AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens (pbl) kap 20.

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Arkitektkontoret 21 Bryggen Holmedalsgården BERGEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /8 EBYGG KAHY AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens (pbl) kap 20. Eiendom : Gnr 165 Bnr 43 Tiltakets adresse : Strandgaten 71 Tiltakets art : Bruksendring kontor-/administrasjonsbygg Tiltakshaver : Moe & CO AS Saksgrunnlaget: Saken gjelder søknad om bruksendring og fasadeendring på eiendommen gnr 165 bnr 71 Strandgaten 71. Dette i form av opprettelse av 3 nye boenheter i 2. etasje og på loft, samt innsetting av 4 takvinduer og utvidelse av 4 eksisterende takvinduer på fasaden mot Vossegården. Det er den gitt rammetillatelse for ny boenhet samt mindre påbygg på loft. bruksendring av 1 etasje VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 gis ikke dispensasjon fra kommunedelplanens krav om min 4 m² uteoppholdsareal pr ny boenhet i blandet sentrumsformål, og som i angjeldende sak vil si 12 m². Etter bygningsmyndighetens vurdering er det ikke en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsene det søkes om dispensasjon fra og lovens formålsbestemmelse, vesentlig tilsidesatt. Tiltaket: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 11-6 "Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel" avslås søknad om tillatelse til etablering av 3 nye boenheter i 2. etasje og loft. Den del av søknaden som gjelder fasadeendringer tas ikke til videre behandling grunnet ovennevnte avgjørelse, og der dette anses å ha en direkte tilknytning.

2 SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Eiendommen inngår i reguleringsplan nr Sentrum. Klosteret/Strandgaten vedtatt , der den er vist som antikvarisk, forretningsmessig bebyggelse i spesialområde bevaring. Eiendommen inngår i Kommunedelplan Sentrum, der den er vist på planklart 2 Byform.- Bebyggelse som spesialområde bevaring. Eiendommen er i kommuneplanens arealdel vist som Senterområde S1. Dispensasjon: Tiltaket kommer i strid med Kommunedelplan Sentrum 3.4 "Uteoppholdsareal til boliger", og det er søkt om dispensasjon fra dette. For at dette kan gis kreves det i henhold til pbl 19-2 at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. I ovennevnte kommunedelplanen er det krav om min 4 m² uteoppholdsareal pr ny boenhet i blandet sentrumsformål, og som i angjeldende sak vil si 12 m². Dette er i søknaden begrunnet med at eiendommen er helt bebygget, og at Nordnesparken og offentlige badesteder er i kort gangavstand. Det må foretas konkret vurdering av de faktiske forhold i saken opp mot de hensyn som ivaretas av den bestemmelsen som det er aktuelt å dispensere fra samt lovens formålsbestemmelse, bl.a. universell utforming, hensynet til barn og unges oppvekstvilkår og estetisk utforming av omgivelsene. I tillegg må det foretas en interesseavveining der fordelene ved tiltaket blir vurdert opp mot ulempene. Foreligger det en klar overvekt av fordeler som taler for dispensasjon, samt hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt, vil lovens krav være oppfylt og dispensasjon kan gis. Konklusjon: Etter bygningsmyndighetens vurdering er det ikke en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon fra Kommunedelplan Sentrum 3.4 "Uteoppholdsareal til boliger" da bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. Med hjemmel i pbl gis ikke dispensasjon fra ovennevnte bestemmelse. Det er også søkt om dispensasjon fra Kommuneplanens arealdel pkt 8 "Universell utforming/tilgjengelighet for alle" der hovedhensynet bak bestemmelsen er at nye boenheter skal sørge for at alle uansett funksjonsnivå, skal alle kunne benytte bygningen/boligen. Med bakgrunn i eksisterende forhold og bygningens antikvariske verdi ville dette medført betydelig inngrep i bebyggelsen og ikke latt seg gjennomføre. Dette tas for øvrig ikke til videre vurdering grunnet sakens øvrige utfall. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er ikke registrert noen merknader i saken. Uttalelser fra andre kommunale etater/avdelinger: Det er til saken innhentet uttalelse fra Byantikvaren, og med følgende konklusjon i møte : Side 2 av 5

3 Strandgaten 71 er første gang omtalt i skriftelige kilder i grunnbolken , hvor det henvises til et grunnbrev av Deler av eiendommen er en steinkjeller, og denne har nok overlevd de branner som har herjet området. Steinkjellerne ble oppført som brannsikre rom, og det finnes en rekke av disse langs Strandgatens eldste løp, på Bryggesiden og i Vågsbyunnen Bygningen for øvrig er oppført etter brann i 1830, men har beholdt den langstrakte strukturen, en bebyggelsestruktur som går tilbake til middelalderen. Bygningen har høy kunnskaps- og opplevelsesverdi. Det søkes om å etablere boenhet på loftet. Såfremt ombyggingen gjøres skånsomt og det ikke gjøres store endringer på konstruktive detaljer, vil Byantikvaren ikke motsette seg dette. Når det gjelder etablering av takvinduer på fasade mot Vossegården, ser vi at disse er plassert rytmisk i forhold til fasadens øvrige vinduer, og vi vil ikke motsette oss disse. Vannforsyning og avløp: Det er for eiendommen gitt uttalelse fra Vann- og avløpsetaten om etablering av 3 nye boenheter, datert Universell utforming: Omsøkte tiltak kommer inn under bestemmelsene i kapittel 8 i kommuneplanens arealdel samt pbl Utforming/visuelle kvaliteter: Etter plan- og bygningsloven 29-1 og 29-2 skal ethvert tiltak prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming og innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til omgivelser og plassering. Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Det vises til Kommunedelplan for Sentrum 3.4 Uteoppholdsareal til boliger gitt krav om 4 m² uteoppholdsareal pr ny boenhet i blandet sentrumsformål: Uteoppholdsarealene skal tilrettelegges for opphold og lek. Arealene skal ha trafikksikker adkomst og best mulig solforhold. Ved nybygg eller ved bruksendring til bolig skal det opparbeides felles uteoppholdsareal nær inngang (bakgård, gatetun, gågate eller park), minst 8 kvm per boligenhet i boligområdene og minst 4 kvm per boligenhet i område regulert til blandet sentrumsformål. Det er søkt om dispensasjon fra ovennevnte forhold med begrunnelse av at eiendommen er helt utbygd. Det vises til områdets tette bebyggelse og med tilgang til nærliggende gågate, parkanlegg på Klosteret samt Nordnesparken til felles lek og opphold. Det er i tidligere sak på eiendommen gitt dispensasjon for uteoppholdsareal for 1 stk boenhet. Dette gir ikke presedens for ytterligere økning av nye boenheter som her er 3 stk nye uten nødvendig areal til lek og rekreasjon. Andre forhold: Etablering av 3 nye boenheter utløser krav og behov om parkering, jf Kommuneplanens arealdel pkt 17. Det kan for nye boenheter i senterområder i kommuneplanens arealdel godkjennes frikjøp. Dette tas ikke til videre utredning grunnet tiltakets avgjørelse. ALMINNELIGE BESTEMMELSER: Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Side 3 av 5

4 Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk av: Karsten Høyheim - saksbehandler Åge Vallestad - gruppeleder Kopi: Moe & CO AS, Strandgaten 71, 5004 BERGEN Side 4 av 5

5 Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 31 og 42) Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 5 av 5