Avslag på søknad om opprettelse og endring av eiendom. Gnr 176 bnr 1,

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR OPPMÅLING Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks Oppmaling@bergen.kommune.no Nordbohus Villanger & Sønner AS Kvassnesveien ISDALSTØ Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /12 EBYGG HANR Avslag på søknad om opprettelse og endring av eiendom. Gnr 176 bnr 1, Øvre Tellevik. Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens (pbl) kap. 20. Eiendom : Gnr 176 Bnr 1 Tiltakets adresse Tiltakets art Hjemmelshaver/søker : Øvre Tellevik : Søknad om opprettelse og endring av eiendom : Magnus Tellevik m. fl./ Nordbohus Villanger & Sønner AS Saken gjelder: Saken gjelder søknad om fradeling av 1 parsell fra gnr 176 bnr 1 til boligformål. Eiendommen er uregulert og vist som LNF-formål i kommuneplanens arealdel. Det er søkt om dispensasjon fra formålet. VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser pkt. 25 LNF-formål, jf. plan og bygningslovens 11-6 rettsvirkning av kommuneplanen. Tiltaket: Med hjemmel i plan og bygningsloven 11-6 jf. kommuneplanens bestemmelse pkt. 25 LNFformål avslås søknad mottatt bygningsmyndighetene om tillatelse til fradeling av 1 parsell fra gnr 176 bnr 1 til boligformål. SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Eiendommen er uregulert og er i kommuneplanens arealdel vist som "Landbruks-, natur- og friluftsområder" jf. pkt. 25.

2 Da søknaden kommer i strid med kommuneplanens arealdel med hensyn til byggeforbudet er en godkjenning av tiltaket avhengig av at det gis dispensasjon fra planen Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er ikke registrert noen merknader i saken. Uttalelse/krav fra andre myndigheter: Omsøkt fradeling er sendt til Fylkesmannen i Hordaland for uttale de svarer i brev datert at de er negative fra å gi dispensasjon fra formålet: Uttalelser fra andre kommunale etater/avdelinger: Omsøkt fradeling er sendt til landbruksetaten for uttale som kom med svar i brev datert : Side 2 av 7

3 Saken ble sendt på høring til Grønn etat som uttalte seg i brev datert : Atkomst/avkjørsel: Eiendommen anses å være sikret lovlig atkomst i samsvar med plan- og bygningsloven 27-4, jf. Trafikketatens vedtak datert Det må opparbeides veg for tilkomst til omsøkt parsell, et slikt tiltak er søknadspliktig og er avhengig av dispensasjon og tillatelse og vi kan ikke forutsi resultatet av saksbehandling for fremtidig tilkomstvei. Vannforsyning og avløp: Eiendommen anses for å være sikret lovlig vannforsyning og bortledning av avløpsvann i samsvar med plan- og bygningsloven 27-1 og 27-2, jf. forhåndsuttalelse fra vann og avløpsetaten datert Ved en eventuell klage gjør fagetaten oppmerksom på at vann og avløpsetaten har endret sin praksis fra 1 nov Vann- og avløpsetaten krever at erklæringer som gjelder rettigheter til vann- og avløpsanlegg skal være tinglyst før det gis tillatelse til tiltak. Dispensasjoner: Tiltaket kommer i strid med pkt. 25 LNF-formålet i kommuneplanens arealdel jf. plan og bygningslovens 11-6 rettsvirkning av kommuneplanen. En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl 19-2 kan gis dispensasjon fra denne. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 19-2 at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må foretas konkret vurdering av de faktiske forhold i saken opp mot de hensyn som ivaretas av den bestemmelsen som det er aktuelt å dispensere fra samt lovens formålsbestemmelse, bl.a. universell utforming, hensynet til barn og unges oppvekstvilkår og estetisk utforming av omgivelsene. I tillegg må det foretas en interesseavveining der fordelene ved tiltaket blir vurdert opp mot ulempene. Foreligger det en klar overvekt av fordeler som taler for dispensasjon, samt hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt, vil lovens krav være oppfylt og dispensasjon kan gis. Side 3 av 7

4 Søkers begrunnelse: Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Fradeling til bolig er i strid med formålet LNF i kommuneplanens arealdel(kpa) pkt 25. Bestemmelsene har blitt til gjennom en omfattende avgjørelsesprosess, og er vedtatt av bystyret, kommunen sitt øverste folkevalgte organ. De omhandler konkrete forhold knyttet til arealutnyttelsen innenfor et bestemt område. Det skal derfor ikke være kurant å fravike disse. Formålet er bindende og LNF-områder skal ikke stykkes opp bit for bit. Det kreves god planlegging og regulering når det søkes om fradeling til formål som er i strid med plan. Det er ikke krav om regulering ved søknad om fradeling, da det er arealdelen til kommuneplanen som er plangrunnlaget ved søknad om tillatelse til tiltak. Det er pressfor å få til nye utbyggingsområder i Bergen. Det er derfor viktig at det ikke gis enkelt dispensasjoner fra formålet. Det er viktig å tenke langsiktig med tanke på utvidelse av boligområder. Det er allerede gjort en vurdering av området og det er satt en grense mellom hva som skal være boligområde og hva som skal være LNF-område. I LNF område er det bare tillatt med tiltak som er knyttet opp mot landbruket og driften av landbruk. Fagetaten har ikke praksis for å tillate fradeling av parseller som skal nyttes til ny bolig i LNF. Omsøkt fradeling er sendt på høring til Etat for landbruk, Grønn etat og Fylkesmannen i Hordaland, samtlige myndigheter/etater er imot at det gis dispensasjon fra formålet. Omsøkt parsell ligger nærmere driftsbygning enn 50 meter, i henhold til KPA pkt. 25 nr.2 skal bolig ikke plasseres nærmere driftsbygning enn 100 meter pga støy- og luktplager. Søker argumenterer med at det ikke er drift på gården. Etat for landbruk mener at det må tenkes Side 4 av 7

5 langsiktig og at det i fremtiden kan være aktuelt med gårdsdrift igjen. Ved eventuell fremtidig gårdsdrift kan det komme klager på støy, støv, lukt etc. Erfaringer tilsier at det da vil resultere i restriksjoner for landbruksaktiviteten. Det er ikke landbruksetatens anbefaling å legge opp til fremtidige driftsvansker. Dispensasjon for etablering av hus nærmere driftsbygning enn 50 meter gjelder for de områdene hvor det tillatt med spredt utbygging. I dette området gjelder det er generelt forbud mot fradeling til boligformål. Fagetaten har likevel kommentert dispensasjon for å etablere hus nærmere driftsbygningen enn 50 meter på bakgrunn av Etat for landbruks uttalelse om å ta hensyn til et eventuelt fremtidig landbruk. Eiendommen ligger innenfor gul trafikkstøysone, søker viser til en rapport for fra Kilde akustikk as for et tiltak i nærheten. Det er ikke dokumentert at omsøkt parsell tilfredsstiller støykravet på uteoppholdsareal og om det skulle være nødvendig med tiltak jf. KPA pkt. 10. Etter bygningsmyndighetens vurdering er det ikke klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra vesentlig tilsidesatt. Lovens krav er ikke oppfylt og dispensasjon etter pbl 19-2 kan følgelig ikke gis. Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse pkt. 25 LNF jf. pbl 11-6 rettsvirkning av kommuneplanen. Ved en eventuell klage gjør fagetaten oppmerksom på at vann og avløpsetaten har endret sin praksis fra 1 nov Vann og avløpsetaten krever at erklæringer som gjelder rettigheter til vann-og avløpsannlegg skal være tinglyst før det gis tillatelse til tiltak. ALMINNELIGE BESTEMMELSER: Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf. forvaltningsloven 28 ff. Les mer om klage i Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak som er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Generell informasjon: Saker som behandles ved etaten kan følges på internett via kommunens nettside: For å få tilgang til å se dokumenter og kommentarer i saker som gjelder din eiendom, må du logge deg på "Din side" med nettadresse: Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer Saksbehandler for denne saken har telefonnr og e-postadresse: Hanne.Raknes@bergen.kommune.no Side 5 av 7

6 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Hanne Raknes - saksbehandler Vivian Skaflestad - produksjonsleder Kopi: Magnus Tellevik m.fl., Øvre Tellevik 50, 5108 HORDVIK Side 6 av 7

7 Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltningslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltningslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltningslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltningslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltningslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: ( forvaltningslovens 31 og 42) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slike krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må dateres og undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltningslovens 11) Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltningslovens 36) Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand, der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen 3 uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til vedkommende part. Det kan også søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp etter lov om fri rettshjelp. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Side 7 av 7