BERGEN KOMMUNE Byutvikling, næring og klima/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, næring og klima/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /1 8 Saksbeh.: STSY Emnekode: NYBY Til: Byrådsavdeling for byutvikling, næring og klima Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Fana, Gnr 42 Bnr 808, Stasjonsvegen 7. Klage på avslag om tilbygg til eksisterende bolig. 1. Hva saken gjelder: Saken gjelder søknad om tilbygg på to etasjer til ny boenhet i den eksisterende boligs fasade mot øst. Det ble gitt avslag i vedtak datert Vedtaket ble påklaget av tiltakshaver Kristin Moe ved brev datert Eiendommen ligger i uregulert område. I kommunedelplan Ny- Paradis, Hop, Nesttun og Nesttun Vest med plannr vedtatt ligger eiendommen i eksisterende boligområde. I kommuneplanens arealdel for Bergen vedtatt ligger eiendommen i senterområde S 17. Tiltaket krever dispensasjon fra kommuneplanens arealdel punkt 1 om plankrav og fra kommundelplanen punkt 8 om utnyttelsesgrad i boligområder. Omsøkte tiltak er nabovarslet i henhold til pbl 94 nr. 3. Det foreligger nabomerknader fra eier av gnr 42 bnr 88, Terje Nybø. Merknadene går i hovedsak ut på at tilbygget vil føre til økt innsyn, være til sjenanse og vil ta utsikt og lys. Det foreligger uttalelse fra Samferdselsetaten i brev datert De stiller seg i utgangspunktet negativ til opprettelsen av en ny boenhet i området mht. den dårlige veg kapasiteten som allerede er i området. Det foreligger ikke uttalelse fra Vann- og avløpsetaten vedrørende opprettelse av en ny boenhet. Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge. 1

2 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder 3. Klage/tilsvar: Klage: Klager viser til at kravet om sportsbod i pbl 76 er vist på nye tegninger og at kravet må anses oppfylt. Videre viser klager til at det i første omgang forelå nabomerknader pga. sjenanse ved tilbygg, da takvindu, altan og avstand til nabogrensen ikke var 4 meter. Dette ble omgjort i nye tegninger der vindu og altan ble fjernet, og veggen kortet inn 20 cm. Klager viser til at naboens hus ligger ca 1 meter høyere fra bakkeplan til evt. Tilbygg, og i tillegg er naboens hus betydelig høyere enn tilbygget. Klager viser til at i tettbebygde strøk må en regne med at man ikke kan leve helt uten sjenanse fra naboer og omgivelser, og i tillegg er området et planlagt fortettingsområde. Ut fra naboens tomtestørrelse kan ikke klager se at tiltaket medfører noen betydelig tap ang. lys, trivsel og miljøforhold. Klager anfører at når det gjelder sjenanse for naboens uteplass så er takvindu på østsiden fjernet, og det som ligger på denne siden er en ytterdør. I tillegg er det en hekk på 2 meter som skiller nabotomtene i tillegg til høydeforskjellen på 1 meter. Når det gjelder den estetiske utformingen på tilbygget viser klager til at det er foretatt av en arkitekt, og alle hensyn i forhold til eksisterende bolig er foretatt. Til slutt anfører klager at alle hensyn i forhold til nabo og omgivelser er tatt ut i fra at dette er et tettbebygget strøk. Tilsvar: I tilsvaret til klagen fra nabo anføres det at takhøyden på tilbygget var blitt 1 meter høyere enn eksisterende bygg, og at beskjeden fra klager var at det er uaktuelt å redusere denne takhøyden. Det påpekes at største del av naboens kjeller ligger under bakkenivå, slik at første etasjen er lavere enn andre etasje i omsøkte tiltak. Begge stuene er vendt mot klagers bolig, slik at det vil være direkte innsyn fra klagers andre etasje til naboens stue. Den korte avstanden mellom boligene på 6 meter vil være av stor sjenanse i form av innsyn, utsikt og lysforhold. Når det gjelder uteplassen står det i tilsvaret at uteplassen er svært viktig da det er den eneste plassen på tomten hvor det er lite innsyn fra naboer. Det vises for øvrig til klagen og tilsvaret i sin helhet. 2

3 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Dispensasjoner: Kommuneplanens arealdel punkt 1, plankrav: Tiltak som nevnt under pbl 93 kan ikke finne sted før området inngår i reguleringsplan, jf. plankravet i kommuneplanens arealdel punkt 1. Det følger av pbl 20-6 at kommuneplanen er juridisk bindende. Pbl 7 stiller krav om at det må foreligge "særlige grunner" for at dispensasjon kan gis. Det skal foretas en konkret og reell vurdering av forholdene i den enkelte sak. Det må foreligge spesifiserte, klare grunner som er av en slik karakter og har en slik tyngde at må anses å ha tyngre vekt enn de hensyn kommuneplanen og lovverket er ment å ivareta. Det stilles strenge krav til å gi dispensasjon. Dersom det foreligger overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens vilkår være oppfylt og dispensasjon kan gis. De grunner som taler for dispensasjon må veies opp mot hensynet bak plankravet. Hensynet bak plankrav er å sikre en helhetlig vurdering av området, hvor de aktuelle offentlige innstanser og parter ta del i prosessen, samt å få vedtatt en juridisk bindende plan for utbygging av området. Kommuneplanen er av nyere dato. Formålet med bestemmelsen er å sikre at området inngår i en reguleringsplan som sikrer en tjenlig bruk av området. I et område som allerede er tettbebygd vil hensynet til å få utarbeidet en reguleringsplan stå sterkt, av hensynet til å få en god og tjenlig løsning av området som sådan og i forhold til den allerede eksisterende bebyggelsen. Samferdselsetaten har uttalt i saken: Dersom det gis tillatelse til omsøkte tiltak, vil det være vanskelig å gi avslag i senere lignende søknader, jf. det ulovfestede prinsippet om usaklig forskjellsbehandling. Etter dette kan ikke Etat for byggesak og private planer se at det foreligger en overvekt av hensyn for å gi dispensasjon fra kommuneplanens arealdel punkt 1. 3

4 4.1.2 Kommunedelplan bestemmelse nr. 8: I Kommunedelplanens bestemmelse nr. 8 om utnyttelsesgrad i boligområder er det angitt at det "i øvrige boligområder tillates en utnytting på maksimum 30 % ". De følger av pbl 20-6 at kommundelplanen er juridisk bindende. Omsøkte tiltak er på BRA 147 m². Eksisterende bolig er på BRA 154 m², og tomten er på 914 m². Det fører til at TU på eiendommen blir 32,9 %. Tiltaket krever dermed dispensasjon fra kommunedelplanens bestemmelse om utnyttelsesgrad. Etat for byggesak og private planer finner ikke grunn til å gå nærmere inn på dispensasjonsvurderingen, da det foreligger hjemmel for å avslå omsøkte tiltak, jf. øvrige drøftelser. 4.2 Pbl 70 nr. 1, naboulemper: Det følger av pbl 70 nr.1 at "Bygningens plassering, herunder høydeplassering, og bygningens høyde skal godkjennes av kommunen". Bestemmelsen forutsettes praktisert slik at byggeherrens ønsker imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler mot, jf. Rundskriv H- 18/90 fra Kommunaldepartementet. Med avgjørende grunner sikter en bl.a. til at tiltaket ikke påfører naboen en betydelig ulempe. Moment i vurderingen vil være lokale forhold på stedet og om det er påregnelig at endringen foretas. Eiendommene ligger i et tettbebygd område. En må da anse det som påregnelig med innsyn og at det medfører noe sjenanse for naboer. Det er allerede tett beliggenhet mellom husene i området. Nettopp det at området allerede er så tett bebygget tilsier at det ikke bør tillates videre utbygging uten at det er gjenstad for en grundig vurdering av området som helhet og hva som gir gode løsninger samlet sett. Det er påregnelig at det foretas endringer av bebyggelsen i området. Det går imidlertid en grense for hvilke tiltak som skal anses som påregnelig. Den eneboligen som allerede eksisterer har BRA på 154 m², og det omsøkte tilbygget skal ha et BRA på 147 m². Tilbygget har en størrelse som nesten tilsvarer den eksisterende boligens størrelse. En oppføring av et tilbygg på størrelsen med en enebolig 6 meter fra egen bolig vurderes å ikke ligge innenfor det som må anses som en påregnelig endring i nabolaget. Etter dette vurderes omsøkte tiltak å medføre en betydelig ulempe for nabo som er av en slik karakter at det er grunnlag for å sette vilkår for plasseringen av tiltaket etter pbl 70 nr Plan- og bygningslovens 74 nr. 2. Estetikk: Det følger av pbl 74 nr.2 at "ethvert arbeid som omfattes av loven blir planlagt og utført slik at det etter kommunens skjønn tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene". Etter endringen av bestemmelsen i 1995 er det i tillegg til det overnevnte også stilt krav til at tiltak som søkes utført skal ha "en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser". Det innebærer et strengere vurderingstema enn det man tidligere la til grunn. Det fremkommer også i Rundskriv H-7/97 fra Kommunal- og arbeidsdepartementet hvor det gis uttrykk for at "estetiske hensyn skal heretter vektlegges sterkere i plan- og byggesaksbehandlingen". 4

5 Når plan- og bygningslovens 74 nr. 2 stiller estetiske krav til tiltak er det for å håndheve det offentliges interesse i at bygninger som oppføres har en god estetisk utforming. Vurderingen av hva som er en estetisk god utforming må bero på en vurdering i hver enkelt sak. I dette skjønnet vil momenter som arkitektonisk stilart, andre gjennomførte bygningstekniske trekk, opprinnelig utseende og omkringliggende bygninger tillegges vekt. Bestemmelsen har en viktig funksjon når det gjelder å sikre at det ved nyoppføringer og om/på- bygginger blir skapt byggverk som passer inn i forhold til omgivelsene og eksisterende bygningsmasse, slik at strøkets og/eller byggets helhetskarakter ikke blir ødelagt. I vedtaket var vurderingen: "Bygningsmyndighetene er av den oppfatning at omsøkte tilbygg er i strid med plan- og bygningsloven 74 nr 2. Tilbygget er med sin størrelse og høyde lite tilpasset eksisterende bolig og underordner seg ikke denne. Tilbygget vil etter vår oppfatning bryte med boligens helhetlige uttrykk og eksisterende utforming". Vurderingen tiltres delvis i klageomgangen. Omsøkte tiltak vurderes å ha en arkitektonisk utforming som samsvarer godt med den eksisterende boligen. Imidlertid er omsøkte tiltak av en slik størrelse og omfang at det fremstår som en ny enebolig. Tilbygget høyere enn den eksisterende bolig, og vil virke mer fremtredende. I forhold til den omkringliggende bebyggelsen vil omsøkte tilbygg virke svært dominerende. Vurderingen er at avslaget kan opprettholdes med hjemmel i pbl 74 nr Pbl 76, krav til tilleggsrom: I pbl 76 står det at "Bygning med mer enn en leilighet skal ha nødvendige rom for vask og tørring av klær, oppbevaring av sykler, barnevogner o.l." Hva som er nødvendig rom er nærmere angitt i TEK som sier at "bygninger med flere boliger skal ha minst 5 m² oppbevaringsplass for sykler, sportsutstyr, barnevogner m.m. for hver enkelt bolig". Klager har levert ny tegning som angir sportsbod på 8 m² for boenheten i tilleggsdelen. Kravet til sportsbod anses dermed oppfylt, jf. pbl 76, jf. TEK Øvrige merknader: Det foreligger ikke uttalelse fra Vann- og avløpsetaten at eiendommen er sikret lovlig vannforsyning og avløp for to bruksenheter. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. 5

6 Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan (dok 5) 3. Oversiktsfoto (dok 19) 4. Plansnittfasade/Tegninger ( dok 5/14) 5. Svar på klage datert (dok 16) 6. Klage datert (dok 12) 7. Vedtak datert ( dok 9) 8. Nabomerknad datert (dok 4) 6