Saksnr.: /27 Saksbeh.: STIH Til: Byrådsavdeling for byutvikling Kopi til: Fra: Plan- og bygningsetaten Dato:

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat Saksnr.: /27 Saksbeh.: STIH Til: Byrådsavdeling for byutvikling Kopi til: Fra: Plan- og bygningsetaten Dato: KLAGE PÅ VEDTAK: Åsane, gnr 216 bnr 469 Orreveien 11. Nybygg bolig mm Hvem klager? Tiltaket Vedtaket Planstatus Klagegrunner Behov for ytterligere saksbehandling ved eventuell omgjøring Anbefalt vedtak Naboene Jan Lars Roald og Lisbeth Mikaelsson (216/201) og Kyrre Øvrebø og Hilde Gran (216/385). Oppføring av enebolig på 177 m 2 BRA med tilhørende garasje og sportsbod på 44,9 m 2 BRA. Garasjen søkes oppført på 216/219. Rammetillatelse datert Det er ikke vist bolig på omsøkt eiendom. Det gis dispensasjon fra plankartet. Tiltaket medfører ikke betydelige ulemper for naboene. Eiendommen omfattes av reguleringsplannr , Åsane/Bergenhus. Gnr 216. Eidsvåg, stadfestet I KPA er den vist som bebyggelse og anlegg. Vilkårene for dispensasjon er ikke oppfylt. Tiltaket medfører betydelige naboulemper, i form av ødelagte solforhold. Det er nye eiere av omsøkt eiendom og naboeiendommen (216/385). Nye eiere av 216/385 har ikke blitt nabovarslet eller informert om vedtaket. Ber om at klagen likevel behandles. Det er ikke behov for å innhente ytterligere dokumentasjon ved en eventuell omgjøring. Rammetillatelse datert opprettholdes. Klagene tas ikke til følge. PLAN- OG BYGNINGSETATEN Mette Svanes Etatsdirektør Ulf Sæterdal Avdelingsleder

2 1. Om saken Saken gjelder søknad om oppføring av enebolig på 177 m 2 BRA med tilhørende garasje og sportsbod på 44,9 m 2 BRA. Garasjen søkes oppført på 216/219. Tinglyst rettighet til at garasje kan plasseres på 216/219 eller gjennomført grensejustering, må dokumenteres før det kan gis igangsettingstillatelse. Tiltaket krever dispensasjon fra reguleringsplanen da det ikke er vist bolig på omsøkt eiendom på plankartet. Det er søkt om slik dispensasjon. Det ble den gitt avslag på søknaden. Den ble avslaget påklaget av ansvarlig søker, og det ble foretatt noen endringer av tiltaket. På denne bakgrunn ble det gitt rammetillatelse den Denne rammetillatelsen er nå påklaget av eiere av to naboeiendommer. Saken er sendt til uttalelse hos Fylkesmannen i Hordaland og Hordaland fylkeskommune. Vi kan ikke se å ha mottatt noen tilbakemelding. Samferdselsetaten har i vedtak datert godkjent utvidet bruk av avkjørselen på visse vilkår. Vann- og avløpsetaten har i uttalelse datert uttalt at området er tilrettelagt med offentlig vann- og avløpsnett, og at det kan påregnes å få forhåndsuttalelse for tilknytningsrett til offentlig vann- og avløpsnett på visse betingelser. Det er foretatt nabovarsling i henhold til plan- og bygningsloven (pbl.) Det foreligger merknader fra eiere av naboeiendommene 216/385, 216/201 og 216/304. Merknadene går i hovedsak ut på at det ikke bør gis dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan, at utnyttelsesgraden må beregnes for de to aktuelle tomtene hver for seg, og at tiltaket vil forringe utsyn og solforhold. Det gis ikke samtykke til en dispensasjon fra avstandsgrensen på 4 m til naboeiendom. Det påpekes at trafikkbelastningen knyttet til barnehagen i Orreveien og til snuplassen allerede er betydelig. Eiere av 216/201 mener også at et garasjebygg i tomtegrensen vil kunne påvirke planer om eventuelt å skille ut deler av egen tomt negativt. Ansvarlig søker har kommentert merknadene i brev datert Om klagene Klagen fra Jan Lars Roald og Lisbeth Mikaelsson (216/201) er mottatt , og således rettidig innkommet, jf. forvaltningsloven (fvl.) 29 (1). Klagen fra Kyrre Øvrebø og Hilde Gran (216/385) er mottatt Klager oppsøkte Etat for byggesak og private planer den og fikk underretning om vedtaket. Klagen er således rettidig innkommet, jf. fvl. 29 (2). I klagene anføres det i hovedsak at vilkårene for dispensasjon er ikke oppfylt. Tiltaket medfører betydelige naboulemper, i form av ødelagte solforhold. Det er nye eiere av omsøkt eiendom og naboeiendommen (216/385). Nye eiere av 216/385 har ikke blitt nabovarslet eller 2

3 informert om vedtaket. Det anføres at dette er en saksbehandlingsfeil, og det bes om at klagen tas til behandling. For øvrig vises det til klagene i sin helhet. Ansvarlig søker har kommentert klagene i brev datert Vurdering av klagene 3.1 Dispensasjon fra reguleringsplanens plankart Det er ikke på plankartet vist bolig på omsøkt eiendom, og oppføring av en ny enebolig med tilhørende garasje og sportsbod krever således dispensasjon. For å gi dispensasjon etter pbl (2) er det et vilkår at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Selv om vilkårene for å innvilge dispensasjon er innskjerpet med gjeldende plan- og bygningslov, følger det av Ot.prp.nr.32 ( ) s. 242: «Innstrammingen er likevel ikke til hinder for at det f.eks dispenseres fra eldre planer som ikke er fullt utbygget, og der reguleringsbestemmelsene er til hinder for eller direkte motvirker en hensiktsmessig utvikling av de gjenstående eiendommene». Formålet med plankartet er å vise hvordan området er planlagt regulert. Slik sikrer man blant annet at tomtene har en hensiktsmessig størrelse og utforming, samt at hensynene til lys og luft og strøkskarakteren opprettholdes. Plankartet viser deriblant omriss av eksisterende og planlagte boliger. Vi kan ikke se at det i klagene er kommet inn noen nye momenter vedrørende dispensasjon fra reguleringsplanens plankart som er av betydning for avgjørelsen. Fagetaten viser til og opprettholder vurderingene som er gjort i vedtaket, jf. pbl (2). 3.2 Naboulemper, jf. pbl Etter pbl (1) skal et byggverks plassering og høyde godkjennes av kommunen. Dette innebærer at kommunen skal ta stilling til plasseringen av et byggverk, selv om plasseringen er i samsvar med regler i plan og lov. I rundskriv fra kommunal- og moderniseringsdepartementet H-8/15 går det frem følgende om forståelsen av denne bestemmelsen: «Plan- og bygningsloven 29-4 forutsettes praktisert slik at tiltakshavers ønske imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler imot dette. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører betydelig ulempe for f.eks. naboeiendommer og/eller omkringliggende miljø. Det er kun i tilfeller der det objektivt sett kan konstateres betydelig ulempe for naboeiendommer eller omkringliggende miljø at kommunen kan utøve «kan»- skjønnet etter plan- og bygningsloven 29-4 første ledd (fritt skjønn). I praksis skal det mye til for at naboer i tettbygd strøk blir hørt med protest eller klage over tap av utsikt eller 3

4 reduksjon i solforhold. Dette er forhold som vil være påregnelig i boligfelt, og særlig i forbindelse med kommunal fortettingspolitikk.» Hvorvidt det er avgjørende grunner mot å godkjenne tiltakshavers ønske, må avgjøres ut fra en skjønnsmessig vurdering der en rekke hensyn vil være relevante. Hensyn som kan vektlegges er blant annet utsikts-, luft- og lysforhold, brannsikkerhet og hensynet til naboer og omkringliggende miljø. Sivilombudsmannen har lagt til grunn at ulempene må være kvalifiserte før bygningsmyndighetene kan gripe inn mot tiltakshavers ønske, jf. årsmelding 1987 s Vurderingstemaet blir om de ulempene i form av reduksjon i solforhold som naboene anfører, går ut over det som må tåles i det aktuelle området. Spørsmålet er da om den omsøkte plasseringen av boligen vil påføre naboene såpass store ulemper at de kan karakteriseres som betydelige, slik at kommunen har hjemmel til å gripe inn mot tiltakshavers ønske, jf. pbl Klager (216/385 Furulien 10) anfører at I vedtaket er det gjort følgende vurdering: 4

5 Fagetaten ser at klagers eiendom (216/385) blir påført noen ulemper ved at omsøkt tiltak blir plassert som omsøkt. At solforholdene i hagen blir forringet vil være til ulempe for denne naboen. Likevel har klager gode solforhold på terrassen og denne har også hage på forsiden av egen bolig. Når det gjelder klagers henvisning til KPA punkt 10, bemerker vi at kravene til uteoppholdsareal, herunder størrelse og kvalitetskrav gjelder for nye tiltak, og ikke allerede eksisterende boliger. Det aktuelle området er avsatt til bebyggelse og anlegg i kommuneplanens arealdel. Det må dermed være påregnelig at det blir bygget i området, og at en kan få noe reduserte solforhold på naboeiendommene som følge av dette. Det følger som nevnt over av Rundskriv H-8/15 at «I praksis skal det mye til for at naboer i tettbygd strøk blir hørt med protest eller klage over tap av utsikt eller reduksjon i solforhold. Dette er forhold som vil være påregnelig i boligfelt, og særlig i forbindelse med kommunal fortettingspolitikk.» Vi finner etter dette at de påførte naboulempene med reduserte solforhold i nabos hage, ikke er såpass betydelige at det er hjemmel til å nekte å godkjenne omsøkt plassering av eneboligen, jf. pbl Vi opprettholder vurderingene som er gjort i vedtaket. 3.3 Øvrige merknader KPA punkt 10 («Uteoppholdsareal») og punkt 6 («Byforming og arkitektur») Klager anfører at Tegningene viser at omsøkt enebolig har uteplass på 21 m 2 på bakkenivå, altan på 9,4 m 2 og uteplass på 25 m 2 på plan 2, og takterrasse på 57 m 2. Til sammen utgjør dette 112,4 m 2. I tillegg er det vist grønne uteoppholdsarealer rundt boligen, som utgjør mer enn 38 m 2. Til 5

6 sammen oppfyller disse uteoppholdsarealene kravene til størrelse og kvalitet, jf. KPA punkt 10. Det fremgår også av tegningene at tiltaket vil innebære noen skjæringer og murer, se tegning 42 og 43. Vi viser imidlertid til at boligen er lagt inn i terrenget og således har god terrengtilpasning. Det fremgår av KPA punkt 6 at nye tiltak og bygninger skal «Ha god terrengtilpasning med minst mulig bruk av store skjæringer, fyllinger og murer.» Etter fagetatens vurdering er kravet om minst mulig bruk av skjæringer og murer oppfylt i dette tilfellet Manglende nabovarsling Klager anfører Fagetaten ser at de nye eierne av eiendommen 216/385 ikke har fått tilsendt kopi av vedtaket. Imidlertid har de fått kjennskap til vedtaket, og vi anser at en eventuell saksbehandlingsfeil ved at disse naboene ikke ble varslet, uansett er reparert ved at klagen er tatt til behandling. At klager ikke er blitt informert av tidligere eier om pågående byggesak på naboeiendommen er et privatrettslig anliggende, og ikke noe vi tar stilling til i klageomgangen Sikkerhet Klager stiller spørsmål ved hvordan søker skal ivareta sikkerheten ved eventuell sprenging, og viser til pbl Vi viser til at det er ansvarlig utførende som er ansvarlig for gjennomføring av nødvendige sikringstiltak under utførelsen etter pbl og 28-2, jf (2), jf. SAK Befaring Klager anfører at Det følger av forvaltningsloven 17 at kommunen skal påse at saken er så godt opplyst som mulig før vedtak treffes. 6

7 Vi viser til at det ikke er et rettskrav på befaring i bygge- og delesaker. Bygningsmyndighetene foretar en vurdering av om det ut fra sakens opplysninger er nødvendig å gjennomføre befaring i saken. I denne saken har vi vurdert søknaden, tegninger, kart og foto, og funnet saken tilstrekkelig opplyst. 4. Konklusjon Rammetillatelse datert opprettholdes. Klagene tas ikke til følge. Vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Ortofoto Situasjonsplan 4. Flyfoto 5. Tegninger 6. Kommentarer til mottatte klager 7. Klage datert Klage datert E-post sendt Rammetillatelse datert Uttalelse fra Vann- og avløpsetaten datert Vedtak fra Samferdselsetaten datert