GBNR 10/872 - STONGAFJELLET - BEHANDLING AV KLAGE PÅ TILLATELSE TIL OPPFØRING AV BOLIG MED EN BOENHET

Transkript

1 GBNR 10/872 - STONGAFJELLET - BEHANDLING AV KLAGE PÅ TILLATELSE TIL OPPFØRING AV BOLIG MED EN BOENHET Sakstittel: Gbnr 10/872 - Bolig Tiltakshaver: Tatiana Mitina og Igor Tsoi Befaring: Ja Saksfremlegg Utvalg Utvalg for teknikk og miljø Utvalgssak Møtedato Saksbehandler: Øistein Sandstå Jacobsen Arkivsaknr.: 2014/ RÅDMANNENS INNSTILLING: Utvalg for teknikk og miljø tar ikke klage fra Julie og Eddy Nynes, mottatt til følge, da en ikke kan se at klagen inneholder vesentlige nye momenter, som ikke har vært vurdert tidligere. Utvalget viser til administrasjonens begrunnelse slik den er gjengitt i saksfremstillingen. Utvalget opprettholder vedtak av , DS 962/14. Saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. SAMMENDRAG Askøy kommune har gitt tillatelse til tiltak for oppføring av bolig med en boenhet på gnr. 10 bnr. 872, sted Stongafjellet. Kommunen mottok den klage fra Julie og Eddy Nynes, eierne av gnr. 10 bnr Administrasjonen kan ikke se at det er grunnlag for å ta klagen til følge. Videre saksgang: Rådmannens innstilling: Saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. Alternativt vedtak: Vedtaket sendes partene med klagerett.

2 Saksopplysninger: Askøy kommune mottok den søknad om tillatelse til tiltak for oppføring av bolig med en boenhet på gnr. 10 bnr. 872, sted Stongafjellet. Søknaden er i samsvar med reguleringsplan nr. 175, Reguleringsplan Stongafjellet gnr. 10, bnr. 11 m.fl., stadfestet I vedtak av , DS 962/14, ble det gitt tillatelse til oppføring av boligen som omsøkt. Administrasjonen har mottatt klage fra Julie og Eddy Nynes, eierne av gnr. 10 bnr Klagen følger vedlagt i sin helhet som dok.nr.4. Her gjengis følgende hovedpunkter: 1. I reguleringsplanen er det fastsatt en høyde på bygning på maks 7 meter. Omsøkte tiltak mener kommunen er i samsvar med planen. 2. Når det er gitt en høyde på maks 7 meter, tolker vi det slik at hensynet bak bestemmelsen er at det skal oppføres bygninger i såkalt 1 ½ etasje, evt. 2 etasjer ved «funkis» utforming. Det er dette vi la til grunn da vi kjøpte vår tomt. Det påpekes i vedtaket til kommunen at vår tomt ligger høyere i terrenget. Det stemmer, og det var derfor vi kjøpte denne tomten. For å unngå innsyn i front av vår bolig. 3. Når kommunen nå godkjenner en bolig på 2 etasjer med takterrasse oppå 2. høyden, mener vi hensynet bak bestemmelsen med maks 7 meter blir tilsidesatt. 4. Dette tiltaket vil medføre betydeligulemper i form av økt innsyn på vårt uteområde og innsyn rett inn i vår stue. Hvis dere ser på våre hustegninger ser dere at vi har et vindu som er heldekkende i fasaden mot nabo, nettopp fordi nabo sin tomt ligger betydelig lavere enn vår. 5. Det var umulig for oss å forutse at nabo skulle få godkjenning til å bygge 2 etasjer med takterrasse oppå 2. høyde. At nabo nå har endret rekkverk til transparent, fører til at de unngår dispensasjon fra plan. Det medfører imidlertid også økt innsyn til vår tomt og hus, da de nå vil ha innsyn når de sitter på takterrassen. 6. Vi vil til slutt få påpeke at det er ingen andre «funkis» hus i nærheten som har fått godkjent takterrasse oppå etasje 2. De andre husene har takterrasse på etasje 1. Dette var også en av grunnene til at vi antok at det ikke ville bli innsynsproblem fra nedenforliggende tomt. 7. Vi mener kommunen i denne saken tolker reguleringsplan feil med hensyn til hva bestemmelsen om maks 7 meter skal ivareta. 8. Vi anmoder at kommunen ser på saken på nytt. Dersom vedtaket opprettholdes må saken oversendes Fylkesmann for endelig avgjørelse, for å få en avklaring på hensynet bak bestemmelse om maks høyde. I brev mottatt har ansvarlig søker kommet med sine merknader til den mottatte klagen. Fra merknadene hitsettes følgende hovedpunkter: 1. I reguleringsplanen er det satt en maks møne høyde på 7m ved bygging av 2 etasjer. Det kan også bygges 3 etasjer med maks møne høyde på 9m. I tillegg kan det lages takterrasse oppå etasje 3 hvis det er ønskelig. Det er hva som kan bygges i henhold til bestemmelsene i reguleringsplanen. Reguleringsbestemmelsene sier ingenting om at det ikke kan bygges takterrasse på de forskjellige etasjene. 2. Det at nabo la til grunn for kjøp av sin tomt at de t kunne kun bygges maks 7m høy bolig på nabotomt er då en feil vurdering fra deres side 3. Vår tiltakshaver gjekk gjennom reguleringsbestemmelsene før kjøp av sin tomt, og ønskte å kjøpe denne tomten med de forutsetningene som låg til grunn ved at ho kunne bygge 2.etasjer og en takterrasse. Dette var noe ho forutsatte og som var i henhold til reguleringsplanen. Dette på bakgrunn av at hennes eiendom ikke er av de største, så ville ho få mer uteoppholdsareal ved å nytte taket til takterrasse/uteoppholdsareal. 4. Boligen som er tiltenkt er bare 6,5m høy. Godt innenfor reguleringsbestemmelsene. Til info så har tiltakshaver valgt å ikke ha ekstra innvendig høyde for å unngå at boligen skulle bli høyere enn nødvendig. Med tanke på sjenanse for nabo i bakkant. 5. Nabotomten ligger betydelig høyere enn vår tomt, hele 6,6m. Tiltakshaver har gitt tillatelse til nabo på bnr.881 om oppføring av gråsteinsmur innpå hennes eiendom. Dette for å hjelpe nabo med utnyttelse av deres eiendom og plassering av deres bolig. 6. Slik vi ser det vil det bli svært lite innsyn inn til nabo på bnr For det første vil

3 utsikten være mot nord, som er bort fra nabo. Tiltakshaver har ingen interesse av å sitte å se sørover på nabo. De har en 6,6m høy gråsteinsmur imot oss som er bygget i to murer. Oppå denne muren må de ha et gjerde som sikring. Gjerde vil hindre innsyn. Deres uteareal vil være mer på øst siden av stuedelen deres, og det området er lenger vekke fra vår bolig, slik at det ikke vil være noe særlig innsyn den veien. Nabo har i tillegg en stor takterrasse på store deler av 1.etasje. Den vil være ca. 3,5 meter høyere enn planeringshøyden deres på 98,2 moh. Opp til dette utearealet vil det ikke være noe innsyn. Men der vil vi oppleve mye innsyn fra de. Se vedlagt profil. 7. Angående innsyn inn i stuen så er det to vindu med størrelse 10x19 og 20x10. De er plassert i hvert sitt hjørne i stuen som gjør at innsynet inn i boligen er minimalt. Boligene er på det nærmeste over 8 meter fra hverandre, med et 1m høyt gjerde oppå gråsteinsmuren som også hindrer innsyn 8. Det at det ikke er noen andre som har fått godkjent takterrasse på 2.etasje vil være en feil uttalelse fra nabo. Vet nabo om det er noen som har søkt om tillatelse til takterrasse oppå 2.etasje? Hadde noen søkt om å få bygge takterrasse på 2.etasje, og forholdene låg til rette for det ville de fått det godkjent. 9. Eg har tegnet inn boligen vår på terrengprofilen ti l nabo, profil B-B. Der vises høydeforskjellen på tomt og bolig. Det vises tydelig at det er vi som vil få innsyn på vår takterrasse. Vurdering: I. Forholdet til gjeldende reguleringsplan: Omsøkte eiendom ligger i felt B10 innenfor reguleringsplan nr. 175, Reguleringsplan Stongafjellet gnr. 10, bnr. 11 m.fl., stadfestet Etter 3.2 i reguleringsplanens bestemmelser skal mønehøyden for 2-etasjers boliger i felt B10 ikke overstige 7,0 meter. Klager anfører at omsøkte tiltak er i strid med denne bestemmelsen. Administrasjonen kan ikke se at klager sin anførsel kan tas til følge. Som vist over er det i planen klart angitt at mønehøyde ikke skal overstige 7,0 meter for 2-etasjers boliger. Omsøkte 2- etasjers bolig har en mønehøyde på 6,5 meter altså 50 cm under tillatt mønehøyde. Planen angir en konkret mønehøyde for å sikre at en har målbare krav som utbyggerne enkelt kan forholde seg til. Dersom hensikten hadde vært å gi anvisning for boliger i 1 ½ etasjer eller bestemte boligtyper ville dette stått i planen. Disse vilkårene kan ikke innfortolkes i planen slik klager synes å hevde. Samlet sett er administrasjonen kommet til at en mønehøyde på 6,5 meter åpenbart er innenfor makshøyden på 7 meter i gjeldende reguleringsplan. Tiltaket er i samsvar med plan, og det anbefales at Utvalget ikke tar klagers merknad på dette punkt til følge. II. Tiltakets høyde og plassering: Klager anfører at omsøkte bolig vil medføre økt innsyn til deres uteområde og stue. I tillegg vil takterrassen gi tiltakshaver økt innsyn til klager sin tomt og hus. Plan- og bygningsloven 29-4 første ledd legger til grunn at: Byggverkets plassering, herunder høydeplassering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen. Bestemmelsen viderefører uten realitetsendringer 70 i plan- og bygningsloven av 1985, jf. Ot.prp. nr. 45 ( ) pkt Rettskilder knyttet til den eldre bestemmelsen er derfor av betydning. Av forarbeidene fremgår det at bestemmelsen i seg selv ikke gir selvstendig hjemmel til fullstendig å avslå en byggesøknad. Det følger imidlertid av de relevante rettskildene, herunder forarbeider, rettspraksis og juridisk teori, at bestemmelsen gir hjemmel til å kreve en endre høyde og plassering.

4 Utgangspunktet etter 29-4 er at tiltakshavers ønskede plassering og høyde skal godkjennes når dette er i samsvar med reguleringsplan og det øvrige regelverk. Av forarbeidene til loven fremgår det at der ikke tungtveiende hensyn taler i mot skal den omsøkte plasseringen godkjennes. Kommunaldepartementet omtalte bestemmelsen i rundskriv H-18/90, hvor det fremgår at bestemmelsen forutsettes praktisert slik at byggherres ønske imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler i mot dette. Med avgjørende grunner sikter en særlig til om plassering og høyde medfører ulempe for f.eks. naboer og omkringliggende miljø. Tilsvarende fremgår av sivilombudsmannens avgjørelse i sak 2012/215. Det er først når tiltakets høyde eller plassering utgjør kvalifiserte ulemper for naboer og de øvrige omgivelser at bygningsmyndighetene skal vurdere alternativ plassering eller høyde. Etter dette skal det dermed foretas en vurdering av partenes interesser tiltakshavers ønske om å utnytte sin eiendom, og naboens ønske om lys, luft og rom. Problemstillingen er etter dette om økt innsyn på klagers eiendom skal betegnes som et tungtveiende hensyn som tilsier at tiltaket ikke kan godkjennes som omsøkt, jf Klager anfører at omsøkte bolig vil medføre økt innsyn til deres uteområde og stue. I tillegg vil takterrassen gi tiltakshaver økt innsyn til klager sin tomt og hus. Det er administrasjonens vurdering at tiltakshaver vil få noe innsyn mot klagers eiendom. En vil likevel bemerke at klager ligger betydelig høyere i terrenget. Klagers uteområde er planert på kote +98,2, mens omsøkte takterrasse skal ligge på kote +98, 1. Følgelig vil det være noe innsyn mellom eiendommene. Administrasjonen oppfatter likevel at det er tiltakshaver selv som i all hovedsak vil få innsyn til sin eiendom, da klagers bolig har topp møne på kote + 105,6. En vil også understreke at takterrassen plasseres mer enn fire meter fra nabogrensen, i tillegg til at det er over åtte meter mellom bygningene. Videre er det oppført en stor mur mellom tomtene som begrenser innsynet. Muren ble for øvrig oppført ulovlig av klager, i strid med gitt tillatelse. Omsøkte takterrasse dekker ikke hele bygningen, og det er over fire meter fra det omsøkte tiltakets fasadeliv til nabogrensen mot klager. Klager har også anført at det i området ikke er andre byggverk med takterrasse oppå andre etasje. Administrasjonen kan imidlertid ikke se at dette er et relevant moment i foreliggende sak, da det avgjørende er hvorvidt omsøkte takterrasse er i samsvar med plan- og bygningsloven. Videre bemerkes det at også klager på sin enebolig har en større takterrasse som ligger betydelig høyere i terrenget og er vendt mot tiltakshaver. Avslutningsvis vil administrasjonen vektlegge at det i tettbygd strøk, herunder i nye boligfelt, er påregnelig med utbygging som fører til økt innsyn. Det bemerkes også at en etter 29-4 skal foretas en vurdering av om ny plassering eller høyde medfører ulemper for tiltakshaver. I tillegg til at ny prosjektering vil være kostbart, vektlegges det at tiltaket er i samsvar med gjeldende reguleringsplan, samt plan- og bygningslovens bestemmelser om avstand til nabogrense. Etter rettskildene er det en høy terskel for å endre plassering eller høyde for bygninger som er i samsvar med gjeldende regelverk. Administrasjonen er etter dette kommet til at økt innsyn til klagers eiendom ikke kan betegnes som en vesentlig ulempe etter En kan derfor ikke se at det foreligger rettslig grunnlag for å endre plassering eller høyde på den omsøkte boligen på gnr. 10, bnr Det anbefales derfor at vedtak av , DS 962/14, opprettholdes. Forslag til alternativt vedtak: Utvalg for teknikk og miljø tar klage fra Julie og Eddy Nynes, mottatt , til følge i den utstrekning det følger av vedtaket her. Utvalget begrunner det med [ ] Det må sendes inn reviderte tegninger og situasjonskart som viser at tiltaket er i samsvar med Utvalgets vedtak.

5 Vedtaket sendes partene med klagerett. Vedlegg: 1 Grunnkart, M 1: Kart og tegninger, mottatt Tillatelse til tiltak, datert Klage, mottatt Tilsvar til klage, mottatt Kleppestø, den 7. oktober 2014 Knut Natlandsmyr Fagsjef Iris Bjørnseth seksjonsleder