Gbnr 14/24, 55 - Krokåsdalen - Politisk behandling av søknad om dispensasjon. Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for teknikk og miljø 205/

Transkript

1 Gbnr 14/24, 55 - Krokåsdalen - Politisk behandling av søknad om dispensasjon Saksfremlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for teknikk og miljø 205/ Saksbehandler: Øistein Sandstå Jacobsen Arkivsaknr.: 2015/ RÅDMANNENS INNSTILLING: Utvalg for teknikk og miljø avslår søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel LNFområde, for oppføring av bolig med en boenhet og tilhørende utomhusopparbeidelse på gnr. 14 bnr. 55, samt fremføring av adkomstveg på gnr. 14, bnr. 55 og 24. Utvalget viser til administrasjonens begrunnelse slik den er gjengitt i saksfremstillingen. Vedtaket sendes partene med klagerett. SAMMENDRAG Det er søkt dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, LNF-område, for oppføring av bolig med en boenhet og tilhørende utomhusopparbeidelse på gnr. 14 bnr. 55, samt fremføring av adkomstveg på gnr. 14, bnr. 55 og 24. Etter rådmannens syn er vilkårene for å gi dispensasjon ikke oppfylt, og det anbefales at søknaden avslås. Videre saksgang: Rådmannens innstilling: Vedtaket sendes partene med klagerett. Alternativt vedtak: Saken sendes tilbake til administrasjonen for videre behandling etter plan- og bygningsloven, og utforming av endelig vedtak. Saksopplysninger: Askøy kommune mottok den søknad om rammetillatelse for oppføring av bolig med en boenhet og tilhørende utomhusopparbeidelse på gnr. 14 bnr. 55, samt fremføring av adkomstveg på gnr. 14, bnr. 55 og 24.

2 Fordi store deler av eiendommen i Landbruksplanen for Askøy (2006) er vist som Kjerneareal landbruk (markert med lysegrønn i kart), forutsetter en tillatelse som omsøkt også at det gis samtykke til omdisponering etter jordlova 9. Søknaden er nabovarslet i samsvar med pbl og det foreligger ikke merknader til tiltaket. Saken har vært forelagt landbruksrådgiver for vurdering. Uttalen følger vedlagt som vedlegg 7. Her gjengis følgende konklusjon: «Naturmangfold I Krokåsdalen, like ved omsøkt område, er rødlisteartene stær, gjøk og fiskemåke registrert under kategorien Nær Truet (NT). Dersom en vurderer å gi tillatelse til omsøkt tiltak, bør naturmangfold i området undersøkes nærmere før tillatelse blir gitt. Konklusjon Med bakgrunn i vurderingen over vil landbrukskontoret fraråde omdisponering av jordbruksareal til boligformål. En eventuell utbygging vil bryte opp et helhetlig landbrukslandskap, noe som sees på som uheldig for fremtidig og nåværende driftsgrunnlag i området. Vurderingen er hovedsakelig basert på at tiltaket vil bryte med formålet med jordloven om å bruke arealressursene på den måten som er mest gagnlig for samfunnet, og de som har yrket sitt i landbruket. Omdisponering av eiendommen vil føre til at arealet ikke kan tilbakeføres til landbruksdrift i fremtiden.» Søknaden har vært oversendt Kulturavdelingen i kommunen for vurdering. Uttalen følger vedlagt som vedlegg 6. Her gjengis følgende: «Krokåsdalen er svært interessant i et kulturminneperspektiv. Det representerer et bygningsmiljø og kulturlandskap som er sjeldent for det sørlige Askøy. Området inngår også i en sammenheng med havnen i Strusshamn som også er definert som et A-område. Utbygging i disse områdene bør være bevisst sine omgivelser, og søke etter et godt samspill med disse. Utover dette er det vanskelig å kommentere mer spesifikt uten å ha nærmere kjennskap til plassering og utforming av bygg. Det er positivt å lese at søker ønsker å bygge med hensyn til kulturminner i området. Kulturavdelingen vil anbefale at det tas kontakt med Bygningsvernkonsulent og arkitekt Trygve Solløs for å få innspill på gode løsninger knyttet til en slik tilpassing.» Saken har ikke vært oversendt andre berørte myndigheter for uttale. Vedtak vedlagt kart og tegninger vil bli oversendt Fylkesmannen i Hordaland og Hordaland Fylkeskommune med klagerett. Vurdering: 1. Dispensasjon fra kommuneplanens arealdel LNF-område Vurderingstema: Det er søkt om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, LNF-område, for oppføring av bolighus på gnr. 14 bnr Vilkårene for dispensasjon følger av plan- og bygningslovens 19-2, som lyder: «Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen.

3 Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker.» Grunnvilkåret for dispensasjon er at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg skal det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Etter 19-2 må det foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Etter forarbeidene vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Bestemmelsen forutsetter at det ikke skal være kurant å få dispensasjon. Ikke minst er dette viktig for å unngå presedensvirkninger. Det må foreligge særegne omstendigheter som skiller seg fra normaltilfellene. De ulike bestemmelser og planer er blitt til gjennom en omfattende avgjørelsesprosess hvor ulike interessegrupper har hatt mulighet for å delta. Bygningsmyndighetene bør i så henseende ikke bruke sin dispensasjonsmyndighet på en slik måte at man undergraver planens funksjon som premissleverandør for et område. Hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning tilsier derfor at endring av arealbruk i forhold til det som er fastlagt i plan, primært bør skje gjennom en planprosess. Tiltakshaver begrunner dispensasjonen slik: «På aktuelt sted strekker LNF-området seg utover store arealer og omfatter også eksisterende boliger uten tilknytning til landbruksnæring. Omsøkt eiendom er allerede bebygd med en mindre enebolig (som tidligere var bebodd) og ligger i nærheten av etablerte boliger. Topografien på tomten tilsier også at den i all hovedsak ikke er egnet til landbruksformål. Det er ikke dyrket mark eller beitemark på eiendommen, og heller ikke naturlig ferdsel over eiendommen for tilkomst til LNF-område. Eiendommen kan derfor vanskelig sies å være viktig å bevare som den er med hensyn til landbruksformål, og kan heller ikke sies å være viktig som friluftsområde. Hensynene bak bestemmelsen blir ikke «vesentlig tilsidesatt». Dersom tiltakshaver får bygge omsøkt enebolig og etablere seg her er det naturlig at eiendommen igjen vil bli vedlikeholdt og tatt vare på. Deres ønske om bevaring av eiendommens kulturelle bygg, steingarder og andre elementer er til fordel for samfunnet og bevaring av historien for framtiden. Det nye tiltaket vil skape historisk dybde og spenning i det eksisterende bygningsmiljøet. Byggeskikken og måten vi bygger på er i konstant forandring, den utvikler seg med ny tilgang til teknologi, nye materialer og levemåte. Det er viktig at dette gjenspeiles også i tradisjonelle områder. Ved innvilgelse av dispensasjon vil tiltakshaver få etablert seg på eiendommen sin, som vil bety svært mye grunnet familietilknytning til området. Det er eneboliger i umiddelbar nærhet/ på tilgrensende eiendommer. Det taler for at området er blitt mer sentralt og tilgjengelig. Ved innvilgelse av dispensasjon vil tiltakshaver videre få drømmehuset sitt,

4 romslig og energieffektiv bolig samt en mulighet til å bevare eiendommens kulturelle verdi. Samtidig vil tiltaket være i tråd med bestemmelser som gjelder for boliger oppført i formål LNF spredt boligbebyggelse. Eiendommen er allerede bebygd, og fremstår ikke som LNF-område i dag. Fordelene med å gi dispensasjon vil etter dette være klart større enn ulempene. Tiltaket omhandler en eiendom med eksisterende hus, og vi mener derfor at det er særlig grunn til å dispensere fra LNF området, da nybygging vil skje på en allerede bebygget eiendom i dette området.» Vurdering: Landbruk-, natur- og friluftsliv (LNF) benyttes som arealformål for området som skal nyttes eller sikres til landbruksproduksjon, og/eller som skal bevares som naturområder eller områder med spesiell betydning for friluftslivet. Dette er arealer som i det vesentlige skal være ubebygd, men hvor det kan tillates bebyggelse som fremmer arealformålet, for eksempel bebyggelse i tilknytning til landbruk eller bruk av området til friluftsliv. Det søkt om dispensasjon for oppføring av bolighus med tilhørende utomhusopparbeidelse, samt fremføring ny adkomstveg. Det står et eldre hus på eiendommen, som skal degraderes til anneks/ bod. Foruten det eksisterende huset består eiendommen i dag av delvis gjengrodd beitemark og steingarder. Eiendommen er betegnet som en landbrukseiendom på totalt 3,4da, hvor 2,6daa er klassifisert som innmarksbeite og 0,8daa som skog med høy bonitet. Bnr. 55 er i Landbruksplan for Askøy (2006) vist som del av et sammenhengende landbruksområde i Krokåsdalen og vurdert som «Kjerneareal landbruk» (markert med lysegrønt i grunnkart). En tillatelse til boligbebyggelse vil etter rådmannens forståelse medføre at særlig hensynet til å bevare landbruksområdet vil bli vesentlig tilsidesatt. Teigen kan i dag brukes til beite og slått, og som påpekt av landbrukssjef er det viktig å ha slike leiearealer tilgjengelige for bønder. Særlig gjelder dette i foreliggende sak, da eiendommen ligger tett på andre gode landbruksområder. Etter rådmannens forståelse kan det i vurderingen ikke legges avgjørende vekt på at eiendommen er bebygget. Isolert sett vil dette kunne tale for en dispensasjon, men i foreliggende sak er forutsetningen for søknaden at det eksisterende huset skal stå og et nytt bygg med tilhørende utomhusopparbeidelse og adkomstveg vil derfor legge beslag på en enda større del av innmarksbeitet. Også hensynet til å bevare naturområdet vil kunne bli tilsidesatt ved en dispensasjon som omsøkt, da det er registrert flere rødlistearter i området. Hensynet til friluftsliv er derimot ikke fremtredende. Oppsummert er det rådmannens vurdering at hensynet til landbruk vil bli vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon, jf Rådmannen har forståelse for at en dispensasjon vil være en betydelig fordel for tiltakshaver, ved at han får mulighet til å utnytte egen eiendom til boligbebyggelse. Samtidig består eiendommen i det vesentligste av innmarksbeite, og en dispensasjon vil medføre en betydelig ulempe ved at dette arealet blir benyttet til boligformål. Det vises her til den landbruksfaglige uttalen. Omsøkte eiendom er i foreslått kulturminneplan for Askøy er merket som A-område (markert som lilla i grunnkart). En utbygging her vil dermed også kunne påvirke det generelle kulturlandskapet i Krokåsdalen. I dispensasjonsvurderingen er det videre sette hen til at en ved å dispensere tilsidesetter den arealbruk gjeldende kommuneplan legger opp til, noe som i seg selv er uheldig. Samlet sett er det rådmannens oppfatning at dispensasjon i foreliggende sak «vesentlig» vil tilsidesette de formål et LNF-område er ment å ivareta. En kan heller ikke se at fordelene ved å

5 gi en dispensasjon er «klart større» enn ulempene, og de rettslige vilkårene for dispensasjon vurderes derfor som ikke oppfylt, jf Omdisponering av dyrket/dyrkbar jord Etter jordlova 9 første ledd må: «Dyrka jord ikkje brukast til føremål som ikkje tek sikte på jordbruksproduksjon. Dyrkbar jord må ikkje disponerast slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida. Formålet med omdisponeringsforbudet er å verne produktive arealer og jordsmonnet. Det grunnleggende formålet med bestemmelsen er jordvern, dvs. å sikre matproduserende areal. Kommunen kan likevel, jf. 9 annet ledd, i: «særlege høve gi dispensasjon dersom det etter ei samla vurdering av tilhøva finn at jordbruksinteressene bør vika. Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til godkjende planar etter plan- og bygningslova, drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området, kulturlandskapet og det samfunnsgagnet ei omdisponering vil gi. Det skal òg takast omsyn til om arealet kan førast attende til jordbruksproduksjon.» Bestemmelsen legger opp til en konkret og individuell helhetsvurdering av alle relevante hensyn i saken. I lovens forarbeider er det understreket at begrepet «særlege høve» er valgt for å presisere at dyrka og dyrkbar jord skal ha et sterkt vern. I tettstedsnære områder bør bruken av arealene som hovedregel reguleres av plan- og bygningsloven. Det innebærer at dersom et område er regulert til landbruk, som her, så er det i seg selv et moment av stor vekt mot at arealene skal nyttes til andre formål. Jordloven legger derfor opp til at endringer i arealformål, som etter pbl., skjer gjennom ordinære planprosesser. Som vist over har søknaden om dispensasjon vært forelagt landbrukssjef for vurdering. I uttalen fremheves det at eiendommen er en del av et større kjerneareal for landbruk, og at eiendommen i det vesentligste består av innmarksbeite. Det fremholdes at eiendommen bør være tilgjengelig som landbruksareal og at en utbygging vil bryte opp et helhetlig landbrukslandskap. Fordi en dispensasjon er uheldig både sett hen til nåværende og fremtidig driftsgrunnlag i området, fraråder landbrukssjefen at dispensasjonen gis. Det er rådmannens vurdering at det bør legges avgjørende vekt på landbrukssjefens uttale, og en kan ikke se at de argumenter som søker har fremført er tilstrekkelig tungtveiende til å være et «særlige høve» som tilsier at jordbruksinteressene bør vike i denne saken. Som vist over vil også en dispensasjon kunne gi uheldige presedensvirkninger. Samlet sett vurderes vilkåret for å dispensere fra omdisponeringsforbudet og ikke være oppfylt, jf. jordlova 9. Forslag til alternativt vedtak: Utvalg for teknikk og miljø er positiv til å innvilge dispensasjon fra kommuneplanens arealdel LNF-område for oppføring av bolig med en boenhet med tilhørende utomhusopparbeidelse på gnr. 14 bnr. 55, samt fremføring av adkomstveg på gnr. 14, bnr. 55 og 24, med bakgrunn i følgende begrunnelse: Vilkår 1: Hensynene bak LNF-formålet og blir ikke vesentlig skadelidende fordi: ( ) Vilkår 2: Fordelene ved dispensasjonen er klart større enn ulempene fordi:

6 ( ) Utvalget er positiv til dispensasjon på vilkår av at tiltakshaver innhenter en naturfaglig vurdering av naturmangfoldet på eiendommen. Eventuelle avbøtende tiltak må dekkes av tiltakshaver. Før det gis rammetillatelse skal den naturfaglige vurderingen forelegges miljøvernleder, som vurderer denne etter naturmangfoldloven. I medhold av jordlova 9 gir Utvalg for teknikk og miljø dispensasjon for omdisponering av dyrket jord. Etter en samlet vurdering finner utvalget at jordbruksinteressene bør vike i denne saken. Utvalget viser i den forbindelse til følgende særlige høve som begrunnelse for dispensasjonen: ( ) Saken sendes tilbake til administrasjonen for videre behandling etter plan- og bygningsloven, og utforming av endelig vedtak. Tiltaket kan ikke settes i gang før endelig vedtak er fattet. Dette vedtaket kan ikke påklages, da det er en prosessuell avgjørelse og ikke et enkeltvedtak, jf. forvaltningsloven 2. Vedlegg: 1 Kommuneplan 2012, M 1: Grunnkart kulturminneplan, M 1: Grunnkart landbruksplan, 1: Ortofoto 2015, M Søknad og tegninger 6 Kulturfaglig uttale 7 Landbruksfaglig uttale Kleppestø, den 10.august 2016 Knut Natlandsmyr Fagsjef Iris Bjørnseth seksjonsleder