BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /8 Saksbeh.: JFLI Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Åsane. Gnr 170 bnr 340, Leikvangvegen Klage over avslag på søknad om bruksendring fra uinnredet areal/boder til 6 leiligheter for beboelse 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om bruksendring av underetasjen i boligblokk, fra boder/uinnredet areal, til 6 leiligheter for beboelse. Det ble gitt avslag i vedtak datert Vedtaket ble påklaget av Arne Mjelstad ved brev datert Det ble gitt avslag da tiltaket kom i strid med bestemmelser om universell utforming i TEK10. Det ble heller ikke gitt dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen og regelen om minsteavstand til nabogrense i plan- og bygningsloven Klager mener at saken må behandles etter TEK97. Eiendommen er uregulert og er i kommuneplanens arealdel vist som byggeområde hvor plankrav gjøres gjeldende. Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven av Tiltaket krever dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens bestemmelser punkt 1. Det er i tillegg gitt avslag med hjemmel i avstandsbestemmelsen i plan- og bygningsloven 29-4 annet ledd, men fagetaten mener det er tvilsomt om tiltaket krever dispensasjon fra denne bestemmelsen, jf. punkt 4.1 nedenfor. Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er ikke registrert noen merknader i saken. Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge.

2 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef 3. Klage: Klager gjør i hovedsak gjeldende: Trygve Sæle seksjonsleder Det klages på at TEK10 anvendes istedenfor TEK97. I søknaden av ble det anmodet om at TEK97 skulle brukes. Kommunens mangelbrev av , ble sendt ut midt i fellesferien med en svarfrist på fire uker. På grunn av ferien ble ikke fristen overholdt og saken avsluttet. Revidert søknad ble sendt inn bare 10 virkedager etter utløpet av fristen. Saken må derfor kunne behandles etter TEK97. Det anføres videre at søknaden av inneholdt alle nødvendige opplysninger for å behandle saken, og at det derfor ikke var grunnlag for å arkivere søknaden ubehandlet/avslutte saken. Det ble i mangelbrevet bedt om bekreftelse fra sameiet om at Bubra Eiendom AS kunne stå som tiltakshaver for det omsøkte tiltaket. Det er ikke etablert et sameie i boligen og et slikt samtykke kan derfor ikke fremskaffes. Alle eiere/naboer er varslet på vanlig måte. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Dispensasjoner I kommuneplanens bestemmelser punkt 1 heter det at: «I områder avsatt til byggeområde (PBL 20-4, 1. ledd nr 1) kan tiltak som nevnt i PBL 93 ikke finne sted før området inngår i reguleringsplan.» Kommuneplanen ble utarbeidet etter plan- og bygningsloven av Den gamle lovens 93 tilsvarer 20-1 i plan- og bygningsloven av Det omsøkte tiltaket er klart søknadspliktig etter plan- og bygningsloven 20-1 og omfattes derfor av plankravet. Videre er eiendommen uregulert og tiltaket er da avhengig av en dispensasjon fra plankravet for å kunne tillates. Dispensasjonsvurderingen framgår av plan- og bygningsloven 19-2 der det heter: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må 2

3 fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler.» Det følger videre av Ot.prp.nr.32 ( ) s. 242 at det må foreligge en klar overvekt av hensyn for å gi dispensasjon, i motsetning til tidligere hvor det var praktisert alminnelig interesseovervekt. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Spørsmålet blir om det i foreliggende sak foreligger klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon fra plankravet, herunder om fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Det skal foretas en samlet vurdering. I bygningsmyndighetens vedtak av heter det at: «Bygningens ytre begrensning endres ikke som følge av tiltaket, men med 6 nye boenheter vil belastningen på området øke. Dette gjelder fellesområder så vel som egen tomt. Byggets to sydlige hjørner har svært liten avstand til nabogrense. De nye leilighetenes adkomst er på bakkeplan fra sørsiden, noe som betyr stor gangtrafikk tett innpå leilighetene, og spesielt de to hjørneleilighetene. Parkeringsbehovet vil øke, selv om kommunens parkeringsnorm beregnes utfra bygningens areal og ikke antall boenheter. Likevel må de praktiske hensyn komme med i vurderingen. ( ) Etter bygningsmyndighetens vurdering er det klar overvekt av hensyn som taler mot dispensasjon, samt at hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt.» Vurderingen tiltres i klageomgangen. Selv om alle endringene vil foretas innenfor eksisterende bygningskropp kan virkningene av at det opprettes seks nye boenheter ha et slikt omfang at dette bør vurderes gjennom en planprosess. Etter fagetatens oppfatning er det derfor ikke anledning til å dispensere fra plankravet. Avstand til nabogrense: I plan- og bygningsloven 29-4 annet ledd heter det at: «Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kapittel 11 eller 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter.» Den omsøkte bygningen er nærmere nabogrensen enn 4 meter, og dette er oppgitt som en av avslagsgrunnene i vedtaket av Fagetaten mener det er tvilsomt om det omsøkte tiltaket er avhengig av dispensasjon fra avstandsbestemmelsen, da bygningen allerede står der og det ikke er tale om noen endring av bygningens formål. Det er heller ingen endringer i fasaden på bygningen ut mot naboeiendommen. 3

4 Avstandsspørsmålet har uansett ikke avgjørende betydning for vår innstilling. Det er søkt om dispensasjon og dersom det skulle være krav om dispensasjon, vil den kunne gis. De hensyn som avstandsbestemmelsen skal ivareta vil ikke gjøre seg gjeldende i særlig grad. Hensynene til lys, luft og brann vil ikke bli påvirket av tiltaket. Det kan bli en viss økning av gangtrafikk mellom bygningene ved opprettelse av nye boenheter, som kan sies å være til ulempe for beboere i nabobygget, men ulempene ville være forholdsvis små og ikke bli merkbart mindre om bygningen hadde vært 4 meter fra grensen. 4.2 Forholdet mellom TEK97 og TEK10 Klager anfører at bygningsmyndigheten skulle ha anvendt TEK97 under behandlingen av søknaden, og ikke TEK10. Han viser til at den opprinnelige søknaden var datert og at ansvarlig søker da sto fritt til å velge hvilken forskrift som skulle benyttes. I henhold til overgangsbestemmelsene i TEK første ledd kan: «tiltakshaver fram til 1. juli 2011 velge om hele tiltaket skal følge forskriften eller bestemmelsene i forskrift 22. januar 1997 nr. 33 (TEK97) om krav til byggverk og produkter til byggverk.» Den reviderte søknaden ble sendt inn Skjæringstidspunktet for når søker selv kunne velge hvilken forskrift som skulle anvendes faller altså mellom de to søknadene. Spørsmålet for om bygningsmyndighetene kunne benyttet TEK97, som klager ber om, avgjøres derfor av om det er den første eller siste søknadsdato som skal legges til grunn. Utgangspunktet er at en søknad skal behandles etter reglene på søknadstidspunktet. Også i de tilfeller hvor det senere sendes inn endringssøknader er det tidspunktet for den opprinnelige søknaden som er avgjørende. I herværende sak ble imidlertid saken som omhandlet den opprinnelige søknaden avsluttet av kommunen, da bygningsmyndigheten mente at det ikke var grunnlag for å behandle den. Når søknaden av ble mottatt av kommunen ble det derfor opprettet en ny sak. Søknaden ble altså ikke sett på som en revidering av den opprinnelige søknaden, men som en ny søknad. Etter en slik tilnærming vil TEK10 måtte legges til grunn. Klager anfører imidlertid at det ikke var grunnlag for å avslutte behandlingen av den opprinnelige søknaden, og at derfor fortsatt må regnes som søknadsdato. Bakgrunnen for dette er at mangelbrevet fra kommunen, som gav en frist for å sende inn de opplysninger som var nødvendig for å behandle søknaden, ble sendt ut midt i fellesferien. I tillegg mener klager at de opplysninger kommunen etterspurte ikke var nødvendige for saksbehandlingen. Det kommunen ba om var en samtykkeerklæring til tiltaket fra sameiet. Ved innsendelse av ny søknad ble det opplyst om at det ikke var opprettet noe sameie med sameiermøte, og at samtykke derfor ikke kunne hentes inn. Søknaden ble da behandlet. Etter fagetatens oppfatning vil spørsmålet om TEK 97 eller TEK 10 skal benyttes ved saksbehandlingen avgjøres av om bygningsmyndigheten hadde grunnlag for å kreve sameiermøtets samtykke. 4

5 Hvorvidt et tiltak er avhengig av sameiermøtets samtykke eller ikke beror på reglene i eierseksjonsloven, da det her er tale om en seksjonert eiendom. Etter fagetatens oppfatning synes kravet om samtykke fra sameiermøtet etter eierseksjonsloven først å komme inn dersom tiltaket omfatter sameiets fellesarealer, ved at stemmeantallet i sameiet økes, eller ved deling/oppretting av nye seksjoner, og ikke ved endringer som er begrenset til å skje innenfor én enkeltseksjon. Dersom dette er tilfelle vil ikke den omsøkte bruksendringen i seg selv være avhengig av sameiermøtets samtykke. Søknaden av var da ikke mangelfull og behandlingen skulle ikke vært avsluttet av kommunen. Det vil da være riktig å legge det første søknadstidspunktet til grunn for behandlingen, slik at TEK 97 kan anvendes. Eierseksjonsloven gir ikke et klart svar på spørsmålet, men da det her foreligger flere avslagsgrunner uavhengig av hvilken teknisk forskrift som ligges til grunn for behandlingen, går ikke fagetaten dypere inn på dette. Det er her tale om privatrettslige forhold som bygningsmyndigheten i utgangspunktet ikke skal ta stilling til, jf. plan- og bygningsloven Da fagetaten er kommet til at det mest sannsynlig ikke var grunnlag for å kreve samtykke fra sameiermøtet, har vi ingen store motforestillinger mot å la saken bli behandlet etter TEK 97. Hvilken teknisk forskrift som legges til grunn vil ikke ha betydning i forhold til de avslagshjemler som oppgis i vedtaket av Tiltaket vil i begge tilfelle ikke oppfylle kravene til lys. Når det gjelder kravet om at rømningsveier må være tilpasset personer med funksjonsnedsettelse, TEK , så er denne formuleringen kommet inn med TEK 10. Etter TEK 97 skulle imidlertid byggverk «ha planløsning og utførelse som gir tilfredsstillende sikkerhet ved brann for personer som oppholder seg i eller på byggverket». Tillegget i TEK 10 synes i denne sammenheng mer som en presisering enn innføring av en ny regel. Fagetaten vil til slutt presisere at dersom det hadde vært grunnlag til å kreve samtykke fra sameiermøtet burde ikke saken vært behandlet når den nye søknaden kom inn, men avvist. Den seksjonerte eiendommen utgjør etter eierseksjonsloven et seksjoneringssameie, hvor sameiet er pliktig til å opprette et styre/sameiermøte. Bygningsmyndigheten kan ikke fire på dokumentasjonskrav med den begrunnelse at de private parter ikke har oppfylt sine plikter etter annet lovverk. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Tegninger 4. Flyfoto 5. Klage datert Vedtak datert