BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /11 Saksbeh.: JFLI Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Fyllingsdalen. Gnr 28 bnr 90, Knappenveien 30 - Klage over avslag på søknad om oppføring av forstøtningsmurer 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om tillatelse til oppføring av støttemurer på overnevnte eiendom. Tiltaket er allerede oppført, så saken gjelder i realiteten en legalisering av murene. Det ble gitt avslag i vedtak datert Vedtaket ble påklaget på vegne av tiltakshaver av Thorkildsen, Tennøe & co. Advokatfirma Bergen AS, v/advokat Nina Kibsgaard, ved brev datert Det er gitt avslag på søknaden med hjemmel i kommuneplanens byggegrense mot sjø, minstekravet til avstand til nabogrense og estetikk. Kommuneplanen av 2010 trådte i kraft ved miljøverndepartementets vedtak datert , jf. plan- og bygningsloven første ledd, siste punktum. Avslaget ble gitt den På dette tidspunktet gjaldt kommuneplanen av Hensikten med en klagebehandling er å fastslå om det vedtaket som ble gitt var riktig på det tidspunkt da det ble gitt. Det er derfor kommuneplanen av 2006 som må legges til grunn for vurderingen. Her er eiendommen vist som byggeområde. For ordens skyld nevnes at eiendommen vises som område for «bebyggelse og anlegg» i kommuneplanen av I tillegg ligger eiendommen i hensynssone for funksjonell strandsone. Eiendommen er uregulert. Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven av Tiltaket krever dispensasjon fra kommuneplanen av 2006 punkt 28. Bestemmelsen gir et forbud mot tiltak i 25-metersbeltet langs sjøen, og to av de omsøkte murene kommer nærmere enn dette. Den muren som ligger nærmest sjøen har en minsteavstand på ca. 5-6 meter. Videre er tiltaket avhengig av en dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen punkt 1, da eiendommen ligger i et uregulert område. I tillegg krever tiltaket dispensasjon fra plan- og bygningsloven 29-4 annet ledd om minsteavstand til nabogrense. Mot nabo i vest er minste avstand til grensen ca. 3 m. Mot nabo i øst kommer murene på det nærmeste helt inntil nabogrensen.

2 Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er registrert merknader fra advokat Henrik B. Raa fra Advokatfirma Stiegler, som representerer nabo Egil Havre, eier av gnr 28 bnr 222. Merknadene går i hovedsak ut på at tiltaket medfører vesentlige terrenginngrep langs sjøen og at murenes høyder mot nabogrense medfører ulemper for naboen. Søknaden er sendt på høring til Fylkesmannen, og det er ikke kommet uttalelse innen gitte frist. Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge. 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef 3. Klage/tilsvar: Klager gjør i hovedsak gjeldende: Trygve Sæle seksjonsleder Knappen-området innehar få eller ingen av de kvaliteter og verneverdige verdier som skal tas hensyn til gjennom bestemmelsen om funksjonell strandsone. Strandlinjen på Knappen er preget av boliger som ligger i 25-metersbeltet samt private hager, naust og kaianlegg som ligger i og langs strandkanten. Strandsonen i Knappen-området er over tid tillatt utbygd og privatisert i betydelig grad, og området har i dag ingen nevneverdig funksjon med tanke på allmenn ferdsel og/eller rekreasjon. Topografien er bratt og kupert, og bygningsmiljøet på Knappen er kjennetegnet av at bygningene er lagt i terrenget på forstøtningsmurer vendt ned mot sjøen og terrasserte utearealer for å utnytte tomtene best mulig. Eksisterende bygning på omsøkte eiendom ligger ca. 30 m fra sjøen. Tilbygget som er godkjent på eiendommen er tillatt plassert ca. 15 m fra sjøen. Tillatelsen ble blant annet begrunnet med at en dispensasjon ikke ville gi økt privatisering av tomten som allerede var privatisert. Boligen på naboeiendom gnr. 28 bnr. 222 ligger helt i sjøkanten. Boligene på gnr. 28 bnr. 223 og 21 ligger begge ca. 10 m fra sjøen. Samtlige eiendommer med strandlinje i området er privatisert med boliger, naust, brygger og hageanlegg helt ned mot sjøkanten. Boligen på omsøkte eiendom vil ligge lenger unna sjøen enn de boligene som her er nevnt. De omsøkte murene er støttemurer som dels skal bære fundamentet til allerede godkjent tilbygg, samt at terrenget/jordmasser må sikres fra utglidning. Arbeidet med 2

3 murene ble av tiltakshaver startet opp i god tro om at rammetillatelsen og igangsettingstillatelsen også omfattet forstøtningsmurene. Skisser som viste murene ble fremlagt både for byggesaksavdelingen og KMBY i forbindelse med godkjenningen av tilbygget. Det er søkt om 5 ulike murer. Mur 5 ligger utenfor funksjonell strandsone. Mur 1 og 2 har en høyde over terreng på 0,2 m og ligger 3 m fra nabogrense. Etter tiltakshavers vurdering er ikke mur 1 og 2 søknadspliktige. Avslaget begrunnes blant annet med at eiendommen vil ha rikelig med uteoppholdsarealer, da i form av store terrasser. Dette er ikke riktig. Bygget vil ha to boenheter, og terrassen på taket til tilbygget vil være til eksklusiv bruk for én av boenhetene. Den naturlige topografien på tomten er meget bratt og er ikke egnet for opphold. Tomten er i dag så bratt ned mot sjøen at det er vanskelig å ta seg ned til fots. Omsøkte terrassering vil gjøre tilkomsten til sjøen lang bedre og tryggere. Det må vektlegges at saken er oversendt Fylkesmannen i Hordaland, uten at denne har funnet grunn til å avgi uttale. Det er søkt om 5 ulike murer med ulike funksjoner, høyder, lengder og avstand til både sjø og naboer. Murene må vurderes enkeltvis. Mur 1 og 2 har en høyde over terreng på 0,2 m og ligger 3 m fra nabogrense. Etter tiltakshavers vurdering er ikke mur 1 og 2 søknadspliktige. Høyden på tilbakefylt terreng samsvarer med opprinnelig terreng. Det er ikke mottatt nabomerknader på disse murene fra gnr. 28 bnr. 91. Mur 3 er nødvendig for å sikre byggegrunnen til det godkjente bygget. Forstøtningsmuren tilrettelegger også for et lunt og privat uteoppholdsareal på sørsiden av boligen. Uteoppholdsarealet var med i KMBYs vurdering av det godkjente tilbygget. Mot bnr. 91 har mur 3 en lengde på 4 m og en synlig høyde som skrår fra 0,2 til 2,9 m. Avstanden til grensen er fra 3 til 4 m. Mot bnr. 222 har muren en lengde på 8 m og høyden skrår fra 0,5 til 3 m. Avstand til grensen er 2 m. Muren er nødvendig for å kunne passere tilbyggets sørøstlige side, samt for vedlikehold av denne siden. Det var en mur her tidligere, på samme kote og i hele eiendommens bredde. Denne muren ble fjernet av sikkerhetsmessige og estetiske grunner, da den blant annet ikke var stabil. Mur 4 ligger 5,6 m fra grensen mot bnr. 91 og har en synlig høyde på 0,2 m. Muren ligger fra 1,4 til 2,1 m fra grensen mot bnr. 222 i en lengde på 10 m. Muren skrår og følger terrenget. Synlig høyde etter tilbakefylling av terrenget vil være på 1 m. Mur 5 er en forstøtningsmur for utvidelse av boligens parkeringsplass. Høyden på muren følger terrenget, og største høyde er på 3,7 m. Minste avstand til bnr. 222 er på 1,2 m. Muren ligger i grensen til bnr. 3. Eier av bnr. 3 har ikke hatt merknader til muren. Det godkjente tilbygget ligger delvis foran muren og vil skjule denne. Muren bekles med samme kledning som på fasaden til tilbygget. Sammen med beplantning på nedsiden av muren, vil dette gjøre muren lite synlig. Muren ligger også utenfor den funksjonelle strandsone, og det er tilsvarende murer langs hele Knappenvegen. Murene er prosjektert og oppført med stor grad av styrke og stabilitet. De er fundamentert på fjell, rikelig armert og oppført i vedlikeholdsfri betong. Murene vil på ingen måte representere en risiko for tilgrensende eiendommer. Det vil derimot kunne være en fare for utsig av masser uten de omsøkte murene, da fordi tomten er så bratt. Det er her ikke tale om risiko for ras eller steinsprang på eiendommen, men vanskeligheter med å få jordmasser og beplantning til å ligge stabilt. Murene tar verken sol eller utsikt fra naboer. Murene bidrar også til at tiltakshaver får utnytte tomtearealet på tilsvarende måte som de omkringliggende eiendommer. 3

4 Tiltakshaver har strukket seg langt for å imøtekomme nabo på bnr. 222, ved at murene er redusert i bredde og høyde. De ulempene som omsøkte tiltak kan medføre er innenfor det som må aksepteres i tettbygde strøk. Tiltakshaver er enig med kommunen i at murene, slik disse framstår i dag, er dominerende og gir et uheldig uttrykk sett fra sjøen. Det kommunen synes å ikke ha tatt stilling til er at bare en liten del av murene vil bli synlig når tiltaket er ferdigstilt. Tiltakshaver stiller seg positiv til at kommunen stiller vilkår om nivå for tilbakefylling av masser, beplantning, utseende på synlige deler av mur osv. Et avslag vil ha dramatiske konsekvenser for byggeprosjektet og dets økonomi. Tiltakshaver vil derfor strekke seg langt for å imøtekomme kommunens eventuelle vilkår for tillatelse. Tomten vil se bedre ut dersom murene får ferdigstilles, enn det tilfellet var tidligere med jordmasser, kratt og ugress. Det vil være mulig å skjule murene helt med tilbakefylling av masser. Det vil imidlertid gi et bedre uttrykk dersom øverste del av murene får ligge over terrenget. Den synlige delen av murene vil gis en tiltalende overflate, gjerne naturstein. I tilsvaret fra Advokatfirma Stiegler ANS v/ advokat Henrik B. Raa anføres i hovedsak: Det omsøkte tiltaket vil medføre betydelig innsynsproblematikk for nabo. I tillegg vil tiltaket føre til en vesentlig forringelse av utsiktsforholdene. Lysforholdene på nabos tomt er vesentlig forringet som følge av den massive forstøtningsmuren. Det vises for øvrig til klagen og tilsvaret i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Søknadspliktige/ikke søknadspliktige murer Klager anfører at mur 1 og 2 ikke er søknadspliktige. Disse murene har en høyde over terreng på 0,2 m og en avstand til nabogrense på 3 m. Det følger av byggesaksforskriften 4-1 c) nr. 5 at mindre forstøtningsmurer på inntil 1,0 m høyde og en avstand fra nabogrense på minst 2,0 m er unntatt fra kravet om byggesaksbehandling. Fagetaten er derfor enig med klager i at mur 1 og 2 ikke er søknadspliktig. Den videre drøftelsen vil derfor dreie seg om mur Dispensasjoner Kommuneplanens punkt 28 byggeforbud i 25-metersbeltet langs sjø i den funksjonelle strandsone: I kommuneplanen av 2006s bestemmelser punkt 28, som gjelder byggeområder i den funksjonelle strandsone, heter det at: «innenfor 25-metersbeltet langs sjøen er følgende tiltak ikke tillatt: ( ) tiltak som gir vesentlige terrenginngrep.» 4

5 I henhold til overstående drøftelse dreier herværende sak seg om 3 forstøtningsmurer. Murene ligger i et område vist som byggeområde i kommuneplanen og 2 av disse er innenfor den funksjonelle strandsone (mur 3 og 4). Mur 3 har en maksimal høyde på 3 m. For mur 4 er den maksimalt synlige høyden av muren 1 m, men dette er etter at masser er fylt tilbake etter at muren er oppført. Før fylling er muren på over 4 m. Det er denne muren som ligger nærmest sjøen. Det er her klart tale om et «vesentlig terrenginngrep». Videre kommer tiltaket nærmere sjøen enn 25 m, på det nærmeste ned mot 5-6 m. Mur 3 og 4 er etter dette i strid med byggeforbudet i kommuneplanens punkt 28 og er avhengig av en dispensasjon for å kunne tillates. Det er søkt om dispensasjon. For ordens skyld nevnes det at den nye kommuneplanen av 2010 har en innskjerping i forhold til tidligere, med tanke på hvilke tiltak som rammes av byggeforbudet. Her er det for eksempel ikke bare de «vesentlige» terrenginngrep som omfattes, men også mindre tiltak. Byggeforbudet følger her av punkt 4, men i det aktuelle området er fortsatt byggegrensen mot sjø satt til 25 m. Grunnlaget for dispensasjonsvurderingen framgår av plan- og bygningsloven 19-2 der det heter: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi en dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler.» Det følger videre av Ot.prp.nr.32 ( ) s. 242 at det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for å gi dispensasjon, i motsetning til tidligere hvor det ble praktisert alminnelig interesseovervekt. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Hensynet bak byggeforbudet i 25-metersbeltet langs sjø i den funksjonelle strandsone er å ivareta den nasjonale verdien som strandsonen innehar i forhold til landskap, biologisk mangfold, friluftsliv og kulturminner. Innenfor den funksjonelle strandsone er det et overordnet mål å ta vare på og å videreutvikle kvaliteter knyttet til biologisk mangfold, landskap, kulturminner, bygningsmiljø og allmenn ferdsel. Spørsmålet blir om det i foreliggende sak er en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon fra byggeforbudet i 25-metersbeltet langs sjø i den funksjonelle strandsone, herunder om fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Det foretas en samlet vurdering. Det omsøkte tiltaket innebærer et forholdsvis stort terrenginngrep i strandsonen. Det er tale om to høye murer på 3 m (mur 3) og 4 m (mur 4). Av den 4 m høye muren vil bare 1 m være synlig når tiltaket er ferdigstilt, noe som gjør at fjernvirkningen fra sjøen for denne muren i seg selv ikke blir særlig omfattende. 5

6 Da murene skal stå oppå hverandre må de imidlertid sees i sammenheng. Mur 3 vil med sine 3 m bli veldig synlig fra sjøen, og vil få en uheldig fjernvirkning. Når den i tillegg plasseres oppå terreng bak mur 4 vil det skapes en ekstra dominerende effekt. Før murene ble oppført var området en skråning med naturlig vegetasjon. Eiendommen var den siste i et sammenhengende grønt belte mellom strandlinjen og den ovenfor liggende bebyggelsen. Etter fagetatens oppfatning vil det kunne skape en uheldig presedens dersom det blir åpnet opp for å bygge innenfor dette grønne beltet. Bilde: Omsøkte eiendom (markert med gul pil) er siste eiendom som er del av et grøntbelte som løper langs kysten i sør-vest/nord-østlig retning. Som bildet viser vil det kunne være aktuelt for flere av eiendommene langs det grønne området å etablere liknende tiltak som i herværende sak. Muligheten for at en dispensasjon vil kunne skape presedens er derfor stor. Klager viser til at murene ble bygget i god tro om at disse var godkjent i forbindelse med komiteens tillatelse til tilbygget. Det var lagt fram en illustrasjonstegning som viste murene i forbindelse med komiteens behandling den gangen. Til dette vil fagetaten bemerke at illustrasjonen ikke på langt nær inneholdt de opplysninger som ville være nødvendig for å byggesaksbehandle murene. Tegningen var for eksempel ikke i målsatt og var heller ikke i målestokk. 6

7 I forbindelse med den søknad om murer som behandles her er det sendt inn en ny illustrasjonstegning. Denne tegningen inneholder visse endringer i forhold til tidligere, blant annet ved at muren nærmest sjøen er gjort lavere (se nedenfor). Fagetaten vil imidlertid understreke at heller ikke denne illustrasjonen er i målestokk. Her fremstår for eksempel mur nr. 2 fra sjøen (mur 3) som omtrent like høy som den synlige delen av muren som ligger nærmest sjøen (mur 4). Realiteten er imidlertid at mur 3 er 3 ganger så høy som den synlige delen av mur 4. I den foreliggende vurderingen er det derfor tatt utgangspunkt i de målsatte tegninger og situasjonsplanen. Når det gjelder tiltakets privatiserende effekt anfører klager at Knappen-området ikke innehar noen av de kvaliteter og verneverdige verdier som bestemmelsen om funksjonell strandsone skal ivareta. Videre pekes det på at Strandlinjen på Knappen er preget av boliger som ligger i 25-metersbeltet samt private hager, naust og kaianlegg som ligger i og langs strandkanten. Klager mener at dette viser at strandsonen i Knappen-området over tid er tillatt utbygd og privatisert i betydelig grad, og at området i dag derfor ikke har nevneverdig funksjon med tanke på allmenn ferdsel og/eller rekreasjon. Fagetaten er til en viss grad enig i klagers framstilling. Det er riktig at store deler av strandlinjen i området er privatisert. Det omsøkte tiltaket er imidlertid plassert i det siste større sammenhengende grøntområdet som er igjen. Det ligger riktig nok noen naust like bortenfor omsøkte eiendom, som gjør at strandlinjen her framstår som privatisert, men dette betyr ikke at det bakenforliggende grønne arealet ikke i seg selv har en verdi. Klager viser videre til at topografien er bratt og kupert, og at bygningsmiljøet på Knappen er kjennetegnet av bygninger som er lagt i terrenget på forstøtningsmurer vendt ned mot sjøen og terrasserte utearealer for å utnytte tomtene best mulig. Til dette vil fagetaten bemerke at flere av boligene som ligger over grøntområdet er plassert på forstøtningsmurer, men at ingen av disse murene har en nærhet til sjøen som er 7

8 sammenlignbart med det her omsøkte tiltaket. Vi mener derfor at de hensynene byggeforbudet mot sjø skal ivareta fortsatt gjør seg gjeldende ved styrke, og at en tillatelse vil føre til en vesentlig tilsidesettelse av disse. Ved det omsøkte tiltaket vil tiltakshaver oppnå en mye bedre utnyttelse av sin tomt. Han vil få forholdsvis store uteoppholdsarealer, på områder som i dag er bratt og kupert terreng. En tillatelse vil imidlertid medføre ulemper i form av at det åpnes for å bygge igjen deler av det siste sammenhengende grøntarealet langs sjøen. Dette vil kunne gi en uheldig presedens som kan føre til ytterligere reduksjon av grøntarealet. Tiltakshaver har allerede forholdsvis romslige uteoppholdsarealer på de terrasser som inngår i det tilbygg det allerede er gitt tillatelse til. På bakgrunn av det overstående er fagetaten kommet til at det ikke er grunnlag for å gi dispensasjon. Hensynene bak regelen det ønskes dispensasjon fra blir vesentlig tilsidesatt, og fordelene ved en dispensasjon er ikke større enn ulempene. Plan- og bygningsloven 29-4 (2) avstand til nabogrense I plan- og bygningsloven 29-4 annet ledd heter det at: «Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kapittel 11 eller 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter.» Som det framgår over er fagetaten enig i at to av murene ikke er søknadspliktige. Det gjenstår da tre murer, mur 3, 4 og 5. Disse har en minsteavstand til nabogrense på henholdsvis 2 m, 1,4 m og 0 m. Sistnevnte mur har en minsteavstand på 1,2 m til gnr. 28 bnr. 222, som er eneste nabo som har hatt merknader til saken. Ingen av unntakene i plan- og bygningsloven 29-4 tredje ledd kommer til anvendelse. Da tiltaket kommer nærmere nabogrense enn 4 m er det derfor avhengig av en dispensasjon for å kunne tillates. Det er søkt om dispensasjon. Grunnlaget for dispensasjonsvurderingen framgår av plan- og bygningsloven 19-2 der det heter: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi en dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler.» Det følger videre av Ot.prp.nr.32 ( ) s. 242 at det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for å gi dispensasjon, i motsetning til tidligere hvor det ble praktisert alminnelig interesseovervekt. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Hensynet bak regelen om minsteavstand til nabogrense er å sikre at hensyn til utsikts- og lysforhold, naboer, omkringliggende miljø og brannsikring blir ivaretatt. 8

9 Spørsmålet blir om det i foreliggende sak er en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon fra avstandsbestemmelsen, herunder om fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Det foretas en samlet vurdering. Da det dreier seg om murer i stein vil ikke brannhensyn spille inn i nevneverdig grad. De forhold som blir påvirket av tiltaket er lys og innsyn/utsyn. Huset på bnr. 222 ligger ca. 6 m fra grensen. Minsteavstanden til de omsøkte murene blir da på 7,2 m. I området mellom naboens hus og muren ligger nabos hage. Her vil det omsøkte tiltaket kunne føre til verre lysforhold på kveldstid. Her vil ikke tilbakefyllingen mot muren (som gjør at bare 1 m av muren er synlig) avbøte på problemet. Reell høyde på denne muren framstår som ca. 2 m uten fyllingen. Ved det omsøkte tiltaket vil tiltakshaver få uteoppholdsarealer som ligger flere meter høyere enn naboens hage. Disse uteoppholdsarealene vil komme fra 1,4 til 2,1 m fra naboens eiendom, og vil således gi tiltakshaver økt innsyn i nabos hage. Store deler av tiltakshavers eiendom lå imidlertid høyere i terrenget enn nabos eiendom, også før etableringen av tiltaket. Selv om innsynet økes er derfor ikke økningen i ulempe så omfattende som den ville ha vært om uteoppholdsarealene fra før lå på samme nivå. Nabo anfører at det omsøkte tiltaket vil medføre betydelig innsynsproblematikk og en vesentlig forringelse av utsiktsforholdene. Innsynsproblematikken er berørt ovenfor. Når det gjelder utsikten, så vil den forringes noe. Der nabo tidligere har kunnet se mot en naturtomt vil han nå se mot muren på tiltakshavers eiendom. Fagetaten mener imidlertid at dette er innenfor det naboen må kunne tåle. Hans hoved-utsikt, som er rettet sørover mot sjøen, vil ikke bli berørt. Utsiktstapet mot vest, hvor tiltaket er etablert, må anses som begrenset. Ut fra det overstående er fagetaten kommet til at de hensyn som avstandsbestemmelsen skal ivareta gjør seg gjeldende med styrke. De omsøkte murene vil komme inn mot grensen der naboen har sitt uteoppholdsareal, og vil få innvirkning på disse hva gjelder sol og innsyn. Vi mener imidlertid ikke at hensynene blir tilsidesatt i en så stor grad at de utelukker dispensasjon. Videre er det klare fordeler ved en dispensasjon. Murene bidrar til at Tiltakshaver får en klart bedre utnyttelse av eget tomteareal om murene kan bygges. Det er imidlertid også klare ulemper, da både i forholdet til sjøen og med tanke på naboeiendommen, jf. drøftelsen ovenfor. Som nevnt tidligere har tiltakshaver uteoppholdsarealer på tomten fra tidligere, i form av store terrasser. Videre vil naturtomten, selv om den er forholdsvis bratt, ikke være utelukket fra bruk slik den lå før murene ble bygget. Det kan også være mulig å opparbeide deler av tomten for å bedre bruken, uten å anlegge høye murer som skaper et så uheldig inntrykk fra sjøen. Fagetaten kan derfor ikke se at fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Etat for byggesak og private planer er etter dette kommet til at det ikke er grunnlag for å dispensere fra avstandsbestemmelsen i plan- og bygningsloven

10 Kommuneplanens punkt 1 plankrav Det følger av kommuneplanens punkt 1 at: «I områder avsatt til bebyggelse og anlegg ( 11-7 nr 1) og samferdselsanlegg ( 11-7 nr 2) kan tiltak som nevnt i 20-1 ikke finne sted før det er utarbeidet reguleringsplan for området, jf 11-9 nr 1.» Det omsøkte tiltaket kommer inn under plan- og bygningsloven 20-1 bokstav k, og omfattes således av plankravet. Murene er derfor avhengig av dispensasjon fra kommuneplanens punkt 1 for å kunne tillates. Det er søkt om dispensasjon. Det er ikke gått videre inn på plankravet i vedtaket av Bakgrunnen for dette er at plankravet ikke ble ansett som en avslagsgrunn. Tomten er allerede bebygget og de omsøkte murene vil ikke ha noen innvirkning på infrastruktur eller lignende. De hensyn plankravet skal ivareta gjør seg derfor ikke gjeldende. Fagetaten er ved klagebehandlingen fortsatt av den oppfatning at tiltaket ikke nødvendiggjør en reguleringsplan. Dersom det i den politiske behandling av klagen skulle konkluderes med at det kan gis dispensasjon fra byggeforbudet i 25-metersbeltet langs sjø og fra kravet om minimum 4 meters avstand til nabogrensen, så er fagetaten av den oppfatning at det også kan gis dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens punkt Plan- og bygningslovens 29-2 Visuelle kvaliteter Søknaden er også avslått med hjemmel i plan- og bygningsloven Her heter det at: «Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering.» Bestemmelsen stiller krav om at tiltaket skal ha "gode visuelle kvaliteter". I lovens forarbeider, Ot.prp. nr. 45 ( ), formuleres dette slik «at bygningen gjennom sin form gir uttrykk for sin funksjon, og at andre visuelle kvaliteter skal være ivaretatt i prosjektering og utførelse, som samspill mellom volum og høyde, fasadeuttrykk med videre. Kravet til god kvalitet skal også tolkes relativt i forhold til tiltakets plassering, størrelse og synlighet». I vedtaket av er avslaget begrunnet med at: «Det er søkt om murer som er opp til 4,3 m høye. Området var fra før en naturtomt, som opprettholdt den grønne lungen langs sjøen. Etter bygningsmyndighetens vurdering er de omsøkte murene svært dominerende og utgjør et svært monumentalistisk og urolig utrykk i strandsonen. Murene er ikke nødvendige for å sikre godt utomhusareal, da det allerede er tilstrekkelig med utomhusareal på eiendommen. Ved etableringen av støttemurer på eiendommen, fører dette til en vesentlig forringelse av ett naturlig område langs sjøen. Etter bygningsmyndighetens vurdering er ikke kravet om "gode visuelle kvaliteter" tilstrekkelig ivaretatt i tiltaket.» Vurderingen tiltres i klagevurderingen. Fagetaten vil særlig peke på fjernvirkningen fra sjøen, sett i sammenheng med den presedensfaren en tillatelse vil kunne gi, jf. ovenfor. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. 10

11 Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Tegninger 4. Foto 5. Flyfoto 6. Tilsvar til klage, datert Tillegg til klage, datert Klage datert Avslag datert Søknadstekst m foto av dagens situasjon datert