BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /9 Saksbeh.: YNLO Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Fana. Gnr 46 bnr 167. Stallavegen 3 c. Klage på avslag på søknad om tilbygg. 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad datert om tilbygg, overbygget uteplass på 12 m2. Det ble gitt avslag i vedtak datert Vedtaket ble påklaget av tiltakshaver ved advokat Asgeir Thomassen ved brev datert Tiltakshaver er Wencke Eikemo. Hovedtemaene i klagesaken avstandskrav til nabogrense og utforming av tiltak. Omsøkte tiltak er allerede utført. Det ble den gitt pålegg om retting etter tilsynssak. Planstatus: Eiendommen er regulert til bolig ved plan nr stadfestet , og er i kommuneplanens arealdel vist som bebyggelse og anlegg, blandet. Lovvalg: plan og bygningsloven av 27. juni 2008 (pbl) med tilhørende byggteknisk forskrift av 26. mars 2010 (TEK10). Tiltaket krever dispensasjon fra pbl 29-4 grense mot nabo. Det er registrert merknader fra eier av gnr 46 bnr 170. Disse merknadene var ikke vedlagt byggesøknaden, men finnes i tidligere byggesaker som er arkivert ubehandlet. Merknad fra SAK fra eier av gnr 46 bnr 170 mottatt av bygningsmyndigheten går i hovedsak på mangelfull varsling mhp tegninger og målsetting av avstand til eiendomsgrense. Merknad fra SAK fra samme nabo mottatt av bygningsmyndigheten går i hovedsak på at takoverbygget vil være enkelt å bygge om, slik at tilbygget blir ett nytt innvendig oppholdsrom, som da kommer nær inntil nabohuset. Saken er ikke forelagt til uttalelser. Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge. Foreliggende sak gjelder klage på mindre byggesak, som frem til den lå til bydelsstyrene å behandle.

2 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Trygve Sæle seksjonsleder 3. Klage: Klager gjør i hovedsak gjeldende at: Det anføres at eiendommene er adskilt med tettvokst hekk, ca. 2 meter høy. Tiltaket kan derfor ikke sees nevneverdig fra naboeiendom som for øvrig er dens bakside. Tiltaket er plassert i nord i ytterkant av nabobygning og ikke mot den. Det vises til vedlagt bilder. Plasseringen som nevnt gjør at tiltaket ikke fremstår som gjenbygging av eiendom, og formålet bak pbl 29-4 om å sikre lys og luft mellom bygg er i varetatt. Vedrørende visuelle kvaliteter så anføres det at sett fra vei så fremstår tiltaket som en overbygget uteplass og ikke som et tett overbygg som avslagsvedtak fastslår. Dette forsterkes ved at levegg er trukket inn 4 meter fra front. Vegg ivaretar innsyn og gir le. Vindu sikrer utsyn og bryter opp vegg. Tiltaket er videre usjenert plassert for omgivelsene og fremstår tilbaketrukket fra vei og er ikke dominerende. Tiltaket er en uteplass og har ikke potensiale til å bli et nytt innvendig oppholdsrom. Plassering er naturlig ut fra lys og solforhold og tilgangsmulighet fra bolig. Oppsummert anføres det at tiltaket oppfyller pbl 29-1 og 29-2, og at dispensasjon fra nabogrense med hjemmel i pbl 19-1 må gis. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: Planstatus: Eiendommen er regulert til bolig ved plan nr stadfestet , og er i kommuneplanens arealdel vist som bebyggelse og anlegg, blandet. 4.1 Nabogrense Det følger av avslagsvedtaket at tiltaket er i strid med plan- og bygningsloven Det følger av pbl 29-4, byggverkets plassering, høyde og avstand til nabogrense, at: Byggverkets plassering, herunder høydeplassering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen. Kommunen skal påse at veglovas bestemmelser om byggegrense og frisikt blir 2

3 fulgt. Bygning med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter kan bare føres opp hvor det har hjemmel i plan etter kapittel 11 eller 12. Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kapittel 11 eller 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter. Kommunen kan godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogrense enn nevnt i andre ledd eller i nabogrense: a) når eier (fester) av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke eller b) ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre tiltak. Nærmere bestemmelser, herunder regler om avstand mellom byggverk, beregningsmåten for høyde, avstand fra nabogrense og areal på bygning som nevnt i andre ledd bokstav b, gis ved forskrift. Det følger av saken at tilbygget, som er et byggverk, er plassert 2,5 meter fra nabogrensen. Pbl 29-4 andre ledd fastslår at byggverk ikke skal plasseres nærmere nabogrense enn 4 meter. Det foreligger ikke skriftlig samtykke fra nabo jf ledd bokstav a). Fordi tiltaket er en del av bygningskroppen (til bolig) kan det ikke defineres som mindre tiltak etter bokstav b). Tiltaket anses å være i strid med Godkjenning av tiltaket er avhengig av at det gis dispensasjon med hjemmel i pbl 19-2 fra avstandsbestemmelsene i plan- og bygningsloven Dispensasjoner Det fremgår av pbl 19-2 at kommunen kan gi dispensasjon fra regler fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Vilkårene for å gi dispensasjon følger av pbl 19-2 andre ledd, som sier at. «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt.» I tillegg må «fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Det følger av Ot.prop nr 32 ( ) at «det må foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene» Videre følger det av forarbeidene at «det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjoner» I den enkelte dispensasjonssak må det foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold i saken. Pbl 29-4 har til formål å ivareta brannvernhensyn, samt behovet for å sikre lys og luft mellom bygg og en viss avstand til nabobebyggelse. Det er i avslagsvedtak vedtatt med hjemmel i pbl 19-2 at det ikke gis dispensasjon fra pbl Dette er påklaget. Med hensyn til søknad om dispensasjon så følger det av avslagsvedtak at «Bygningsmyndighetene kan ikke se at formålet til bestemmelsen ivaretas.» 3

4 Det anføres det at eiendommene er adskilt med tettvokst hekk som er ca. 2 meter høy. Tiltaket kan derfor ikke sees nevneverdig fra naboeiendom som for øvrig er dens bakside. Tiltaket er plassert i nord i ytterkant av nabobygning ikke mot den. Det vises til vedlagt bilder. Plasseringen som nevnt gjør at tiltaket ikke fremstår som gjenbygging av eiendom, og formålet bak pbl 29-4 om å sikre lys og luft mellom bygg er i varetatt. Plassering av tiltak er naturlig ut fra lys og solforhold og tilgangsmulighet fra bolig. Fagetaten ser at hekk vil kunne avhjelpe innsyn og gjøre tiltaket mindre synlig fra naboeiendom. Fagetaten viser imidlertid til andre viktige hensyn som ligger bak formål og hensyn bestemmelsen skal ivareta. Det pekes på brannhensyn ikke blir hensynstatt i tilstrekkelig grad. Videre ivaretar regelen også andre trivsels og miljøforhold på tomten og at tiltak generelt ikke bør bygges for nært slik at det er til sjenanse. Det pekes også på konkrete omgivelsesforhold her at tiltaket bygges i et eneboligområde og medfører en gjenbygging ut fra hvordan området generelt ellers fremstår. Fagetaten fastholder også at tiltaket bryter med hensynet for behov for lys og luft mellom bygningene i området ut fra hvordan tiltaket fremstår. Fagetaten vurderer at tiltaket medfører at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, og hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt og at det derfor ikke kan gis dispensasjon fra kravene som er satt i pbl Fagetaten fastholder derfor i klageomgang avslagsvedtakets konklusjon. 4.3 Utforming/visuelle kvaliteter, forholdet til pbl 29-1 og Det følger av avslagsvedtak at det med hjemmel i 29-1 utforming av tiltak, og 29-2 visuelle kvaliteter, gis avslag på søknad om tilbygg fordi de visuelle kvaliteter ikke er tilstrekkelig ivaretatt samt at tiltaket ikke i stor nok grad er tilpasset de bygde og naturlige omgivelser det skal plasseres i. Av pbl følger det at: «Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming i samsvar med sin funksjon etter reglene gitt i eller i medhold av denne lov». Bestemmelsen angir på et overordnet plan hvilke krav som skal stilles til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20. Bestemmelsen må ses i sammenheng med de øvrige bestemmelsene i kapittelet hvor de nærmere krav til tiltaket er presisert. Av pbl følger det at «Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering» Bestemmelsen må ses i lys av formålsbestemmelsen i pbl. 1-1 femte ledd hvoretter hensynet til estetisk utforming av omgivelsene skal ivaretas i den enkelte byggesak. I forarbeidene er visuelle kvaliteter beskrevet som et samspill mellom byggverkets volum og høyde samt fasadeuttrykk, se Ot.prp.nr. 45 ( ) side 341. Hva som er «gode visuelle kvaliteter» må tolkes relativt i forhold til tiltakets størrelse og synlighet. Nærmere presisering 4

5 av kravet til visuelle kvaliteter kan følge av blant annet bestemmelser til reguleringsplan, jf. pbl nr.1. Det følger av bestemmelse i plan nr at «Bebyggelsen skal være åpen villamessig, med våningshus i inntil 2 etasjer foruten kjeller og loft og med garasjer eller uthus i 1 etasje. For øvrig gjelder bygningsloven og de alminnelige bygningsvedtekter for Fana bygningsdistrikt.». Fagetaten viser til at reguleringsplanen ikke presiserer nærmere hvilke visuelle kvaliteter området skal inneha ut over at bebyggelsen skal være villamessig. Vilkåret drøftes derfor ut fra bygningslovens bestemmelser. Vurderingen av tiltakets visuelle kvaliteter skal også gjøres i lys av både omkringliggende bygningsmiljø og naturmiljø. Byggeskikken i området, så vel som landskapsbildet, vil derfor kunne være faktorer i vurderingen, jf. Ot.prp.nr.45 ( ) side 342. Videre må det tas hensyn til om tiltaket plasseres i et strøk med særlig historisk eller kulturell interesse, jf. forarbeidene samme sted. Vedrørende visuelle kvaliteter så anfører klager at sett fra vei fremstår tiltaket som en overbygget uteplass og ikke som tett overbygg som avslagsvedtak fastslår. Dette mener videre klager forsterkes ved at levegg er trukket inn 4 meter fra front. Vegg ivaretar innsyn og gir le. Vindu sikrer utsyn og bryter opp vegg. Tiltaket er videre usjenert plassert for omgivelsene og fremstår tilbaketrukket fra vei og er ikke dominerende. Fagetaten mener at det forhold at tiltaket er trukket inn 4 meter fra front og at det er montert vindu som skal bryte opp vegg ikke oppveier de visuelle inntrykk tiltaket gir. Det vises til avslagsvedtakets begrunnelse vedrørende krav i pbl 29-1 og 29-2 der det følger at: «Etter bygningsmyndighetenes syn er dette ikke ivaretatt for omsøkte tiltak. Fra veien fremstår takoverbygget som et tett tilbygg, og ikke som en overbygget uteplass. Veggen mot vei med innsatt vindu forsterker dette. Etter bygningsmyndighetenes syn kommer tilbygget tett på eiendomsgrense, og medfører en gjenbygging av eiendommene. Eksisterende bolighus er ikke preget av tilbygg i noen retninger, foruten terrasse mot sør. Et tilbygg som omsøkt vil etter bygningsmyndighetenes syn bryte med boligens karakter, jf. foto 1 og 2.» Fagetaten finner etter en gjennomgang av saken og klagers anførsler ikke grunnlag for at vedtak bør omgjøres. Fagetaten tiltrer avslagsvedtakets begrunnelse og konklusjon om at kravene i pbl 29-1 og 29-2 «gode visuelle kvaliteter» ikke er tilstrekkelig ivaretatt. 4.6 Øvrige merknader Det vises til merknader fra gnr 46 bnr 170 som mener at takoverbygget vil være enkelt å bygge om slik at tilbygget blir ett nytt innvendig oppholdsrom som da vil kommer nær inntil nabohuset. Tilsvar fra klager til denne merknad er at tiltaket er konstruert som uteplass og har ikke potensiale til å bli innvendig uteplass. Det følger av avslagsvedtak at dette ikke har vært en del av avslagsgrunnlaget. Fagetaten anser at anførselen ikke har relevans i forhold til noen av temaene som er til gjenstand for klagebehandlingen. En endring av uteplassen til oppholdsrom er i alle tilfeller søknadspliktig. Det vises videre til merknad fra samme nabo om at tiltaket er mangelfullt varslet med hensyn til tegninger og målsetting av avstand til eiendomsgrense. Dette er ivaretatt ved at søknad senere er blitt sendt inn med manglende opplysninger. 5

6 På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart datert Flyfoto datert Situasjonsplan datert Tegninger 5. Bilder 6. Klage datert Avslag datert Søknad mottatt Nabomerknad mottatt Nabomerknad mottatt