BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /12 Saksbeh.: STSY Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Laksevåg, Gnr 150 bnr 253, Oldernesveien 18. Klage på avslag på søknad om bruksendring fra næring til bolig. 1. Hva saken gjelder: Saken gjelder søknad om bruksendring av 1. etasje fra næring til bolig. Det ble gitt avslag i vedtak datert Vedtaket ble påklaget av Enehaug Arkitekter as v/steinar Enehaug på vegne av tiltakshaver ved brev datert Klagen knytter seg i hovedsak til at det ikke er nødvendig å kreve reguleringsplan, at kravene til utendørsareal og parkering er oppfylt samt at bodkravet er svært nær tilfredsstilt de krav som stilles i forskriften. Eiendommen er uregulert. I kommuneplanens arealdel for Bergen vedtatt ligger eiendommen i byggeområde. Søknaden er innkommet etter og dispensasjon behandles etter pbl Saken behandles før øvrig etter plan- og bygningsloven Tiltaket krever dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens arealdel punkt 1. Tiltaket er nabovarslet i samsvar med pbl 94 nr. 3. Det er ikke registrert merknader. Det foreligger forhåndsuttalelse fra Vann- og avløpsetaten i brev datert Saken har vært sendt på høring til Grønn etat, Fylkesmannen i Hordaland og Hordaland Fylkeskommune. Grønn etat har gitt uttalelse i brev datert Fylkesmannen i Hordaland har valgt å ikke gi uttalelse, men ber om å få kommunens vedtak oversendt for klagevurdering dersom dispensasjon gis. Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge.

2 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert opprettholdes, med unntak av avslag gitt med hjemmel i pbl 74 nr.1 og kommuneplanens arealdel punkt 17. Klagen tas delvis til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef 3. Klage: Øystein Andersen kst. seksjonsleder Klager anfører at i forhold til plankravet vil et krav om reguleringsplan være uhensiktsmessig og fullstendig unødvendig ressursbruk. I klagen vises det til at kravet etter kommuneplanens punkt 11 er kravet til privatareal 6 m² pr. boenhet for leilighetsbygg og blokkbebyggelse. Det vises til altaner og hageareal som oppfyller kravet for alle 3 leiligheter. I forhold til parkering anfører klager at omsøkte tiltak kun krever 1 plass etter parkeringsnormen, og det vises til vedlegg 2 i klagen som angir opparbeidelse av parkeringsplass. Videre vises det til dør fra bad til boder, at dette ikke er en rømningsdør, men en "snarvei" til boder m. m for leiligheten i 1 etasje. Det vises til vedlagte dokumentasjon på nødvendig brannklasse. Etter klagers oppfatning er bodkravet svært nær ved å være tilfredsstilt ved f. eks utvidet skyvedørsgarderode i soverom i tillegg til viste boder i fellesareal i 1 etasje. Tiltakshaver planlegger uansett å bygge en frittstående bod i hagen. Klager mener derfor det synes opplagt at forskriftens bodkrav fullt ut vil kunne bli oppfylt. Til slutt vises det til at både oppholdsrom og soverom har tilfredsstillende åpningsvinduer, jf. foto 5 vedlagt klage. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. 2

3 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Dispensasjoner I kommuneplanens arealdel punkt 1 stilles det krav til reguleringsplan for søknadspliktige tiltak etter pbl 93. Kommuneplanen er juridisk bindende, jf. pbl I pbl 19-2 stilles det vilkår om at det ikke gis dispensasjon "dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering". Det følger av Ot.prp.nr. 32 ( ) at "det må foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene". Videre følger det av forarbeidene at "det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon". I den enkelte dispensasjonssak må det foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold i saken. De grunner som taler for dispensasjon må veies opp mot hensynet bak plankravet. Hensynet bak plankrav er å sikre en helhetlig vurdering av området, hvor de aktuelle offentlige innstanser og parter ta del i prosessen, samt å få vedtatt en juridisk bindende plan for utbygging av området. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan, jf. Ot.prp.nr 32 ( ). Formålet med plankravet er å sikre at området inngår i en reguleringsplan som sikrer en tjenlig bruk av området. Omsøkte tiltak fremstår som tiltak for å få utnytte bygningen maksimalt med hensyn til antall boenheter. Dette blir gjort uten at det fremstår som den beste og mest tjenlige løsningen for bygget og de allerede eksisterende boenhetene, jf. underliggende vurderinger. Etter dette kan en ikke se at det foreligger overvekt av hensyn for å dispensere fra plankravet i kommuneplanens arealdel punkt Kommuneplanens punkt 11, utendørsareal Det følger av kommuneplanens punkt 11 at alle boenheter skal ha tilgang til utendørs oppholdsarealer av tilstrekkelig størrelse og kvalitet. Det stilles krav til at "annen type bebyggelse" ha minimum 50m² utendørsareal per boenhet. Klager har i klagen vist til at kravet etter kommuneplanens punkt 11 er minimum 6 m² privatareal pr. boenhet for leilighetsbygg og blokkbebyggelse. Begrepet "annen type bebyggelse" i kommuneplanbestemmelsene pkt. 11, tolkes i praksis slik at eiendommer med færre enn fire boenheter alltid omfattes av dette begrepet. Med andre ord vil en omsøkte tiltak kunne karakteriseres som et leilighetsbygg. Omsøkte eiendom krever derfor minimum 50m² pr boenhet, til sammen minimum 150m² utendørs oppholdsareal. I tillegg stilles det kvalitetskrav til at arealene skal ha hensiktsmessig form og størrelse, restareal medregnes ikke. 3

4 Det stilles spørsmål til om omsøkte tiltak vil oppfylle de krav som kommuneplanens punkt 11 stiller utendørsareal, både hensett til størrelse og kvalitet. 4.3 Pbl 74 nr. 1, planløsning I pbl 74 nr. 1 står det at "bygning med oppholdsrom for mennesker skal ha forsvarlig planløsning, herunder tilfredsstillende lysforhold, isolasjon, oppvarming, ventilasjon og brannsikring". I vedtaket var vurderingen at tiltaket har dårlig planløsning med tanke på rømningsvei/dør som går gjennom bad og inn i fellesareal, samt at det ikke er vist åpningsvinduer i leiligheten. I klagen er det redegjort for at det er åpningsvinduer i kjeller for oppholds- og soverom og tradisjonelle ventiler. Når det gjelder dør fra bad til fellesarealer viser klager til at dette kun er en snarvei til boder m. m og at det ikke er en rømningsdør. Det er videre dokumentert at døren har nødvendig brannklasse. På bakgrunn av dette finner Etat for byggesak og private planer å ta klagen til følge på dette punktet. 4.4 Pbl 76, tilleggsrom I pbl 76 stilles det krav til at " Bygning med mer enn en leilighet skal ha nødvendige rom for vask og tørring av klær, oppbevaring av sykler, barnevogner o.l." Videre står det i TEK at "Bygning med flere boliger skal ha minst 5 m 2 oppbevaringsplass for sykler, sportsutstyr, barnevogner m.m. for hver enkelt bolig. For bygninger med hybler kan arealet for den enkelte hybel halveres. I enhver bolig skal det være tilstrekkelig plass som er egnet for oppbevaring av mat, klær, utstyr m. m" Hva som ligger i dette er nærmere angitt i veiledning til TEK at " Innvendig bod eller skap må minst være på 3,0 m² BRA. ( ) "Bod for oppbevaring av sykler, sportsutstyr, barnevogner m.m. skal være minst 5,0 m² BRA." Kravene til bodplass er ikke oppfylt for omsøkte tiltak. Klager viser til at bodkravet er svært nær ved å være tilfredsstilt ved f.eks. en utvidet skyvedørsgarderobe i soverom, i tillegg til viste boder i fellesareal på 2,1 m². Videre anfører klager at det planlegges å bygges en frittstående utvendig bod i hagen, slik at forskriftens krav blir oppfylt. Det forhold at bodkravet kan oppfylles i form av en mulig frittliggende bod er ikke tilstrekkelig. Etat for byggesak og private planer mener det er mest hensiktsmessig at det etableres boder inne i bygningen, da en frittliggende bod vil øke bruksarealet på eiendommen og vil medføre tap av utendørsarealer. Vurderingen er at avslaget opprettholdes med hjemmel i pbl 76, jf. TEK

5 4.5 Parkering I henhold til Bergen kommunes parkeringsnorm krever omsøkte tiltak 1 parkeringsplass. Det er i klagen vedlagt dokumentasjon på at det kan etableres en parkeringsplass på fellesområdene på omsøkte eiendom. Parkeringskravet anses dermed ivaretatt for omsøkte tiltak. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Oversiktsfoto 4. Tegninger 5. Klage datert Vedtak datert