Livsløpsplanlegging i de ulike fasene Bruk av fase sm begrep i byggeprsjekter er gdt innarbeidet, riktignk med nen variasjner i rdlyden. I det understående er det en krt intrduksjn til viktige elementer i frhld til livsløpsplanlegging fr de ulike fasene. Fr enkelthetens skyld er de ulike tradisjnelle fasene her sammenstilt i følgende fire hvedfaser : Tidligfase (mfatter idé, knsept/prgram g skisseprsjekt) Prduksjnsfase (mfatter frprsjekt, detaljprsjekt g bygging) Bruksfase (mfatter hele bruksperiden (levetiden)) Avhendingsfase (mfatter riving, evt. mfattende mbygging, salg / alternativ bruk) Figur 3 illustrer de fire hvedfasene Kvalitet / funksjn Utvikling ver tid Tid TIDLIGFASE PRODUKSJONSFASE BRUKSFASE AVHENDING Figur 3. De ulike hvedfaser (ref. MULTICONSULT) Tidligfase fra idé til visualisert beslutningsgrunnlag Fasen er sentral i livsløpsplanleggingen. Det er i denne fasen man fastlegger både ambisjnene g strategiene fr bygningens funksjnalitet fr sluttbrukerne ver tid, bygningens levetid g fremtidig ressursbruk. Det vil si at fkus bør ligge på funksjner, krav til grad av tilpasningsdyktighet g miljøbelastning. Fasen kjennetegnes gså ved mulighetene fr løpende endringer til liten kstnad. LCC analyser utarbeides på verrdnede nivå, dvs. ved bruk av nøkkeltall krrigert fr prsjektspesifikke frhld. Det nedfelles plicy i frhld til miljøbelastning g fremtidig energibruk. Prduksjnsfase prduksjn fr å kunne bygge (prsjektering) g det å bygge Basert på gdkjent beslutningsunderlag i tidligfase er utfrdringene å bære ut ambisjner, strategier g plicy i knkrete løsninger. Muligheten fr å freta endringer i prduksjnsfasen er avtagende, med økende kstnadsknsekvens. Valgte løsninger skal dkumenteres i frhld til kravene i tidligfase. LCC kalkyler skal utarbeides, g sentrale valg dkumenteres gjennm alternativsvurderinger, synliggjøring av løsninger /anl 1. september 2007 Side 9 av 28

10 Livsløpsplanlegging g tilpasningsdyktighet i bygninger sm ivaretar tilpasningsdyktighet g miljøkrav er sentralt. Opplegg fr, g kmplett leveranse innen, FDV- dkumentasjn må være på plass. Bruksfase mfatter bruk av bygget inkl. FDV g Utvikling (endringer) Bruksfasen, byggeriets frmål, starter med gdkjent prdukt fra prduksjnsfasen (verlevering) g mfatter daglige g peridiske frvaltnings-, drifts- g vedlikehldsaktiviteter. Muligheter fr endringer i denne fasen er et resultat av de frutsetninger g tilrettelegginger sm er fretatt i tidligfase g prduksjnsfase. Fkuset i denne fasen er å ptimalisere FDV g påse at lver g frskrifter ivaretas, samt å ha brukerfkus, dvs. å fange pp endringsbehv g gjennmføre endringer sm bidrar til brukernes effektivitet. I dette ligger utviklingselementet, dvs. både teknisk utvikling (lver/frskrifter, ressursptimering, kvalitetsppnåelse) g funksjnell utvikling (endrede brukerkrav, nye brukere etc.) Avhendingsfase mfatter riving/fjerning (evt. salg eller ttalmbygginger) Innledningen til denne fasen vil være en kartlegging/vurdering g erkjennelse av at bygningen ikke lenger tilfredsstiller funksjnelle g/eller tekniske krav. Før beslutning m riving tas, bør fkus være rettet mt muligheter fr alternativ bruk g øknmiske knsekvenser av evt. endret bruk gjennm ttalmbygginger g mfattende rehabiliteringer. Bygningens tilpasningsdyktighet vil være avgjørende fr disse mulighetene. Er beslutning m riving tatt skal fkus ligge på miljøkartlegging, miljøsanering g riveplan. Basert på de tilrettelegginger sm er fretatt i tidligfase/prduksjnsfase skal ptensialet fr mbruk, gjenbruk g gjenvinning tas ut /anl 1. september 2007 Side 10 av 28

11 Livsløpsplanlegging g tilpasningsdyktighet i bygninger 5. Livssykluskstnader g ttaløknmi 5.1 Livssykluskstnader (LCC) Sentralt i livsløpsplanleggingen er å tilrettelegge g fkusere på knsekvenser i driftsfasen, herunder LCC. LCC er en frkrtelse fr det engelske uttrykket Life Cycle Cst, tilsvarende livssykluskstnader på nrsk. Livssykluskstnader mfatter alle kstnader i løpet av en bygnings brukstid, det vil si alt fra investering ved anskaffelse, via FDVU i driftsfasen til kstnader til riving. Knseptet er å danne et helhetlig bilde av et prdukts livssyklus. Livssyklusberegninger utføres på bakgrunn av definisjner g kstnadsstruktur gitt i NS 3454 "Livssykluskstnader fr byggverk prinsipper g struktur". Standarden klargjør blant annet frhldet mellm livssykluskstnader, årlige kstnader, levetidskstnader g årskstnader. Prsjektkstnader: Tilsvarer ttal investering ved anskaffelsestidspunktet. Kstnadsppstillingen er gitt i NS Årlige kstnader: Er beregnede (eller registrerte) kstnader fr de enkelte år. Kstnadene stilles pp iht NS 3454, g er delt i FDV g U. Restkstnad: Avhendingskstnaden (evt verdien) ved endt brukstid. Dersm brukstid tilsvarer levetiden, vil restkstnad tilsvare rivningskstnader. Livssykluskstnader: Samlebegrep fr alle kstnader sm pptrer ver byggets brukstid. Levetidskstnad: Summen av alle kstnader neddiskntert til nåverdi. Årskstnader: Prsjektkstnader Tilsvarer annuitet (like årlige kstnader) av levetidskstnaden. LIVSSYKLUSKOSTNADER Årlige kstnader (FDVU) Levetidskstnad (Nåverdi av livssykluskstnader) Årskstnader (Annuitet av levetidskstnaden) Figur 4. De ulike kstnadsbegrepene Beregning av livssykluskstnader synliggjør de ttale knsekvensene av en investering g gjør det enklere å velge mellm ulike løsninger. Rivningskstnader Tid Tid Tid /anl 1. september 2007 Side 11 av 28

12 Livsløpsplanlegging g tilpasningsdyktighet i bygninger Et interessant g avgjørende spørsmål sm kan besvares ved bruk av livssyklusberegninger, vil være hva sm kan vinnes på driftssiden mt hvilken investering dette krever på kapitalsiden. Hva gir lavest kstnad g i frhld til hvilken kvalitet? FDVU-kstnader utgjør fte pp mt % av ttale levetidskstnader (se definisjner) frbundet med bygninger. Kstnadsstrukturen gitt i NS 3454 gir videre grunnlag fr å etablere entydige erfaringstall g nøkkeltall fr benchmarking mellm byggverk g virksmheter. Med benchmarking menes her sammenligning g erfaringsverføring med tanke på å avdekke frbedringsptensial g eventuelt gjennmføre tiltak fr kstnadseffektivisering. Stikkrdsmessig kan livssykluskstnadsberegninger være et verktøy fr å: vurdere ulike alternativer gi riktig beslutningsgrunnlag fr valg av løsning bestemme den mest kstnadseffektive balansen mellm kapital- g driftskstnader synliggjøre kstnadsnivå til FDVU (budsjett) synliggjøre reelle ttale kstnader frbundet med bruk av bygninger avdekke frbedringsmråder g gevinster sammenligne med andre alternativer 5.2 Utviklingstrekk innenfr LCC - fkus på ttaløknmi Kstnadsfkus i byggeprsjekter har utviklet seg de siste tiårene. Selv m det i dag stadig er (fr) strt fkus på investeringskstnader, har frståelsen, interessen g fkuset på kstnader i bruksfasen vært økende. Figuren under illustrerer denne utviklingen i fire trekk: Der man tidligere hadde et mer eller mindre ensrettet fkus på å bygge/kjøpe til lavest mulige pris (pkt 1), ble det etter hvert vanlig å gså hensynta kstnadene fr å drifte g vedlikehlde bygningen (pkt 2). Frståelsen fr implikasjnene mhp. utvikling av bygningsmassen fr å tilfredsstille nye funksjnskrav samt servicekstnadene til kjernevirksmheten, var et resultat av nye arbeidsmåter g teknlgisk utvikling i arbeidslivet (pkt 3). Det (freløpige) kmplette bildet (pkt 4) er hensyntatt først i de senere år, dvs. i større grad å se på bygningenes innvirkning på kjernevirksmheten sm en viktig innsatsfaktr 1. K Kjøp/bygg til lavest pris 2. K+FDV Drift g vedlikehlds knsekvenser. 3. K+FDV+U+S Utviklingskstnader g servicetjenester 4. K+TPD+FDV+U +S+KV Virksmhetskstnader (KV) g tilpasningsdyktighet (TPD) Figur 5. Utviklingstrekk innenfr LCC (ref. MULTICONSULT) K K K TPD K FDV FDV FDV U U KJERNEVIRKSOMHET S S /anl 1. september 2007 Side 12 av 28

13 Livsløpsplanlegging g tilpasningsdyktighet i bygninger 5.3 Tidligfaseplanlegging liten investering med str verdi Sm mtalt i kapittel 5.2 har utviklingstrekkene pekt mt et stadig mer helhetlig g kmplett kstnadsbilde, sm etter hvert gså inkluderer virksmhetskstnader. Sm følge av at virksmhetskstnader i en så str grad verstiger bygningsrelaterte kstnader, har dette gitt økt fkus på bygningenes implikasjner på virksmheten. Med andre rd fkus på bygningene sm sentral innsatsfaktr. Dette har igjen ført til økt frståelse fr betydningen av gd livsløpsplanlegging i tidligfase g gevinstene dette gir. Ved erkjennelsen av verdien av gd tidligfaseplanlegging er det viktig å ha i mente at eventuell merkstnad knyttet til gjennmarbeidede vurderinger i denne fasen har minimal kstnad i et livsløpsperspektiv. Sm mtalt i kapittel 4.2 er det i tidligfase at påvirkningsmulighetene er størst samt at kstnader fr å endre frutsetninger er minst. Figur 6 under illustrerer tidligfasens kstnader i frhld til de samlede kstnadene sm løper ver en bygnings livssyklus. Regnestykket er sm følger: Tidligfaseplanlegging utgjør anslagsvis 10 % av samlede prsjekteringskstnader (planleggingskstnader) Samlede prsjekteringskstnader utgjør anslagsvis 10 % av samlede prsjektkstnader (byggekstnader). Det tilsier at tidligfaseplanlegging utgjør ca 1 % av prsjektkstnadene. Ttale prsjektkstnader utgjør igjen erfaringsmessig ca 65 % av samlede bygningsmessige livsløpskstnader (varierer ne mellm bygningstyper). Det gir følgelig at tidligfaseplanleggingen utgjør ca 0,65 % av samlede bygningsmessige livsløpskstnader. Videre utgjør de samlede bygningsmessige livsløpskstnadene (fte i frm av husleie) anslagsvis ca 10 % av samlede virksmhetskstnader. Det gir følgelig at tidligfaseplanleggingen utgjør til syvende g sist kun 0,065 % av ttale livsløpskstnader (bygg + virksmhet). Kan gi stre utviklings kstnader Kstnader til tidligfase - planlegging (TFP) 65 % 10 % Prsjekterings - kstnader 10 % 1 % Ttale prsjekt - kstnader 0.65 % K+FDVU - kstnader 10 % % Virksmhets - g leiekstnader Prsjekterendes kstnader Utførendes kstnader (inkl. prsjektering) Utbyggers/ utleiers kstnader Brukers/ leietakers kstnader Figur 6. Tidligfaseplanleggings andel av kstnader ver et livsløp (de 4 øknmisystemer) (ref. MULTICONSULT) /anl 1. september 2007 Side 13 av 28

14 Livsløpsplanlegging g tilpasningsdyktighet i bygninger 6. Tilpasningsdyktighet 6.1 Definisjner En bygnings tilpasningsdyktighet er egenskapen den har til å møte vekslende krav til funksjnalitet g fremkmmer sm en funksjn av bygningens generalitet, fleksibilitet g elastisitet. Disse tre begrepene defineres av Multicnsult sm følger: Fleksibilitet: Generalitet: Elastisitet: Frihet til planendring innen samme funksjn (fr eksempel endring fra cellekntrer til åpne kntrlandskap), dvs. rerganisere bruksarealet eksklusiv bæresystem/kjerner. Frihet til endret funksjn (fr eksempel skle til bliger, fra lagerbygg til bilfrretning/verksted el.), dvs. evne til å kunne ppfylle krav til endrede nyttelaster, brannsikring, etc. uten altfr stre inngrep g kstnader. Evnen en bygning har til å utvide eller redusere arealer innenfr en gitt gemetri. Fr eksempel mulighet til å kunne utvide med tilbygg/påbygg eller å fjerne deler av bygningen Dette vil i praksis bety en bygnings egenskap til å endre arealutfrming, huse ulike funksjner, bygges m, til eller på, evt. seksjneres. Når man snakker m tilpasningsdyktighet, er det derfr egentlig en samlebetegnelse på disse tre frhldene. Om man sier at en bygning har krav m høy grad av tilpasningsdyktighet, vet man derfr ikke hvrdan kravene til fleksibilitet, generalitet g elastisitet er. Nen bygninger vil fr eksempel ha behv fr en høy grad av fleksibilitet, mens generalitet g elastisitet er mindre viktig. Dette avhenger av bygningstype, virksmhetens arbeidsmåter, fremtidsantakelser sv. Ved planlegging av nye bygninger er det viktig at denne differensieringen på tilpasningsdyktighet blir ppretthldt. 6.2 Ulike bygningstypers behv fr tilpasningsdyktighet Generelt Ulike bygningstyper vil nrmalt ha ulike krav til tilpasningsdyktighet. I slike betraktninger fkuseres det på hvilke krav de ulike kjernevirksmhetene (altså brukerne) stiller til bygningenes evne til å endres ver tiden. Eksempelvis vil mnumentale bygninger sm kirker, teater-/knsertbygg g museer ha lite behv fr å være tilpasningsdyktige sm følge av den "statiske" virksmheten bygningene skal tjene. Et sykehus vil på den annen side ha et mye større behv fr å være dynamisk, grunnet de hyppige endringene innen medisin, teknlgi, pasientgrupper, rganisasjnsfrmer etc. I tillegg er kravene til effektivitet g funksjnalitet stre, både fr pasienter g persnell. Rent bygningsmessig krever gså sykehus stre driftsressurser fr å dekke renhld, energi etc., mens kravene til fr eksempel et lager er mye mindre. Oppsummert kan det sies at grad av tilpasningsdyktighet avhenger av: Behv - er det behv fr endring ver tid (dynamisk/statisk virksmhet) Frekvens - hvr fte vil endringsbehvene kmme Levetid - hvr lang er tiltenkt levetid fr bygningen /anl 1. september 2007 Side 14 av 28

15 BOLIG Temahefte Livsløpsplanlegging g tilpasningsdyktighet INDUSTRI i bygninger Få/ingen krav til TPD OPERA Brukstid Figur 7 viser eksempler på ulike bygningstyper g deres ulike krav til tilpasningsdyktighet g nrmale tiltenkte brukstider. Figur 7. Ulike bygningstypers krav til tilpasningsdyktighet (ref. MULTICONSULT) En bygning kan i prinsippet huse flere frskjellige funksjner, både samtidig, g til ulike tider. Enhver funksjn stiller visse krav til bygningen. Blir kravene ppfylt er bygningen funksjnell i frhld til denne bestemte funksjnen. Tilpasningsdyktighet handler imidlertid m hvrdan bygningen kan tilpasses endrede funksjnskrav, både innen samme virksmhet, g en helt ny funksjn. Tilpasningsdyktighet er følgelig en bygningsteknisk egenskap g er ikke entydig tilknyttet en spesiell funksjn eller virksmhet. Betraktninger vedrørende bygningstypers krav til tilpasningsdyktighet slik de fremkmmer i figur 7 er således ikke dekkende, da den innebærer både frenklinger g generaliseringer av endringsbehv, virksmheter g aktørfkus. Med aktørfkus menes her ulike interessenters mtiv fr å stille krav til tilpasningsdyktighet (mer m ulike aktørers fkus i kapittel 9.). Krav til fleksibilitet, generalitet g elastisitet Sm mtalt innledningsvis er tilpasningsdyktighet et prdukt av faktrene fleksibilitet, generalitet g elastisitet. Det kan derfr være flere variasjner innenfr disse faktrene sm gir nivået på tilpasningsdyktighet, g ulike aktører vil ha ulik syn på nytteverdier av disse: Fleksibilitet er frenklet sagt, evnen bygningen har til å endre planløsning, gså innenfr samme virksmhet. Fleksibilitet er følgelig viktig fr brukeren fr å ppnå gd funksjnalitet, mens eier vil kunne ppnå en høyere markedsverdi(leie) sm følge av gd funksjnalitet. Generalitet er evnen bygningen har til å endre funksjn. Dette kan være både innenfr samme virksmhet eller tilpasning til ny virksmhet (fr eksempel kntrbygning til frretningsvirksmhet). Brukere (virksmheter) sm krever flere funksjner vil således kunne utnytte generalitet til mrkkeringer g mdispneringer fr således å ppnå frbedret lgistikk, utvidelse av funksjnsmråder etc. Eiere av bygningen vil ha fkus på generalitet, da dette gir muligheter fr alternativ bruk g således et større marked. Elastisitet er bygningens evne til å endre vlum, dvs. bygge til eller eventuelt seksjnering. Fr brukerne (virksmhetene) vil dette ha verdi i frm av mulighetene fr å ekspandere/krympe uten å måtte relkalisere seg. Fr eier er dette sentralt fr å kunne øke sin leieinntekt, hlde på leietagere, utnytte tmteptensialet etc., evt. leie ut til andre virksmheter ved seksjnering /anl 1. september 2007 Side 15 av 28

16 Livsløpsplanlegging g tilpasningsdyktighet i bygninger Service Level Perid (SLP) - frekvens Et sentralt frhld sm påvirker behvet fr tilpasningsdyktighet er vurderinger m hvr fte endringsbehvene vil kmme, dvs. med hvilken frekvens. Periden mellm hver mbygging kan betegnes bruksperide (eng.: Service Life Peride SLP), dvs. den peride hvr bruken strt sett er statisk. Om SLP skal vare hele byggets livsløp så er det ikke behv fr tilpasningsdyktighet (TPD), fr eksempel ny pera. Men der SLP er krt dvs. det skal stadig vekk endres så er det strt behv fr tilpasningsdyktighet, fr eksempel nytt sykehus (nytt rikshspital har hatt ca 30 mbygginger i løpet av de første 5 år). Figur 8 illustrerer t ulike hyppigheter av endringsbehv sm generer bygningsmessige endringer: I tilfelle 1 er virksmheten relativt statisk g tiden mellm hver bygningsmessig endring er lang, dvs. behvet fr tilpasningsdyktighet er lite. Virksmhet med f å endringsbehv (statisk). Få g lange SLP. Lite krav til TPD Kstnad Bygningsmessig endring 1. SLP 2. SLP Tid Kstnad I tilfelle 2 er virksmheten dynamisk g tiden mellm hver bygningsmessig endring er krt, dvs. behvet fr tilpasningsdyktighet er strt. Virksmhet med hyppig endringsbehv (dynamisk). Flere g krte SLP. Strt krav til TPD Bygningsmessig endring 1. SLP 2. SLP 3. SLP 4. SLP Tid Figur 8. Variasjn i bruksperide (Service Life Perid) 6.3 Tilpasningsdyktighet i praksis Sm mtalt er bygningsmessig tilpasningsdyktighet tekniske egenskaper ved en bygning. Tilpasningsdyktighet handler til en viss grad m verdimensjnering, men i mange tilfeller handler det vel så mye m å tenke smart g alternativt. Men hvilke egenskaper er det egentlig vi snakker m? Tilpasningsdyktighet i praksis mhandler i hvedsak fire frhld, sm kan ppsummeres slik: Bygningsmessig utvidelse Installasjnsplass Det vil si muligheter fr å bygge på eller til Det vil si muligheter fr utvidelse av tekniske føringer g tilgjengelighet til disse /anl 1. september 2007 Side 16 av 28

17 Livsløpsplanlegging g tilpasningsdyktighet i bygninger Arealdispnering Det vil si muligheter fr utfrming av planløsninger Unngå bindinger Det vil si at bygningskmpnenter (med ulik levetid) kan skiftes uten at det berører tilleggende kmpnenter (minimerer bygningsmessige inngrep g unngå at tilliggende kmpnenter går med i sluket ) I det understående er det gitt nen eksempler på bygningstekniske egenskaper sm er avgjørende med tanke på venstående frhld. De ulike parameterne vil være relevante i ulike sammenhenger ut fra ønsket m endring g hvrvidt man snakker m fleksibilitet, generalitet eller elastisitet. Etasjehøyde Fremføring av installasjner i himling (el, ventilasjn, gasser etc) Plassering av strt utstyr, evt. takhengt utstyr Tilstrekkelig vlum (luftmengder, rmfølelse etc) Vertikale sjakter Fremføring av tekniske installasjner (utvidelsesmuligheter, tilgjengelighet) Tekniske mellmetasjer Sm føringsveier g installasjnsplass fr tekniske anlegg (utvidelsesmuligheter, tilgjengelighet, unngå frstyrrelse av kjernevirksmheten) Lastkapasitet i dekker Bæresystem Mulighet fr stre nyttelaster / utstyr Lastkapasitet gir mulighet fr å bygge på en eller flere etasjer Ingen (eller få) bærende innervegger gir muligheter fr endringer i planutfrmingen Lange spenn gir økt mulighet fr arealutfrming g frie flater Hulltakingsmuligheter i dekke Mntering av utstyr, fremføring av nye installasjner, punktuttak av el, ventilasjn etc. Areal pr. etasje Enkelte funksjner krever et minsteareal fr å fungere tilfredsstillende Mulighet fr etablering av frie, åpne flater (rmstørrelse) Bygningsbredde, planutfrming g lystilgang Bredde kmmunikasjnsveier Krridrbredde, fr eksempel behv fr trilling av (2) senger/pasienter Bindinger mellm bygningsdeler Minimale bindinger frenkler utskiftninger uten at inngrepene tar med seg andre bygningskmpnenter (fr eksempel unngå innebygde installasjner, føringer i lettvegger etc.) Tmtefrhld g plassering på tmt /anl 1. september 2007 Side 17 av 28

18 Livsløpsplanlegging g tilpasningsdyktighet i bygninger Utnyttelsesgrad g høyde (reguleringsplansbestemmelser) samt plassering på tmt avgjør muligheten fr utvidelser (vertikalt/hrisntalt). Teknisk grid Et tett spredenett gir muligheter fr punktuttak uten større mlegginger eller bygningsmessige inngrep Figur 9 ppsummerer nen sentrale parametere i frhld til fleksibilitet, generalitet g elastisitet. Parametere av betydning fr installasjnsplass g utstyr Parametere av betydning fr arealdispnering g tilgjengelighet Parametere av betydning fr utvidelsesmuligheter Tekniske mellmetasjer Mulighet fr frie flater (spennvidder) Tmtefrhld (mulighet fr tilbygg) Nett etasjehøyde Vertikale sjakter/installasjnsplass Mulighet fr hulltaking i dekke Lastkapasitet dekke Bredde kmmunikasjnsveier Innervegger (tuinge/lette) knstruksjner Bygningsbredde Arealmengde pr etasje Lastkapasitet bæresystem (mulighet fr påbygg) Fleksibilitet g generalitet Elastisitet Figur 9. Sentrale bygningstekniske parametere i fht. Tilpasningsdyktighet (ref. MULTICONSULT) Når det gjelder målsetningen m å unngå bindinger mellm ulike bygningskmpnenter med ulik levetid g/eller endringstakt illustrerer Stuart Brands lagdelingsmdell sentrale grunnprinsipper. Figur 10 viser lagdelingsmdellen. Mdellen viser i alt seks ulike kmpnentsystemer sm grvt sett kan sies å innad ha tilnærmet lik levetid/endringstakt: Tmt: er evigvarende Bæreknstruksjner: skal stå i hele bygningens levetid Hud/yttervegg: skal nrmalt ha lang levetid (avhengig av material) g ha få/ingen utskiftninger i bruksperiden (40 60 års levetid) Installasjner: relativt lang levetid, målsetning er å ppnå frventede tekniske levetider (20 40 år) Planløsning: avhenger av virksmhet, men bør endres når nytt behv ppstår (10 15 år) Innredning: avhenger av virksmhet, men kan være fra dag til dag basis (0 10 år) Figur 10 leses slik at j tykkere strek j lengre frventet levetid /anl 1. september 2007 Side 18 av 28

19 Livsløpsplanlegging g tilpasningsdyktighet i bygninger Innredning Planl øsnin ginstallasjner Bæreknstruksjner Hud -Yttervegg Tmt Figur 10. Stuart Brands lagdelingsmdell 7. Livsløpsplanlegging knsekvenser fr miljøbelastning Byggebransjen, slik den fremtrer i dag, er fte kalt fr 40 % -bransjen, dvs. den står fr 40 % av: energifrbruket alt avfall all frurensing Grvt sett kan man i dag si at ca 90 % av miljøbelastningene finner sted i bruksfasen g tilsvarende ca 10 % fra idé g frem til ferdigstillelse (planleggings- g prduksjnsfasen). Det betyr at det tilsynelatende ikke er vesentlige frskjeller ved valg av byggesystem / materialvalg. Men m bygget ikke kan brukes ver lang tid, dvs. ikke kan tilpasses nye krav til funksjnalitet g effektiv drift grunnet manglende tilpasningsdyktighet, vil riving g et nytt bygg gi en større miljøbelastning enn m bygget har tilpasningsmuligheter. Eventuelt vil situasjnen kreve større eller mindre mbygging ved at bygget tømmes fr brukere. Dette betyr at miljøbelastningen i brukstiden må påplusses belastning sm følge av del-riving g mbygging evt. ttal riving g nybygg. Midlertidig lkaler fr brukerne vil gså være en miljøbelastning. Miljøbelastningen kan således betraktes helt analgt med LCC, g fkus bør ligge på å etablere klassifikasjnssystem fr LCA (Life Cycle Analysis) tilsvarende det vi har fr LCC. Fkus på livsløp g premisser lagt i tidligfase g prduksjnsfase vil i tillegg kunne påvirke den fremtidige energibruken betydelig. Med det nye bygningsenergidirektivet på plass er fkuset på energitiltak stadig økende. Livsløpsplanleggingens g tilpasningsdyktighetens betydning fr miljøbelastningen er følgelig helt parallell g følger prinsippene skissert i kapittel 6, dvs.: Lengre levetider g mer effektive mbygginger bidrar til redusert ressursbruk i ny prduksjn g reduserer avfall Fkus på 0-friksjn mellm bygningsdeler bidrar til at færrest mulig kmpnenter må skiftes Fkus på knsepter g materialer sm bidrar til økt gjenvinning, gjenbruk g mbruk bidrar til redusert behv fr ny prduksjn g avfall /anl 1. september 2007 Side 19 av 28

20 Livsløpsplanlegging g tilpasningsdyktighet i bygninger 8. Nytteverdi av livsløpsplanlegging g tilpasningsdyktighet Sm mtalt tidligere er verdien av livsløpsplanlegging generelt g tilpasningsdyktighet spesielt avhengig av flere frhld, g ulik fr ulike aktører. I det understående er krt ppsummert nen sentrale frhld i så måte: Livsløpsplanlegging g tilpasningsdyktighet bidrar til gd funksjnalitet ver tid: Gd funksjnalitet gir gd prduktivitet/effektivitet i kjernevirksmheten (gd ressursutnyttelse (kstnader) g høye inntekter) Gdt planlagte bygg gir effektiv ressursutnyttelse i frbindelse med bygningsmessig drift, herunder energi. Livsløpsplanlegging g tilpasningsdyktighet bidrar til gd markedsverdi fr eier: Gd funksjnalitet gir grunnlag fr høyere leieinntekter Gd tilpasningsdyktighet (generalitet) gir et større (bredere) marked i frm av alternativ bruk (kan huse ulike virksmheter) kan følge markedsutviklingen Gd funksjnalitet g krte mbyggingstider bidrar til lengre leieavtaler g større bruksutnyttelse (bygget står mindre tmt) Bidrar til å strekke bygningenes levetid - gjøre investeringer langsiktige Bidrar til økt restverdi Livsløpsplanlegging g tilpasningsdyktighet bidrar til lave kstnader fr eier: Tilpasningsdyktighet reduserer mbyggingskstnader Gir gd tilgjengelighet g frenkler utskiftning av kmpnenter Livsløpsplanlegging g tilpasningsdyktighet bidrar til lav miljøbelastning: Bidrar til å strekke levetider, sm igjen minimerer ny prduksjn g avfall Bidrar til økt mfang av gjenvinning, gjenbruk g mbruk Bidrar til bruk av miljøvennlige materialer g reduserer energibruk Livsløpsplanlegging g tilpasningsdyktighet bidrar til samfunnsutviklingen: Skaper verdier kutter kstnader g øker prduktivitet Bevarer miljøet Tilrettelegger fr menneskene i bygningene (kvalitet, innemiljø, egnethet) Figur 11 ppsummerer nytteverdiene av livsløpsplanlegging g tilpasningsdyktighet /anl 1. september 2007 Side 20 av 28

21 Livsløpsplanlegging g tilpasningsdyktighet i bygninger BRUKER FUNKSJONALITET TILPASNINGSDYKTIGHET EIER EFFEKTIV DRIFT MINDRE KOSTNADER ØKT MARKEDSVERDI MILJ ØBELASTNING SAMFUNNSNYTTE Figur 11. Nytteverdier av livsløpsplanlegging g tilpasningsdyktighet (ref. MULTICONSULT) Det er viktig å påpeke at frhldet mellm eier g bruker kan ha ulike frmer, g frdelingen av nytteverdiene vil således kunne variere. 9. Ulike aktører ulikt fkus Frem til nå har ikke innsatsen med å ptimalisere bygninger g bygningselementer med fkus på tilpasningsdyktighet vært fremtredende nk i bransjen. Det hevdes til g med det på visse mråder utvikles mer spesialiserte bygninger i dag enn tidligere, skreddersydd til en bruker, med små muligheter fr tilpasninger. Bakgrunnen ligger i erkjennelsen av den stre verdien av funksjnalitet, dvs. fkus er rettet mt en ptimal bygning fr nåværende/tiltenkte funksjn. Fr å få dreid fkuset mt å satse på tilpasningsdyktige bygninger g løsninger, er det viktig å belyse g dkumentere gevinstene av dette i et lengre perspektiv, dvs. økt funksjnalitet, prduktivitet g lønnsmhet ver et livsløp. I de tilfellene en står venfr økt kapitalkstnad sm følge av satsning på tilpasningsdyktige løsninger, må det bevises at det kan frsvares i frm av økte øknmiske frdeler ver tid. Det må derfr gjøres en analyse av livssykluskstnadene. Fr å ppnå ønsket resultat, må dette gså kmbineres med frnuftige entreprise- g kntraktsfrmer. Den tradisjnelle løsningen hvr en byggherre engasjerer et entreprenørselskap til å bygge, men hvr driften av bygningen blir verlatt til byggherren/eieren/brukeren fra dag en, er ingen hensiktsmessig løsning, da entreprenøren ikke har nen insentiver fr å bygge driftsvennlig g med fkus på tilpasningsdyktighet. Dette krever i så fall en svært bevisst byggherre evt. leietaker. Løsninger hvr øknmisk ansvar fr driften gså delvis tillegges den prsjekterende/utførende, kan være med på å skape bedre grunnlag fr investering i tilpasningsdyktighet. OPS-avtaler er eksempel på en kntraktsfrm sm kan skape grbunn fr gde, langsiktige løsninger. Eksempler på bruk av LCC-beregninger fr å belyse frhldet mellm økte kapitalkstnader g fremtidige besparelser er vist i kapittel 11. Fr å eksemplifisere ulike aktørers fkus i frhld til tilpasningsdyktighet er det i det understående gitt nen generelle betraktninger med utgangspunkt i kntrbygninger. Primært kan man dele interessentene i fire aktører, 1) Bruker sm bygger egen bygning (er selv byggherre), 2) Bruker sm leier lkaler, 3) Prfesjnell utleier g 4) Prfesjnell utbygger fr salg Bruker sm bygger egen bygning fr sin kjernevirksmhet Denne aktøren vil være pptatt av at bygningen skal være funksjnell i frhld til deres virksmhet g de arbeidsmetdene sm benyttes. Høy grad av funksjnalitet vil /anl 1. september 2007 Side 21 av 28

22 Livsløpsplanlegging g tilpasningsdyktighet i bygninger derfr ppleves sm en klar nytteverdi fr bedriftens øknmi, dvs. både i frhld til virksmhetens drift g bygningsmessig drift. Fkus på tilpasningsdyktighet g krav til prsjekterende/entreprenør krever str bevissthet g vurdering både i frhld til fremtidig utvikling av egen virksmhet g alternativt avhendingsverdi (salgsverdi) til annen bruk. Nytteverdien vil derfr inntreffe enten når brukeren må gjøre endringer fr å tilpasse til sin egne nye behv, eller ved eventuelt videresalg av bygningen hvr man kan frvente å ppleve en mulig merverdi grunnet at bygningen er tilpasset flere bruksfrmål. Prsjekterende/entreprenør har ingen egne incentiver fr å satse på tilpasningsdyktighet. Bruker sm leier lkaler Nytteverdien i frhld til funksjnalitet vil gjelde på samme måte sm fr aktøren sm eier egne lkaler. En bruker sm leier lkaler har i utgangspunktet kun fkus på funksjnalitet g ikke tilpasningsdyktighet. En bevisst leietaker ser imidlertid nytteverdien ved å betale ekstra fr å leie en bygning sm har høy grad av tilpasningsdyktighet. Dette er imidlertid mest knyttet til lkalenes evne til å kunne endres i krrelasjn med nye arbeidsmåter g teknlgi innenfr kjernevirksmheten. De etterspør derfr lkaler sm i tillegg til å være funksjnelt gså er fleksibelt. Generalitet g elastisitet vil neppe være avgjørende elementer, men kan selvfølgelig være viktig fr virksmheter sm innehar flere funksjner eller frventer en ekspansjn. Prfesjnell utleier En prfesjnell utleier/utbygger har et lengre perspektiv på bygningen enn den rendyrkede leietakeren. Fkus vil være å tilby det markedet etterspør. Da markedsfrutsetningene endres ver tid, vil det fr en utleier være helt sentralt å sørge fr at bygningene har de egenskapene sm skal til fr at de kan tilpasses disse endrede frhld. Ved fkus på bygningens tilpasningsdyktighet kan dette aspektet ivaretas. Alle frhld ved tilpasningsdyktighet vil således stå sentralt, både fleksibilitet fr å kunne tilfredsstille leietaker, generalitet fr å ha et bredere marked g elastisitet fr å kunne utnytte markedsptensialet. Prfesjnell utbygger fr salg En utbygger sm bygger utelukkende fr å selge vil i utgangspunktet ha få/ingen egne incentiver fr å fkusere på tilpasningsdyktighet. Ved ferdigstillelse g verlevering har aktøren ingen interesse av bruksperiden. En bevisst g krevende kunde kan imidlertid legge de nødvendige føringene. Incentivet fr en slik utbygger kan naturligvis være markedsføringen g anerkjennelsen av stå fr gdt utviklede knsepter g et gdt rykte i frhld til ppføring g salg av bygninger med gd kvalitet g hvr livsløpet (brukstiden) er satt i fkus. 10. Funksjnalitet g tilpasningsdyktighet videre utvikling av eksisterende bygningsmasse Hva med eksisterende bygningsmasse? Sm mtalt i dette heftet er det viktig med fkus på livsløpsplanlegging g tilpasningsdyktighet i tidligfase g prduksjnsfase. Fr eksisterende bygningsmasse er følgelig de fleste premisser g egenskaper allerede fastlagt g gitt. Ut fra et livsløpsperspektiv blir det da viktig å satse på de riktige bygningene, dvs. de bygninger sm har størst frutsetninger fr å gi gd funksjnalitet ver tid. I tillegg kmmer frhld knyttet til eksisterende bygningsmasses tekniske tilstand g eventuelt behv fr teknisk ppgradering /anl 1. september 2007 Side 22 av 28

23 Livsløpsplanlegging g tilpasningsdyktighet i bygninger Spesielt innenfr ffentlig sektr er det sm kjent mfattende tilfeller av akkumulert vedlikehldsetterslep g stre behv fr ppgraderinger. Fr eksisterende bygningsmasser, bygningsprteføljer, vil det således være essensielt å kartlegge g vurdere disse med tanke på egenskaper i frhld til: Dagens funksjnalitet Egenskaper i frhld til tilpasningsdyktighet Teknisk tilstand g evt. behv fr ppgraderinger Kmbinasjnen av venstående vil kunne gi et verdifullt bidrag i vurderingen av hvilke bygninger sm er mest levedyktige g sm det på sikt vil være mest frdelaktig å freta investeringer i. Det vil si at parameterne er viktige i beslutninger m den videre satsningen g utviklingen av bygningsmassen g hvr sannsynligheten er best fr å gjøre investeringene langsiktige. Fr eksisterende bygningsmasser bør derfr følgende prsess gjennmføres: Kartlegge dagens funksjnalitet I hvilken grad en bygning tilfredsstiller dagens behv vil avhenge av en rekke frhld g til dels være virksmhetsspesifikk. Frhld sm arealmengde, arealutfrming, teknisk infrastruktur, intern g ekstern lgistikk, nærhet til støttefunksjner, innemiljø, trivselsfremmende faktrer etc. er sentrale stikkrd. Kartlegge egenskaper i frhld til tilpasningsdyktighet Det vil si å gå gjennm de tekniske egenskapene ved bygningen sm er av betydning fr tilpasningsdyktighet. Parameterne sm fremkmmer i kapittel 6 er sentrale i så måte. I vurderingen av disse vil det være viktig å definere hva sm kan bidra til hhv. gd g dårlig tilpasningsdyktighet. Med det menes at det må stilles krav til hva sm er gd etasjehøyde, gd lastkapasitet, gd installasjnsplass etc. Kartlegge teknisk tilstand Kartlegging av teknisk tilstand gjøres best etter prinsippene nedfelt i Nrsk Standard 3424 Tilstandsanalyse av byggverk. Dette innebærer en nedtegnelse av dagens tilstand g å definere et referansenivå i frhld til hva sm er akseptabel g ikke akseptabel tilstand. Kstnadsestimater på evt. istandsetting g teknisk ppgradering bør inkluderes. Sm mtalt flere ganger er det viktigste at kjernevirksmheten har gde arbeidsfrhld, dvs. at funksjnaliteten er gd. I en situasjn hvr man finner funksjnaliteten å være uakseptabel, må man vurdere hvilke muligheter man har til frbedring. Denne frbedringen kan løses på bl.a. følgende måter: Gjøre bygningsmessige tilpasninger dette betinger at bygningsmassen er kapabel til å gjennmføre de nødvendige tilpasningene innenfr rimelig øknmi, dvs. betinger gd tilpasningsdyktighet. Gjøre rganisasjnsmessige endringer / mrkkeringer dette betinger at endringene ikke går utver effektivitet g prduktivitet. Sm mtalt i kapittel 6 er virksmhetsøknmien mye større enn bygningsøknmien. Dette tilsier at det (nrmalt) bør være virksmheten sm setter betingelser til bygningsmassen, g ikke bygningsmassen sm setter betingelser fr virksmheten. Avhende/selge bygningen g bytte lkaler dette krever da nye lkaler g flytting. Fr eksisterende bygningsmasse blir da eventuell alternativ bruk løsningen, evt. riving /anl 1. september 2007 Side 23 av 28

24 Livsløpsplanlegging g tilpasningsdyktighet i bygninger Hvilke valg man tar, vil til syvende g sist avhenge av de tekniske g øknmiske frutsetningene sm ligger til grunn, g hvrdan man kan ptimalisere ressursbruken. Ved en erkjennelse m at ens bygning ikke lenger tilfredsstiller de krav sm stilles iht. funksjnalitet, må de sm eier/bruker bygningen, gjøre seg pp en mening m det er øknmisk frsvarlig å endre bygningen slik at den frtsatt bidrar til ptimale frhld fr kjernevirksmheten. Fr å gjøre det må funksjnaliteten ses i sammenheng med nivået på tilpasningsdyktigheten. Ved å se på frhldet mellm bygningenes funksjnalitet g tilpasningsdyktighet, samt vurdering av teknisk tilstand, har man således skaffet seg et gdt utgangspunkt fr å vurdere hvilke bygninger sm bør være gjenstand fr nærmere utredning i frhld til videre drift. Figur 12 viser eksempel på et slikt ppsett ( pltt ), hvr ulike bygninger er plassert i frhld til henhldsvis gd g dårlig funksjnalitet g gd g dårlig tilpasningsdyktighet. Figur 12. Sammenhengen mellm funksjnalitet g tilpasningsdyktighet.(ref. MULTICONSULT) På bakgrunn av et pltt sm vist i figur 12 kan man således identifisere hvilke bygg sm bør bli gjenstand fr nærmere analyser. Havner lkalene i den røde bksen ppe til høyre er de dårlig egnet fr dagens bruk, g samtidig vanskelig g kstnadskrevende å tilpasse. Lkalene bør da sterkt vurderes benyttet til ne annet sm de egner seg bedre fr, evt. avhendes. Er lkalene samtidig i dårlig teknisk stand bør man revurdere bruken av lkalene før man velger å investere i teknisk ppgradering. Det vil være str risik fr krtsiktighet ved slike investeringer. Det grønne feltet, nederst til venstre viser en situasjn hvr både funksjnaliteten g tilpasningsdyktigheten er gd. Her er altså en situasjn hvr kjernevirksmheten har gde bygningsmessige rammer fr å gjøre sine arbeidsppgaver effektivt g rasjnelt, samtidig sm bygningskrppen tillatter at det kan gjøres (lønnsmme) endringer fr å imøtekmme nye behv. De gule feltene viser situasjner hvr man på den ene siden har dårlig egnet bygning i dag, men mulighet fr å gjøre lønnsmme tilpasninger (kan bli langsiktig), g på den andre siden en bygning sm fungerer bra i dag, men sm vil være kstnadskrevende å utvikle i tråd med endrede behv (kan bli krtsiktig) /anl 1. september 2007 Side 24 av 28

25 Livsløpsplanlegging g tilpasningsdyktighet i bygninger 11. Eksempel øknmisk knsekvens av tilpasningsdyktighet Sm mtalt i fregående kapitler vil en bevisst satsning, g eventuelt økt investering, i tilpasningsdyktighet være lønnsmt i et livsløpsperspektiv frutsatt at: Virksmheten har relativt hyppige endringsbehv Tilpasningsdyktigheten tas i bruk Tilpasningene sm gjennmføres sørger fr å ppretthlde (evt. øke) funksjnalitet I det understående er det gitt et frenklet beregningseksempel på livsløpsøknmien fr en fiktiv virksmhet i t ulike bygninger med henhldsvis gd g dårlig tilpasningsdyktighet. Eksempelet er basert på følgende frutsetninger: Det ses på bygningsrelaterte kstnader i relasjn til virksmhetsinntjeningen pr kvadratmeter. Med virksmhetsinntjening menes sum inntekter fratrukket virksmhetsrelaterte kstnader, dvs. driftsresultat før bygningsrelaterte kstnader. Det betyr at beregningseksemplet således mfatter alle kstnader g inntekter g gir ttaløknmien Behvet fr bygningsmessige endringer kmmer hvert 10. år, sm følge av nye funksjnelle krav. Fr bygningen med gd tilpasningsdyktighet har dette medført 20 % økning i investering Fr bygningen med dårlig tilpasningsdyktighet kster de bygningsmessige endringene (mbyggingene) 40 % mer pr gang enn i bygningen med gd tilpasningsdyktighet Fr bygningen med dårlig tilpasningsdyktighet medfører de funksjnelle g de bygningsmessige endringene en nedgang i inntjening på 10 % pr gang, mens det fr bygningen med gd tilpasningsdyktighet medfører en liten ppgang på 2 % pr gang. Betraktningsperide er 30 år g kalkulasjnsrente 5 % Figur 13 illustrerer de t tilfellene g viser beregningen av livssykluskstnadene (LCC), livssyklusinntektene (LCI) g således ttaløknmien (LCE) /anl 1. september 2007 Side 25 av 28