AVSLAG Svar på søknad om rammetillatelse for tiltak etter plan- og bygningsloven 93 og 95 a nr 1

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Bygg Og Snekkermester Birger Morstøl AS Titlestadveien FANA Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /4 EBYGG HECS AVSLAG Svar på søknad om rammetillatelse for tiltak etter plan- og bygningsloven 93 og 95 a nr 1 Eiendom : Gnr 307 Bnr 439 Tiltakets adresse : Tuftadalen 31 C Tiltakets art : Tilbygg bolig Tiltakshaver : John Ivar Jordan Saken gjelder: Plan 1: Bruksendring av deler av underetasje til ny boenhet. Tilbygg mot vest - BRA 9,1m². Plan 2: Tilbygg mot sør - BRA 28,8m² samt utvidelse av terrasse. Plassering 0,5m fra nabogrense. Det er søkt om dispensasjon fra avstandsbestemmelsen i PBL 70 nr 2. VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl 2008) 19-2 gis ikke dispensasjon fra avstandsbestemmelsen i PBL 70 nr 2, da det etter bygningsmyndighetens vurdering er det ikke klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Tiltaket: I medhold av plan- og bygningsloven 11-6 "Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel" og pbl 70 nr 2 "Avstandsbestemmelsen", avslås søknad om tillatelse mottatt bygningsmyndighetene for oppføring tilbygg til bolig mot vest BRA 28,8m², bruksendring av underetasje til egen boenhet og tilbygg på BRA 9,1m². SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: (Kun forhold som har betydning opp mot omsøkte tiltak er drøftet) Planstatus: Området er uregulert.

2 Da området ikke inngår i reguleringsplan legges Kommunedelplan Ytre Arna og Kommuneplanens arealdel til grunn for vurdering av tiltaket. Aktuelle punkter: Kommuneplanens arealdel: Pkt. 1: Plankrav "I områder avsatt til byggeområde kan tiltak som nevnt i PBL 93 ikke finne sted før området inngår i reguleringsplan." Kommunedelplan Ytre Arna: Pkt "I eksisterende byggeområder kan det føres opp frittliggende eneboliger eller tomannsboliger, med maksimum 2 boenheter pr. bygning. Tillatt utnytting er minimum 15 % og maksimum 20 %." Tiltaket kommer i strid med pkt.1 i kommuneplanens arealdel: plankravet og deler av tiltaket kommer i strid med kommunedelplan Ytre Arna pkt Utnyttelsesgrad mellom 15 og 20 %. Det foreligger ikke dispensasjonssøknad for disse forholdene. Dette er da heller ikke vurdert i søknaden. Dispensasjon: Tiltaket kommer i strid med avstandsbestemmelsene i plan- og bygningslovens 70 nr. 2. Det foreligger dispensasjonssøknad. Denne er ikke begrunnet. Det foreligger nabosamtykke fra hjemmelshaver av gnr. 307 bnr. 293, med samtykke til oppføring av bygg med 1,9m minsteavstand til grensen. Tiltak er omsøkt 0,5m fra nabogrense. Det er ikke samsvar mellom nabosamtykke og faktisk plassering. En tillatelse som omsøkt 0,5m fra nabogrensen kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl kan gis dispensasjon fra disse bestemmelsene. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må foretas konkret vurdering av de faktiske forhold i saken opp mot de hensyn som ivaretas av den bestemmelsen som det er aktuelt å dispensere fra samt lovens formålsbestemmelse, bl.a. universell utforming, hensynet til barn og unges oppvekstvilkår og estetisk utforming av omgivelsene. I tillegg må det foretas en interesseavveining der fordelene ved tiltaket blir vurdert opp mot ulempene. Foreligger det en klar overvekt av fordeler som taler for dispensasjon, samt hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt, vil lovens krav være oppfylt og dispensasjon kan gis. Hovedhensynet bak avstandsbestemmelsen i 70 nr. 2 er å sikre tilstrekkelig lys og luft mellom bygninger, en viss avstand mellom nabobebyggelsen og brannvernhensyn. I den konkrete saken har området en jevn og enhetlig bebyggelsesstruktur med regelmessige avstand mellom boligene i feltet. Til tross for at brannsikkerheten kan ivaretas i konstruksjonen, vil en dispensasjon fra 70 nr 2 virke uheldig inn på bebyggelsesstrukturen i området. Tiltaket vurderes å komme i strid med de hensyn bestemmelsen skal ivareta. Side 2 av 5

3 Konklusjon: Etter bygningsmyndighetens vurdering er det ikke klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Lovens krav er ikke oppfylt og dispensasjon etter pbl kan følgelig ikke gis. Med hjemmel i pbl gis ikke dispensasjon PBL 70 nr 2. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 94 nr 3, og det er ikke registrert noen merknader i saken. Vannforsyning og avløp: Ny boenhet utløser krav om forhåndsuttalelse fra Vann- og avløpsetaten. Utforming/tilpasning: Etter plan- og bygningsloven 74 nr 2 skal bygningsmyndighetene se til at ethvert arbeid som omfattes av loven, blir planlagt og utført slik at det etter kommunens skjønn tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Tiltak etter denne lov skal ha en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Skjemmende farger er ikke tillatt og kan kreves endret. Bestemmelsen har en viktig funksjon når det gjelder å sikre at det ved nyoppføringer og om/på- bygginger blir skapt byggverk som passer inn i forhold til omgivelsene og eksisterende bygningsmasse, slik at strøkets og/eller byggets helhetskarakter ikke blir ødelagt. Ny boenhet: Det er ikke vedlagt snitt i søknaden, og bygningsmyndigheten kan dermed ikke tas stilling til f.eks takhøyde. Det gjøres oppmerksom på TEK "Ethvert byggverk og ethvert rom skal ha planløsning og størrelse som er egnet til formålet". Romhøyden tilpasses rommets størrelse og funksjon. Rom for varig opphold skal ha et volum på minst 15 m 3." Møblering vist på planløsning anses som lite hensiktsmessig. For eksempel er det vist 40cm passeringsareal mellom vegg og sofa. Det er vist 30cm på hver side av dobbelseng og ingen plass for oppbevaring av klær. Dette tilsier at 7,8m² for en hovedsoverom er i minste laget. Det bør revurderes endringer i planløsningen for å tilfredsstille krav i TEK. Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Det søkes om ny boenhet og tilbygg i underetasje, samt tilbygg i plan 2. Tilbygg i plan 2 bidrar til overskridelse av utnyttelsesgrad. Dette i kombinasjon med avslag på søknad om dispensasjon fra avstandsbestemmelsen 70 nr 2 avslås tilbygg i plan 2. Tilbygg i plan 1 og ny boenhet har ingen innvirkning på utnyttelsesgrad %BYA. Men da eiendommen er uregulert og det ikke er søkt om dispensasjon fra pkt. 1 plankrav i kommuneplanens arealdel avslås søknaden. Det kan innsendes reviderte tegninger innen klagefristen der mangler er rettet opp. Tiltaket vil da bli vurdert på nytt. Det må da innsendes dokumentasjon på at ny boenhet tilfredsstiller krav i henhold til TEK, særlig med tanke på takhøyde og romstørrelser. Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Side 3 av 5

4 Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Ved all videre kontakt i denne sak, vennligst referer til saksnummer ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk av: Helene Clee Søhoel - saksbehandler Sylvi Søvik Wathne - gruppekoordinator Kopi: John Ivar Jordan, Tuftadalen 31 C, 5265 YTRE ARNA Side 4 av 5

5 Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 31 og 42) Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 5 av 5