Saksnr.: /29 Saksbeh.: YNLO Til: Byrådsavdeling for byutvikling Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato:

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /29 Saksbeh.: YNLO Til: Byrådsavdeling for byutvikling Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Klage på vedtak: Åsane gnr 208 bnr 129 Kollåsen 54. Anlegging svømmebasseng Hvem klager? Tiltaket Vedtaket Planstatus Klagegrunner Behov for ytterligere saksbehandling ved eventuell omgjøring Anbefalt vedtak Klager er tiltakshaver representert ved Kluge Advokatfirma AS v/advokat Steinulf Tungesvik. Søknaden gjelder tillatelse til anlegging av svømmebasseng med underliggende kjelleretasje/betongkonstruksjon. Det ble gitt avslag i vedtak datert Tiltaket anses å være i strid med plankrav, arealformål og formål i reguleringsplankart. Avslaget er også begrunnet i avstand/plassering i forhold til nabogrense og visuelle kvaliteter. Det er ikke funnet grunnlag for å gi dispensasjon. Mesteparten av eiendommen er uregulert. En liten del av eiendommen er regulert ved plan , vedtatt , med formål «Friluftsområde». I kommuneplanens arealdel har eiendommen formål «Bebyggelse og anlegg», med hensynssoner gul- og rød veitrafikkstøy. Naboeiendommen gnr 208 bnr 189, som deler av tiltaket plasseres på, har i kommuneplanens arealdel formål «Grønnstruktur». Klager anfører sakens historikk. Klager anfører at søknaden er vesentlig omarbeidet og utarbeidet av kompetente fagfolk. Klager hevder at rivning av tiltaket er ikke praktisk gjennomførbart og ber om synfaring for å vise dette. Det er ikke referert at det er inngått kjøpsavtale til tilstrekkelig del av eiendommen. Nye avslagsgrunner er ikke gitt signal om tidligere. Klager anfører at alle 4 avslagsgrunnene er løst i søknaden. En godkjenning vil ikke gi presedensvirkning fordi sakens historikk gjør den spesiell. Det er nødvendig med tillatelse til deling av eiendom. Det må innvilges nødvendige dispensasjoner. Vedtak av opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Sylvi Søvik Wathne seksjonsleder

2 Om saken 1.1. Historikk Det ble inngitt melding om oppføring av svømmebasseng etter plbl. 86 a. Meldingen ble den returnert som mangelfull og med krav om søknad etter plbl. 93. I brevet datert står bla følgende: "Det gjøres oppmerksom på at tiltaket ikke kan oppstarte før det eventuelt foreligger ett godkjent vedtak etter PBL 93". Arbeidene må på denne bakgrunn anses igangsatt uten tillatelse. Bygningsmyndighetene ble gjort oppmerksom på at tiltaket var påbegynt i Det ble da gitt stoppordre i vedtak datert Det ble etter dette hevdet at fullstendig byggesøknad ble levert inn i juni Denne er imidlertid ikke registrert innkommet uvisst av hvilken grunn. Det ble etter dette anmodet om at søknaden ble sendt inn på nytt og at det måtte foretas ny nabovarsling. Bygningsmyndigheten mottok den søknad om oppføring av bassenget med underliggende kjelleretasje/betongkonstruksjon. Det ble gitt avslag datert Avslaget ble påklaget. Vedtaket ble opprettholdt av Komite for miljø og byutvikling i møte sak Fylkesmannen i Hordaland opphevet den vedtaket av fordi vedtaket ikke var godt nok begrunnet jf. krav i forvaltningslovens 25. Det ble den utferdiget nytt avslag. Vedtaket ble opprettholdt av Komite for miljø og byutvikling i vedtak fattet i møtet sak Fylkesmannen i Hordaland stadfestet den Bergen kommune sitt vedtak av Det følger av avslagsvedtak at «Søknad om tillatelse til anlegging av svømmebasseng avslås med hjemmel i plan- og bygningsloven 11-6 «Rettsvirkning av kommuneplan», jf. punkt 1 «Plankrav» og formål i kartet. Søknaden avslås også med avslås med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-4 «Rettsvirkning av reguleringsplan», jf. plan nr angående formål i kartet. Søknaden avslås også med avslås med hjemmel i plan- og bygningsloven 29-4 for plassering av tiltak over nabogrense mot gnr 208 bnr 189. Søknaden avslås også med avslås med hjemmel i plan- og bygningsloven 29-2 «Visuelle kvaliteter». «Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel angående formål og punkt 1 «Plankrav» avslås, jf. plan- og bygningsloven Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan nummer angående formål avslås, jf. plan- og bygningsloven 19-2.» Tiltaket er plassert delvis inne på naboeiendom gnr 208 bnr 189. Dette var tenkt løst gjennom søknad om arealoverføring fra gnr 208 bnr 189. Søknad om dette ble avslått i delingssaknr Dette vedtaket er også påklaget. Det vises til klagesaksbehandling av delingssaken i fagnotat som også er datert Opplysninger av vesentlig betydning for behandling av klagen Søknaden har vært på høring til Grønn etat, som uttaler følgende: «Grønn etat vil ut fra grøntfaglige vurderinger frarå at det gis dispensasjon for det omsøkte tiltaket med tanke på den privatiserende effekt vi mener tiltaket har på areal avsatt til friluftsområde.» Søknaden er også sendt til Fylkesmannen og Fylkeskommunen for uttalelse, det er ikke mottatt noen tilbakemelding. Vann- og avløpsetaten har gitt forhåndsuttalelse datert , med saksnummer Ansvarlig søker opplyser at det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan og bygningsloven 21-3, og det er mottatt merknad fra Kjersti og Ørjan Ulvesæter, Kollåsen 2

3 52 A og fra Kate-Elin H. Solvi og Hermund Solvi, Kollåsen 58. Merknadene går i hovedsak på at bygningsmassen har stort volum, er dominerende og passer ikke inn i omliggende bebyggelse. I tillegg er det plassert utenfor egen tomtegrense inn på regulert friområde. 2. Om klagen Klager viser til sakens historikk. Klager hevder det ble søkt om tiltaket 6. juli Klager fastslår at søknaden ikke ble besvart men gav grunnlag for at tiltakshaver oppfattet at han kunne sette i gang og oppføre tiltaket. Klager påpeker at ny søknad om legalisering av bassenganlegg er vesentlig omarbeidet og utarbeidet av kompetente fagfolk. Klager hevder at rivning av tiltaket er ikke praktisk gjennomførbart og ber om synfaring for å vise dette. Vedtaket inneholder 4 avslagsgrunner der 3 gjelder det forhold at tiltaket ligger på naboeiendommer og har status som friområde i kommuneplan og reguleringsplan. Det er ikke referert at det er inngått kjøpsavtale til tilstrekkelig del av eiendommen. Nye avslagsgrunner er ikke gitt signal om tidligere. Det vises i denne sammenheng til brev datert Klager anfører at alle 4 avslagsgrunnene er løst i søknaden. Det anføres at det er grunnlag for å innvilge oppmålingsvedtak. En godkjenning vil ikke gi presedensvirkning fordi sakens historikk gjør den spesiell. Det vises til klagen med vedlegg i sin helhet. Det vises og til ettersendt dokumentasjon i form av fotos. 3. Vurdering av klagen 3.1 Vedrørende faktum i saken. Klager viser til sakens historikk. Klager hevder det ble søkt om tiltaket 6. juli Klager fastslår at søknaden ikke ble besvart men gav grunnlag for at tiltakshaver oppfattet at han kunne sette i gang og oppføre tiltaket. Fagetaten viser til at dette er kommentert tidligere i saksforløpet i fagnotat i klagesak der det følger at: «Fagetaten oppfatter det slik at klager mener å ha satt i gang arbeidene i god tro ettersom han ikke hørte noe etter innsending av søknaden i 2006, og da det ikke innkom nabomerknader. Fagetaten kan vanskelig se at klager kan hevde at han var i god tro. Det heter utrykkelig i brev av at oppstart av arbeidene ikke kunne skje før det ev. foreligger et godkjent vedtak. Arbeidene må på denne bakgrunn anses igangsatt uten tillatelse..» Fagetaten fastholder dette faktum i denne klagesaksomgangen. 3.2 Vedrørende avslagsgrunnlagene KPA 2010 punkt 1 «Plankrav» og formålet i plankartet, videre formål i reguleringsplankartet i plan nr og pbl 29-4, plassering av tiltak over nabogrense mot gnr 208 bnr 189. Det er gitt avslag på bakgrunn av tiltaket anses å være i strid med KPA 2010 punkt 1, Plankrav, formål i plankartet og fordi tiltaket er i strid med formål i reguleringsplankartet jf. plan nr Søknaden er også avslått med hjemmel i pbl 29-4 fordi av tiltaket er plassert over nabogrensen til gnr 208 bnr

4 Det er heller ikke funnet grunnlag for å gi dispensasjon fra bestemmelsene tiltaket er i strid med. Klager har anførsler som ikke direkte retter seg mot avslagsgrunnlagene. Klager viser generelt til at 3 av avslagsgrunnene gjelder at deler av tiltaket ligger på naboeiendom, og status på dette område jf. kommuneplan og reguleringsplan. Klager anfører at det er inngått kjøpsavtale til tilstrekkelig del av eiendommen. Klager anfører at det ikke er vist til denne avtalen i avslagsvedtaket. Fagetaten kan ikke se at avslagsgrunnene med hensyn til eiendomsforhold er løst slik klager anfører. Fagetaten viser til at det for vurdering av søknaden må legges til grunn de faktiske forhold. Selv om det foreligger kjøpsavtale så er dette ikke tilstrekkelig. Det må også foreligge tillatelse til overføring av eiendomsområdet og overføringen må være gjennomført. Fagetaten viser til at slik tillatelse ikke foreligger. Tiltaket vil for øvrig fortsatt være i strid med plankrav og formål i kart og reguleringsplankart og fortsatt være avhengig av at det gis dispensasjon selv om det gis tillatelse til arealoverføring. Fagetaten viser til de faktiske eiendomsforhold som foreligger i saken og fastholder avslagsvedtakets konklusjon både når det gjelder at tiltaket er i strid med nevnte bestemmelser og at det ikke er grunnlag for å gi dispensasjon. 3.3 Visuelle kvaliteter pbl Tiltaket er også avslått med hjemmel i pbl 29-2, visuelle kvaliteter. Av pbl 29-2 følger det at et hvert tiltak skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering, jf. plan- og bygningsloven Det følger av avslagsvedtaket at «Etter vårt syn har ikke tiltaket en god arkitektonisk utforming i samsvar med sin funksjon. Konstruksjonen fremstår som svært dominerende i terrenget, og er å sammenligne med et bygg på to etasjer når man ser det nedenfra.» Klager har anført at kravet er innfridd gjennom slik det er omsøkt i søknaden. Klager er således uenig i det skjønn som er lagt til grunn. Fagetaten viser til at det er et krav jf. pbl 29-2 at tiltaket skal ha gode visuelle kvaliteter forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering. Fagetaten viser til illustrasjon av tiltaket og vedtakets begrunnelse. Fagetaten kan i klageomgang ikke se at det skjønn som avslagsvedtaket legger til grunn er uriktig. Det fremgår av brev av at bygningsmyndighetenes oppfatning er at estetisk utforming slik tiltaket ble fremstilt i søknad kan godtas, se vedlegg perspektiv 1, ny situasjon. At vedtaket konkluderer på annen måte ser fagetaten i klageomgang som uheldig. Fagetaten legger likevel til grunn at fordi det er gitt avslag på fradeling av tomt, så vil ikke konklusjonen som ble trukket vedrørende visuelle kvaliteter være avgjørende for saken. 3.4 Øvrige forhold Klager hevder at rivning av tiltaket er ikke praktisk gjennomførbart og ber om synfaring for å vise dette. Fagetaten legger til grunn at dette ikke er et moment i vurderingen av om et tiltak skal kunne legaliseres eller ikke. Det avgjørende er om tiltaket er i henhold til gjeldende regelverk. 4

5 Det anføres at det er grunnlag for å innvilge oppmålingsvedtak. Fagetaten viser til at dette ikke er et vurderingstema i denne klagesaken og kommenterer derfor ikke anførslene ytterligere. En godkjenning vil ikke gi presedensvirkning fordi sakens historikk gjør den spesiell. Fagetaten legger til grunn at det ikke er en saks historikk som avgjør om en sak får presedens eller ikke. Det er avgjørelsens rettslige og faktisk forhold som danner grunnlag for om en sak har presedens. Klager har anført at det ikke er gitt signal om nye avslagsgrunner tidligere. Det vises i denne sammenheng til brev datert Fagetaten viser til innholdet i brevet. Det følger av brevet at «For at en eventuell tillatelse skal kunne gis, må imidlertid hele tiltaket ligge på egen eiendom». At tiltaket ikke ligger på egen eiendom genererer foreliggende avslagsgrunner. Fagetaten kan derfor ikke se at brevet ikke gir grunnlag for de avslagsgrunnene som vedtaket som er påklaget inneholder. 4. Konklusjon På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Vedlegg: 1. Situasjonskart datert Flyfoto 3. Situasjonsplan 4. Skråfoto 5. Bildedokumentasjon 6. Utfylling av klage 7. Klage 8. Avslag på søknad datert Ettersendt dokumentasjon fra søker datert Ettersendt dokumentasjon fra søker datert Brev datert Sakens historikk 13. Uttalelse fra grønn etat datert Søknad 15. Plansnittfasade 16. Nabomerknad 17. Nabomerknad 5