Saksnr.: /22 Saksbeh.: BJBE Til: Byrådsavdeling for byutvikling Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato:

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /22 Saksbeh.: BJBE Til: Byrådsavdeling for byutvikling Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: KLAGE PÅ VEDTAK: Fyllingsdalen, gnr 21 bnr 1650, Rekdalsveien. Nybygg bolig, Hus 3 Hvem klager? Tiltaket Vedtaket Planstatus Klagegrunner Behov for ytterligere saksbehandling ved eventuell omgjøring Anbefalt vedtak Trio Bygg Bergen AS v/raymond Handeland, som også er ansvarlig søker Det er søkt om tillatelse til oppføring av enebolig med 2 plan og takterrasse, med samlet bruksareal (BRA) på 149 m 2. Avslag datert , begrunnet med tiltaket ikke er tilpasset bebyggelsen i området og at det ikke er grunnlag for å dispensere fra krav om reguleringsplan. Eiendommen er uregulert og vist som «bebyggelse og anlegg» i kommuneplanens arealdel. Tiltaket krever dispensasjon fra krav om reguleringsplan i kommuneplanen arealdel (KPA) punkt 1. Det er ikke søkt om dispenasjon. Klager anfører at tiltaket er godt innenfor alle krav til utnyttelse og volum og at det ikke er i strid med dagens byggeskikk. Det kan ikke være meningen at det kun skal bygges hus med valmtak eller saltak i Fyllingsdalen. En eventuell tillatelse krever at det søkes om og gis dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen. Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Sylvi Søvik Wathne seksjonsleder

2 1. Om saken Det er søkt om tillatelse til oppføring av enebolig i 2 plan med takterrasse, og med samlet bruksareal (BRA) på 149 m 2. I situasjonsplanen er det tegnet ytterligere to hus som planlegges. Foreliggende sak gjelder hus merket som nummer 3 i situasjonsplanen. Søknaden ble avslått Avslaget er begrunnet med at tiltaket er i strid med krav om reguleringsplan og krav til uteoppholdsareal i kommuneplanen, jf KPA punkt 1 og 10. Det er også i strid med bestemmelser om visuelle kvaliteter i pbl Videre anses tiltaket ikke å oppfylle kravene til god terrengtilpasning og utforming i samspill med bygde omgivelser, jf KPA punkt 6. Eiendommen er uregulert og vist som område for «bebyggelse og anlegg» i kommuneplanen. Det er mottatt flere nabomerknader med innvendinger som gjeler byggets høyde, volum, tomteutnyttelse, plassering, takterrasse, innsyn og estetikk. Et utdrag av nabomerknadene er gitt i avslaget. Avslaget ble påklaget av Trio Bygg Bergen AS Naboene, Vibekke og Inge Mæland, har kommentert klagen i brev datert Om klagen Klage Klager har anført at tiltaket er godt innenfor alle krav, særlig krav til utnyttelse og volum. Det er vist til at det praktiseres fortetting i Bergen, slik at det ikke bør tas hensyn til naboenes argumenter. Når det gjelder estetikk påpekes at tiltaket er utformet og redegjort for av sivilarkitekten som har tegnet huset. Det er riktig nok en stram arkitektur, men 100% tidsriktig og på ingen måte i strid med andre hus i området fra dagens tidsepoke, og heller ikke i strid med dagens byggeskikk. Klager mener at det må kunne bygges hus med en annen takform enn valmtak og saltak i Fyllingsdalen, selv om brorparten av husene fra forrige århundre har valm- og saltak. Klager mener at avslaget er begrunnet med subjektiv oppfatning om at tiltakets visuelle kvaliteter og samspillet md de bygde omgivelsene ikke er ivaretatt, og er dypt uenig i dette. Det vises til at det på eiendommen som tiltaket er utskilt fra ligger en funkisinspirert enebolig med pulttak. Det er også vist til en 2-manns bolig i funkisstil på nærmeste naboeiendom. Klager mener videre at når det skal foretas fortetting så må man ikke nødvendigvis forholde seg til forrige tidsepokes byggestil og skikk. I så fall ville ikke arkitekturen kunne utvikles, og dagens arkitekter ville kun ha mulighet til å drive kopiering i større eller mindre grad. Klager mener også at begrunnelsen for avslaget er særlig utidig siden det har vært avholdt forhåndskonferanse hvor de konkrete husene har vært fremlagt. Og i følge referatet er det vurdert både estetikk og visuelle kvaliteter uten at det er nevnt med et eneste ord at tiltakshaver bør endre på noe av dette. Klager hevder at det har vært bygget hus med takterrasser innimellom tradisjonelle hus, i allerede utbygde strøk, over hele kommunen de siste årene, men at det kanskje ikke har vært et så godt organisert nabolag, eller hvor enkeltpersoner har gått fra dør til dør for å hisse opp til nabomerknader. Klager fastholder at naboene ikke bør få bestemme hva som skal bygges på enkelteiendommer så lenge man er innenfor lovens bestemmelser. 2

3 Når det gjelder avslagets begrunnelse om uteoppholdsareal mener klager at dette må bero på en misforståelse da det tydelig er vist at kravet til MUA er ivaretatt. Kvaliteten på arealet oppfatter klager som meget god og viser til at tomten i praksis er flat. Klager viser til at avslaget også er begrunnet med at det ikke er søkt om dispensasjon fra plankravet, og opplyser at det naturligvis ikke er søkt om dispensasjon da de på forespørsel i etterkant av forhåndskonferansen ble informert om at tiltaket ville bli vurdert etter unntaksbestemmelsen om resttomt. Klager er dypt uenig i argumentet i avslaget om at tiltaket bryter vesentlig med bestående bebyggelsesstruktur og dermed ikke er unntatt fra plankravet. Dette har vært vurdert i forhåndskonferansen, og på ingen måte påpekt. Dette er et skjønnsmessig spørsmål som i følge klager var tatt opp forhåndskonferansen der alle var enige i at tiltaket var spennende og flott. Intensjonen med forhåndskonferanse er at etaten skal veilede, ikke villede tiltakshaver. Tiltakshaver finner det kritikkverdig at han sammen med rådgivende ingeniør stiller på forhåndskonferanse, viser frem tiltaket, og at det ikke på noe tidspunkt sies et ord om avslagets hovedargumenter. Tiltakshaver har brukt betydelig med tid og penger på et tiltaket som så blir avslått med argumenter som ikke på noe tidligere tidspunkt har vært tema før naboklagene kom. Nabokommentarer til klage Naboene i Løtveitlien 3A, Vibekke og Inge Mæland, har kommentert at klager prøver å bagatellisere naboenes rett til å komme med sine merknader, og lanserer en konspirasjonsteori om at enkeltpersoner «har gått fra dør til dør for å hisse opp til nabomerknader». De opplyser at de har klaget fordi takterrassen vil være til stor sjenanse. Det påpekes at naboene ikke har protestert på at det bygges hus på tomten, ei heller har man forsøkt å forhindre fortetting. Det man har vektlagt er sjenansen innsyn fra takterrassen til naboenes etablerte uteområder vil medføre, samt at bygg i den foreslåtte stilen bryter med det visuelle uttrykket i nabolaget. Mæland mener at det i avslaget er gitt en god redegjørelse for hvorfor tiltaket ble avslått. Klagers argument om kostnader er uinteressant da ethvert byggeprosjekt innebærer risiko før en eventuell godkjennelse foreligger, noe en profesjonell utbygger er godt kjent med. Mæland mener at dette argumentet ikke skal vektlegges i det hele tatt, og finner det lettere absurd at klager mener det skal veie tyngre enn den forringelsen byggeprosjektet vil få for berørte naboer. Det bes om at vedtaket opprettholdes. 3. Vurdering av klagen Avslaget er begrunnet med at tiltaket ikke oppfyller de krav til visuelle kvaliteter og tilpasning til omgivelsene som følger av pbl 29-2 og KPA punkt 6. I tillegg er det gitt avslag med hjemmel i plankrav og krav til uteoppholdsareal, jr KPA punkt 1 og 13. Fagetaten opprettholder de vurderingene som er gjort i avslaget og har følgende kommentarer til klagen: 3

4 Klager har anført at avslaget bygger på en subjektiv oppfatning av tiltakets visuelle kvaliteter og en skjønnsmessig vurdering om at tiltaket ikke er innpasset i bestående bebyggelsesstruktur. Klager er uenig i det skjønnet som er lagt til grunn i avslaget. Fagetaten er enig i at de aktuelle bestemmelsene innebærer stor grad av skjønn. Samtidig er det en vesentlig forskjell i det skjønnstemaet som gjør seg gjeldende når det på den ene siden skal vurderes om tiltaket er innpasset i bestående bebyggelsesstruktur og på den andre siden om tiltaket har gode visuelle kvaliteter. Vurderingen er knyttet til to helt ulike bestemmelser. Kravet om at tiltaket må være innpasset i bestående bebyggelsesstruktur er ett av flere vilkår som må være oppfylt for at et tiltak skal være unntatt fra plankravet i KPA, punkt 1. Vilkåret fremgår av unntak B fra plankravet. Bestemmelsens første og andre punktum lyder: «Mindre utbyggingstiltak på bebygd boligeiendom krever ikke ytterligere plan, der forhold til transportnett, kulturminneverdier og lovverk er ivaretatt, jf nr 1. Den nye bebyggelsen må kunne innpasses i en bestående struktur, og underordne seg eksisterende bebyggelse når det gjelder høyde og volum.» Vurderingstemaet er om tiltaket er innpasset i bestående struktur og underordnet eksisterende bebyggelse. Det er ikke et spørsmål om kvaliteten på tiltaket, i motsetning til det som er vurderingstemaet i pbl 29-2, nemlig om tiltaket har «gode visuelle kvaliteter». Dersom tiltaket bryter med eksisterende struktur/bebyggelse vil plankravet gjelde, selv om tiltaket har gode visuelle kvaliteter. Dersom tiltaket har gode kvaliteter vil det i tilfellet være et moment som kan vektlegges i en vurdering av om det kan dispenseres fra plankravet. I foreliggende sak er det ikke søkt om dispensasjon fra plankravet. I tillegg er det omsøkte bygget vurdert slik at det ikke har tilstrekkelig gode visuelle kvaliteter. Begrunnelsen for at unntaket fra plankravet ikke skal gjelde tiltak som bryter med eksisterende struktur/bebyggelse, er at vesentlige endringer av karakteren i et etablert boligområde må ses i en større sammenheng, og at slike overordnede helhetlige vurderinger vil bli best ivaretatt gjennom en planprosess. Klager hevder at avslaget er begrunnet med at det ikke er søkt om dispensasjon fra plankravet, og opplyser at grunnen til at det ikke er søkt om dispensasjon er at de i etterkant av forhåndskonferansen ble informert om at tiltaket ville bli vurdert etter unntaksbestemmelsen om resttomt. Denne anførselen synes å bygge på en misforståelse om at et tiltak er unntatt fra plankrav dersom det skal oppføres på en «resttomt». At tiltaket må gjelde en resttomt i et etablert boligstrøk er kun ett av flere vilkår som alle må være oppfylt for at unntaksbestemmelsen skal gjelde. I e-post , etter forhåndskonferansen, ble det bekreftet at omsøkte eiendom gjelder en slik resttomt i etablert boligstrøk. Samtidig ble det påpekt at «det er viktig at kravene satt i unntak pkt. B er oppfylt, og dokumenteres i søknaden». Dette innebærer at den omsøkte eiendommen kan bebygges uten reguleringsplan dersom ny bebyggelse er innpasset i bestående struktur, og underordnet eksisterende bebyggelse, forutsatt at også de øvrige vilkårene i unntaksbestemmelsen er oppfylt. 4

5 Dersom det derimot søkes om bebyggelse som bryter med eksisterende struktur/bebyggelse, som i foreliggende sak, vil en tillatelse være avhengig av at det søkes om og gis dispensasjon fra plankravet. Klager hevder at de konkrete husene ble fremlagt i forhåndskonferanse, uten at det ble påpekt at de bryter med bestående bebyggelsesstruktur. Videre påstås at «i følge referatet er det vurdert både estetikk og visuelle kvaliteter uten at det er nevnt med et eneste ord at tiltakshaver bør endre på noe av dette». Til dette bemerkes at det eneste som var lagt frem ved bestilling av forhåndskonferansen var en situasjonsplan som viste to husrekker med 3 boenheter i hver rekke. Tegninger over husene ble lagt frem over bordet under forhåndskonferansen, og det ble ikke tatt stilling til om vilkårene for å omfattes av unntaket fra plankrav var oppfylt. Det er ikke riktig at det i følge referatet er vurdert estetikk og visuelle kvaliteter. I referatet er det krysset av for at blant annet visuelle kvaliteter/estetikk er viktige bestemmelser i plan- og bygningsloven som vil være relevant ved en eventuell søknad. Denne avkryssingen innebærer ikke at det er gjort konkrete vurderinger av et prosjektert tiltak. Fagetaten vil også bemerke at det i referatet er krysset av for at tiltaket synes å «avvike så vidt mye fra gjeldende plan(er), at det må behandles som ny plan, jf. pbl kap. 12». Videre står det blant annet at det må reguleres dersom det er 6 boenheter, men at det ved reduksjon i antall boenheter kan søkes om dispensasjon fra plankravet i KPA. Klager har også vist til at det er flere eksempler på at det er bygget flere funkis- eller funkisinspirerte hus i områder med tradisjonelle valm- og saltak, både i det aktuelle området og i kommunen for øvrig. Konkret er det vist til hus på gnr 21, bnr 422 og på nærmeste naboeiendom (gnr 21, bnr 1618). Huset på bnr 422 ble godkjent i 1955 med tilbygg i 1973, mens huset på bnr 1618 ble godkjent i Ingen av disse byggene er behandlet etter den kommuneplanen som gjelder i dag, og selv om de husene det vises til har en takform som avviker fra den dominerende takformen i området, er det klare forskjeller sammenlignet med den nå omsøkte boligen, blant annet når det gjelder takterrasse. Avslaget innebærer derfor ikke usaklig forskjellsbehandling. 4. Konklusjon Etat for byggesak og private planer har vurdert saken på nytt etter mottatt klage, og ser ikke grunn til å endre vedtaket. Vedlegg: 1 Oversiktskart, datert Oversiktsfoto, datert Skråfoto 4 Situasjonsplan datert Tegninger 6 Klage på avslag 7 Kommentarer til klage fra nabo 8 Avslag, datert Redegjørelse til søknad 10 Situasjonsplan fremlagt til forhåndskonferanse 11 Referat fra forhåndskonferanse 12 E-Postmelding etter forhåndskonferanse 5