Saksnr.: /10 Saksbeh.: STIH Til: Byrådsavdeling for byutvikling Kopi til: Fra: Plan- og bygningsetaten Dato:

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat Saksnr.: /10 Saksbeh.: STIH Til: Byrådsavdeling for byutvikling Kopi til: Fra: Plan- og bygningsetaten Dato: KLAGE PÅ VEDTAK: Fana gnr 46 bnr 99 Nordlia 13. Bruksendring bolig, tilbygg Hvem klager? Tiltaket Vedtaket Planstatus Klagegrunner Behov for ytterligere saksbehandling ved eventuell omgjøring Anbefalt vedtak Ansvarlig søker Bratland Eiendomsutvikling AS. Bruksendring av underetasje til etablering av ny boenhet, tilbygg på boligens sørvestfasade med etablering av kjøkken og stue, altan på 29,1 m 2 og to sportsboder i underetasje. Avslag datert Hele tiltaket henger sammen i bygningsmasse og er vurdert samlet. Tiltaket avslås med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl.) 27-4 (Adkomst). Eiendommen omfattes av reguleringsplannr , og er regulert til frittliggende våningshus. Kommuneplanens arealdel viser eiendommen som bebyggelse og anlegg og grønnstruktur. Begrunnelsen er mangelfull, og vedtaket er fattet på feil rettslig grunnlag; pbl kan ikke benyttes som avslagshjemmel. Tiltaket er ikke i strid med reguleringsformålet park/grønnstruktur, som ligger på naboeiendommen. Det kreves derfor ikke dispensasjon fra planformålet. Trafikketaten er positiv til dispensasjon fra byggegrense til vei. Kravene til størrelsen på uteoppholdsareal er oppfylt, samt kravene til visuelle kvaliteter. Det må tas stilling til om vilkårene for dispensasjon fra byggegrense til veikant er oppfylt, og om kravene til visuelle kvaliteter er ivaretatt. Videre må det tas stilling til om det skal gis fravik fra kravene i TEK , 13-7 og Størrelse og kvalitet på uteoppholdsarealet må også dokumenteres. Avslag datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. PLAN- OG BYGNINGSETATEN Mette Svanes Etatsdirektør Ulf Sæterdal Avdelingsleder

2 1. Om saken Saken gjelder søknad om bruksendring av underetasje til etablering av ny boenhet, tilbygg på boligens sørvestfasade med etablering av kjøkken og stue, altan på 29,1 m 2 og to sportsboder i underetasje. Tiltaket krever dispensasjon fra reguleringsplanen med hensyn til byggegrense til kommunal vei, jf. vegloven og pbl (1) 2. setning. Reguleringsplanen ble vedtatt i 1962, og avstandsbegrensningen følger da byggegrense i henhold til vegloven på dette tidspunktet, en grense fastsatt til 7,5 meter fra veikant. Det er søkt om slik dispensasjon. Vann- og avløpsetaten har ingen spesielle merknader til tiltaket, jf. uttalelse av Trafikketaten har uttalt at denne kan anbefale at det gis dispensasjon fra byggegrense på visse vilkår. Når det gjelder økt bruk av avkjørselen for den omsøkte nye boenheten, fraråder Trafikketaten at det gis tillatelse til en ekstra boenhet og økt bruk av avkjørsel, jf. uttalelse av Søker opplyser at det er foretatt nabovarsling i samsvar med pbl Det foreligger ingen nabomerknader. Søknaden om dispensasjon ble sendt inn til bygningsmyndighetene i etterkant av nabovarselet, og det er søkt fritak for varsling for dispensasjonssøknaden. 2. Om klagen Vedtaket er datert , og klagen er mottatt Klagen er således rettidig innkommet, jf. forvaltningsloven 29. Det anføres i hovedsak i klagen at kommunen ikke har foretatt en faktisk vurdering av avkjøringsforholdene. Klager anfører at det ikke er gitt en tilstrekkelig begrunnelse for avslaget, jf. forvaltningsloven 24. Det anføres at vedtaket er fattet på feil rettslig grunnlag ettersom pbl ikke kan benyttes som avslagshjemmel. Det opplyses i klagen at kravene til frisikt og lengdeprofil innfris, og at det ikke er en trafikkfarlig situasjon. Klager anfører videre at tiltaket ikke er i strid med reguleringsformål parkareal eller formålet grønnstruktur i kommuneplanens arealdel. Tiltaket berører uansett ikke disse planformålene, siden grøntområdet nord for klagers eiendom, ligger på naboeiendommen. Det kreves derfor ikke dispensasjon fra disse planformålene. Trafikketaten er positiv til at det gis dispensasjon fra byggegrense til vei. Kravene til størrelsen på uteoppholdsareal er oppfylt, samt kravene til visuelle kvaliteter. For øvrig vises det til klagen i sin helhet. 3. Vurdering av klagen 3.1 Adkomst, jf. pbl Bygningsmyndigheten har i vedtaket lagt til grunn at tiltaket er i strid med pbl

3 Det følger av pbl at før endring av eiendom til bebyggelse eller oppføring av bygning blir godkjent, skal byggetomten «være sikret lovlig atkomst» til veg som er åpen for alminnelig ferdsel. Klager anfører at kommunen ikke har foretatt en faktisk vurdering av avkjøringsforholdene, og at det ikke er gitt en tilstrekkelig begrunnelse for avslaget, jf. forvaltningsloven 24. I vedtaket er det vurdert at «Bygningsmyndigheten legger Trafikketatens vurdering til grunn som gjelder avkjøringstillatelse. Bygningsmyndigheten vil ikke overprøve vurderingen kan skape trafikkfarlige situasjoner.» Trafikketaten har uttalt at Klager anfører at Trafikketaten kun er en uttalepart, og at det er Plan- og bygningsmyndigheten som skal fatte vedtak vedrørende økt bruk av avkjørsel og dispensasjon for byggegrense mot kommunal vei. Det følger imidlertid pbl (1) siste setning at «Avkjørsel fra offentlig veg må være godkjent av vedkommende vegmyndighet( )». Bygningsmyndighetene har vurdert det slik at vi er enig i Trafikketatens vurdering, og er derfor negativ til en økt bruk av avkjørselen. Vi ser at begrunnelsen i vedtaket med henvisning til Trafikketatens vurdering er noe knapp, men mener likevel at det ikke foreligger en saksbehandlingsfeil som har virket bestemmende for vedtakets resultat, jf. prinsippet i forvaltningsloven 41. Klager anfører også at denne ikke kan se at omsøkt tiltak medfører noen reell forskjell for bruken av eksisterende avkjørsel, da det i 1969 ble godkjent en bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel med hageleilighet i underetasje. Klager mener at avkjørselen vil være like trafikksikker for en boenhet som for to. Til dette bemerker vi at det er riktig at det ble godkjent en bruksendring til innredning av beboelsesrom i underetasjen i På plantegning er imidlertid denne hageleiligheten vist med innvendig trapp opp til hovedetasjen, slik at det ikke var noe fysisk skille mellom disse. En slik bruksendring utløser ikke et krav om godkjenning av økt bruk av avkjørsel, men ved etablering av en selvstendig boenhet stilles det krav til en slik godkjenning. 3

4 I klagen anføres det at vedtaket er fattet på feil rettslig grunnlag ettersom pbl ikke kan benyttes som avslagshjemmel. Det opplyses i klagen at kravene til frisikt og lengdeprofil innfris, og at det ikke vil være noen trafikkfarlig situasjon. Klager har på tegning vist sikt og lengdeprofil og opplyser at saken er sendt til Trafikketaten for ny uttalelse. Vi kan på nåværende tidspunkt ikke se å ha mottatt noen ny uttalelse. Fagetaten er enig i Trafikketatens vurdering datert angående avkjøringsforholdene, og bemerker at vi ikke kan se at klager har oppfylt kravene til blant annet svingradius. Det er ikke i klagen foreslått noen fysiske endringer ved avkjørselen, og klager har ikke snumulighet på egen eiendom, slik at det fortsatt er behov for å bruke den kommunale veien til å rygge inn/ut av avkjørselen. På bakgrunn av ovennevnte opprettholder vi i klageomgangen vurderingen om at tiltaket med etablering av ny boenhet, ikke oppfyller kravene til lovlig adkomst, jf. pbl Avstand til vei Tiltaket krever dispensasjon fra reguleringsplanen med hensyn til byggegrense til kommunal vei, jf. vegloven og pbl (1) 2. setning. Reguleringsplanen ble vedtatt i 1962, og avstandsbegrensningen følger da byggegrense i henhold til vegloven på dette tidspunktet, en grense fastsatt til 7,5 meter fra veikant. Det er søkt om slik dispensasjon. Tilbygget er på situasjonsplanen vist å komme ca. 9 meter fra veimidte til den kommunale veien (Øvsttunåsen), og avstanden til veikanten er ca. 5 meter. Det er ikke tatt stilling til dispensasjonssøknaden i vedtaket, da det er gitt avslag på annet grunnlag. Fagetaten foretar ikke førstegangsbehandling i klageomgangen, og ved en eventuell omgjøring må dette således vurderes. Vi nevner i denne sammenheng at Trafikketaten har anbefalt at det gis dispensasjon fra byggegrense på visse vilkår. 3.3 Parkareal/grønnstruktur, jf. reguleringsplan og KPA I vedtaket er det gjort følgende vurdering: «Bygningsmyndigheten gjør oppmerksom på at tiltaket som illustrert på innsendt situasjonsplan er i strid med gjeldende reguleringsplankart. Det er vist parkerings/ veiareal på situasjonskart som er regulert til parkareal. Det er ikke søkt dispensasjon for nevnte forhold.» Klager anfører at 4

5 Fagetaten har etter nærmere undersøkelser av reguleringsplankartet og kommuneplankartet i kommunens kartsystemer, kommet til at vi er enig med klager. Parkarealet og grønnstrukturområdet nord for klagers eiendom, er regulert inn på naboeiendommen. Kommuneplankartet viser at veiarealet vist på sitiuasjonsplanen, uansett ikke vil komme i konflikt med grønnstruktur som er vist på kommuneplankartet helt i nordvestre hjørnet av klagers eiendom. Vi frafaller således i klageomgangen vurderingen om at tiltaket er i strid med reguleringsplankart, og kommuneplankartet. Det kreves derfor ikke dispensasjon fra nevnte forhold. 3.4 Estetikk Det er ikke i vedtaket tatt stilling til om tiltaket ivaretar kravene til visuelle kvaliteter, jf. pbl Det er imidlertid lagt til grunn at «Ved en eventuell ny søknad anbefaler bygningsmyndigheten at en eventuell terrasse vesentlig reduseres i størrelse.» Klager anfører at Fagetaten foretar ikke førstegangsbehandling i klageomgangen, og det må derfor ved en eventuell omgjøring tas stilling til om tiltaket ivaretar kravene til visuelle kvaliteter. 3.5 Øvrige merknader Det er i vedtaket gjort oppmerksom på at søknaden mangler redegjørelse for kravene til uteoppholdsareal i kommuneplanens arealdel punkt 10. Klager anfører at Vi kan imidlertid ikke se at uteoppholdsarealet er vist på tegning eller at det er dokumentert at kvalitetskravene er oppfylt. Ved en eventuell omgjøring må dette dokumenteres. Det er søkt om fravik fra TEK (Ventilasjon i boenhet), 13-7 (Lydisolasjon) og 14-2 (Energieffektivitet). Det er ikke tatt stilling til om vilkårene for å gi fravik fra disse bestemmelsene er oppfylt. Dette må også behandles ved en eventuell omgjøring. 5

6 4. Konklusjon Avslag datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. Vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Ortofoto Situasjonsplan 4. Flyfoto 5. Tegninger 6. Klage 7. Avslag 8. Uttalelse fra Trafikketaten 9. Uttalelse fra Vann- og avløpsetaten 6