Saksnr.: /22 Saksbeh.: STIH Til: Byrådsavdeling for byutvikling Kopi til: Fra: Plan- og bygningsetaten Dato:

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat Saksnr.: /22 Saksbeh.: STIH Til: Byrådsavdeling for byutvikling Kopi til: Fra: Plan- og bygningsetaten Dato: KLAGE PÅ VEDTAK: Bergenhus gnr 166 bnr 259, Nordre Skansemyren 16. Tilbygg bolig, fasadeendring mm. Hvem klager? Tiltaket Vedtaket Planstatus Klagegrunner Behov for ytterligere saksbehandling ved eventuell omgjøring Anbefalt vedtak Naboene Lasse, Linda og Kjersti Tollefsen (166/261). Omsøkt revidert tiltak gjelder oppføring av tilbygg mot byggets bakside over 2 etasjer, fasadeendringer; etablering av balkong i 1. etasje samt innsetting av balkongdør på fasade mot sørøst, innsetting av 4 takvinduer og fjerning av 1 vindu på tilbyggets sørøst-fasade. Tillatelse til tiltak med ansvarsrett av Det gis tillatelse til omsøkt tiltak, og det gis dispensasjon fra kommunedelplan Fjellsiden Sør for overskridelse av maksimalt tillatt tomteutnyttelse. Tiltaket tilfredsstiller kravet til gode visuelle kvaliteter. Eiendommen er uregulert. I KDP Fjellsiden Sør er eiendommen under planområde C, De øvrige områdene i fjellsiden vist som boligformål. I KPA er den vist som sentrumsformål S1 og ligger innenfor hensynssonene Bevaring kulturmiljø, og Historiske senter (Sentrum og Sandviken). Naboulemper som sikt/innsyn, ikke fått nabovarsel eller sett reviderte tegninger. Legger vekt på Byantikvarens argumentasjon misnøye med at det skal forandres på byggets arkitektoniske verdi og villamessige karakter. Det er ikke behov for å innhente ytterligere dokumentasjon ved en eventuell omgjøring. Tillatelse av opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. PLAN- OG BYGNINGSETATEN Mette Svanes Etatsdirektør Ulf Sæterdal Avdelingsleder

2 1. Om saken Saken gjelder søknad om oppføring av tilbygg mot byggets bakside over 2 etasjer, fasadeendringer; etablering av balkong i 1. etasje samt innsetting av balkongdør på fasade mot sørøst, innsetting av 4 takvinduer og fjerning av 1 vindu på sørøst-fasade. Det ble den søkt om oppføring av tilbygg mot byggets bakside over 3 etasjer og noen fasadeendringer som omfattet etablering av balkonger i 1. og 2. etasje samt erstatning av 2 stk. vinduer med tilhørende balkongdør, innseting av 4 stk. takvinduer, samt fjerning av et vindu på fasade mot sør-øst. Det ble gitt avslag på søknaden i vedtak Det ble sendt inn revidert forslag , sammen med tilleggsdokumentasjon mottatt og På denne bakgrunn ble det gitt tillatelse Denne tillatelsen er nå påklaget av naboene Tollefsen (166/261). Opprinnelig søknad og tegninger ble nabovarslet i samsvar med plan- og bygningsloven (pbl.) Klager ble også nabovarslet, og det forelå ingen merknader til tiltaket. For det reviderte forslaget ble det søkt om fritak for nabovarsling da tilbygget var nedjustert i omfang. I forhold til den opprinnelige søknaden og tegningene uttalte Byantikvaren den : 2. Om klagen 2.1 Oppreisning av klagefrist Tillatelsen er datert , og klagen er mottatt Utgangspunktet er at klagefristen er 3 uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket er kommet frem til vedkommende part, jf. forvaltningsloven (fvl.) 29 (1). Klager anfører at denne aldri har mottatt nabovarsling eller sett de reviderte tegningene. Ved en gjennomgang av sakens dokumenter ser vi at klager ikke har blitt nabovarslet om de reviderte tegningene som ligger til grunn for tillatelsen, og heller ikke har stått på kopi i vedtaket. Det følger av fvl. 29 (2) at for den som ikke har mottatt underretning om vedtaket, løper fristen fra det tidspunkt han har eller burde skaffet seg kjennskap til vedtaket. Ved vedtak som går ut på å tilstå noen en rettighet, skal klagefristen for andre likevel senest løpe ut når det er gått 3 måneder fra det tidspunkt vedtaket ble truffet. I denne saken ble klagen mottatt over 7 måneder etter at vedtaket ble fattet. Fvl. 31 (1) gir imidlertid adgang til å ta klagen under behandling selv om fristen er oversittet, såfremt «parten eller hans fullmektig ikke kan lastes for å ha oversittet fristen eller for å ha drøyd med å klage etterpå». Det følger videre av bestemmelsen at ved vurderingen av om klagen bør tas opp til behandling, skal det også legges vekt på om endring av vedtaket kan medføre skade eller ulempe for andre. 2

3 Klager har ikke blitt nabovarslet om de reviderte tegningene og har ikke mottatt kopi av tillatelsen. Vi kan ikke se at det er noe som tilsier at klager kan lastes for å ha oversittet fristen, eller at klager har drøyd med å klage. De reviderte tegningene inneholder en balkong som er plassert på byggets sørøst fasade og vender mot klagers eiendom og bolig. Denne balkongen var ikke vist eller omsøkt i den opprinnelige nabovarslede søknaden. Selv om en eventuell omgjøring av tillatelsen for omsøkt balkong kan medføre ulempe for tiltakshaver, utgjør balkongen en mindre del av søknaden hvor tilbygget anses som hoveddelen. Vi anser rettsikkerheten til klager for å veie noe tyngre i denne saken, enn tiltakshavers eventuelle ulempe ved en omgjøring. Vi er etter dette kommet til at vi tar klagen til behandling, jf. fvl. 31. Ved at nabo får sin klage behandlet, anser vi en manglende nabovarsling av de reviderte tegningene og søknad, for reparert i klageomgangen. 2.2 Klagers anførsler I klagen anføres det i hovedsak naboulemper som sikt og innsyn som følge av omsøkt balkong. Klager har ikke fått nabovarsel eller sett reviderte tegninger, og det legges vekt på Byantikvarens argumentasjon misnøye med at det skal forandres på byggets arkitektoniske verdi og villamessige karakter. Klager ber om at det foretas en ny vurdering og at kommunen er velkommen på befaring. For øvrig vises det til klagen i sin helhet. 3. Vurdering av klagen 3.1 Dispensasjon fra tomteutnyttelsen Det er i vedtaket av lagt til grunn at vilkårene for å gi dispensasjon fra maksimalt tillatt tomteutnyttelse er oppfylt. Vi ser i klageomgangen at begrunnelsen i vedtaket er noe knapp, og foretar en ny vurdering basert på klagers anførsler. For å gi dispensasjon etter pbl (2) er det et vilkår at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det fremgår av Ot.prp.nr.32 ( ) at det må foreligge en klar overvekt av hensyn for å gi dispensasjon. Dette skiller seg fra gjeldende plan- og bygningslov hvor det var tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg sterkt gjeldende. Det fremgår av KDP Fjellsiden Sør 09 a at «Bebyggelsen skal være åpen villamessig. Maksimalt bebygd areal skal være 20 % BYA, dog ikke større enn 120 m² grunn-flate. Mindre tilbygg kan tillates utover dette for å gjøre det mulig å dele store eneboliger i mindre enheter.» 3

4 Formålet med bestemmelsen om tomteutnyttelse er blant annet å regulere bygningers volum i forhold til behov for uteoppholdsareal, belastning på infrastruktur og forholdet til omgivelsene. Søker har opplyst at dagens utnyttelsesgrad (BYA) er på 45% inkludert parkering. Maksimalt tillatt tomteutnyttelse på 20% er således allerede overskredet. Med omsøkt tiltak er ny utnyttelsesgrad 49%, noe som tilsvarer en økning på 4% og utgjør ca. 13 m 2. Tilbygget er på 10 m 2 og balkongen 2,8 m 2. Økningen i utnyttelsesgrad på 4% anses ikke for å være en særlig stor økning. Vi kan ikke se at omsøkt tomteutnyttelse vesentlig tilsidesetter hensynet til byggets volum i forhold til behov for uteoppholdsareal eller forholdet til omgivelsene. Spørsmålet er hvorvidt fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Fordelene med tiltaket, herunder balkongen, er at tiltakshaver får en bedre utnyttelse av sin eiendom med forbedrede bokvaliteter. Søker har opplyst at den nye balkongen understreker og forsterker byggets symmetri. Klager anfører naboulemper som sikt og innsyn, og at dette bryter med privatlivets fred. Klager viser til naboloven 2. Naboloven regulerer imidlertid privatrettslige forhold, og bygningsmyndighetene anvender ikke denne loven i sin saksbehandling. Når det gjelder anførslene knyttet til innsyn bemerker vi at balkongen er av forholdsvis liten størrelse, kun 2,8 m 2 og at avstandsbestemmelsen i pbl om minimum 4 meters avstand til nabogrense er overholdt. Omsøkt bygning har allerede altan på fasade mot sørvest med hjørne mot klagers eiendom, samt flere vinduer på fasade mot sørøst. Fagetaten er av den oppfatning at den omsøkte altanen ikke vil medføre særlig mer innsyn enn det som allerede er situasjonen i dag, og at dette er innenfor grensen av hva naboer må tåle i tettbygd strøk. Hva gjelder tilbygget foreligger det samtykke fra de to naboene som får dette nærmere grensen enn 4 meter. Vi er etter en samlet vurdering kommet til at fordelene er klart større enn ulempene. Vi opprettholder vurderingen i vedtaket om at vilkårene for å gi dispensasjon fra KDP Fjellsiden Sør 09 a er oppfylt, jf. pbl (2). Dispensasjonen vil ikke vesentlig tilsidesette hensynene bak bestemmelsen og fordelene anses klart større enn ulempene. 3.2 Visuelle kvaliteter Det følger av pbl at ethvert tiltak skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering. Klager anfører at denne legger stor vekt på Byantikvarens argumentasjon om misnøye med at det skal forandres på byggets arkitektoniske verdi og villamessige karakter. I vedtaket er det gjort følgende vurdering: «Ved revidert forslag får man en betydelig mindre påvirkning til husets utseende. Det største inngrepet skjer på husets bakside, noe som er skjermet og lite synlig. Høyde til tilbygg blir redusert til 2 etasjer og man unngår inngrep i takflate. Antall takvinduer mot gate er redusert til to. Balkong på sidefasade får samme utforming som på husets motsatt side. Balanse og symmetri blir beholdt. 4

5 Byantikvaren har frarådet opprinnelig forslag, noe som bygningsmyndigheten har sluttet seg til. Revidert forslag vurderes som vesentlig bedre tilpasset husets karakter og dermed som å ikke være til sjenanse til husets arkitektoniske verdier.» Fagetaten tiltrer vurderingene som er gjort i vedtaket, og anser dermed kravene til de visuelle kvalitetene i pbl for å være ivaretatt. 4. Konklusjon Tillatelse av opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. Vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Ortofoto 3. Situasjonsplan 4. Flyfoto 5. Reviderte tegninger 6. Opprinnelige tegninger 7. Klage 8. Tillatelse 9. Uttalelse fra Byantikvaren 5