BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /11 Saksbeh.: JFLI Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Laksevåg. Gnr 154, bnr 436, Øvre Fyllingsvei 27. Klage over tillatelse til gjenoppbygging av nedbrent garasje 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om gjenoppbygging av en frittliggende garasje på 44 m 2 etter brann. Det ble gitt tillatelse i vedtak datert Vedtaket ble påklaget av Hege Olsen m.fl. ved brev datert Det er også kommet inn en klage fra Sameiet Øvre Fyllingsvei 25 v/ Styreleder Gro Dyrhaug, datert Hovedanførslene i klagen går på at garasjen kommer nærmere nabogrense enn fire meter, og at tiltakshaver ikke har veirett over den veien som benyttes som adkomst til garasjen. Det pekes også på at det var mangler ved nabovarselet og at garasjen vil gå ut over eiendomsgrensene. Eiendommen er uregulert og er i kommuneplanens arealdel vist som byggeområde. Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven (pbl.) av Det er foretatt nabovarsling, jf. plan- og bygningsloven I en av klagene opplyses det om at tegninger ikke var vedlagt til nabovarselet, og at varselet derfor var mangelfullt. Dette drøftes nærmere under punkt 4.3 i herværende fagnotat. Det er registrert merknader fra Øvre Fyllingsveien 27 og 29 a m.fl. Merknadene går i hovedsak ut på at eiendommen ikke har tinglyst veirett, at parkering i veikanten hindrer adkomst til de øvrige eiendommene og at det bygges over kommelokk. Det er bedt om at klagene gis oppsettende virkning. Dette ble avslått i brev av Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge. Foreliggende sak gjelder klage på mindre byggesak, som frem til den lå til bydelsstyrene å behandle.

2 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef 3. Klage: Klagerne gjør i hovedsak gjeldende: Trygve Sæle seksjonsleder Naboene aksepterer ikke at garasjen plasseres nærmere nabogrense enn 4 meter. Klager mener også at 4 meters-regelen må komme inn i forhold til eiendom gnr. 154 bnr. 301,da naboeiendommen mot vest bare er en smal tarm med en bredde på 1 3 meter. Garasjen må derfor trekkes inn 2 m fra eiendomsgrensen i vest og 4 m fra eiendomsgrensen i sør. Øvre Fyllingsvei 27 B og 29 B har ikke mottatt nabovarsling. De har heller ikke mottatt underretning om vedtaket. Disse har rett til vei, vann og kloakk som ligger i grensen mot det omsøkte tiltaket. Dette er en saksbehandlingsfeil. Det var heller ikke vedlagt kart eller tegninger med nabovarselet. Tiltaket burde vært varslet på nytt. Når det gis tillatelse til oppføring av garasjen gis det også en indirekte tillatelse til å bruke veien. Tiltakshaver har ikke en slik veirett, da han ikke har betalt seg inn på veien eller vært med på å utbedre/vedlikeholde den. I vedtaket heter det at tiltaket ikke kommer i konflikt med vann og avløpsledninger. Dette er ikke riktig. Det har allerede oppstått skader som følge av gravearbeid som entreprenør har utført for tiltakshaver. Vedtaket bygger derfor på feil fakta. Det vises for øvrig til klagene i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Avstand til nabogrense, plan- og bygningsloven 29-4 I henhold til plan- og bygningsloven 29-4 annet ledd skal: «byggverk ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter.» Det omsøkte tiltaket skal plasseres i grensen, og er således i strid med avstandskravet. Bestemmelsens tredje ledd åpner imidlertid for at kommunen kan godkjenne en nærmere plassering for visse typer tiltak. Bestemmelsen lyder: 2

3 «Kommunen kan godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogrense enn nevnt i andre ledd eller i nabogrense: ( ) b) ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre tiltak.» Hvorvidt tiltaket skal tillates plassert nærmere nabogrensen enn 4 m må vurderes opp mot de hensyn avstandsbestemmelsen skal ivareta. Dette er hovedsakelig hensynene til utsikts- og lysforhold, naboer, omkringliggende miljø og brannsikring. Det er her tale om en gjenoppbygging av en tidligere nedbrent garasje. I en av klagene pekes det på at en bil på klagers eiendom ble skadet i brannen, og at dette viser at en plassering i nabogrense ikke er forsvarlig. Fagetaten er av den oppfatning at det ikke utgjør en særlig brannrisiko at tiltaket kommer inntil en parkeringsplass. Ved brann kan kjøretøy ta skade, men risikoen og det potensielle skadeomfanget er ikke av en slik størrelse at kommunen bør kreve at tiltaket oppfyller hovedregelen om 4 m til grensen. Det er tilnærmet 8 meter mellom garasjen og nærmeste bebyggelse på nabotomtene. Etter fagetatens oppfatning vil ikke tiltaket medføre større ulemper for naboene enn det som må aksepteres i tettbebygde strøk. Det vektlegges også at det er tale om gjenoppbygging av en nedbrent garasje og at det har vært en garasje der i mange år. Tiltaket vil derfor ikke føre til noen forverret situasjon for naboene i forhold til det tilfellet var før brannen. Fagetaten påpeker også at da det først ble gitt tillatelse til oppføring av garasje på plasseringen for det omsøkte tiltak, i 1952, så forelå det samtykke til plassering inntil nabogrense fra de den gang aktuelle naboer. Tillatelsen til å plassere garasjen inntil nabogrensen bør etter dette opprettholdes Privatrettslige forhold Klagerne hevder at tiltakshaver ikke har veirett til veien fram til garasjen, og at det derfor ikke foreligger lovlig adkomst. I henhold til plan- og bygningsloven 21-6 skal: «bygningsmyndighetene ikke ta stilling til privatrettslige forhold ved behandling av byggesøknader. Dersom det framstår som klart for bygningsmyndighetene at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettigheter søknaden forutsetter, kan søknaden avvises. Eventuell tillatelse etter denne lov innebærer ingen avgjørelse av privatrettslige forhold.» Hvorvidt den omsøkte eiendom har veirett på den private veien fram til garasjen eller ikke, er et privatrettslig forhold mellom tiltakshaver og veieierne for øvrig. Når det gjelder adkomst stilles det imidlertid visse krav før en byggetillatelse kan gis, jf. plan- og bygningsloven I denne bestemmelsen heter det at: 3

4 «Før ( ) oppføring av bygning blir godkjent, skal byggetomten enten være sikret lovlig atkomst til veg som er åpen for alminnelig ferdsel eller ved tinglyst dokument eller på annen måte være sikret vegforbindelse som kommunen godtar som tilfredsstillende.» Når det i loven heter at veiretten skal være «sikret», peker ordlyden i retning av at det er et strengt krav. Det er ikke tilstrekkelig med alminnelig sannsynlighetsovervekt for at veirett foreligger. Det er i 27-4 bare snakk om veirett fram til byggetomten, og ikke til det enkelte tiltak, men som oversiktsfoto viser er eneste adkomst til den omsøkte eiendommen via den private veien. Forholdet til 27-4 må derfor vurderes selv om det her bare er tale om en garasje på en allerede bebygget eiendom. I henhold til bygningsmyndighetens arkiv ble det gitt tillatelse til boligen på tomten tilbake i Situasjonsplanen fra byggesaken viser ikke noen avkjørsel til tomten, men inntegnet omriss av mulig plassering av garasje (som senere er benyttet) tilser at det allerede den gang var tenkt at tomten skulle ha adkomst via den private veien. Hvorvidt veien var privat på det tidspunkt, eller om den senere er overtatt av private, har ikke fagetaten oversikt over. I 1952 ble det gitt en tillatelse til garasje, da en frittstående garasje med samme plassering som den garasje som nå er omsøkt. Denne garasjen var noe mindre enn den garasjen som brant ned og søkes gjenoppbygd. Kartmateriell fra byggesaken fra 1952 tilsier at eiendommen var tiltenkt adkomst via den private veien. Fagetaten har også undersøkt flyfoto tilbake til 1970, hvor man kan se garasjen med tilhørende avkjørsel. Den form garasjen hadde på tidspunktet for brannen fikk den etter at det ble gitt tillatelse til utvidelse/oppgradering i Det er denne garasje som nå søkes gjenoppført i omtrent samme form som før brannen. Forskjellen er at deler av bygningen tidligere hadde en åpen struktur (carport) og at denne nå lukkes og blir en del av garasjen. Etter fagetatens oppfatning har både bolig og garasje på den omsøkte eiendom vært der i så lang tid, med den ordning at den private veien skulle brukes til adkomst, at det har alle formodninger mot seg at en veirett ikke skulle foreligge. Vi anser sannsynligheten for dette som så liten at vi for byggesakens vedkommende finner å kunne legge til grunn at plan- og bygningslovens 21-4s krav om sikret adkomst er oppfylt. Vi presiserer at fagetaten ikke har rettslig myndighet til å avgjøre om tiltakshaver faktisk har de privatrettslige rettigheter. Selv om det gis en tillatelse til tiltaket etter plan- og bygningsloven, så vil ikke noen av de privatrettslige forhold tilsidesettes/avgjøres, jf. plan- og bygningsloven 21-6, 1. ledd, tredje punktum. 4

5 4.3 Mangler ved nabovarsling Manglende nabovarsling Klagerne påpeker at Øvre Fyllingsvei 27 B og 29 B har ikke mottatt nabovarsling. De har heller ikke mottatt underretning om vedtaket. Nevnte boenheter har rett til vei, vann og kloakk som ligger i grensen mot det omsøkte tiltaket. Plan- og bygningsloven 21-3 stiller krav til nabovarsel av naboer og gjenboere. De nevnte boenhetene har ikke en slik stilling i forhold til omsøkte eiendom, så fagetaten kan ikke se at det er begått noen saksbehandlingsfeil ved at disse ikke er varslet. De har heller ikke krav på underretning om bygningsmyndighetens vedtak. Manglende dokumenter (kart/tegninger) Klager anfører videre at det ikke var vedlagt kart eller tegninger med nabovarselet. Klager mener derfor at tiltaket burde vært varslet på nytt. Fagetaten er enig med klager i at tegningene skulle vært lagt ved nabovarselet. Dette ville gi naboene best mulig grunnlag for å vurdere virkningene av tiltaket. Det er imidlertid tale om gjenoppbygging av en nedbrent garasje. Bygget vil i hovedsak ha samme utforming og størrelse som tidligere, og naboene har derfor god innsikt i hva som vil komme. Forskjellen er som nevnt at carport-delen innlemmes i garasjen ved at de åpne felt i veggene lukkes. Dette er det opplyst om i nabovarselet. Fagetaten mener at naboene derfor har hatt tilstrekkelig grunnlag til å kommentere saken, selv om det er uheldig at fullstendig materiale ikke var vedlagt i nabovarselet. Vi kan ikke se at manglende kart og tegninger i nabovarselet kan ha hatt innvirkning på resultatet i saken, jf. forvaltningsloven Forhold til avløpskum/rør Klager hevder at tiltaket kommer i konflikt med vann og avløpsledninger. Det vises til at det allerede har oppstått skader som følge av gravearbeid på tomten. I vedtaket av heter det at: «søker i søknaden [har] oppgitt at tiltaket ikke kommer i konflikt med vann og avløpsledninger. Bygningsmyndighetene vil likevel gjøre oppmerksom på at vann og avløpsledninger skal være tilgjengelig for eventuell fremtidig vedlikehold.» Etter fagetatens oppfatning er hensynet til kommelokk/rør tilstrekkelig ivaretatt i tillatelsen. Søker har sagt at tiltaket kan gjennomføres uten å komme i konflikt med rør og kommelokk, og er da ansvarlig for at dette er tilfelle. Det er en forutsetning for tillatelsen at de opplysninger som klager kommer med stemmer. Dersom det viser seg at tiltaket likevel ikke kan gjennomføres uten konflikt, så vil ikke tillatelsen kunne benyttes. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. 5

6 Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Tegninger 4. Flyfoto 5. Situasjonsplan og tegninger fra Historisk flyfoto fra Situasjonsplan fra Situasjonsplan fra Klage datert Klage datert Vedtak datert