AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20.

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Byggtekniske Tjenester As Postboks BERGEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /4 EBYGG MAIS AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20. Eiendom : Gnr 290 Bnr 54 Tiltakets adresse : Neset 107 Tiltakets art Tiltakshaver : Nybygg garasje / carport : Eivind Ribesen Saksgrunnlaget: Saken gjelder søknad om tillatelse til oppføring/ ombygging av garasje på 69 m2 BRA. Det søkes om dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen punkt 1, da eiendommen er uregulert. Det søkes om dispensasjon kommuneplanen angående høyde på garasje, men da eiendommen ligger i formålet boligområder i kommuneplanen blir ikke garasjehøydekravet som kommer inn under punkt 23 i kommuneplanen gjeldende. Denne dispensasjonen faller derfor vekk. Det søkes om dispensasjon fra plan- og bygningsloven 29-4 «byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense». Rettslig grunnlag: Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven (pbl) med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift (TEK10) og byggesaksforskriften (SAK10). VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 gis ikke dispensasjon fra samme lovs 11-6 «rettsvirkning av kommuneplanens arealdel» jf. kommuneplanens arealdel punkt 1 angående plankravet. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 gis ikke dispensasjon fra samme lovs 29-4 «byggverkets plassering, høyde og avstand til nabogrense».

2 Tiltaket: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 29-1 «utforming av tiltak» og 29-2 «visuelle kvaliteter» og med samme lovs 29-4 «byggverkets plassering, høyde og avstand til nabogrense», og med hjemmel i plan- og bygningsloven 11-6 «rettsvirkning av kommuneplanens arealdel» jf. punk 1 angående plankravet, avslås søknad om påbygg og utvidelse av eksisterende garasje. SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Uregulert. Kommuneplan av «boligbebyggelse». Dispensasjon: Dispensasjon fra 11-6 «rettsvirkning av kommuneplanens arealdel» jf. punkt 1 angående plankravet. Tiltaket kommer i strid med plan- og bygningsloven 11-6 «rettsvirkning av kommuneplanens arealdel» jf. punkt 1 angående plankravet. En tillatelse som omsøkt kan bare gis dersom det med hjemmel i pbl 19-2 kan gis dispensasjon fra ovennevnte bestemmelse. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 19-2 at hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter er samlet vurdering. I den konkrete saken søkes det om oppføring/ ombygging av garasje, og det søkes om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel punkt 1 angående plankravet der eiendommen ligger i kommuneplanen under boligbebyggelse og ligger i B21. I kommuneplanen punkt 1 står det blant annet: «Krav om områderegulering: For følgende områder stilles det krav om områderegulering (jf. 12-2) før detaljregulering (jf. 13-3) kan vedtas: 1. Følgende områder for boligbebyggelse (merke B): B6, B7,B8,B12,B13,B16,B19,B24,B28,B47. For øvrige områder for boligbebyggelse skal det utarbeides felles reguleringsplan for hele feltet.» I dette tilfellet er eiendommen uregulert og eiendommen ligger i boligbebyggelse i kommuneplanens areadel i B21. Fordelene ved tiltaket er etter søkers synspunkt at første etasje, grunnplanet skal brukes til garasje og lagerrom for diverse redskap deriblant traktor med lasteapparat, man trenger derfor 2,40 m takhøyde i denne etasjen. Andre etasje skal brukes til lager rom og hobbyverksted og derfor treng en også her en normal takhøyde 2,40m for å få et utnyttbart areal. Tiltaket er plassert så lavt på tomten og er omkransa av tett skog så tiltaket vil være lite eller ikke synlig for naboer. Bygningsmyndighetene viser til at det i punkt 1 i plankravet er en strengere vurdering angående plankravet i boligområder i kommuneplanen, og eiendommen ligger i område B21 der det er krav om felles reguleringsplan for hele feltet. Side 2 av 7

3 Konklusjon: Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra/ blir hensynene i lovens formålsbestemmelse, vesentlig tilsidesatt. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 gis ikke dispensasjon fra plan- og bygningsloven 11-6 «rettsvirkning av kommuneplanens arealdel» jf. kommuneplanens arealdel punkt 1 angående plankravet. Dispensasjon fra pbl 29-4 «byggverkets plassering, høyde og avstand til nabogrense» Tiltaket kommer i strid med plan- og bygningsloven 29-4 «byggverkets plassering, høyde og avstand til nabogrense». En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 kan gis dispensasjon fra ovennevnte bestemmelse. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til plan- og bygningsloven 19-2, at verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. I den konkrete saken søkes det om oppføring/ ombygging av garasje, og det søkes om dispensasjon fra plan- og bygningsloven 29-4 «byggverkets plassering, høyde og avstand til nabogrense» der det blant annet står: «Hvis ikke annet er bestemt etter kapittel 11 eller 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter» I dette tilfellet er tiltaket plassert nærmere enn fire meter fra nabogrenser til Gnr 290 Bnr 63, tiltaket er plassert 1 meter fra naboens grense. Fordelene ved tiltaket ut ifra søkers synspunkter, er at det skal bygges på eksisterende garasje i den østlige delen av eiendommen mot sør, i en meters grense fra nabogrense Gnr/ Bnr 290/63. Eksisterende garasje er oppført en meter fra denne grense og tilbygget/ påbygget vil følge samme avstand som eksisterende garasje. Vi kan ikke se at dette påbygget vil endre eller forringe noe av tilstøtende eiendom Gnr / Bnr 290/ 63 sin utnyttelse da det omsøkte påbygget/ tilbygget er også så smal at det ikke lar seg utnytte til bolig bygning. Den omsøkte eiendommen Gnr / bnr 290/54 har også veirett over denne del av eiendommen Gnr / Bnr 290/ 63. Hensynene bak bestemmelsen er og sikre tilgang til lys, luft og utsyn og brannsikkerhet og hensyn til naboene. Bygningsmyndighetene er av den oppfatning at garasjen som har en enkel grunn form med målene 7,5x6,6 meter der grunnplanet har dobbel parkering og en utvendig trapp som går opp til plan 2 som er hobby, verksted, lagerrom og der høyden på garasjen er 6,7 meter fremstår som stor og dominerende. Dette gir negativitet for fremtidig bebyggelse på naboeiendom med tanke på brannsikkerhet, lys, luft og utsyn. Konklusjon: Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra/ blir hensynene i lovens formålsbestemmelse, vesentlig tilsidesatt. Med hjemmel i plan- og bygningsloven Side 3 av 7

4 19-2 gis ikke dispensasjon fra plan- og bygningsloven 11-6 «rettsvirkning av kommuneplanens arealdel» jf. kommuneplanens arealdel punkt 1 angående plankravet. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er registrert merknader fra Gnr 29 Bnr 63 ved Gaute Hasti datert Merknadene går i hovedsak på mottatt nabovarsel er mangelfullt utfylt og inneholder ikke vesentlige opplysninger for min vurdering av tiltaket. Det er ikke angitt mål av bygningen hverken på mottatt plan- fasadetegninger eller situasjonsplan. Det opplyses i søknaden om at det søkes om påbygg/ tilbygg og endring av fasade på eksisterende garasje. Slik jeg kjenner til så er dette et skur for lagring av ved, og kan ikke regnes som garasje. Garasje med bruttoareal (BTA) over 50 m2 må ha en avstand til nabogrense på minimum 4 meter. Denne bygningen vil overskride dette betraktelig, og avstand vist på basiskart er langt utenfor det tillatte. Bygget vil gi undertegnedes eiendom et betydelig tap av utsikt mot vann med den høyden som er antydet på plan- fasadetegninger. Eiendommen har også stor garasje bare få meter unna, og det undres hvorfor det bygges ny garasje. -Ansvarlig søker kommer med tilsvar til nabomerknad datert : At du ikke har mottatt plan snitt og fasadetegninger må jeg bare beklage på det sterkeste, disse tegningene skulle vært vedlagt nabovarselet, og må ha blir uteglemt ved pakking. Selv om det høres merkelig ut er det ingen annen forklaring. Vedlegger de etterspurte målsatte tegninger i dette brevet som overleveres deg personlig. Angående eksisterende garasje som omsøkes påbygd. Denne bygning er innført i matrikkelen i Bergen kommune som garasje. Når det gjelder tilbygget så blir total grunnareal etter ombygging 49,5 m2. Atkomst/avkjørsel: Ingen endringer. Vannforsyning og avløp: Ingen endringer. Utforming/visuelle kvaliteter, forholdet til pbl 29-2: Etter pbl 29-2 Visuelle kvaliteter, skal ethvert tiltak prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming og innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til omgivelser og plassering. Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Det søkes om dispensasjon fra plan- og bygningsloven 11-6 «rettsvirkning av kommuneplanens arealdel» jf. punkt 1 angående plankravet, og det søkes om dispensasjon fra plan- og bygningsloven 29-4 «byggverkets plassering, høyde og avstand til nabogrense», dette er diskutert under punktet dispensasjon, -Søknaden avslås med hjemmel i plan- og bygningsloven 29-1 og 29-2 «visuelle kvaliteter». I 29-1 står det: «Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming i samsvar med sin funksjon etter reglene gitt i eller i medhold av denne lov». I 29-2 står det: Side 4 av 7

5 «Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering» I den konkrete saken søkes det om oppføring/ ombygging av garasje. Bygningsmyndighetene er av den oppfatning at det omsøkte tiltaket ikke innehar gode kvaliteter i forhold til dets bygde og naturlige omgivelser. Dette med bakgrunn i at garasjen fremstår med samme fasadeutrykk og størrelsesforhold som boligen på eiendommen. Formålet med plan- og bygningsloven 29-1 og 29-2 er å ivareta visuelle kvaliteter i prosjekteringen og dermed ta vare på god byggeskikk. Omsøkte tiltak i form av garasje har en enkel grunn form med målene 7,5x6,6 meter. Grunnplan har dobbel parkering og en utvendig trapp som går opp til plan 2 som er hobby, verksted, lagerrom. Høyden på garasjen er 6,7 meter. Taket på garasjen har takopplett på begge takflatene med to stykk vinduer i på begge takopplettene. Det finnes også vinduer på endefasadene på plan to der nord fasaden har to vinduer og sør fasaden har ett vindu. Bygningsmyndighetene er av den oppfatning at garasjen ikke fremstår som en garasje, men som en bolig. En garasje skal se og utformes som en garasje og utformes i samsvar med bygningens formål. Samtidig virker den utvendige trappen opp til plan 2 på garasjen som ett fremmedelement på fasadene. Bygningsmyndighetene er også av den oppfatning at takopplettene er dominerende på garasjen og samtidig ikke gir garasjen det enkle garasjepreget som er intensjonen bak bestemmelsene. ALMINNELIGE BESTEMMELSER: Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: Partene gjøres herved oppmerksom på at søksmål om gyldigheten av vedtaket eller krav om erstatning som følge av vedtaket, ikke kan reises uten at vedkommende part har nyttet sin adgang til å klage over vedtaket, og at klagen er avgjort av høyeste klageinstans som står åpen (fylkesmannen). Søksmål skal likevel i alle tilfelle kunne reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Jf forvaltningsloven 27 b. Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer Saker som behandles ved etaten kan følges på internett via kommunens nettside: Side 5 av 7

6 For å få tilgang til å se dokumenter og kommentarer i saker som gjelder din eiendom, må du logge deg på "Din side" med nettadresse: Saksbehandler for denne saken har telefonnr og e-postadresse: majken.sandlien@bergen.kommune.no ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Majken Ida Elisabet Sandlien - saksbehandler Glenn M. Kristensen - fungerende gruppeleder Kopi: Eivind Ribesen, Neset 107, 5267 ESPELAND Side 6 av 7

7 Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over vedtaket. Klageinstans er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 42) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må dateres og undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand, der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen 3 uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til vedkommende part. Det kan også søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp etter lov om fri rettshjelp. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Side 7 av 7