BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer. Saksnr.: /7 Saksbeh.: NKLE Emnekode: NYBY-5210 Kopi til:

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /7 Saksbeh.: NKLE Emnekode: NYBY-5210 Kopi til: Bergenhus, Gnr 165 Bnr 198, Jon Smørs gate 3. Klage over avslag til søknad om baldakin 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om riving av eksisterende baldakin og oppføring av ny, større baldakin på hotell Neptuns fasade mot nordøst. Baldakinen har en bredde på 2 meter og et flatemål på 90 m2. Det ble gitt avslag i vedtak datert Vedtaket ble påklaget av ansvarlig søker Neas ASA ved brev datert Eiendommen ligger innenfor reguleringsplan "Brannstrøket av 1916". Omsøkte baldakin ligger delvis innenfor formålet "Blandet sentrumsformål" og delvis innenfor "Gangareal med byromsbruk" i Kommunedelplan Sentrum. Eindommen ligger innenfor "Senterområde - S1" i kommuneplanen. I vedtaket er det lagt til grunn at tiltaket er avhengig av dispensasjon fra planformålet "Gangareal med byromsbruk", samt kommunedelplanens 4.5, Fasader mot byrom. Dispensasjonene er ikke nabovarslet jf. plbl Nabovarslingen jf. plbl. 94 nr 3, avstedkom ingen merknader. Deler av omsøkte baldakin er vist over offentlig eiendom, fortau langs fylkesvei 555. Statens vegvesen har i uttalelse den gitt uttrykk for at de ikke har innvendinger mot tiltaket. Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge.

2 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert opprettholdes, klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder 3. Klage: Klager stiller spørsmål ved om det er riktig slik det er lagt til grunn i vedtaket, at tiltaket er i strid med formålet "Gangareal med byromsbruk". Dette fordi baldakinen får en høyde på ca. 3,5 m over fortau, og vil ikke fysisk komme i konflikt med gangarealet under. Klager mener det kan argumenteres for at det er selve fortausgrunnen samt arealet over som normalt brukes som gangareal som har det angitte formålet, og ikke arealet i luften over dette. Klager mener dessuten at tiltaket vil fremme formålet, i og med at det vil bedre forholdene for gående når det er dårlig vær. Når det gjelder Etat for byggesak og private planers vurdering av at tiltaket kommer i strid med kdp 4.5, hvor det bl.a. fremkommer: "Det må stilles høye arkitektoniske og estetiske krav til bebyggelsen mot offentlig byrom, og gateetasjen må være preget av åpenhet mot allmennheten ( )Det er ikke tillatt med utkraging av bygning ut over fortau", anfører klager at baldakinen har en utforming i glass som gir åpenhet, og at baldakin ikke kan regnes som utkragning. Klager viser i den sammenheng til 4.5, 2.ledd: "Markiser, installasjoner og innretninger i tilknytning til salg og servering langs fasadene må være underordnet og tilpasset bygningens og nabobebyggelsens arkitektoniske utforming, proporsjoner ". Klager mener at det her utvilsomt åpnes for markiser m.m. Klager synes at kdp 6.1 og 6.2 som avslagsgrunn er lite treffende: 6.1 "Ved endring og opparbeidelse av gangareal med byromsbruk, skal utformingen bedre byrommenes funksjon som sosial og kulturell arena, hendelsareal og oppholdsrom Viktige handelsstrøk og rekreasjonsforbindelser mellom parker og grøntdrag skal ha tydelig sammenheng, romslighet for gående og kvalitet i materialbruk." 6.2 "Det skal være tilstrekkelig fri bredde for fotgjengere på torg, i gågater og på fortau, minimum 3 meter der dette fysisk og funksjonelt kan gjennomføres". Klager mener det er vanskelig å se etablering av baldakin i 3,5 m høyde som en endring av "gangareal til byromsbruk", eller at tiltaket får innvirkning på fortausbredden. Forutsatt at det fastholdes at tiltaket er i strid med ovennevnte bestemmelser, anfører klager at det er grunnlag for å dispensere jf. plbl Med hensyn til om det kan dispenseres fra formål "Gangareal med byromsbruk", anfører klager at tiltaket ikke vil komme i konflikt med bruken av fortauet, og peker igjen på at den vil bedre forholdene for de gående i dårlig vær. Klager mener at det må sees hen til sentrum for øvrig, hvor det i stor grad er tillatt baldakiner over fortau. Eksempelvis har størsteparten av byggene i Strandgaten baldakiner, og i følge klager da i en mer massiv form med tunge

3 materialer. Klager viser for øvrig til baldakiner på bygninger på Torgallmenningen, som i kdp Sentrum er vist som verneverdige fasader, og til Scandic hotell i Håkonsgaten. Likebehandlingsprinsippet mener klager tilsier at det også gis tillatelse i den foreliggende sak. Når det gjelder dispensasjon fra kdp 4.5, anføres det at omsøkte tiltak underordner seg byggets fasade, og tilfører bygget noe positivt rent arkitektonisk. Videre at baldakinen i glass skal utføres i materialer av høy kvalitet, og glasset gjør at det ikke blir et markert skille på fasaden. Gateetasjens åpenhet ivaretas. Det vises igjen til likebehandlingsprinsippet. Vedrørende dispensasjon fra kdp 6.1 og 6.2 anføres det at tiltaket ikke vil innskrenke gangarealet på noen måte, men beskytte mot ulike værforhold. Bredde på fortau utenfor baldakin er uinteressant, da det er ivaretakelsen av gangarealet som er formålet med bestemmelsen. Det anføres også i klagen at vedtaket er ugyldig fordi begrunnelsen for vedtaket er "svært begrenset". Klager mener at "Bygningsmyndighetene har ikke sagt noe om hvordan baldakinen vil privatisere fortauet, eller om hvorfor man mener at tiltaket ikke er utformet for å bedre byrommenes funksjon. Det er derfor vanskelig å se hvordan hensynene bak de aktuelle bestemmelsene blir tilsidesatt etter bygningsmyndighetenes vurdering, og det samme gjelder at tiltaket ikke medfører større fordeler enn ulemper". Når det gjelder at det i vedtakets dispensasjonsvurdering gis uttrykk for at det ikke er lagt tilstrekkelig vekt på konsekvenser for helse, miljø og tilgjengelighet, anfører klager at det må kunne stilles krav til at bygningsmyndighetene utdyper hvorfor man mener at tiltaket ikke legger tilstrekkelig vekt på ovennevnte. Klager kan ikke se at tiltaket får negative konsekvenser verken for helse, miljø eller tilgjengelighet. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Dispensasjon Det følger av kdp Sentrums 4.5, Fasader mot byrom, at "Det er ikke tillatt med utkragning av bygning ut over fortau". Bestemmelsen åpner riktignok for markiser i forbindelse med salg og servering: "Markiser, installasjoner og innretninger i tilknytning til salg og servering langs fasadene må være underordnet og tilpasset bygningens og nabobebyggelsens arkitektoniske utforming ", men det fremstår for Etat for byggesak og private planer ikke som tvilsomt at omsøkte baldakin ikke er en markise, men må falle inn under betegnelsen "utkragning". Tiltaket er således avhengig av dispensasjon jf. plbl Det følger av plbl at kommunen ikke kan gi dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være "klart større enn ulempene etter en samlet vurdering". Det skal dessuten legges "særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet" ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven, og "Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden". Hensynet bak bestemmelsen antas å være å sikre at det skapes gode byrom i sentrum. Som det følger av kdp 6.1:" Ved endring og opparbeidelse av gangareal med byromsbruk, skal

4 utformingen bedre byrommenes funksjon som sosial og kulturell arena, handelsareal og oppholdsrom". I vedtaket var vurderingen: "Etter bygningsmyndighetene syn, bidrar omsøkte baldakin til privatisering av offentlig fortau, og bygningsmyndighetenes kan ikke se at tiltaket er utformet for å bedre utforming av byrommenes funksjon. Gjenstående areal utenfor baldakinen reduseres slik at det flere steder langs fasaden ikke lenger er 3 meter til bygning. Bygningsmyndighetene mener at hensynet bak bestemmelsene om gangareal og sammenhengende fasadeliv, blir vesentlig tilsidesatt og at tiltaket ikke medfører større fordeler enn ulemper. Eter bygningsmyndighetenes oppfatning er det heller ikke lagt tilstrekkelig vekt på konsekvenser for helse, miljø og tilgjengelighet ved omsøkte tiltak." Etat for byggesak og private planer mener at de momenter som er vektlagt er relevante, og opprettholder i all hovedsak vurderingen som er gjort. Etat for byggesak og private planer synes ikke at det er synliggjort i søknad eller klage gode nok grunner for dispensasjon. En kan være enig med klager i at det fremstår noe uklart hva som i vedtaket menes med at det ikke er lagt "tilstrekkelig vekt på konsekvenser for helse, miljø og tilgjengelighet". Uavhengig av dette forhold kan Etat for byggesak og private planer ikke se at det er ønskelig å dispensere i saken jf. plbl Det legges i vedtaket til grunn at tiltaket også er i strid med formålet "Gangareal med byromsbruk" i kommunedelplanen. Vurderingen opprettholdes, all den tid tiltaket er knyttet til et privat næringsbygg og ikke byrommet. Etat for byggesak og private planer kan heller ikke se at det er grunnlag for å dispensere jf fra dette formålet, all den tid vurderingen er at tiltaket privatiserer offentlig byrom. Det anses ikke naturlig å drøfte dispensasjon fra kdp 6.1, som mer må anses som en formålsbestemmelse. Når det gjelder henvisningen i avslaget til kdp 6.2, som stiller krav til "tilstrekkelig fri bredde for fotgjengere på torg, i gågater og på fortau, minimum 3 meter", sier Etat for byggesak og private planer seg etter en ny vurdering enig i at denne bestemmelsen ikke synes å være en relevant henvisning. 4.2 Forskjellsbehandling I klagen vises det til at det bl.a. på hotell Scandic og på Torgallmenningen er oppført glassbaldakiner. Til dette er det å bemerke at vurdering av fasadeendringer til dels er utpreget skjønnsmessige, slik at lignende saker vil kunne få ulike utfall uten at det kan konstanteres usaklig forskjellsbehandling, så lenge det enkelte vedtak isolert sett fremstår som gyldig. Etat for byggesak og private planer kan ikke se at avslaget i den foreliggende sak fremstår som ugyldig. 4.3 Øvrige merknader Etat for byggesak og private planer kan ikke se at vedtakets begrunnelse lider av slike mangler at vedtaket er ugyldig. Kravene i forvaltningsloven 24 og 25 er oppfylt. Saken oversendes til TFBU, Byantikvaren og Hordaland Fylkeskommune, for å belyse om tiltaket ivaretar kravet i kdp 4.5: "Det må stilles høye arkitektoniske og estetiske krav til bebyggelsen mot offentlig byrom". Eventuelle uttalelser ettersendes og kommenteres i den grad det er nødvendig. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge.

5 Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Kommunedelplan Sentrum 3. Tegnforklaring 4. Oversiktsfoto 5. Tegninger 6. Klage datert Avslag datert