GBNR 1/12, AREALOVERFØRING - POLITISK BEHANDLING AV SØKNAD

Transkript

1 GBNR 1/12, AREALOVERFØRING - POLITISK BEHANDLING AV SØKNAD Sakstittel: Gbnr 1/12, Arealoverføring Tiltakshaver: Odd Magne Utkilen, Elin Utkilen og Rolf Bakkeland Befaring: Nei Saksfremlegg Utvalg Utvalg for teknikk og miljø Utvalgssak Møtedato Formannskapet Saksbehandler: Tore Mundheim Arkivsaknr.: 2015/ INNSTILLING: I medhold av pbl og 21-4 godkjennes deres søknad om fradeling av tilleggsarealer til arealoverføring mellom gnr. 1 bnr. 12 og gnr. 1 bnr. 713, mottatt , på følgende vilkår: 1. Dispensasjon: I medhold av pbl innvilges det dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, arealformål LNF og byggegrense mot sjø i bestemmelsenes pkt. 6-1 og 6-3. Dispensasjon gis for fradeling av tilleggsarealer til arealoverføring mellom gnr. 1 bnr. 12 og gnr. 1 bnr. 713, som omsøkt. Formannskapet viser til administrasjonens begrunnelse slik den er gjengitt i saksfremstillingen. 2. Øvrige vilkår: Denne tillatelsen gjelder i 3 år, jf. pbl. 21-9, 1. ledd. Det er en forutsetning for dette vedtak at begge arealoverføringer gjennomføres. Grensene skal fradeles i samsvar med Kart godkjent fradeling merket Askøy kommune, dat Klagerett jf. forvaltningslovens kap. VI: Er du part i saken eller har rettslig klageinteresse, har du rett til å klage på vedtaket. Klagen må være sendt til kommunen innen 3 uker fra den dag du har mottatt informasjon om vedtaket. Klagen skal være skriftlig og begrunnet. Vedtaket kan i utgangspunktet gjennomføres straks selv om det er påklaget, men du har anledning til å søke om at arbeidet stanses inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. For mer informasjon om din rett til å klage se siste side.

2 ØVRIG INFORMASJON: Saksbehandlingsgebyr for fradelingssøknaden ettersendes. Oppmålingsforretning: Når utslippstillatelse er mottatt vil saken bli ekspedert videre til seksjon oppmåling, som foretar den fysiske fradelingen av parsellen(e). Oppmålingsforretningen beregnes til å bli gjennomført innen 16 uker. Alle berørte parter vil bli skriftlig varslet min. 2 uker før oppmålingsforretningen avholdes. Under forretningen vil kommunens saksbehandler kunne orientere om videre saksgang. Faktura for oppmålingsgebyr og tinglysing blir sendt ut når saken sendes til tinglysing. Spørsmål vedr. oppmålingsforretninger kan rettes til Kundetorget, tlf SAMMENDRAG Det søkes om arealoverføringer mellom gbnr 1/12 og 1/713. Arealoverføringene krever dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, arealformål LNF og byggegrense mot sjø. Administrasjonen vurderer at vilkårene for å innvilge dispensasjon er oppfylt. Søknaden behandles av formannskapet da rådmann er medeier i begge de involverte eiendommer. Videre saksgang: Saken partene med klagerett. Saksopplysninger: Det er mottatt søknad om arealoverføring mellom gbnr 1/12 og gbnr 1/713. Det søkes om 2 arealoverføringer. Et areal på 300 m 2 omsøkes arealoverført fra gbnr 1/12 til gbnr 1/713. Et areal på 446 m 2 omsøkes arealoverført fra gbnr 1/713 til gbnr 1/12. Gjeldende arealplan for området er kommuneplanens arealdel hvor de aktuelle arealer er vist med arealformål landbruk, natur og friluftsliv (LNF). Arealene er også beliggende innenfor 100- metersbeltet mot sjø hvor det etter pkt. 6-1 og 6-3 i kommuneplanens bestemmelser er forbud mot tiltak. Omsøkte arealoverføringer betinger at det med i medhold av plan- og bygningslovens 19-2 innvilges dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, både i forhold arealformål LNF og byggegrense mot sjø. Rådmann i Askøy kommune, Odd Magne Utkilen, er registrert som medeier i begge de involverte eiendommer. Administrasjonen vurderes som følge av dette å være inhabil til å treffe vedtak i saken, jf. forvaltningslovens 6 3. ledd, sammenholdt med 1. ledd bokstav a. I henhold til delegasjonsreglementet fremlegges derav saken for formannskapet for behandling. Det presiseres for ordens skyld at avledet inhabilitet for underordnet tjenestemann i medhold av forvaltningslovens 6, 3. ledd utelukkende gjør seg gjeldende i forhold til å treffe vedtak. Underordnet tjenestemann anses ikke inhabil etter denne bestemmelsen til å forberede saken. Det foreligger heller ikke kjente opplysninger eller påstander om at administrasjonen på annet grunnlag skulle være inhabil til å forberede saken. Vurdering:

3 1. Fritak for nabovarsling Det anmodes om fritak for nabovarsling. Etter pbl ledd kan bygningsmyndighetene frita for nabovarsling når naboers og gjenboeres interesser ikke eller i liten grad berøres av tiltaket. Videre kan det etter pbl fritas for nabovarsling av dispensasjon når dispensasjonssøknaden åpenbart ikke berører naboers eller gjenboeres interesser. Slik administrasjonen ser det berøres ikke naboers interesser av det som her omsøkes. Det vises i så henseende både til endringens karakter, at endringen har et beskjedent omfang, samt at endringen medfører reduksjon av boligtomtens størrelse. Topografiske forhold og avstand til andre eiendommer enn søkernes eiendommer vektlegges også. Samlet vurderes ikke tiltaket og dispensasjonsspørsmålet å berøre naboers eller gjenboeres interesser. Vilkårene for å gi fritak for nabovarsling i medhold av pbl ledd og 19-1 vurderes oppfylt. 2. Dispensasjon Etter pbl kan kommunen: gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker. Grunnvilkåret for dispensasjon er at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg skal det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Etter 19-2 må det foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Etter forarbeidene vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Bestemmelsen forutsetter at det ikke skal være kurant å få dispensasjon. Ikke minst er dette viktig for å unngå presedensvirkninger. Det må foreligge særegne omstendigheter som skiller seg fra normaltilfellene. De ulike bestemmelser og planer er blitt til gjennom en omfattende avgjørelsesprosess hvor ulike interessegrupper har hatt mulighet for å delta. Bygningsmyndighetene bør i så henseende ikke bruke sin dispensasjonsmyndighet på en slik måte at man undergraver planens funksjon som premissleverandør for et område. Hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning tilsier derfor at endring av arealbruk i forhold til det som er fastlagt i plan, primært bør skje gjennom en planprosess.

4 Landbruks-, natur- og friluftsliv (LNF) benyttes som arealformål for områder som skal nyttes eller sikres til landbruksproduksjon, og/eller som skal bevares som naturområder eller områder med spesiell betydning for friluftslivet. Dette er arealer som i det vesentlige skal være ubebygd, men hvor det kan tillates bebyggelse som fremmer arealformålet, f.eks. bebyggelse i tilknytning til landbruksvirksomhet eller bruk av området til friluftsliv. Tilsvarende gjelder for arealer innenfor 100-metersbeltet mot sjø. Dette betyr at det må gjøres en samlet vurdering av hvilke konsekvenser tiltaket vil få for hensynet til allmenn ferdsel, friluftsliv og rekreasjon, biologisk mangfold, landskapsinteresser og kulturminner. Tilsvarende gjelder for byggegrense mot sjø. Søkers begrunnelse: Søknad om dispensasjon følger vedlagt som vedlegg 1, og det fremkommer her følgende hovedpunkt: Det søkes om overføring av et areal på 300 m2 fra LNF-område til boligareal. mens det samtidig søkes om overføring av et areal på 446 m2 fra boligareal til LNF-omrade. Det betyr at det avgis et større areal til LNF- enn det som avgis til bolig. Bnr. 713 sin tomtegrense mot vest er lite terrengtilpasset. Grensen er satt midt over høydedraget, noe som kan resultere i en skjemmende skjæring ved planering av tomten. Denne skjæringen vil kunne unngås ved at tomtegrensen flyttes noe mot vest slik vedlagte kart viser ( rødt areal ). En kan ikke se at den omsøkte arealoverføringen vil ha noen ulemper for naboer, omgivelser eller andre forhold. Uttale fra andre myndigheter: Saken er oversendt på uttale til Fylkesmannen i Hordaland og Hordaland fylkeskommune. Det er p.t. ikke mottatt uttale til søknaden, men uttalefristen utløper først Eventuelle uttaler vil bli ettersendt. Administrasjonens vurdering av vilkår 1 (hensynene bak bestemmelsen): Fra administrasjonen vektlegges at det i vedtak av , F-sak 98/14, er gitt dispensasjon for oppføring av enebolig, garasje og utomhusanlegg på gbnr 1/713. Denne eiendommen kan således lovlig utnyttes til boligbebyggelse uten ytterligere dispensasjonsbehandling. Per nå er tomten således å anse som en boligtomt. Omsøkt søknad medfører at 446 m 2 av boligtomten gbnr 1/713 arealoverføres til gbnr 1/12. Dette arealet vil med dette bli tilbakeført til opprinnelig planstatus med de restriksjoner som følger av arealformål LNF og byggegrense mot sjø. Som kompensasjon omsøkes 300 m 2 av gbnr 1/12 arealoverført til boligtomten gbnr 1/713. Det er ikke tidligere gitt dispensasjon for dette arealet som i dag ligger med de restriksjoner som følger av arealformål LNF og byggegrense mot sjø. Etter administrasjonens vurdering vil omsøkte arealoverføringer ikke medføre en forringelse av de hensyn bestemmelsene er ment å ivareta. Det vektlegges for det første at arealet som arealoverføres fra boligtomten er større enn de arealer som tillegges boligtomten. For det andre vektlegges at arealet som tillegges boligtomten ligger lenger unna sjøen enn arealet som arealoverføres fra boligtomten. Arealoverføringen vurderes for det tredje å legge til rette for en mer skånsom utbygging av boligtomten. Det vises i så henseende til at det ved behandling av dispensasjonssøknad for boligbygging på gbnr 1/713 ble vurdert som påkrevd å stille følgende vilkår:

5 Terrengoppfylling/forstøtningsmur nord på tomten må dempes mest mulig ned, samt gis en god estetisk utforming. Dersom forstøtningsmur oppføres må høyden begrenses ved at mur kombineres med skråfylling øverst. Bakgrunnen for vilkåret var at terrenget på denne del av tomten var skrånende ned mot sjø og at en mur/terrengoppfylling ville bli eksponert mot sjø. Ved at dette arealet arealoverføres til gbnr 1/12, og man i stedet tilligger areal i bakkant av tomten, vil boligbebyggelsen kunne trekkes lenger bak og bli liggende mer skånsomt i forhold til terrenget mot sjø. Man vil også letter kunne unngå skjæring i bakkant av tomten som vil være en naturlig følge av at dagens eiendomsgrense skjærer gjennom kolle i bakkant av tomten. Administrasjonen kan for øvrig heller ikke se at det er særskilte kvaliteter ved arealet som omsøkes tillagt gbnr 1/713 som taler mot omsøkt dispensasjon. Administrasjonens vurdering av vilkår 2 (fordelene med dispensasjon): Sett hen til at tiltaket ikke medfører en forringelse av de hensyn som ligger bak bestemmelsene, samt anses å gi en bedre tomteutforming, vurderes fordelen ved en dispensasjon som klart større enn ulempene. Konklusjon: De rettslige vilkårene for å innvilge dispensasjon, slik de fremkommer av pbl. 19-2, vurderes oppfylt. Det vises til sakens innstilling. Forslag til alternativt vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, arealformål LNF og byggegrense mot sjø i bestemmelsenes pkt. 6-1 og 6-3, for fradeling av tilleggsareal til arealoverføring mellom gnr. 1 bnr. 12 og gnr. 1 bnr Vilkår 1: Hensynene bak LNF-formål og byggegrense mot sjø blir vesentlig skadelidende fordi: ( ) Vilkår 2: Fordelene ved dispensasjonen er ikke klart større enn ulempene fordi: ( ) I medhold av plan- og bygningslovens 11-6 avslås søknad om tillatelse til tiltak for fradeling av tilleggsareal til arealoverføring mellom gnr. 1 bnr. 12 og gnr. 1 bnr Som begrunnelse vises det til at tiltaket er i strid med kommuneplanens arealdel, arealformål LNF og byggegrense mot sjø i bestemmelsenes pkt. 6-1 og 6-3, og at vilkårene for dispensasjon ikke vurderes oppfylt. Saken sendes partene med klagerett. Vedlegg: 1 Søknad om dispensasjon 2 Kart - omsøkt fradeling 3 Oversiktskart 4 Kart - godkjent fradeling

6 Kleppestø, Siv Høgtun ordfører Knut Natlandsmyr fagsjef