BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /10 Saksbeh.: IRAS Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 11. september 2014 Klage på vedtak: Bergenhus gnr 165 bnr 202 Markeveien 3. Påbygg bolig m.m. Hvem klager? Tiltaket Vedtaket Planstatus Klagegrunner Behov for ytterligere saksbehandling ved eventuell omgjøring Anbefalt vedtak Alliance Arkitekter (ansvarlig søker) på vegne av Vico Eiendom AS (tiltakshaver). Ombygging og bruksendring av 6. og 7. etasje, og fasadeendring i form av takopplett mot nordvest og utvidelse takvindu mot sørøst. Avslag datert 14. mars Avslaget tar kun stilling til takopplettet. Årsaken til dette er at de øvrige tiltakene har direkte tilknytning til takopplettet som avslås. Avslaget er hjemlet i pbl (visuelle kvaliteter) og 31-1(ivaretakelse av kulturell verdi). R (Bergenhus. Brannstrøket av 1916), KDP Sentrum (Bevaring kulturmiljø, historisk senter), Riksantikvarens NB!-Register, KPA S1. Tiltaket krever dispensasjon fra KPA pkt.10 og 15 og TEK 10 Klager anfører: 1. Saksbehandlingsfeil, jf. fvl. 11 (4) 2. pkt. 2. Takopplettet er ikke i strid med fvl og 31-1 Saken må sendes tilbake til fagetaten for ny behandling hvor det tas stilling til de øvrige deler av tiltaket. Avslag datert 14. mars 2014 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Kjersti Benedikte Ulvik prosjektleder

2 1. Om saken Eksisterende 2 utleieleiligheter i 6. etasje søkes slått sammen, ombygget og utvidet med areal på eksisterende råloft. Vi kan ikke se at leilighetene er godkjent. Tiltaket innebærer bruksendring av 6. og 7. etasje fra loft til bolig. Antall boenheter i bygget økes med 1. Ved tiltaket etableres det en 6-roms leilighet med areal på 205 m 2. Det søkes samtidig om fasadeendring i form av takopplett mot nordvest og utvidelse av takvindu mot sørøst. Vi kan ikke se at naboeiendom gnr. 165 bnr. 182 er varslet i samsvar med pbl Det foreligger heller ikke samtykke fra verken denne eller den andre naboeiendommen, gnr. 165 bnr. 200 til å plassere takopplettet nærmere nabogrensen enn det pbl angir. Sistnevnte eiendom, gnr. 165 bnr. 200, er imidlertid sammen med de øvrige naboeiendommene varslet om tiltaket i samsvar med pbl Det er ikke registrert merknader fra de naboer som er varslet. Det foreligger uttalelse fra Byantikvaren, datert 13. februar Byantikvaren fraråder omsøkte tiltak. 2. Om klagen Klagen er rettidig innkommet, jf. forvaltningsloven 29. Klager anfører blant annet følgende; «Klagen begrunnes med at forvaltningslovens 11, nest siste ledd, ikke er fulgt. Vi har gjentatte ganger oppfordret til dialog for nettopp å fange opp eventuelle mangler som vi burde ha rettet. Det vises til epost sendt saksbehandler Karsten Høyheim den 17.01, den og den I tillegg til å forsøke å nå saksbehandler pr. epost har vi også gjentatte ganger forsøkt å komme gjennom på telefon. Vi har ikke lykkes med å komme gjennom pr. telefon, og vi har heller ikke fått et eneste svar på våre eposthenvendelser før vi mottok avslaget. Avslagsvedtaket nevner manglende søknad om dispensasjon i forbindelse med uteoppholdsareal og parkering. Dette er en mangel som vi burde ha blitt gjort oppmerksom på. Vi forstår at hovedårsaken til avslaget er hjemlet i pbl 29-2 Visuelle kvaliteter og 31-1 Ivaretakelse av kulturell verdi ved arbeid på eksisterende bygg. Det vises til at visuelle kvaliteter ikke er tilstrekkelig ivaretatt, og at takopplett over to etasjer mot nordvest ikke i stor nok grad er tilpasset de bygde og naturlige omgivelser det skal plasseres i. Også her hadde det vært ønskelig at den manglende tilpasningen hadde vært kommunisert oss, slik at vi kunne hatt mulighet til å sørge for en bedre tilpasning. Takoppbygget er en del av et større tiltak, og basert på kommunens egen begrunnelse forstår vi det slik at det er rom for å gjennomføre tiltaket dersom takoppbygget hadde vært bedre tilpasset. Vi mener for øvrig at det planlagte takoppbygget er tilpasset bebyggelsen i området, og føyer seg inn i rekken av flere tilsvarende takoppbygg i området. Det vises blant annet til godkjente takoppbygg i Valkendorffsgate 2c og i Christian Michelsens gate 6b. I forhold til fasade mot bakgård, er dette de eneste relevante bygde og naturlige omgivelser.» For øvrig vises det til klagen i sin helhet. 2

3 3. Vurdering av klagen 3.1 Bygningsmyndighetens veiledningsplikt, fvl. 11 Klager anfører at bygningsmyndigheten ikke har oppfylt sin veiledningsplikt etter fvl. 11. Spørsmålet i klageomgangen er hvorvidt så er tilfelle, og hvilke konsekvenser dette eventuelt skal ha for vedtaket. Av fvl. 11 (4) 2 pkt. følger det at «Inneholder en henvendelse til et forvaltningsorgan feil, misforståelser, unøyaktigheter eller andre mangler som avsendere bør rette, skal organet om nødvendig gi beskjed om dette.» Formålet med veiledningsplikten er å «gi parter og andre interesserte adgang til å vareta sitt tarv i bestemte saker på best mulig måte. Omfanget av veiledningen må likevel tilpasses det enkelte forvaltningsorgans situasjon og kapasitet til å påta seg slik virksomhet», jf. fvl. 11 første ledd. Veiledningspliktens omfang må vurderes konkret i den enkelte sak ut fra en avveining av sakens karakter, behovet for veiledning og den tid som står eller bør stå til rådighet, fvl. 11 annet ledd, jf. Forvaltningsloven kommentarutgave [2011], Geir Woxholt. Behovet for veiledning må skje på bakgrunn av sakens karakter og den kjennskap organet har til parten og hans mulighet til å ivareta sine interesser. Veiledningsplikten er mindre vidtgående overfor profesjonelle aktører sammenlignet med ikke-profesjonelle, jf. Lovavdelingens uttalelse jnr 3044/85E. Klager anfører at «Vi har gjentatte ganger oppfordret til dialog for nettopp å fange opp eventuelle mangler som vi burde ha rettet. Det vises til e-post sendt saksbehandler Karsten Høyheim den 17.01, den og den I tillegg til å forsøke å nå saksbehandler pr. e-post har vi også gjentatte ganger forsøkt å komme gjennom på telefon. Vi har ikke lykkes med å komme gjennom pr. telefon, og vi har heller ikke fått et eneste svar på våre e-posthenvendelser før vi mottok avslaget. Avslagsvedtaket nevner manglende søknad om dispensasjon i forbindelse med uteoppholdsareal og parkering. Dette er en mangel som vi burde ha blitt gjort oppmerksom på.» (vår utheving). Tiltakshaver har engasjert Alliance Arkitekter for å bistå denne i søknadsprosessen. Alliance Arkitekter har sentral godkjenning som blant annet søker i tiltaksklasse 3. Selskapet anses som en profesjonell aktør i markedet. Følgelig, stilles det også høyere forventninger og krav til selskapets kunnskap og kompetanse i forhold til en byggesøknad. Av søknaden går det frem at selskapet har sett og vurdert problematikken knyttet til mulig dispensasjon fra bestemmelser om «( ) bod, adkomst-utomhus- og parkeringsforhold etc.». Selskapet konkluderer imidlertid med at «Tiltaket innebærer i praksis en reduksjon av antall bruksenheter i det eksisterende bygget, det henstilles derfor til at tiltaket ikke medfører noen negativ endring i forhold til eksisterende bod, adkomst- utomhus- og parkeringsforhold etc.» Det er således ikke slik at selskapet på søknadstidspunktet var uvitende om denne problematikken. Fagetaten kan for øvrig ikke se at anførselen om at «tiltaket innebærer i praksis en reduksjon av antall bruksenheter i det eksisterende bygget» medfører riktighet. Ut fra innsendte 3

4 plantegninger og vårt saksarkiv er det ikke godkjent noen leiligheter i 6.etasje. Denne etasjen er kun godkjent som loftsareal. Omsøkte tiltak innebærer således at det også må søkes om bruksendring for 6. etasje fra loftsareal til boligareal. Tiltaket innebærer altså en økning, og ikke en reduksjon, i antall godkjente bruksenheter i det eksisterende bygget. Økning i antall boenheter utløser blant annet et krav til tilstrekkelig utendørsoppholdsareal og parkering, jf. KPA pkt. 10 og pkt. 15. All den tid Klager forutsettes å være kjent med at 6. etasje ikke er godkjent til boligareal, sml.innsedte plantegninger, forventes det at denne som profesjonell aktør var innforstått med tiltaket også krevde bruksendring for 6.etasje. Fagetaten anser det også som rimelig å forvente at Alliance Arkitekter som søker i tiltaksklasse 3 er kjent med hvilke krav som gjelder ved søknad om bruksendring, herunder forstår at denne må undersøke hvorvidt det er nødvendig å søke om dispensasjoner fra blant annet plangrunnlaget for eiendommen. Avslaget tar kun stilling til det omsøkte takopplett. Årsaken til dette er at de øvrige tiltakene har direkte tilknytning til takopplettet som avslås. Dersom bygningsmyndigheten også skulle tatt stilling til de øvrige deler av tiltaket, måtte vi ha bedt Klager om å sende inn ytterligere dispensasjonssøknader, da fra krav til utendørsoppholdsareal og parkering. Dispensasjonssøknader er gebyrbelagt. All den tid bygningsmyndigheten vurderte det slik at takopplettet i seg selv hindret en godkjenning av de resterende deler av tiltaket, uavhengig av hvorvidt Klager også søkte om dispensasjon fra ovennevnte, fant vi det ikke hensiktsmessig å kreve ytterligere dispensasjonssøknader fra Klager. Bygningsmyndigheten forsøkte ved dette å holde Klagers utgifter i forbindelse med søknaden på et så lavt nivå som mulig. Ved en eventuell omgjøring av avslaget, må imidlertid saken sendes i retur til fagetaten slik at denne blant annet kan innhente ovennevnte dispensasjoner. Fagetaten presiserer at selv om avslaget ikke tar stilling til de øvrige deler av tiltaket, gir avslaget i seg selv veiledning om at tiltaket også krever dispensasjon fra KPA pkt. 10 («Uteoppholdsareal») og KPA pkt. 15 («Parkering»). Fagetaten kan etter dette ikke se at denne har unnlatt å oppfylle sin veiledningsplikt i forhold til de manglende dispensasjonssøknadene, jf. fvl. 11. Videre anfører Klager at «Vi forstår at hovedårsaken til avslaget er hjemlet i pbl 29-2 Visuelle kvaliteter og 31-1 Ivaretakelse av kulturell verdi ved arbeid på eksisterende bygg. Det vises til at visuelle kvaliteter ikke er tilstrekkelig ivaretatt, og at takopplett over to etasjer mot nordvest ikke i stor nok grad er tilpasset de bygde og naturlige omgivelser det skal plasseres i. Også her hadde det vært ønskelig at den manglende tilpasningen hadde vært kommunisert oss, slik at vi kunne hatt mulighet til å sørge for en bedre tilpasning. Takoppbygget er en del av et større tiltak, og basert på kommunens egen begrunnelse forstår vi det slik at det er rom for å gjennomføre tiltaket dersom takoppbygget hadde vært bedre tilpasset.» Hva som er «gode visuelle kvaliteter» etter pbl tolkes relativt i forhold til tiltakets størrelse og synlighet, jf. Ot.prp.nr. 45 ( ) side 341. Vurderingen er skjønnsmessig og skal også gjøres i lys av både omkringliggende bygningsmiljø og naturmiljø. Ansvarlig søker, Alliance Arkitekter, har sentral godkjenning som blant annet prosjektering av arkitektur i tiltaksklasse 3. Selskapet anses således, i utgangspunktet, for å ha tilstrekkelig kompetanse til å vurdere hvorvidt omsøkte takopplett kommer i strid med ovennevnte 4

5 bestemmelser. Dersom denne ønsket råd og veiledning, kunne denne ha bedt om forhåndskonferanse med bygningsmyndigheten, alternativt Byantikvaren. Dette ble ikke gjort. Bygningsmyndigheten kan naturligvis ikke prosjektere tiltak. Følgelig kan det heller ikke være slik at de tiltak som avslås med hjemmel i pbl og / eller 31-1 er avslått fordi bygningsmyndigheten ikke har oppfylt sin veiledningsplikt. Veiledningsplikten er relativ og påvirkes i stor grad av hvilken forventning/krav man kan stille til tiltakshaver / ansvarlig søker. Fagetaten mener at den heller ikke på dette punkt har brutt sin veiledningsplikt over Klager. 3.2 Visuelle kvaliteter og ivaretakelse av kulturell verdi, jf. pbl. 29-2, jf. 29-1, jf Avslaget legger til grunn at takopplettet er i strid med kravet til visuelle kvaliteter og ivaretakelse av kulturell verdi, jf. pbl. 29-2, jf. 29-1, jf Av pbl følger det at «Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming i samsvar med sin funksjon etter reglene gitt i eller i medhold av denne lov». Bestemmelsen angir på et overordnet plan hvilke krav som skal stilles til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20. Bestemmelsen må ses i sammenheng med de øvrige bestemmelsene i kapittelet hvor de nærmere krav til tiltaket er presisert. Av pbl følger det at «Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering» Formålet bak bestemmelsen er blant annet å ivareta områdets enhetlige og naturlige utforming. Betydningen av bestemmelsen må ses i lys av formålsbestemmelsen i pbl. 1-1 femte ledd hvor hensynet til estetisk utforming av omgivelsene er fremhevet som et overordnet formål som skal ivaretas i den enkelte byggesak. I forarbeidene er visuelle kvaliteter beskrevet som et samspill mellom byggverkets volum og høyde samt fasadeuttrykk, se Ot.prp.nr. 45 ( ) side 341. Hva som er «gode visuelle kvaliteter» må tolkes relativt i forhold til tiltakets størrelse og synlighet. Vurderingen av tiltakets visuelle kvaliteter skal også gjøres i lys av både omkringliggende bygningsmiljø og naturmiljø. Byggeskikken i området, så vel som landskapsbildet, vil derfor kunne være faktorer i vurderingen, jf. Ot.prp.nr.45 ( ) side 342. Videre må det tas hensyn til om tiltaket plasseres i et strøk med særlig historisk eller kulturell interesse, jf. forarbeidene samme sted. I forlengelsen av dette, vises det til pbl hvoretter kommunen «Ved endring av eksisterende byggverk ( ) skal se til at historisk, arkitektonisk eller annen kulturell verdi som knytter seg til et byggverks ytre, så vidt mulig blir bevart gjelder tilsvarende». Etter bybrannen i 1916 ble det utarbeidet en reguleringsplan for området som omsøkte eiendom inngår i. Planen førte til en helhetlig regulering og oppføring av ny bebyggelse over en relativt kort periode. Omsøkte eiendom, Markeveien 3, er oppført i 1922 etter tegninger av 5

6 Arkitekt J. Danielsen. Bygningen er i pusset mur med et regelmessig, nyklassisistisk fasadeuttrykk. Bygningen har et forseggjort og godt bevart tak, og er gitt fasademessig behandling også mot nordvest. Eiendommen har arkitektonisk egenverdi som et godt bevart eksempel på et nyklassisistisk og påkostet forretningsbygg fra 1920-tallet, har og miljøverdi som del av 1916-området. Mot nordvest har bygningen et valmet tak og to trapperom som strekker seg over hovedgesims og markeres i fasaden ved to tårnoppbygg med valmet tak. Denne fasaden, samt taket i sin helhet, er svært godt bevart, og har i seg selv gode arkitektoniske kvaliteter. Fagetaten er enig med Byantikvaren i at taket bør behandles som en del av bygningens samlede arkitektoniske uttrykk. Selv om det i større grad åpnes for tiltak inn mot gårdsrom enn ut mot gate, bør også nye elementer her underordne seg takets hovedform og fasadekomposisjon. Takopplettet er svært omfattende. Tiltaket innebærer at det vertikale veggfeltet økes med to etasjer. Takets hovedform bygges helt om og reduseres til en tynn stripe over et kraftig utvidet veggparti. Dette veggpartiet visker i tillegg ut trappetårnene og tiltaket medfører også at den originale kobberhetten fjernes. Fasaden mister også sin gesims, og mangler dermed en naturlig øvre avslutning mot tak, slik at hele partiet fremstår i ubalanse. Fagetaten mener i likhet med Byantikvaren at takopplettet i vesentlig grad vil redusere fasaden og takflatens arkitektoniske uttrykk og kvalitet. Videre at tiltaket vil svekke bygningens arkitektoniske egenverdi. 3.3 Øvrige merknader Klager skriver på side 2 at denne «( ) sekundært [ønsker] å få mulighet til å justere den innsendte søknaden slik at tiltaket kan godkjennes uten at vi må stille bakerst i saksbehandlingskøen igjen». Til dette vil vi bemerke at Klager står fritt til å sende inn ny / revidert søknad. Bygningsmyndigheten vil ta stilling til en slik søknad når denne eventuelt kommer inn. 4. Konklusjon På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Ortofoto KDP Sentrum Plankart 4. Flyfoto 5. Situasjonsplan eksisterende situasjon 6. Situasjonsplan omsøkt situasjon 7. Klage mottatt 4. april Avslag datert 14. mars Byantikvarens uttalelse datert 13. februar Tegninger 6