BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /10 Saksbeh.: TDTO Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Årstad gnr. 161 bnr Kolstien 63 B. Klage på avslag på søknad om oppføring av tilbygg til bolig. 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om oppføring av tilbygg på 20,5 m 2 til halvpart av en vertikaldelt tomannsbolig. Det ble gitt avslag i vedtak datert Vedtaket er påklaget av tiltakshaver Victor Pedersen ved brev datert Det er i klagen søkt om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for en utnytting av eiendommen på 62 %. Klager opplyser om at nabo, Dagmar Kjervold, har flyttet. Klager mener at tiltaket ikke vil være til sjenanse for bakenforliggende nabo samt at tiltaket ikke forringer husets kvaliteter. Eiendommen er regulert ved reguleringsplan «Bergensdalens Østlige Del». Planen er vedtatt i 1952 og det er bestemmelser knyttet til planen. Kommunedelplan Landås viser eiendommen innenfor planområde III som en del av et større boligområde der stadfestet reguleringsplan fortsatt skal gjelde. I kommuneplanens arealdel er eiendommen vist som byggeområde. Søknaden behandles etter Plan og bygningsloven(pbl) av Tiltaket krever dispensasjon fra kommuneplanens arealdel da tiltaket er i strid med 23 som blant annet slår fast at utnyttingsgraden ikke skal overstige TU=50 % og pbl for avstand til nabogrense mot øst, dvs. gnr. 161/1166 og 161/1167. Det er ved innsending av søknaden søkt om dispensasjon fra avstand til nabogrense. I forbindelse med klagen er det søkt om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel om tillatt tomteutnyttelse. Denne dispensasjonen er ikke nabovarslet. Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven Det er registrert merknader fra Dagmar Kjervold, eier av gnr. 161/1125, som motsetter seg en plassering nærmere nabogrense enn det plan- og bygningsloven forutsetter. Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge.

2 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef 3. Klage: Klager gjør i hovedsak gjeldende: Trygve Sæle seksjonsleder Det søkes dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 23 da tiltaket er i strid med 23 som blant annet slår fast at utnyttingsgraden ikke skal overstige TU=50 %. Det vies til at naboeiendommene Kolstien 59 A og B(gnr. 161/1121 og 161/1122) har fått dispensasjon. Nabo Dagmar Kjervold, eier av gnr. 161/1166, har flyttet. Det stilles spørsmål om hvordan denne merknaden skal håndteres. Klager mener at hensyn til høydeforskjell mellom tomtene ikke er tatt med i vurderingen i forhold til om tiltaket kan godkjennes nærmere tomtegrensen enn fire meter. Tilbygget vil ikke sjenere bakenforliggende nabo. Tiltaket er gjennomtenkt og det forringer ikke husets kvaliteter samt at alt er skjermet fra fremre del av fasaden som er synlig fra store deler av Bergen. Det vises til Kolstien 59 a og b hvor tillatelser for tilbygg er gitt. De har bygget i forskjellig byggeflukt og fasade(bilde 2-3). Det er gitt gjennomslag i søknader som gjelder fasader som vender mot Bergensdalen(bilde 4). Det ser ut som at det er en endring vedrørende bebyggelse fra eneboliger/tomannsboliger til større boenheter i området(bilde 5 og 6). Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 23, tomteutnytting Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 23 hva angår grad av utnytting da eiendommen med det omsøkte tiltaket vil få en utnyttingsgrad på 62 %. Maksimal tillatt tomteutnytting er i følge denne bestemmelsen TU=50 %. For å gi en dispensasjon etter pbl må hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf 19-2, 3. ledd. 2

3 Regelen om maksimal TU= 50 % er satt for å regulere bygningenes volum over terreng og bygningers totale areal. Blant annet vil man på denne måten sikre eiendommene et minimum av uteoppholdsareal og lekeareal. Videre vil man sikre en enhetlig utbygging av området tilpasset etablert struktur. Etter fagetatens vurdering vil de hensyn som er nevnt ovenfor bli skadelidende ved en dispensasjon. Videre er en overskridelse av tillatt tomteutnyttelse på 12 % for stort. En dispensasjon i denne sak vil kunne føre til presedens. Klager har vist til at naboeiendommene Kolstien 59 A og B(gnr. 161/1121 og 161/1122) har fått dispensasjon tidligere. Det oppstår da et spørsmål om det foreligger usaklig forskjellsbehandling. Sivilombudsmannen har i en sak fra årsmeldingen for 2002 side 320, uttalt følgende om vurderingstema ved påstand om forskjellsbehandling: I den offentlige forvaltning gjelder det ulovfestede prinsippet om at like saker skal behandles likt, dvs. at usaklig forskjellsbehandling kan medføre at et vedtak anses ugyldig. Likhetsprinsippet bygger på generelle rettferdsforestillinger og innebærer at de forvaltningsavgjørelser som fattes må bygge på en objektiv og saklig vurdering som sikrer likhet og rettssikkerhet. Når det skal tas stilling til spørsmålet om forvaltningen har utøvet forskjellsbehandling, er det ikke nødvendigvis noe galt med den enkelte avgjørelse isolert sett. Feilen kan ligge i at forvaltningen ikke kan gi noen saklig grunn for ikke å følge en konsekvent praksis. For at en anførsel om forskjellsbehandling skal kunne føre frem, er det en forutsetning at det dreier seg om like saker både i faktisk og rettslig henseende.. Spørsmålet i blir om det dreier seg om saker som er like både utfra fakta og utfra de rettslige vurderinger som er foretatt. Det antas at bygningsmyndighetene må ha adgang til å endre praksis i lignende saker uten at dette medfører forskjellsbehandling så lenge praksisendringen er konsekvent. Fagetaten har foretatt en gjennomgang av byggesaker på eiendommene Kolstien 59 A og B(gnr. 161/1121 og 161/1122). Det er for Kolstien 59 A godkjent melding om tilbygg mot øst, innbygging av eksisterende altan samt ny altan mot vest i Det er ikke foretatt noen vurdering knyttet til dispensasjon fra utnyttingsgrad i denne saken. Dette tiltaket er avhengig av dispensasjon og det er en saksbehandlingsfeil at dette ikke er vurdert. Det ble i 2007 gitt avslag på tilbygg til bolig på 16 m 2 på husets sørlige fasade. Det er her vurdert og avslått søknad om dispensasjon fra utnyttingsgraden. Det ble i 2007 gitt rammetillatelse for oppføring av tilbygg til bolig på Kolstien 59 B. Det ble gitt dispensasjon fra utnyttelsesgraden. Det er i saken opplyst at overskridelsen skyldes særlig den nye garasjen. På taket av denne vil det bli areal til uteopphold. Byggingen av garasjen fører til at det faktiske arealet for uteopphold blir økt med tiltaket. Det er videre vist til at den andre delen av tomannsboligen har fått tillatelse til lignende tilbygg og at det bør gis tillatelse ut fra likhetsbetraktninger. Det er i 2008 gitt tillatelse til oppføring av bod på 6 m 2. Det er også her gitt dispensasjon fra utnyttingsgraden. Det er vist til at bodens plassering som et ikke nyttbart areal og at eiendommens utendørsareal ikke forringes av boden. Sakene på naboeiendommene er ikke faktisk eller rettslig sammenlignbare. Tilsvarende tilbygg det omsøkte er ikke utført eller omsøkt på den andre delen av tomannsboligen. Videre er denne søknaden behandlet etter ny plan- og bygningslov. Sakene på naboeiendommene er 3

4 behandlet etter gammel lov. Ny kommuneplan trådte i kraft Vi fikk da en innskjerping av dispensasjonspraksisen. Dette viser avslaget på tilbygg for eiendommen Kolstien 59 A. Det foreligger ikke usaklig forskjellsbehandling. Avslag på søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 23 opprettholdes. 4.2 Pbl. 29-2, Visuelle kvaliteter Det følger av pbl at «Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering.» Videre følger det av reguleringsbestemmelse 14 at «Samtlige bygninger i samme byggeflukt skal gis mest mulig harmonisk fasadeutstyr..» Fagetaten har lagt til grunn at denne bestemmelsen gjelder i særlig grad for tomannsboliger som i utgangspunktet er identisk utformet. Fagetaten har foretatt følgende vurdering: «Tiltaket vil ikke kunne bidra positiv til den visuelle utformingen av huset og tar ikke hensyn til at man er en del av en enhetlig bebyggelse og til det faktum at man er en den av en speilvendt identisk tomannsbolig. Huset er alt endret ved en forlengelse mot nord. Ved å tilføye et tilbygg til mot øst vil tomannsboligen miste ytterligere en del av sine opprinnelige kvaliteter». Denne vurderingen opprettholdes. Fagetaten har vurdert klagers anførsler knyttet til godkjente tilbygg på Kolstien 59 a og b samt at det er en endring vedrørende bebyggelse fra eneboliger/tomannsboliger til større boenheter i området. Etter fagetatens vurdering foreligger det ingen usaklig forskjellsbehandling ved å gi et avslag med hjemmel i pbl i denne sak da sakene ikke er faktisk eller rettslig sammenlignbare. Avslaget opprettholdes. 4.3 Dispensasjon fra pbl. 29-4, avstand til nabogrense Det følger av pbl første ledd at byggverkets plassering og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen. Videre skal byggverket ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under fire meter. Videre følger det av reguleringsbestemmelse 11 at det «For eneboliger, tomannsboliger og firemannsboliger kan dog det bebyggelige areal økes med opptil 20 %, hvis tilstrekkelig avstand til nabogrenser oppnås.» Det er søkt om dispensasjon fra pbl for plassering mot nabogrense i øst. Tiltaket er søkt plassert med en avstand på 2 meter til gnr. 161/1166 og 3,6 meter til gnr. 161/1167. Ansvarlig søker har begrunnet dispensasjonssøknaden med at tilbygget ikke vil få negative konsekvenser for naboeiendommene samt at man vil utføre tilbygget i påkrevd brannmotstand. Det er i klagen tilføyd at høydeforskjell mellom tomtene ikke er tatt med i vurderingen i forhold til om tiltaket kan godkjennes nærmere tomtegrensen enn fire meter. Det er mottatt nabomerknad fra eier av gnr. 161/1166, Dagmar Kjervold. Hun motsetter seg en plassering nærmere nabogrense enn fire meter. Hun skriver at det vil medføre forringelse av hennes eiendom og legge begrensninger for fremtidig utnyttelse. Fagetaten har foretatt følgende vurdering i saken: «Bygningsmyndigheten vurderer det slik at det ikke foreligger klare fordeler som overveier ulemper for å kunne gi en dispensasjon. Området er preget av småhusbebyggelse der tomannsboliger ligger på relativt store tomter der det er god avstand, luft lys og hager mellom eiendommene. Bygging nært nabogrense 4

5 strider så vel mot pbl som også reguleringsbestemmelsen 11(som kun tillater fortetning dersom «tilstrekkelig avstand til nabogrense oppnås») vil kunne utløse uheldig presens for område, endre bebyggelsesstrukturen og strøket særpreg.» Denne vurderingen opprettholdes. Selv om tilbygget er plassert i et skrånende terreng vil det føre til en fortetting av området som vil være uheldig da det vil kunne skape presedens for området samt endre bebyggelsens struktur og særpreg. 4.4 Nabovarsling, jf. pbl Klager har stilt spørsmål med hvordan nabomerknaden skal håndteres da Dagmar Kjervold har flyttet. Det følger av pbl at naboer og gjenboere skal varsles før søknad sendes inn. Det er den som er hjemmelshaver av en eiendom på det tidspunkt som det foretas nabovarsling som skal varsles. Eventuelle merknader fra den varslede nabo vil følge saken videre, også om det skjer en hjemmelsoverføring av eiendommen. Fagetaten vil imidlertid understreke at nabomerknaden fra Kjervold ikke har vært bestemmende for avslag på søknad om dispensasjon fra pbl. 29-4, avstand til nabogrense. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Tegninger 4. Oversiktsfoto 5. Klage, datert Avslag på søknad, datert