GBNR 35/43 - POLITISK BEHANDLING AV SØKNAD OM NAUST

Transkript

1 GBNR 35/43 - POLITISK BEHANDLING AV SØKNAD OM NAUST Sakstittel: Gbnr 35/43 - Bruksendring fra fritidsbolig til helårsbolig Tiltakshaver: Jostein Jakobsen Frist for behandling: Befaring: Nei Saksfremlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for teknikk og miljø Saksbehandler: Tuva Jørgensen Arkivsaknr.: 2014/ RÅDMANNENS INNSTILLING: Utvalg for teknikk og miljø avslår søknad om dispensasjon fra arealformål bolig, arealformål friluftsområde, og kommuneplanens pkt. 6-1 jf. 6-3 (byggegrense mot sjø) for oppføring av naust med adkomstveg og slipp. Utvalget viser til administrasjonens begrunnelse slik den er gjengitt i saksfremstillingen. Saken sendes partene med klagerett. SAMMENDRAG Askøy kommune mottok den søknad om hovedombygging av bolig og oppføring av naust med tilhørende veg og slipp på gnr. 35, bnr. 43. Søknaden er delt i to, og spørsmålet om dispensasjon for oppføring av naustet behandles i denne saken. Naustet er i strid med arealformål bolig og arealformål friluftsliv i sjø, samt kommuneplanens pkt. 6-1 (byggegrense mot sjø), og krever dispensasjon i medhold av pbl for å godkjennes som omsøkt. Administrasjonen anbefaler at søknaden avslås. Videre saksgang: Rådmannens innstilling: Saken sendes partene med klagerett.

2 Alternativt vedtak: Saken sendes tilbake til administrasjonen for videre behandling etter plan- og bygningsloven, og utforming av endelig vedtak. Saksopplysninger: Askøy kommune mottok den søknad om hovedombygging av bolig og oppføring av naust med tilhørende veg og slipp på gnr. 35, bnr. 43. Søknaden er delt i to, og spørsmålet om dispensasjon for oppføring av naustet, adkomst til naust fra bolig og slipp til sjø behandles i denne saken. Dispensasjonssøknaden er begrunnet med følgende: - Videre er det ønskelig med oppføring av nøst på 5m x 8m med høyde på 3 m til kiste og takvinkel på 35 grader på kote +2,5 over sjø, med tilhørende slipp for oppdrag av båt. Nøstet blir liggende i skråbakke og vil således ikke være til sjenanse da det vil ligge lavt i terrenget i bakkant og for øvrig ikke være privatiserende av strandsonen. Det kan også nevnes at det i nærområdet allerede ligger større nøst og kaianlegg. Det er mottatt en nabomerknad. Denne kommenteres ikke her, ettersom den ikke anses relevant for vurderingen av dispensasjon for naust, adkomstveg og slipp. Merknaden er vedlagt til informasjon. Søknaden er sendt på uttale til Hordaland Fylkeskommune, Bergen og Omland Havnevesen og Fylkesmannen i Hordaland. Bergen og Omland havnevesen har ikke merknader til søknaden hva angår deres regelverk. Det er ikke mottatt uttale fra de øvrige. Søknaden er sendt på uttale til miljøvernleder, som har gitt uttale til spørsmålet om fremføring av avløpsledning i sjø. Uttalen anses relevant for spørsmålet om dispensasjon fra arealformål i sjø. Uttalen er vedlagt. Av uttalen fremgår det at en bør ha en restriktiv holdning når det gjelder å gi tillatelser i dette området, av hensyn til bruk av friluftsområdet og fremtidig utvikling av dette. Vurdering: Omsøkte tiltak er oppføring av nytt naust med slipp til sjø, samt adkomstveg fra bolig til sjø. Byggegrense mot sjø Kommuneplanens bestemmelser om byggeforbud i 30/100-metersbeltet er utformet med tanke på å bevare strandsonen og verne om de frilufts- og naturverninteresser som gjør seg gjeldende i slike områder. Dette betyr at det må gjøres en samlet vurdering av hvilke konsekvenser tiltaket vil få for hensynet til allmenn ferdsel, friluftsliv og rekreasjon, biologisk mangfold, landskapsinteresser og kulturminner. Utgangspunktet er at etablering av naustbebyggelse bør gjøres gjennom plan, og ikke gjennom dispensasjoner. Det er blant annet fordi parkerings- og adkomstssituasjonen må løses, samt at fremtidig tomteinndeling blir avklart. Av hensyn til dette bør en være restriktiv med å gi dispensasjoner for oppføring av naust. Eiendommen er i dag bebygget med en mindre bygning, og det er ikke bebyggelse så nært sjø som det nå søkes om. Vegen fra boligen og ned til naustet er beskrevet som en gangveg, men har en bredde og utforming som tilsier at den kan benyttes som bilveg. I tillegg skal det oppføres en slipp ut i sjø. Plasseringen av tiltakene forutsetter terrenginngrep på en del av eiendommen som i dag fremstår som uberørt. Samlet sett fremstår dette som omfattende tiltak på en uberørt del av eiendommen.

3 Rådmannen har ved vurderingen av søknaden sett på området for øvrig. Det er i dag noe eksisterende bebyggelse mot sjø, og det er også oppført en bygning innenfor byggegrensen på eiendommen. Det innebærer at strandsonen her allerede er delvis privatisert. Rådmannen har ikke funnet grunnlag for å legge avgjørende vekt på dette. Arealet nærmest sjø på denne eiendommen fremstår som uberørt, og er egnet og åpent for ferdsel. Tiltakene vil ha estetiske virkninger, både i form av landskapsendringer og byggetiltak, samt at området vil fremstå som langt tettere bebygget og mer privatisert. Rådmannen vurderer at dette er en vesentlig tilsidesettelse av de hensyn som skal ivaretas i strandsonen. Det påpekes også at byggegrensen må ses i sammenheng med arealformålet på land, som er boligbebyggelse. I disse områdene er det åpnet for bebyggelse inntil 30 meter fra sjø. I tillegg til å sikre tilgjengelighet for allmenheten, skal byggegrensen sikre at bebyggelsen konsentreres utenfor strandsonen, og at en har ubebygde lommer i boligområdene. Luft mellom bebyggelsen og tilgang til friluftsområder fra både land og sjø er viktig for å opprettholde gode bomiljøer, og dispensasjoner kan medføre at boligområdenes kvaliteter forringes. Det vises også til at presedensvirkningene med en dispensasjon vurderes som betydelige. I området er det i dag noe bebyggelse mot sjø. Dette innebærer at området allerede er privatisert i noen grad. Rådmannen vil vise til at man har hatt en restriktiv praksis i dette området tidligere, som i sak 09/1632, hvor Fylkesmannen i Sogn og Fjordane har gitt avslag på søknad om oppføring av kaianlegg med bølgedemper og flytebrygge på gbnr. 35/70. Tilsvarende gjelder for søknad på gbnr. 35/29. Rådmannen vurderer med bakgrunn i dette at en dispensasjon vil føre til at hensynene bak byggegrensen blir «vesentlig tilsidesatt». Vilkårene for dispensasjon er ikke oppfylt. Vilkårene er kumulative, hvilket betyr at begge vilkårene må være oppfylt for at en skal kunne gi dispensasjon. Når rådmannen er kommet til at hovedhensynene bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt er det derfor ikke nødvendig å vurdere fordelene med tiltaket. En vil likevel bemerke at må foretas en bred vurdering av hvilke fordeler og ulemper som følger med tiltaket. Det er i utgangspunktet ikke nok at det foreligger konkrete fordeler for tiltakshaver når tiltaket medfører vesentlig tilsidesettelse av de hensyn som skal ivaretas med bestemmelsen det dispenseres fra. I denne saken kan ikke rådmannen se at slike fordeler er påvist. Dersom UTM finner at vilkårene for dispensasjon er oppfylt, anbefaler rådmannen at det stilles vilkår om utforming av naust og begrensning av terrenginngrep, tilpasning av gangveg, samt at slippen til sjø utgår. Arealformål i sjø - friluftsområde Arealformål friluftsområde benyttes som arealformål for områder som skal bevares som naturområder, eller som har spesiell betydning for friluftslivet. Det er friluftsliv, ferdsel og rekreasjon som den dominerende interessen i området. Arealformålet må også ses i sammenheng med byggegrense mot sjø, og de argumenter som er gjennomgått i den ovenstående vurdering vil også gjøre seg gjeldende her. På Askøy er det få områder avsatt til dette formålet, og terskelen for dispensasjon skal være høy. Etter rådmannens syn vil en dispensasjon for oppføring av slipp ut i sjø komme i konflikt med hovedformålene som skal ivaretas i sjø. Hovedformålet er å sikre friluftsliv og ferdsel på sjøarealene,

4 og dette formålet vil fortrenges desto flere tiltak som tillates fremført ut i sjø. I tillegg til at områdene kan bli mindre fremkommelige, har tiltakene en privatiserende effekt som medfører at allmennheten vil kunne vegre seg for å benytte områdene. Rådmannen vil understreke at en er kjent med at friluftsområdene på både land og sjø i dag er aktivt i bruk av beboerne i området, samt av Furehaugen barnehage. Det tilsier at folkehelseperspektivet må vektlegges i vurderingen. Eventuelle tiltak i dette området bør avklares gjennom plan, og utelukkende være tiltak som gjør området mer tilgjengelig for allmenhetens bruk av land- og sjøarealene. For øvrig vises det til uttalen fra miljøvernleder som tilsier en restriktiv praksis i dette området. Rådmannen vurderer med bakgrunn i dette at en dispensasjon vil føre til at hensynene bak byggegrensen blir «vesentlig tilsidesatt». Vilkårene for dispensasjon er ikke oppfylt. Forslag til alternativt vedtak: Utvalget er positiv til å innvilge dispensasjon fra arealformål bolig, arealformål friluftsliv i sjø og kommuneplanens pkt. 6-1 (byggegrense mot sjø) for oppføring av naust, adkomstveg og slipp på gnr. 35, bnr. 43 med bakgrunn i følgende begrunnelse: Byggegrense mot sjø Vilkår 1: Hensynene bak kommuneplanens pkt. 6-1 (byggegrense mot sjø) blir ikke vesentlig skadelidende fordi: Vilkår 2: Fordelene ved dispensasjonen er klart større enn ulempene fordi: Arealformål boligbebyggelse Vilkår 1: Hensynene bak arealformål bolig blir ikke vesentlig skadelidende fordi: Vilkår 2: Fordelene ved dispensasjonen er klart større enn ulempene fordi: - Det må innsendes revidert tegningsgrunnlag som viser at det kun opparbeides gangadkomst fra bolig til naust. Gangadkomsten kan ikke være bredere enn 1,5 meter. - Kommuneplanens bestemmelser i kap. 12 (naustområde) gjelder. Arealformål i sjø friluftsliv (for slipp) Vilkår 1: Hensynene bak arealformål friluftsliv i sjø blir ikke vesentlig skadelidende fordi:

5 Vilkår 2: Fordelene ved dispensasjonen er klart større enn ulempene fordi: Saken sendes tilbake til administrasjonen for videre behandling etter plan- og bygningsloven, og utforming av endelig vedtak. Tiltaket kan ikke settes i gang før endelig vedtak er fattet. Dette vedtaket kan ikke påklages, da det er en prosessuell avgjørelse og ikke et enkeltvedtak, jf. forvaltningsloven 2. Vedlegg: 1 Dispensasjonssøknad 2 Situasjonskart 3 Tegninger 4 Miljøfaglig uttale 5 Forhåndsuttale fra BOH 6 Merknad til nabovarsel 7 Grunnkart, M 1: Kommuneplan 2012, M 1: Ortofoto 2015, M 1:500 Kleppestø, Knut Natlandsmyr fagsjef Iris Bjørnseth seksjonsleder