BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /29 Saksbeh.: JFLI Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Åsane. Gnr. 216 bnr. 452, Granlien 24 Klage over avslag på søknad om rivning av eksisterende mønetak, oppføring av nytt flatt tak, trappeløp og bod. 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om rivning av eksisterende mønetak for å erstatte dette med flatt tak. I tillegg søkes det om nytt trappeløp og bod på 2,2 m x 7,2 m i tre etasjer. Påbygget blir en ny etasje som skal brukes som tilleggsdel til underliggende leilighet. Det ble gitt avslag i vedtak datert Vedtaket ble påklaget av både Kyrre Haugen og Arkitektkontoret 21 v/ Elisabeth Rakner. Begge klagene var datert Avslaget var begrunnet med at tiltaket ville føre bygningsmassen på eiendommen over grensen for maksimalt tillatt tomteutnyttelse. I tillegg var avslaget hjemlet i plan- og bygningsloven 29.5 om tekniske krav til byggverk vedrørende bod/sportsbod. Det ble også stilt spørsmål ved tiltakets planløsning i forhold til brannsikkerhet og rømning. En lignende søknad på samme eiendom er behandlet tidligere, og ble avslått i vedtak av Prosjektet er så revidert for å imøtekomme avslaget. Det er dette reviderte prosjektet som ble avslått i vedtaket av og som her er til behandling. Eiendommen er regulert ved plan nr , stadfestet , som regulerer veier, friområder og parkanlegg. Kommuneplanen av 2010 trådte i kraft ved miljøverndepartementets vedtak datert , jf. plan- og bygningsloven første ledd, siste punktum. Avslaget ble gitt den På dette tidspunktet gjaldt kommuneplanen av Hensikten med en klagebehandling er å fastslå om det vedtaket som ble gitt var riktig på det tidspunkt da det ble gitt. Det er derfor kommuneplanen av 2006 som må legges til grunn for vurderingen. Her er eiendommen vist som byggeområde. For ordens skyld nevnes at eiendommen vises som formål bebyggelse og anlegg i kommuneplanen av Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven av Tiltaket krever dispensasjon fra kommuneplanen av 2006s punkt 23 om maksimalt tillatt tomteutnyttelse. Tiltaket vil gi tomten en tomteutnyttelse på 59 %, mens maksgrensen i kommuneplanen er satt til 50 %.

2 Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er registrert merknader fra Granlien 26a. Merknadene går i hovedsak på bygningens høyde /volum. Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge. 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Trygve Sæle seksjonsleder 3. Klage/tilsvar: Klager Kyrre Haugen gjør i hovedsak gjeldende: Når 59 % BRA ligges til grunn som tomteutnyttelse, så tas det ikke hensyn til uteoppholdsplass oppå garasje og terrasser. Dette utgjør til sammen 30 m2. Medregnes disse arealene er tomteutnyttelsen bare på 55 %, som er i tråd med ny kommuneplan. Det er tydelige politiske signaler om at fortetting er ønsket. Her rehabiliteres en gammel og umoderne bolig fra Dette må gjøres da boligen er i dårlig forfatning. Pulttak er helt typisk i tiden og en meget plassøkonomisk byggestil. Det medfører ikke riktighet at tiltaket tar utsikt. Fordelene med tiltaket er klart større enn ulempene, som er minimale om noen. Klager leier også ut deler av egen bolig, noe som er positivt da det er mangel på boliger i Bergen. Eiendommen får 4 parkeringsplasser, som tilsvarer 2 plasser pr. boenhet. Dette er en økning med 2 plasser i forhold til dagens løsning og bør være rikelig. Trengs det flere parkeringsplasser, så er det gateparkering i hele Granlia. Det er 25 m 2 boder på tomten i dag. I tillegg kommer 6,3 m2 i herværende prosjekt. Det medfører derfor ikke riktighet når det anføres at boligen ikke har nok bodplass. Prosjektering av brannsikkerhet vil ettersendes. Klager Elisabeth Rakner anfører: I forbindelse med klagen er rømningsvei revidert og diskutert med Sweco. Det skal nå være unødvendig med uavhengig kontroll av prosjektering for fagområde brannsikkerhet. Rømning skjer nå fra øverste plans altan med høydeavstand <5m. I tilsvaret anføres i hovedsak: 2

3 Tiltaket vil ta utsikt. Dersom tiltaket oppføres som omsøkt vil det gi et bomiljø med utsikt og tetthet som bare kan forventes i sentrumsområder. Utbygger viser til de politiske signaler om at fortetting er ønskelig. Dette kan ikke vektlegges da det ikke er konkretisert i vedtak. Stedskarakter er tydelig nevnt i kommunedelplanen. Det foreslåtte tiltaket passer ikke med stedskarakter. Utbygger har tidligere vist til andre «lignende» bygg i området. Noen av disse er ikke relevante da de er plassert i andre reguleringsområder enn det tiltaket ligger i. Siden tiltaket ikke øker antallet boenheter får det heller ikke innvirkning på boligmarkedet. Det er regulert maks høyde på bygg i området. Tiltaket vil få en maks høyde på 10,3 m hvis det godkjennes. Dette er godt over det som er tillatt. Når dette i tillegg har betydelig innvirkning for nabo kan det ikke forsvares å heve bygget ytterligere. En av naboeiendommene har fått ny eier. Er denne varslet. Elisabeth Rakner har kommet med merknader til tilsvaret, hvor det anføres: Tap av utsikt er marginal, noe som illustreres av vedlagte fotomontasje. Stedskarakter er dokumentert og denne fastholdes. Revidert prosjekt har byggehøyde etter forskrift og er dermed innenfor gjeldende regelverk. Det er opprinnelig eiers ansvar å varsle nye eiere. Det vises for øvrig til klagen og tilsvaret i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Dispensasjoner I kommuneplanen av 2006s punkt 23 heter det at: «Utnyttingsgraden skal ikke overstige TU = 50 %.» Det omsøkte tiltaket vil medføre at utnyttelsesgraden på tomten blir på 59 %. Tiltaket er derfor avhengig av dispensasjon for å kunne tillates. Det er søkt om dispensasjon. Grunnlaget for dispensasjonsvurderingen framgår av plan- og bygningsloven 19-2 der det heter: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi en dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler.» Det følger videre av Ot.prp.nr.32 ( ) s. 242 at det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for å gi dispensasjon, i motsetning til tidligere hvor det ble praktisert alminnelig interesseovervekt. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Hensynene bak fastsettelse av maksimalt tillatt tomteutnyttelse i plan er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn. Særlig behovet for uteoppholdsareal, belastning på infrastruktur og forholdet til omgivelsene skal ivaretas, jf. byggeteknisk forskrift

4 Spørsmålet blir om det i foreliggende sak er en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon fra regelen om maksimalt tillatt tomteutnyttelse, herunder om fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Det foretas en samlet vurdering. Fagetaten vil i all hovedsak vise til vurderingen i vedtaket av Her framgår det at tiltaket vil gi prosjektet en uheldig planløsning med tanke på brann og rømning. Videre er det tale om en vesentlig dispensasjon fra regelen om maksimalt tillatt tomteutnyttelse, uten at det er vist til noe reelt behov for så høy utnyttelse. Dispensasjonssøknaden viser bare til kommuneplanen av 2010, som da ikke var trådt i kraft, og at tiltaket ville være i samsvar med økningen av maksimalt tillatt tomteutnyttelse til 60 %, jf. kommuneplanen av 2010s punkt Til dette vil fagetaten bemerke at dersom et tiltak skal vurderes etter den nye kommuneplanen, så må dette gjelde alle sider av tiltaket. Vi kan ikke behandle en søknad etter noen bestemmelser i gammel kommuneplan og så bruke den nye kommuneplanen på andre områder, alt ettersom hva som passer. Samtidig som maksimalt tillatt tomteutnyttelse ble økt fra den gamle kommuneplanen til den nye, så er det skjedd en innstramming i forhold til tillatte gesimshøyder. I kommuneplanen av 2006 punkt 23 var maksimal byggehøyde satt til 9 m. Det var ikke gjort noe skille mellom mønehøyder og gesimshøyder, så regelen gjaldt for begge deler. I den nye kommuneplanen (2010) er regelen tatt bort. I stedet vises det til plan- og bygningslovens regler om byggehøyder. I plan- og bygningsloven 29-4 første ledd er det satt en maksimal høyde på møne 9 m og en maksimal høyde på gesims 8 m. Det omsøkte tiltaket vil gi en gesims på over 8 m og tiltaket er således avhengig av en dispensasjon fra lovbestemmelsen for å kunne tillates. Søker er gjort oppmerksom på dette i forbindelse med klagebehandlingen, og er gitt anledning til å søke om dispensasjon, jf. brev av Vi har imidlertid ikke mottatt noen dispensasjonssøknad. Fagetaten har derfor ikke gått videre i vurderingen av tiltaket etter kommuneplanen av Vi har bare sett på om avslaget var riktig på bakgrunn av det plangrunnlag som forelå da vedtaket ble fattet. Vi vil til slutt understreke at areal oppå garasjer o.l. ikke regnes med i tomtearealet ved beregning av tomteutnyttelse. Utregningen av 55 % TU i klagen er således ikke relevant. 4.2 Brannprosjektering og uavhengig kontroll I vedtaket av blir det uttalt at tiltaket har en uheldig planløsning med tanke på brann og rømning. Videre bes det om at det ved en eventuell klage også innsendes uavhengig kontroll for fagområde brannsikkerhet. I klagen anføres det at rømningsvei er revidert og diskutert med Sweco, slik at det nå skal være unødvendig med uavhengig kontroll. Til dette vil fagetaten bemerke at søker ikke er gitt ansvarsrett for teknisk prosjektering. Vi anser det ikke tilstrekkelig at den reviderte løsningen er «diskutert» med Sweco, uten at det 4

5 foreligger noen form for dokumentasjon fra Sweco i saken. Vi fastholder derfor at det ved en eventuell tillatelse bør kreves uavhengig kontroll for fagområde brannsikkerhet. 4.3 Øvrige merknader Strøkskarakter I tilsvaret til klage vises det til at kommunedelplanen viser til stedskarakter. Eiendommen inngår ikke i noen kommunedelplan, så fagetaten går ut i fra at det her egentlig siktes til kommuneplanen som i punkt 23 bestemmer at ny bebyggelse ikke skal bryte vesentlig med strøkskarakteren. Nabovarsel I tilsvaret til klagen spørres det om ny eier av naboeiendom er varslet. Fagetaten viser her til plan- og bygningsloven 21-3 vedrørende nabovarsling, hvor det heter: «Før søknad sendes inn, skal naboer og gjenboere varsles». Søker har altså ikke plikt til å varsle eiere som kommer til etter at søknaden er sendt inn. Slik klager anfører er det tidligere eier som ved salg har ansvar for å varsle ny eier om mulige byggeprosjekter på naboeiendommene. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Reviderte tegninger innsendt med klage 4. Opprinnelige tegninger 5. Flyfoto 6. Merknader til tilsvar datert Tilsvar til klage datert Klage fra Arkitektkontoret 21 datert Klage fra Kyrre Haugen datert Avslag datert