BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /15 Saksbeh.: YNLO Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Klage på vedtak: Årstad gnr 159 bnr 358 Falsens vei 5. Nybygg bolig Hvem klager? Tiltaket Vedtaket Planstatus Klagegrunner Behov for ytterligere saksbehandling ved eventuell omgjøring Anbefalt vedtak Klager er nabo gnr 159 bnr 297 Christian Fredrik Espelid og Linn Wåg Tresnes. Saken gjelder søknad om rammetillatelse til oppføring av tremannsbolig og etablering av 6 parkeringsplasser for både eksisterende og ny bygning. Søknaden omfatter også rivning av garasje. Det er den gitt rammetillatelse til rivning av garasje og oppføring av omsøkte bolig. Eiendommen inngår i reg.plannr , Årstad. Finnbergåsen vist med boligformål/grøntområde. I Kommuneplanens arealdel er området vist som bebyggelse og anlegg og inngår også i hensynsone Bevaring kulturmiljø Historiske senter (Sentrum og Sandviken), faresone Gul sone luftkvalitet Luftforurensning (Annen fare) og infrastruktursone Konsesjonsområde fjernvarme Flesland Sentrum. Klager mener dispensasjon fra avstandsbestemmelse er fordelaktig for tiltakshaver men vil vanskeliggjøre fremtidige søknader fra naboer i forhold til avstandsregelen. Klager anfører at grøntareal bør bevares. Parkering vil bli svært kritisk med økt antall boenheter. Klager påpeker at tillatelsen konkluderer motsatt av hva tidligere avslag gjør uten at forhold er endret bortsett fra det arkitektoniske. Det er ikke behov for ytterligere saksbehandling ved eventuell omgjøring. Vedtak av opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Sylvi Søvik Wathne seksjonsleder

2 1. Om saken 1.1. Historikk Saken gjelder søknad om rammetillatelse til oppføring av tremannsbolig og etablering av 6 parkeringsplasser for både eksisterende og ny bygning på gnr 159 bnr 358. Boligen har bruksareal på 215 m2. Parkeringsplasser har bruksareal på 108 m2. Tomteutnyttelsen er i % BRA 83,73 % og tomtestørrelse på 799 m². Søknaden omfatter også rivning av en garasje.det er tidligere gitt avslag på søknad om rammetillatelsetil tiltak på eiendommen i vedtak datert Det følger av rammetillatelsen som nå er påklaget at: «I medhold av pbl 20-1 og 21-4 gis rammetillatelse til riving av en garasje, oppføring av en tremannsbolig samt etablering av 6 stk. parkeringsplasser for både eksisterende og ny bygning på ovennevnte eiendom på vilkår. Av dette følger: Det må dokumenteres hvordan skal løses konflikt mellom omsøkt tiltak og eksisterende kraftlinje under bakken før igangsettingstillatelse kan utstedes. Det må foreligge forhåndsuttalelse fra Vann og avløp etaten før igangsettingstillatelse kan utstedes.» «Med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl 2008) 19-2 meddeles dispensasjon fra plan- og bygningsloven 11-6 Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel med hensyn til bestemmelsen i Kommuneplanens arealdel, herunder 23 Bebyggelse og anlegg angående maksimal utnyttingsgrad. En gjennomføring av tiltaket vurderes ikke å komme i konflikt med areal- og resursdisponeringen for området. Tiltaket anses heller ikke å komme i strid med allmennhetens interesser. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 meddeles dispensasjon fra samme lovs 12-4 Rettsvirkning av reguleringsplan, jf gjeldende reguleringsplan R , ÅRSTAD. FINNBERGÅSEN med hensyn til plassering av tiltak og delvis til formål.» 1.2. Opplysninger av vesentlig betydning for behandling av klagen Nabo gnr 159 bnr 297 Christian Frederik Espelid og Linn Wåg Tresnes, skriver i merknad datert bl.a. følgende: Omsøkt bygg er for stort og plassert for nært til deres eiendom slik at det vil påvirke deres hage som blir dominert av høy vegg. Plassering av omsøkt bygg vil vesentlig redusere deres mulighet for eventuell framtidig utbygging på deres eiendom. Byantikvaren har kommet med uttalelse datert der de kommer med følgende anbefaling: «Byantikvaren kan anbefale omsøkt nybygg som har et arkitektonisk uttrykk som representerer vår samtid, og som ikke kommer i konflikt med kulturhistoriske verdier.» BKK Nett AS har opplyst at tiltaket vil komme over eksisterende kraftlinje i bakken. De henstiller om at bygningsmyndigheten må stille vilkår at det må dokumenteres hvordan konflikten skal løses før igangsettingstillatelse kan utstedes. Det foreligger uttalelse datert fra VA-etaten for tiltaket. Før det søkes om igangsettingstillatelse skal det innhentes forhåndsuttalelse fra VA-etaten, der det dokumenteres at eiendommen er sikret lovlig vannforsyning og avløp. Trafikketatens har i vedtak datert fastslått at eiendommen anses å være sikret lovlig atkomst i samsvar med pbl 27-4 på nærmere angitte vilkår. 2

3 2. Om klagen Klager anfører at fra forrige søknad er det i praksis kun høyden på tiltaket og det arkitektoniske uttrykket som er endret. Helomvendingen fra kommunens side er derfor uforståelig og svært overaskende. Det virker som det arkitektoniske uttrykket er vektlagt, mens hensyn til naboene er tilsidesatt. Vedrørende tiltak nærmere enn 4 m fra tomtegrense Klager viser til at med tillatelsen i praksis har sett bort fra BKKs eiendom med bredde på 1.2 meter som i praksis blir en den av tiltakshavers eiendom. Klager mener dette vil vanskeliggjøre fremtidige søknader fra naboer i forhold til avstandsregelen. Merknad til nabovarsel ser ikke ut til å være behandlet av kommunen. Det er vist til illustrasjon. Når det ønskes å bygge nærmere tomtegrensen enn 4 meter bør det hentes inn samtykke fra alle berørte parter. Det er ikke gjort i dette tilfellet. Dette er spesielt viktig når tomten er så smal som den er i dette tilfellet. Vedrørende bygging på grøntareal Klager anfører at grøntareal er svært viktig for området og gir åpenhet, lys og luft. Klager anfører at dette var avslagsgrunn i forrige vedtak men at det nå konkluderes motsatt uten at forholdene er endret. Parkering Klager anfører at tiltaket medfører 3 nye enheter og at parkeringssituasjon allerede er svært kritisk i området. Klager viser til at forrige søknad innehold likt antall leiligheter og likt antall parkeringsplasser som ble avslått. Klager påpeker at trafikketaten ikke har vurdert parkeringskapasiteten i nabolaget, noe som anses å være en svært avgjørende faktor. Tilsvar fra tiltakshaver datert : Tiltakshaver påpeker at det godkjente tiltaket er en ny og annen byggesak og har en annen karakter når det gjelder plassering, størrelse, høyde og arkitektonisk uttrykk. Tiltakshaver hevder BKK kan gi samtykke i forhold til 4 meters grensen til flere enn en nabo. Tiltaket berører så vidt grøntareal definert i reguleringsplan. Det er avsatt uteareal for boenhetene. Det er 17 meter til husene i Finnerbergåsen og derfor nok «luft». Tiltaket overholder krav til parkering. Det vises til klagen og tilsvar i sin helhet. 3. Vurdering av klagen Klager har anført generelt at fra forrige søknad er det i praksis kun høyden på tiltaket og det arkitektoniske uttrykket som er endret. Helomvendingen fra kommunens side er derfor uforståelig og svært overaskende. Det virker som det arkitektoniske uttrykket er vektlagt, mens hensyn til naboene er tilsidesatt. Fagetaten viser til at det ble gitt avslag på søknad om tiltak på eiendommen i vedtak datert men senere gitt rammetillatelse på vilkår datert på bakgrunn av ny og endret søknad. Tiltaket som det er gitt rammetillatelse til er således et nytt og annet tiltak enn det som tidligere ble avslått. At det kun er det arkitektoniske uttrykket som er vektlagt medfører derfor ikke riktighet. Selv om tiltaket vurderes mot samme krav vil det utgangspunktet at tiltakene er forskjellige, gi grunnlag for ulike konklusjoner. Fagetaten tar derfor utgangspunkt i det påklagde vedtak ved vurderingen av klagens anførsler. 3

4 3.1 Vedrørende Pbl 29-4 Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense, Det følger av pbl 29-4, 3 ledd at: Kommunen kan godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogrense enn nevnt i andre ledd eller i nabogrense: a) når eier (fester) av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke eller b) ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre tiltak.» Klager viser til at med tillatelsen er det i praksis sett bort fra BKKs eiendom med bredde på 1.2 meter som i praksis blir en del av tiltakshavers eiendom. Klager mener dette vil vanskeliggjøre fremtidige søknader fra naboer i forhold til avstandsregelen. Merknad til nabovarsel ser ikke ut til å være behandlet av kommunen. Fagetaten viser til at BKK har gitt samtykke til oppføring av bolig inntil 2 meter fra eiendomsgrensen. Boligen ligger 2,8 meter fra BKKs grense og er derfor innenfor samtykket som BKK har gitt. Det er kun tiltakets avstand til BKK sin eiendomsgrense som trenger samtykke. Kommunen har således grunnlag for å godkjenne boligens plassering jf. 29-4, 3. ledd bokstav b). Fagetaten viser til at denne vurderingen ikke kommer klart nok frem i rammetillatelsen der det kun er skrevet at «Med hjemme i pbl 29-4 godkjennes plassering som omsøkt 4 m til nabogrense.» Nabomerknad som forelå i søknadsomgang er for øvrig referert i rammetillatelsen og er således med i vurderingsgrunnlaget. Fagetaten viser til hvordan naboeiendommene på klagers side er bebygget i form av kjedet rekkehus som har god avstand til omsøkte bygg. Fagetaten kan ikke se hvilke fremtidige søknader som kan bli vanskeligjort slik klager anfører. Fagetaten fastholder at plassering godkjennes. Fagetaten legger til grunn at feil i form av at vurderingen ikke kommer klart frem i vedtaket ikke har virket bestemmende på vedtakets innhold og at vedtaket derfor likevel er gyldig. 3.2 Vedrørende grønt areal Klager har vist til avslag på forrige søknad der det ble sett viktigheten av grøntareal gjennom at det ble gitt avslag på grunnlag av tomteutnyttelse, arealplaner og manglende uteareal. Grøntareal det er med på å gi åpenhet, lys og luft til området rundt. Anførselen berører flere krav. Fagetaten viser til at både bestemmelse om utnyttelsesgrad i KPA 2010 punkt 23, krav i reguleringsplan nr vedrørende plankart - fastsatt struktur i reguleringsplan og krav til uteoppholdsareal i KPA 2010 punkt 10, påvirker størrelse på tilgjengelig grøntareal. Anførselen er generell og fagetaten kommenterer derfor de ulike kravene Vedrørende krav til uteoppholdsareal, KPA 2010 punkt 10. Fagetaten viser til at boenhetene i tiltaket får uteoppholdsareal hver på 50 m2. Tiltaket oppfyller derfor kravet i KPA 2010 punkt 10 som krever minimum 50 m2 pr boenhet Vedrørende utnyttelsesgrad, KPA 2010 punkt 23. Med hensyn til utnyttelsesgrad så følger det av rammetillatelsen hvorfor det er gitt tillatelse ut over kravet som følger av utgangspunktet i KPA 2010 punkt 23 som fastsetter maksimal utnyttelsesgrad på 60 prosent. Samme bestemmelse punkt 23.1 åpner opp for differensiert utnyttelsesgrad mellom 60 % og 200 % langs kollektivårene. Fagetaten finner i klageomgang at tiltaket ikke er i strid med vilkåret som er satt om differensiert utnyttelsesgrad. Tiltaket er 83,73 %. Tiltaket ligger langs 4

5 kollektivårene og det vises til områdets kvaliteter. Tiltaket anses ikke å være i strid med KPA 2010 punkt 23. En utnyttelsesgrad vil nødvendigvis påvirke grøntområder og lys og luft, men tiltaket er innenfor de krav som følger av bestemmelsen Krav i henhold til plankart, reguleringsplan nr og dispensasjon fra dette. Det er lagt til grunn at tiltaket med sin plassering kommer delvis i strid med plankart til reguleringsplan nr Det fremgår av pbl 19-2 at kommunen kan gi dispensasjon fra regler fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Fordi tiltaket er i strid med bestemmelser i og i medhold av pbl kan tiltaket bare tillates gjennom dispensasjon. Vilkårene for å gi dispensasjon som følger av pbl 19-2 andre ledd, sier at. «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt.» I tillegg må «fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Det følger av Ot. Prop nr 32 ( ) at «det må foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene» Videre følger det av forarbeidene at «det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjoner» I den enkelte dispensasjonssak må det foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold i saken. Hovedhensyn bak plankartet er å styre utbygging i området slik at en oppnår den type bebyggelse og det bygningsvolum planen legger opp til. Det følger av begrunnelsen i vedtaket at «Ut fra en samlet vurdering har bygningsmyndighetene konkludert med at det kan gis dispensasjon fra de bestemmelsene i denne saken iom at spredt plassering av hus i strøket samsvarer ikke med dagens situasjon på terreng og intensjon med fortetting og at grøntareal er allerede privatisert og kompensert med uteoppholdsareal rundt bygget.» Fagetaten kan ikke se at tiltaket vesentlig tilsidesetter hensynet bak bestemmelsen. Det vises til det omsøkte tiltaket og begrunnelsen. Fagetaten viser til søkers dispensasjonssøknad der det følger at tiltaket gir 3 nye boenheter i et ettertraktet, sentrumsnært boligområde med kort avstand til kollektivt transportmiddel. Fagetaten anser at det er en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon selv om også grøntområde påvirkes. Rammetillatelsens konklusjon tiltres. 3.3 Vedrørende KPA 2010 punkt 15 parkering Klager anfører at tiltaket medfører 3 nye enheter og at parkeringssituasjon allerede er svært kritisk i området. Klager viser til at forrige søknad innehold likt antall leiligheter og likt antall parkeringsplasser som ble avslått. Klager påpeker at trafikketaten ikke har vurdert parkeringskapasiteten i nabolaget, noe som anses å være en svært avgjørende faktor. Fagetaten viser til parkeringskrav i KPA 2010 punkt 15. Eiendommen ligger i sone P4. Kravet er 1,4 plasser pr 100 m2 BRA. Boligen utgjør 215 % BRA og dette medfører derfor krav til 3 plasser. Omsøkte tiltak har 3 parkeringsplasser og er således ikke i strid med parkeringskrav. Det er ikke grunnlag for at trafikketaten skal vurdere parkeringskapasitet i nabolaget. 5

6 4. Konklusjon På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Vedlegg: 1. Situasjonskart datert Situasjonsplan datert Flyfoto 4. Skråfoto 5. Tilsvar datert til klage 6. Klage datert Rammetillatelse datert Plan/snitt/fasade/foto 9. Byantikvarens uttalelse 10. Beskrivelse 11. Uttalelse fra BKK Nett AS 12. Brev fra Trafikketaten 13. Uttalelse fra VA-Etaten 14. Samtykke fra BKK Nett AS 15. Nabomerknad 6