Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Fyllingsdalen. Gnr 29 bnr 22 Midtvika/Bjørge. Klage på avslag på nøst og kai

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /6 Saksbeh.: HELF Emnekode: NYBY-5210 Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og Kopi til: miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Fyllingsdalen. Gnr 29 bnr 22 Midtvika/Bjørge. Klage på avslag på nøst og kai 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om rehabilitering av eksisterende naust i form av et påbygg/utvidelse i front og bredden som øker bruksarealet med 24,5 m2, samt reparasjon av kai og utvidelse av kaien der hvor slippen er i dag, slik at kaien totalt blir på 23 m2. Det ble gitt avslag i vedtak datert Vedtaket ble påklaget av Merethe Madsen ved brev datert Eiendommen er i reguleringsplan fra 1964 regulert til friareal. I gjeldende kommuneplan er området også avsatt til friareal, men området er unntatt rettsvirkning på grunn av innsigelser. Det er derfor tidligere kommuneplan fra 2006 som gjelder for omsøkte tomt, og der er eiendommen vist som regulert område. Tiltaket krever dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan når det gjelder arealformål, samt fra avstandskravet i plbl. 70 nr. 2. Det er nabovarslet i tråd med plbl. 94 nr. 3, noe som avstedkom merknad fra bnr Kommentarene går i hovedsak på avstand og betongelementer som var til hinder for tilkomsten til bnr Det er også i forbindelse med klagebehandlingen innkommet nabomerknad fra eier av gnr. 29 bnr. 97, i form av bilder fra tomten på søketidspunktet, der det anføres at tiltaket ikke gjelder rehabilitering, men nytt nøst, da tomten i dag er ubebygd. Både Fylkesmannen og Grønn etat fraråder at det gis dispensasjon, jfr. skriv henholdsvis datert og Bergen og Omland havnevesen har ikke uttalt seg til saken. Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge. 2. Anbefalt forslag til vedtak: Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder

2 3. Klage: I klage datert anføres det at formålet med reguleringsplanens arealbruk er til nøsteformål. Eksisterende naust er forefallent, og det er til sjenanse for området. Bølger har med årene vasket ut kai/slipp, og tomten fungerer i dag som en "fang -arm" på alt drivved og søppel som kommer med sjøen. Slik nøstet er i dag, er det en sikkerhetsrisiko for eventuelle barn som måtte finne på å leke på tomten. Ved reparasjon og utvidelse av kaien økes muligheten for fri ferdsel til tomten, det gir bedre mulighet for av- og påstigning på båt, man kan bade og fiske fra kaien. I dag fremstår nøsterekken som mer private kaier, med vanskelig tilkomst for de som ikke har mulighet til å gå gjennom nøstet. Midtvika brukes i dag som badeplass og fiskeplass av mange beboere fra Bjørge. Størrelsen på naustet er prosjektert ut fra at de vil ha plass til en båt på ca 25 fot. Loftet på naustet er tiltenkt lagring av båtputer og fiskeutstyr. Taket ønskes lengre i forkant, for om mulig å installere en heise anretning for krabbeteiner og lignende til nøsteloftet. Vedrørende vinduer, er det i klagen vedlagt revidert tegning av naustets front, slik at man nå kun får et mindre vindu for lys og mulig lufting. Til nabomerknad datert mottatt bygningsmyndighetene den , der det bestrides at tiltaket gjelder rehabilitering, da tomten i dag er ubebygd, har klager kommet med tilsvar datert den , der det redegjøres for tidligere nausts eksistens og utforming, samt at dette er vist ved foto. Naboens og klagers foto er vedlagt fagnotatet i vedlegg nr. 6 og 7. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Innledningsvis: Omsøkte eiendom er regulert til friareal ved plan R stadfestet den Planen er uten tekstlige bestemmelser. Tiltaket er således avhengig av dispensasjon fra reguleringsplanens formål, friareal. I kommuneplanens arealdel er eiendommen vist som friareal som er unntatt rettsvirkninger grunnet innsigelser. Både land- og sjøarealet er unntatt rettsvirkning. Det er således kommuneplanens arealdel fra 2006 som skal legges til grunn, og der er eiendommen vist som regulert område. For ordens skyld bemerkes at siden søknaden ble mottatt bygningsmyndighetene før ny plandel til plan- og bygningsloven trådte i kraft, er det plbl. av 1985 som legges til grunn. Videre ligger eiendommen innenfor flystøysone 1, samt innenfor funksjonell strandsone. Søknaden er ikke sendt Bergen Omland og havnevesen til uttale. Nøstetomten er fradelt gnr. 29 bnr. 1 i 1921 med delingsforretning i 2008 (saknr ). Det søkes om rehabilitering og utvidelse av eksisterende naust med utvidelse i bredden og i fronten, med totalt 24,5 m2, og oppføring av kai på 23 m2 som skal erstatte eksisterende slipp. Naustet søkes slik at grunnflate etter tiltaket blir BYA 50 m2. Mønehøyde er 6,2 meter og takvinkel er oppgitt til 45º. Taket søkes lengre i forkant, slik at det vil være et overheng i fronten av nøstet. 4.2 Dispensasjon fra reguleringsplanens formål; friareal: Søknaden kommer i strid med reguleringsplanens formål, friareal, og tiltaket er avhengig av at det gis dispensasjon fra planen. 2

3 I henhold til plan- og bygningslovens 7 stilles det vilkår om at det foreligger særlige grunner for at dispensasjon kan gis. Om begrepet særlige grunner heter det bl.a. følgende i lovens forarbeider Ot. prp. nr. 56 ( ): ( )Uttrykket særlige grunner må ses i forhold til offentlige hensyn planlovgivningen skal ivareta. De særlige grunner som kan begrunne en dispensasjon er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn. Som eksempel kan nevnes tilfeller der vurderingen av arealbruken er endret etter at det ble utarbeidet plan. Eller at tidsfaktoren tilsier at en ikke bør avvente en planendring. I helt spesielle tilfeller vil også forhold vedrørende søkerens person kunne anses som særlig grunn. I den enkelte dispensasjonssak må det foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold i saken. Foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav være oppfylt og dispensasjon kan gis. I motsatt fall er lovens krav ikke oppfylt og dispensasjon kan ikke gis. De særlige grunner som taler for dispensasjon må naturligvis ligge innenfor rammen av loven Det følger av Miljøverndepartementets rundskriv T-2/87 at det skal vises særskilt tilbakeholdenhet med å dispensere fra arealplaner, da slike planer er blitt til etter en omfattende og grundig prosess. Det bør vises stor varsomhet med å dispensere i områder som er gitt et spesielt vern. Dersom et tiltak umiddelbart strider mot de offentlige hensyn som arealplanen skal ivareta, foreligger det normalt ikke særlige grunner, og dispensasjon kan ikke gis. Videre framgår det at jo mer finmasket en arealplan er, desto mer skal det til for å fravike planen gjennom dispensasjoner. Fylkesmannen har uttalt seg negativt til at det gis dispensasjon, jfr. brev datert Her følger følgende: Grønn etat har frarådet tiltaket i brev av , og et utdrag følger nedenfor: "Grønn etat mener tiltaket er omfattende sett i forhold til at området er regulert til friareal. En større utviding av eksisterende naust og at det i tillegg er det søkt om en relativt stor kai i front, kan føre til at strandsonen blir mer privatisert. Grønn etat kan godta en rehabilitering av naustet, dersom det får om lag samme størrelse og form som det opprinnelige naustet. Vi viser også til retningslinjene til naust hvor det fremgår at naust ikke skal innredes til andre formål enn for båtbruk og direkte tilknyttet virksomhet. ( ) Grønn etat vil ut fra grøntfaglige vurderinger frarå at det gis dispensasjon for bygging/rehabilitering av naust på gnr 29 bnr 22, jfr. søknad datert Grønn etat mener omsøkte tiltak bryter med retningslinjene for bygging av naust og kan føre til økt privatisering av strandsonen." 3

4 Avslaget datert er blant annet begrunnet med at det ikke er ansett å foreligge grunnlag for å gi dispensasjon fra reguleringsplanens arealformål, grunnet strandsonens særskilte vern med formål å sikre allmenn ferdsel og hindre ytterligere privatisering. Vurderingen i det påklagede vedtaket fastholdes, da en ikke finner at det foreligger slike kvalifiserte "særlige grunner" som plbl. 7 krever for å kunne dispensere fra reguleringsplanens arealbruk til formål friareal. Omsøkte størrelse/utvidelse vurderes å være av et slikt omfang at det klart strider med hensynene bak friareal, der tiltaket beslaglegger større del av tomten på land til privat bruk. Det bemerkes også at kaien på 23 m2 vil beslaglegge sjøarealet i fronten på en dominerende måte. Det nevnes også at selv om omsøkte naust søkes oppført i en eksisterende naustrekke, står de fleste naustene uten registrerte opplysninger i kommunens register. Det kan derfor ikke sies noe om lovligheten av disse. Det bemerkes at to nausttomter i øst, bnr. 63 og bnr. 549 fikk tillatelse i henholdsvis 2008 til naust på 36 m2, og tillatelse i 2005 til naust på 22 m2. Omsøkte naust har et bebygd areal på ca 50 m2, og er således langt større enn de overnevnte naust som tidligere har fått tillatelse. Og siden det fortsatt er flere ubebygde naustparseller i nærområdet, vil en tillatelse her kunne gi grunnlag for en uheldig presedensvirkning for fremtiden. 4.3 Plan- og bygningslovens 74 nr. 2. Estetikk Tiltaket er også avslått grunnet at naustets utforming ikke anses for å samsvare med kravet til estetikk, jfr. plbl. 74 nr. 2, samt retningslinjer til kommuneplanens pkt. 28. Fasaden mot sjø er endret ved tegning vedlagt klagen, datert , og endringen består av at opprinnelige 2 omsøkte vinduer i loftsetasjen på fasaden er redusert til et mindre vindu. Videre er mønehøyden redusert fra 6,8 til 6,2 meter. Bygningsmyndighetene vurderer likevel tiltakets omfang til å være langt større enn det en bør åpne opp for innenfor regulerte friareal. Det konkluderes derfor med at både mønehøyde og bebygd areal ikke samsvarer med tiltakets funksjon, jfr. plbl. 74 nr. 2, og avslaget opprettholdes derfor med hjemmel i plbl. 74 nr. 2. Det bemerkes for øvrig, som og nevnt av både Fylkesmannen og Grønn etat, at en ikke er negativ til rehabilitering som sådan, men en motsetter seg både naustets og kaiens omfang. 4.4 Vurdering av naboulemper, plan- og bygningsloven 70 Bygget søkes rehabilitert med 10 cm til nærmeste nabogrense i øst bnr. 97, samt 40 cm til nabobygg i vest bnr. 547, jfr. tegning vedlagt klagen datert Hjemmelshaver til bnr. 547 har gitt samtykke til avstand på 40 cm, på vilkår, i skriv datert Slikt samtykke foreligger ikke fra eier av bnr. 97. Tiltaket er således også avhengig av dispensasjon fra avstandskravet, jfr. plbl. 70 nr. 2. Bygningsmyndighetene tar imidlertid ikke konkret stilling til omsøkte plassering, da tiltaket avslås på annet selvstendig grunnlag. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. 4

5 Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart (dok.nr. 14) 2. Situasjonsplan (dok.nr. 14) 3. Tegninger mottatt og (dok.nr. 14) 4. Reguleringsplanens plankart (dok.nr. 14) 5. Flyfoto (dok.nr. 14) 6. Tilsvar m/foto, datert (dok.nr. 13) 7. Merknad m/foto (fra bnr. 29) mottatt (dok.nr. 10) 8. Uttalelse fra Fylkesmannen datert (dok.nr. 9) 9. Uttalelse fra Grønn etat datert (dok.nr. 12) 10. Klage med revidert tegning datert (dok.nr. 5) 11. Avslag datert (dok.nr. 2) 5