AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20.

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Tømrer Ronny Osvaag AS Nygårdsvikveien LAKSEVÅG Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /5 EBYGG MAIS AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20. Eiendom : Gnr 149 Bnr 118 Tiltakets adresse : Wallemslien 23 Tiltakets art Tiltakshaver : Påbygg bolig : SVEIN ERIK ELIASSEN Saksgrunnlaget: Saken gjelder søknad om oppføring av tilbygg på plan 2 på 25,5 m2 BRA, og altan på plan 1 på 18,5 m2 BRA og altan på plan 2 på 0,5 m2 BRA. Det er søkt om dispensasjon fra pbl 29-4 «byggverkets plassering, høyde og avstand til nabogrense» Dette vedtaket omhandler kun tilbygget på plan 2, altaner på plan 1 og på plan 2 blir behandlet i et eget vedtak. Rettslig grunnlag: Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven (pbl) med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift (TEK10) og byggesaksforskriften (SAK10). VEDTAK: Dette vedtaket omhandler tilbygget på plan 2. Dispensasjoner: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 gis ikke dispensasjon fra pbl 29-4 «byggverkets plassering, høyde og avstand til nabogrense» Etter bygningsmyndighetenes vurdering er det ikke klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra vesentlig tilsidesatt. Lovens krav er ikke oppfylt og dispensasjon etter pbl 19-2 kan følgelig ikke gis.

2 Tiltaket: Med hjemmel i plan og bygningsloven 29-2 «visuelle kvaliteter», og med hjemmel i plan og bygningsloven 29-4 «byggverkets plassering, høyde og avstand til nabogrense», avslås søknad om tillatelse til oppføring av tilbygg på 25,5 m2. SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Reguleringsplan nr: Kommuneplan av «byggeområde» Dispensasjon: Tiltaket kommer i strid med plan- og bygningsloven (pbl) 29-4 «byggverkets plassering, høyde og avstand til nabogrense». En tillatelse som omsøkt kan bare gis dersom det med hjemmel i pbl 19-2 kan gis dispensasjon fra ovennevnte bestemmelse. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 19-2 at hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. I den konkrete saken søkes det om oppføring av tilbygg på plan 2, og det søkes om dispensasjon fra 29-4 «byggverkets plassering, høyde og avstand til nabogrense», hvor det står: «Hvis ikke annet er bestemt etter kapittel 11 eller 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under fire meter.» I dette tilfellet plasseres tiltaket 3 meter fra nabogrense mot Gnr 149 Bnr 819. Det foreligger nabomerknad fra Gnr 149 Bnr 819. Hovedhensynet bak avstandsbestemmelsen er blant annet brannsikkerhet samt hensynet til naboene. Når nærmeste nabo har merknader til tiltaket, er dette et viktig argument for å ikke innvilge dispensasjon fra avstandsbestemmelsene. Fordelene ved tiltaket er etter søkers synspunkt at tilbygget ikke vil ha innvirkning på sikt eller lys, og tiltaket ligger mye lavere i terrenget enn Gnr 149 Bnr 819. Det vil bli iverksatt branntiltak etter gjeldende regler. Med hensyn til naboene er ulempene at eiendom Gnr 149 Bnr 819 er uenighet om grenseregulering/ grensejustering der eier av Gnr 146 Bnr 819 er av den oppfatning at ved å justere grensen kan begge parter får 4 m til nabogrense. Konklusjon: Etter bygningsmyndighetenes vurdering er det ikke klar overvekt som taler for dispensasjon, I tillegg vil hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra bli vesentlig tilsidesatt. Lovens krav er ikke oppfylt og dispensasjon etter pbl 19-2 kan derfor ikke gis. Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra samme lovs 29-4 «byggverkets plassering, høyde og avstand til nabogrense» Side 2 av 6

3 Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er registrert merknader fra Gnr 149 Bnr 819. Merknadene går i hovedsak på at det ble gjort oppmålinger den av Gnr 149 Bnr 118, og det nye kartet viser at det utenfor de oppsatte murer på Bnr 819, ligger et areal som ikke kan benyttes av eierne av denne eiendommen. Dette areal er således i dag ingenmannsland, men kan selvsagt taes i bruk for Bnr 118. Totalt omfatter dette 20,5 m2. Arealet fordeles slik; mot nordre grense 8 m2, i sør 13,5 m2. Det siste arealet fører til at det må dispenseres fra nabogrense. Søknad om byggetillatelse viser at det omsøkte bygget har inngang mot vest, altså der det søkes om dispensasjon for mindre enn 4 m til nabogrense. Det er ikke ønskelig, og definitivt lite hensiktsmessig å lage en situasjon som fører til at man må overvåke naboene for mulig grensekrenkelser. En dispensasjon for bygging nærmere enn 4 meter gir heller ingen fornuftig løsning, også her med tanke på at eiendommen er nær ved et eierskifte. Ut fra mottatt kartmateriell viser dette at det er overveiende sannsynlig at grenser her kan justeres slik at eiendommene kan oppnå 4 m for nabogrenser for begge parter. Dette gir en varig løsning og bør bifalles. Som krav for å godkjenne byggesaken, kreves grenseregulering. De m2 som frafalles til fordel for Gnr 149 Bnr 118, skal makebyttes etter nærmere avtale. Denne avtalen skal fremforhandles før byggetillatelsen gis, og være en del av vår aksept for tillatelsen. Det må vektlegges at det for øvrig ikke er noen innsigelser mot det omsøkte bygget, og at det forventes at det omgående settes i gang samtaler om disse innsigelsene, slik at forsinkelse ikke oppstår. Atkomst/avkjørsel: Ingen endringer. Vannforsyning og avløp: Ingen endringer. Fjernvarme: Det omsøkte tiltaket kommer ikke inn under konsesjonsområde for fjernvarme. Universell utforming: Omsøkte tiltak kommer ikke inn under bestemmelsene i pkt 8 i kommuneplanens arealdel/ pbl Utforming/visuelle kvaliteter, forholdet til pbl 29-2: Etter pbl 29-2 Visuelle kvaliteter, skal ethvert tiltak prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming og innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til omgivelser og plassering. Etter bygningsmyndighetens vurdering er disse forhold ikke tilstrekkelig ivaretatt for omsøkte tiltak. Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Søknaden avslås med hjemmel i plan- og bygningsloven 29-2 «visuelle kvaliteter hvor det står: «Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets bygde og naturlige omgivelser» Side 3 av 6

4 I den konkrete saken er det søkt om oppføring av tilbygg på plan 2 på 25,5 m2 BRA på Gnr 149 Bnr 118 i et etablert eneboligområde. Bygningsmyndighetene er av den oppfatning at det omsøkte tiltaket ikke innehar gode kvaliteter i forhold til dets bygde og naturlige omgivelser. Dette med bakgrunn i at tilbygget bygges oppå eksisterende tilbygg av eneboligen, noe som fører til at hele tilbygget i størrelsesorden ikke underordner seg den eksisterende eneboligen. Samtidig er vi av den oppfatning at det omsøkte tilbygget med sin form og arkitektoniske uttrykk ikke er i samsvar med den eksisterende eneboligen. Med dette mener vi at sammenkoblingen mellom det nye tilbygget og den eksisterende eneboligen er lite heldig. Taket på det nye tilbygget blir dominerende og henger ikke sammen med den eksisterende eneboligen på en harmonisk måte. Sammenkoblingen av det nye tilbygget og den eksisterende eneboligen på nord fasaden virker rotete og her er det ikke sammenheng med eksisterende vinduer og nye vinduer og terrassedører. Søknaden avslås også med hjemmel i plan- og bygningsloven 29-4 «byggverkets plassering, høyde og avstand til nabogrense» Det er søkt om dispensasjon fra avstandsbestemmelsene, og drøfting av dette er foretatt under dispensasjon. ALMINNELIGE BESTEMMELSER: Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: Partene gjøres herved oppmerksom på at søksmål om gyldigheten av vedtaket eller krav om erstatning som følge av vedtaket, ikke kan reises uten at vedkommende part har nyttet sin adgang til å klage over vedtaket, og at klagen er avgjort av høyeste klageinstans som står åpen (fylkesmannen). Søksmål skal likevel i alle tilfelle kunne reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Jf forvaltningsloven 27 b. Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer Saker som behandles ved etaten kan følges på internett via kommunens nettside: For å få tilgang til å se dokumenter og kommentarer i saker som gjelder din eiendom, må du logge deg på "Din side" med nettadresse: Saksbehandler for denne saken har telefonnr og e-postadresse: majken.sandlien@bergen.kommune.no Side 4 av 6

5 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Majken Ida Elisabet Sandlien - Saksbehandler Sylvi Søvik Wathne - gruppeleder Kopi: SVEIN ERIK ELIASSEN, WALLEMSLIEN 23, 5165 LAKSEVÅG Beate Bøe og Glenn Antonesen, Wallemslien 25A, 5165 Laksevåg. Side 5 av 6

6 Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over vedtaket. Klageinstans er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 42) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må dateres og undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det er adgang til å kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken der saken er endret til gunst for klager. Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 6 av 6