BERGEN KOMMUNE Byutvikling, næring og klima/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, næring og klima/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /16 Saksbeh.: DABE Emnekode: NYBY-5210 Til: Byrådsavdeling for byutvikling, næring og klima Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Laksevåg, gnr.149 bnr.1092, Nygårdsvikveien 49 A. Klage over tillatelse tilbygg til bolig (omsorgsbolig). 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om påbygg/tilbygg til eksisterende bolig (omsorgsbolig) med i søknad oppgitt bruksareal på 14m 2. Det ble gitt rammetillatelse i vedtak datert Vedtaket ble påklaget av advokat Dag Nødtvedt på vegne av 11 naboeiendommer ved brev datert Eiendommen er regulert til boligformål ved plan R stadfestet i 1964 og det er i 1982 godkjent reguleringsendring R som viser rekkehusbebyggelse. Tiltaket krever dispensasjon fra plan- og bygningslovens, heretter plbl, 70, nr.2 (avstand til nabogrense) og 20-6 (virkning av kommuneplanen), jfr. kommuneplanens punkt 23 (om utnyttelsesgrad). Tiltaket er også vurdert etter plbl 74, nr.2 (estetikk), samt forhold knyttet til parkering, gjeldende reguleringsplan og saksbehandlingen i forbindelse med søknaden. Det er gjennomført nabovarsling i tråd med plbl 94, nr.3 og det er registrert nabomerknader. Innkomne merknader har i hovedsak samme innhold som klage. Tillatelsen er gitt oppsettende virkning i beslutning av Fylkesmannen i Hordaland datert Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge. 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder

2 3. Klage datert : Klager gjør i hovedsak gjeldende: At Bergen kommune er inhabile og det er en saksbehandlingsfeil at de har behandlet søknaden. At tiltaket er i strid med reguleringsplan da det innebærer etablering av arbeidslokale. At tiltaket medfører økt krav til parkering. At dispensasjon fra kommuneplanens TU-krav er feilaktig da det ikke er en økning av mindre omfang. At tiltaket medfører en estetisk forringelse av boligfeltet og vil skape presedens. At tiltaket forringer boligfeltets uteareal og vil skade felles friareal. At tiltaket spesielt vil være til ulempe for nabo i Nygårdsvikveien 49 B. At det ikke er nok informasjon om planlagt drift på omsøkte eiendom. Det vises for øvrig til klagen og tilsvaret i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Habilitet Det følger av forvaltningsloven 6 at offentlig tjenestemann ikke skal treffe avgjørelse i en forvaltningssak, eller tilrettelegge grunnlaget for avgjørelsen, når det foreligger inhabilitet. Klager anfører at Bergen kommune ikke kan behandle sine egne søknader, herunder at Bergen kommune v/etat for byggesak og private planer ikke kan behandle byggesøknaden fra Bergen Bolig og Byfornyelse KF. I klageomgangen er man uenig i dette. Det vises i den forbindelse til Frihagen som skriver 1 : Etter dette er konklusjonen at det ikke foreligger inhabilitet verken i forhold til søknadsbehandlingen eller klagebehandlingen i foreliggende sak, men at Fylkesmannen som klageinstans burde foreta en mer intens etterprøving enn vanlig. 1 Arvid Frihagen: "Inhabilitet etter forvaltningsloven", 1985, s.292 2

3 4.2 Dispensasjoner Spørsmål og omsøkte tiltak krever dispensasjon fra reguleringsplan I klage anføres det at omsøkte tiltak strider mot reguleringsplan da det ikke er snakk om boligformål, men utvidelse av arbeidslokaler/institusjon. Til dette kommenteres det at omsorgsbolig anses å gå inn under boligformål, jfr. rundskriv H- 24/97 fra Sosial- og helsedepartementet og Kommunal- og arbeidsdepartementet hvor det står "En omsorgsbolig er en bolig som er tilpasset orienterings- og bevegelseshemmede og fysisk tilrettelagt slik at beboere etter behov skal kunne motta heldøgns pleie og omsorg.". 2 Etter dette er vurderingen at en utvidelse av arbeidslokale i omsorgsboligen heller ikke vil være i strid med plan da det kommer inn under boligformålet som en omsorgsbolig utgjør. Kommuneplanens punkt 23 Grad av utnytting er ikke nevnt i gjeldende reguleringsplan for omsøkte eiendom. En må dermed se hen til gjeldende kommuneplan for å finne tillatt grad av utnytting. I kommuneplanens punkt 23 er det bestemt for byggeområder at "Utnyttingsgraden skal ikke overstige TU=50%". Omsøkte tiltak medfører en økning i %-TU fra ca 66% til 71% og tiltaket er dermed avhengig av dispensasjon for å kunne tillates. Det er gitt dispensasjon med hjemmel i på vedtakstidspunktets gjeldende plbl 7. Etter denne bestemmelse kan det gis dispensasjon dersom det foreligger "særlige grunner". Fra forarbeidene til bestemmelsen kan man lese: Uttrykket særlige grunner må ses i forhold til offentlige hensyn planlovgivningen skal ivareta. De særlige grunner som kan begrunne en dispensasjon er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn Foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav være oppfylt og dispensasjon kan gis Gitte dispensasjon er omsøkt i klageomgangen, men ikke nabovarslet. Selv om manglende nabovarsling må anses å være en saksbehandlingsfeil anser man kontradiksjonen for berørte parter som tilstrekkelig ivaretatt gjennom den behandling saken nå har fått i klageomgangen. I klage anføres det at omsøkte økning i %-TU ikke kan anses å være av mindre omfang da den medfører en reell overskridelse på 21% hvilket må anses betydelig. Klager anfører at en etappevise dispensasjonen på 5% vil medfører en uthuling/omgåelse av kommuneplansbestemmelsen. I søknad om dispensasjon oppgis det at omsøkte tiltak er en mindre utbygging, at økningen av grad av utnytting er av mindre omfang, at formålet med tiltaket er å forbedre arbeidsforholdene til de ansatte ved bofellesskapet og at tiltaket ikke medfører endring i forhold vedrørende vei, adkomst eller parkering da tiltaket ikke medfører økning i antall boenheter. I rammetillatelse datert skrives det: "Etter utbygging vil eiendommen ha en total TU på 71 % Eiendommen har i dag en tomteutnyttelse på TU ca 66 % Økningen er således av mindre omfang. 2 H-24/97, side 2. 3

4 Etaten finner i dette tilfellet at det foreligger særlige grunner til å dispensere fra krav til utnytting da økningen er av mindre omfang og at formålet er å forbedre arbeidsforholdene til de ansatte ved bofellesskapet." I klageomgangen kommenteres det innledningsvis at omsøkte tiltak isolert sett utgjør en mindre økning av %-TU. Man er enig med klager om at en etappevis økning av %-TU vil undergrave plan som styringsverktøy, men dette hensynet ivaretas gjennom at senere søknader vil sees i sammenheng med tidligere utvidelser slik at man hele tiden ser på samlet økning i %-TU. Utnyttelsen på 66%-TU ble godkjent før ny kommuneplan ble vedtatt og dette er første utvidelse i forhold til denne. Det følger av plbl 2, lovens formålsparagraf, at byggesaksbehandlingen skal "legge til rette for at arealbruk og bebyggelse blir til størst mulig gavn for den enkelte og samfunnet.". Det vektlegges i dispensasjonsvurderingen at omsøkte tiltak er del av et samfunnsnyttig formål på linje med skoler, barnehager og sykehus og at hensynet til ansatte ved disse må ivaretas. Det vises i den forbindelse igjen til rundskriv H - 24/97: "Et av de viktigste overordnede politiske mål for funksjonshemmede, er prinsippet om organisatorisk og sosial integrering. Dette forholdet ivaretas best ved at den enkelte får bo hjemme, eller at omsorgsboligene i størst mulig grad lokaliseres og integreres i det vanlige bomiljøet slik at den enkelte kan få et mest mulig vanlig dagligliv.". 3 Vurderingen er at det foreligger tilstrekkelige særlige grunner til å dispensere fra kommuneplanens angitte maksimale utnyttelsesgrad. 4.3 Vurdering av naboulemper, plan- og bygningsloven 70 Etter plbl 70 nr.2 skal bygning ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til bygningens halve høyde og ikke under 4 meter. Det er søkt om dispensasjon fra bestemmelsen om minsteavstand, jfr. plbl 7. Etter denne bestemmelsen kan det gis dispensasjon dersom det foreligger særlige grunner. Sivilombudsmannen har i praksis (sak ) uttalt at for at lovvilkåret særlige grunner skal være oppfylt, må det foreligge spesifiserte, klare grunner som etter en nærmere konkret vurdering er av en slik karakter og har en slik tyngde at de kan slå igjennom overfor de hensyn bestemmelsene i plan- og bygningsloven er ment å ivareta. Uttrykket særlige grunner må etter dette ses i forhold til de hensyn plan- og bygningslovens 70 skal ivareta. Disse hensynene er i første rekke hensyn til utsikt, lysforhold, naboer, omkringliggende miljø og brannsikring, jfr. rundskriv H-18/90 av 1.juli I klagen tas det opp at nabo i Nygårdsvikveien 49 B blir utsatt for innsyn, og at påbygg og tilbygg vil ta lys fra deres uteareal og beboelsesrom i underetasje slik at utemiljø og bomiljø forringes. I tillegg anføres det i klage at boligfeltets felles uteareal blir vesentlig forringet av tiltaket. I rammetillatelse datert "Omsøkte tiltak inngår som en del av en rekkehusbebyggelse og med en så tett bebyggelse vil naboer bli mer eller mindre berørt av tiltak på naboeiendommene. Etaten vurderer ulempene for nærmeste berørt nabo eier av Nygårdsvikveien 49B til ikke å være til så vesentlig sjenanse/ ulempe for denne eiendommen at tiltaket ikke kan godkjennes. Etaten finner at ulempene for øvrige naboer/gjenboere ikke kan karakteriseres som betydelig." 3 H-24/97, side 7 4

5 I klageomgangen er enig med klager i at tiltaket vil kunne medføre noe mindre utsyn fra et vindu i underetasje til nabo, Nygårdsvikveien 49B, og muligens også en begrenset tap av sol på uteplass. En kan likevel ikke se at omsøkte tiltak vil medføre ulempe for utover det en må forvente i et tettbygget strøk. Eiendommene er allerede skjermet ved eksisterende levegg og tiltaket vil ikke medføre mer innsyn. Når tiltaket anses å være for å styrke et samfunnsnyttig tilbud anser man at det foreligger tilstrekkelig overvekt av hensyn for å godkjenne plasseringen nærmere grensen enn fire meter og dispensasjon kan gis, På situasjonsplan vedlagt søknad ser det ut til at omsøkte tilbygg/påbygg går ut over eiendomsgrense mot felles uteareal. I tillatelse er det presisert at tilbygg/påbygg må holde seg innenfor omsøkte eiendoms grenser. Det viser seg etter henvendelse til søker at tidligere situasjonsplan er en eldre, uaktuell, utgave. Vedlagte situasjonsplan viser omsøkte tiltak i tråd med tillatelsen. Det kommenteres at man ikke kan se at tiltaket medfører negativ virkning for fellesarealet og at plasseringen i forhold til dette kan gis dispensasjon i henhold til plbl 7. Vurderingen er at tiltaket ikke kan avslås med hjemmel i plbl 70, nr Plan- og bygningslovens 74 nr. 2. Estetikk Det følger av plbl 74, nr.2 at Kommunen skal se til at ethvert arbeid som omfattes av loven, blir planlagt og utført slik at det etter kommunens skjønn tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Tiltak etter denne lov skal ha en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Skjemmende farger er ikke tillatt og kan kreves endret. Bestemmelsen gjelder tilsvarende for bestående byggverk, jfr plbl 92, 3.ledd. Når plan- og bygningsloven 74, nr.2 stiller estetiske krav til tiltaket, er det først og fremst for å håndheve det offentliges interesser i at bygninger som oppføres har en god estetisk utforming. Det kreves en konkret vurdering i den enkelte sak, hvor skjønnet så langt som mulig må objektiviseres. I dette skjønnet vil momenter som arkitektonisk stilart, andre gjennomførte bygningstekniske trekk, opprinnelig utseende, omkringliggende bygninger, terrengforholdene og lignende bli tillagt vekt. I klage anføres det at tiltaket vil bryte med den helhetlige utformingen i boligfeltet, at tiltaket skaper presedens for omfattende endringer i området, samt at kommunen ikke har vurdert estetikk i vedtaket. I klageomgangen er vurderingen at tiltaket i tilstrekkelig grad ivaretar hensynet til de omkringliggende naturgitte og bebygde omgivelser. Det er snakk om et mindre tilbygg som strekker seg ca. 1,3 meter ut over fasadelivet på omsøkte eiendom. Eventuell presedensvirkning av tillatelsen anses å være begrenset da hvert enkelt tiltak må vurderes konkret. Det er med andre ord med påklagede tillatelse ikke åpnet opp for omfattende endringer i området slik klager hevder. Når det gjelder klagers anførsel knyttet til manglende drøftelse av estetikk i vedtaket påpekes det at man ikke i et vedtak kan nevne alt man mener er uproblematisk, dette grunnet hensynet til effektivitet i forvaltningens saksbehandling. Når det gjelder hva begrunnelsen i et vedtak skal inneholde vises det til forvaltningslovens 25. En kan i klageomgangen ikke se at vedtaket har mangler ved sin begrunnelse i forhold til nevnte bestemmelse. Det at et vurderingstema ikke er nevnt i vedtaket betyr ikke at det ikke faktisk har vært vurdert. Det 5

6 følger videre at når en anser den estetiske vurderingen som klar og uproblematisk så anses det ikke nødvendig å sende den til vurdering hos Tilsynsutvalget for byens utseende (TFBU). Vurderingen er at tiltaket ikke kan avslås med hjemmel i plbl 74, nr Øvrige merknader Klager viser til at omsøkte eiendom har behov for flere parkeringsplasser enn den kan disponere, herunder at det er tale om etablering av arbeidslokale med tilhørende økning av parkeringsplasser. Videre provoserer klager fremlagt dokumentasjon på at dagens begrensede parkeringskapasitet er tillatt. Til dette kommenteres det at dagens parkeringsløsning er behandlet i vedtak datert hvor det ble stilt vilkår om opparbeiding av to parkeringsplasser på egen grunn, samt en plass i felles parkeringsanlegg. Omtalte vedtak ble påklaget og ble videre stadfestet av Fylkesmannen i Hordaland ved vedtak Dersom en mener at nevnte krav til parkering ikke er opparbeidet er dette en tilsynssak og ikke avgjørende for foreliggende søknad. Som nevnt under punkt 4.2 er også omsorgsbolig å regne under boligformål, og beregning av krav til parkering må sees i lys av dette. Omsøkte økning i bruksareal medfører ikke krav om ytterligere parkeringsplasser. 4 På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Plantegninger 4. Fasadetegninger 5. Flyfoto 6. Søknad om dispensasjon datert Beslutning fra Fylkesmannen om å gi oppsettende virkning datert Klage datert Rammetillatelse datert Vedtak fra tidligere gitte tillatelse i Krav om parkering: 219m 2 BRA x (1,2/100)=2,628 plasser. Dette rundes opp slik at det er krav om tre plasser, hvilket er i tråd med gitte tillatelse fra