Saksframlegg. Søknad om dispensasjon for påbygg / heving av tak på hytte - GB 31/83 - Brønnviga 45

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 31/83 Saksmappe: 2017/ /2017 Saksbehandler: Øystein Sørensen Dato: Saksframlegg Søknad om dispensasjon for påbygg / heving av tak på hytte - GB 31/83 - Brønnviga 45 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 184/17 Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon fra plankravet i kommunedelplanen og pbl 1-8, for påbygg/kvist samt innglassing av innhukk på eksisterende hytte på GB 31/83, mottatt i kommunen Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og utsnitt av reguleringskart. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget Behandling: Til behandling forelå rådmannens forslag til vedtak. Ingen merknader. Votering: Rådmannens forslag til vedtak vedtatt med 8 mot 1 stemme (MDG). Plan- og miljøutvalget fattet vedtak. Vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon fra plankravet i kommunedelplanen og pbl 1-8, for påbygg/kvist samt innglassing av innhukk på eksisterende hytte på GB 31/83, mottatt i kommunen Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og utsnitt av reguleringskart.

2 Saksutredning: Søknaden: Det søkes om heving av taket samt å ha et takopplett på begge sider, samt ettergodkjenning av innglassert innhukk i hyttas fasade mot vest på GB 31/83, søknad mottatt i kommunen Bruksarealet vil som følge av takopplettene øke fra 100 m² til 103,6 m². Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og utsnitt av kart. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra kommunedelplanens plankrav, og krav til utnyttelse, samt fra forbudet mot tiltak i 100-metersbeletet langs sjøen. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område avsatt til nåværende byggeområde for boliger i kommunedelplanen for Kjellandsheia. Kommunedelplanen er vedtatt 16. juni Tidligere vedtatt reguleringsplan for Brønneviga fra 1992 er satt til side, se pkt. under.. Relevante bestemmelser i saken:

3 I tillegg gjelder plan- og bygningsloven 1-8 om byggeforbud i 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag. Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas.det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Merknad fra nabo: Det foreligger ingen merknader fra nabo. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Vest-Agder uttaler: Eiendommen ligger innenfor byggeområde BE2 for eksisterende boligbebyggelse i kommunedelplan for Kjellandsheia. Selv om eiendommen i reguleringsplan fra 1992 er regulert til fritidsbebyggelse, har kommunedelplanen utfyllende bestemmelser med krav om bl.a. ny reguleringsplan før nye tiltak kan iverksettes. For øvrig er det bestemmelse om at

4 bebyggelse innenfor 100-metersbeltet langs sjøen skal beholde sin nåværende størrelse og form. Endringer skal ikke føre til økning av det bebygde preget ut mot sjøen. Eiendommen har ikke byggegrense mot sjøen. Tiltakene krever derfor også dispensasjon fra forbudet mot tiltak i 100-metersbeltelt langs sjøen etter pbl 1-8. Her gjelder også statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen. Retningslinjene sier bl.a. at bygging og landskapsinngrep skal unngås på arealer som har betydning for natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Evt. tiltak bør bare avklares i plan og ikke ved dispensasjon. Slik sett bør plankravet følges, først og fremst fordi det bebygde preget ut mot sjøen økes ytterligere. Velger kommunen likevel å gi dispensasjon, bør det vurderes vilkår som sikrer at hytta etter påbygging har mørke farger/materialer og glass som gir lite lysrefleks ut mot sjøen. Vest-Agder fylkeskommune: har ingen merknader. Det vises til uttalelsene i sin helhet. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Plankravet er ment å sikre nødvendige vurderinger og avklaringer i forkant av utvikling av planområdet. Denne saken gjelder ikke en slik utvikling som vi antar at dette kravet er ment å styre, men en eldre fritidseiendom som har vært i familiens eie over lang tid, hvor det omsøkes mindre, fornuftige tilpasninger for å forbedre eksisterende bruk. Plankrav er i alle tilfeller av en generell karakter, og intensjonen bak et slikt krav er å være en sikkerhetsventil enkelte typer arealer og enkelte typer tiltak. Vi vurderer det slik at det omsøkte her ikke har omfang og karakter som utløser behov for denne sikkerhetsventilen. Administrasjonen kan si seg enig i denne vurderingen. Det omsøkte er på- og inntil eksisterende bygning og berører ikke areal som benyttes av allmennheten, eller allmennhetens tilgang til sjø. Vi viser til at dette er et hytteområde som har vært relativt tett bebygd over lang tid. Bukten har et relativt variert spekter av type fritidsboliger, med forskjellige arkitektoniske uttrykk, størrelser etc. Vi kan ikke se at det omsøkte vil endre opplevelsen av området hverken sett fra land eller fra vann. Vi kan heller ikke se at dispensasjoner vil påvirke hensyn bak PBL 1-8 i noen grad. Det omsøkte tiltaket vil ikke øke BYA, men få et økt BRA på 3,6 m². Mønehøyden er innenfor den tillatte høyde i kommunedelplanen og kommuneplanen på 5,5 m. At det innen rimelighetens grenser tillates endringer og tilpasninger på eksisterende fritidsboliger, ut fra eiers behov og ønsker, bør anses som naturlig utvikling av et område. Dette legger til rette for langvarige eierforhold, hvilket må anses som fordelaktig for området som helhet. Man kan videre forutsette at ønskede tilpasninger øker forpliktelse og investeringsvilje hos eiere, og dermed på sikt bidrar til godt vedlikeholdt bygningsmasse langs kysten. En slik konsekvens må anses som samfunnsmessig fordelaktig, så vel som positiv for omkringliggende naboer og det aktuelle nærmiljøet. Vi kan ikke se at dispensasjoner her kan gi noen form for samfunnsmessige ulemper eller på noen måte være til skade for helse, miljø og sikkerhet i området. Administrasjonen kan også her si seg enig i de vurderinger som fremkommer. Det vises til søknaden i sin helhet.

5 Administrasjonens samlede vurdering: Det søkes om påbygg/takopplett med kvist på hver side på eksisterende fritidsbolig. Tiltaket er i strid med kommunedelplanen, og plan- og bygningsloven 1-8 om byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjøen, og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. Gjeldende kommunedelplan er vedtatt i 2011, og er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Kommunedelplanen fastsetter fremtidig arealbruk for området, og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i plan- og bygningsloven 1-6. Tiltak må ikke være i strid med planens arealformål og bestemmelser. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Hensynet bak kommunedelplanen er at området skal benyttes til byggeområde for bolig. Det er pr. i dag 4 boliger innen delfeltet. Øvrig bebyggelse er hyttebebyggelse. Det er lagt inn krav om at det skal utarbeides detaljreguleringsplan før det gis tillatelse til nye byggetiltak.

6 Det skal med dette tas stilling til 3 dispensasjonsforhold (plankrav, formål og pbl. 1-8), og disse vurderes enkeltvis. Plankrav: En plan skal ivareta reguleringsformål, veg, vann- og avløp, bygningsutforming, konsekvenser for barn og unge, helse, miljø og sikkerhet for å nevne noe. Det søkes nå om påbygg/takopplett samt innglassing av innhukk på eksisterende fritidsbolig. Bruken blir den samme som i dag, og kravene i forhold til omgivelsene forblir de samme. Bygget er godt tilpasset øvrig bebyggelse. Størrelsen er i tråd med kommuneplanens bestemmelser for fritidsboliger. Med bakgrunn i disse vurderingene, og med hensyn til det konkrete byggetiltaket, kan vi ikke se at en plan vil tilføre område nye kvaliteter. Gjeldende plan, sier imidlertid at området skal transformeres til boligområde. Det åpnes opp for at eksisterende hytter kan bruksendres til boliger, men at en slik bruksendring skal skje gjennom planarbeid. Ved å tillate omsøkte tiltak vil hytta bli mer bruksvennlig og vil enklere kunne bruksendres på et senere tidspunkt. Ved en evt. søknad om bruksendring vil kommunen likevel kunne stille krav om plan, og sikre at områdets kvaliteter heves til boligstandardnivå. Med bakgrunn i overnevnte, mener vi at hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, etter vår vurdering ikke vil bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Arealformål (og utforming): Hytteområdet er avsatt til boligområde i kommunedelplanen for Kjellandsheia. Det er med dette tatt sikte på at området over tid skal transformeres til boligområde, og bli en del av de øvrige boligfeltene. Som nevnt overfor er det startet et reguleringsplanarbeid som grenser til hytteområdet. Når det eventuelt er aktuelt å starte et planarbeid for hytteområde vet man ikke, men det er ikke utenkelig at det på sikt, når boligene kommer nærmere, blir sett på mulighetene for også å etablere boliger helt ned mot sjøen. Kommunedelplanen åpner som nevnt opp for bruksendring av hytter til boligformål. Fylkesmannen har i sin uttalelse vist til bestemmelsen om at bebyggelsen i 100-metersbeltet da skal beholde sin opprinnelige størrelse og form, og at det bebygde preget mot sjøen ikke skal økes. Bestemmelsen gjelder ved en eventuell bruksendring, og kan sånn sett ikke knyttes direkte til omsøkte tiltak. Momentet er likevel relevant, og skal vurderes. Saken gjelder et påbygg på 3,6 m². Totalt areal etter utbygging blir BRA = 103,6 m². Det bygges boliger med tilsvarende størrelse, og hytta vil om ønskelig kunne bruksendres til boligformål på et senere tidspunkt. Krav i forhold til adkomst, lekeplasser, tilgjengelighet mm. vil da måtte løses gjennom plan. Hytta er etter vår oppfatning godt tilpasset omgivelsene. Maksimal høyde blir 5,5 m. Fasaden mot sjøen endret noe, men ettersom den ligger lavt, i et eksisterende hytteområde med bebyggelse på begge sider, kan vi ikke si at det bebygde preget i området endres vesentlig. Etter vår vurdering vil ikke hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Pbl 1-8 Plan- og bygningsloven 1-8 om forbud i 100-metersbeltet langs sjøen, skal ivareta blant annet de allmenne interessene, og unngå uheldig bygging i strandsonen. Tomten og området rundt fremstår som svært privatisert, og allmennhetens interesser synes ikke å bli svekket som følge av tiltaket. En kan heller ikke se at tiltaket vil få negativ virkning på kystlandskapet, i et område som allerede fremstår som svært bebygd.

7 Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon for påbygg og innglassing av innhukk, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Det skal nå vurderes hvorvidt fordelene ved å gi dispensasjon er vesentlig større enn ulempene da loven består av to kumulative vilkår. For tiltakshaver vil det være en fordel å kunne gjøre omsøkte tilpasninger uten at det gir noen vesentlig endring av eiendommens bebyggelse. Påbygget vil ikke medføre økt BYA og høyden er innenfor kommunedelplanens bestemmelser, og vil således ikke være vesentlig i strid med de interesser forbudet mot tiltak i 100- metersbeltet skal ivareta. Tiltaket er forholdsvis lite og visse justeringer, tilpasninger på eksisterende hytter bør kunne påregnes. Det vil være en fordel at hytter får økt bruksverdi. Dette gjør at hytten fremstår godt vedlikeholdt, noe som også er en fordel for omgivelsene. Området er allerede utbygd og de allmenne interessene forringes ikke ytterligere, og tiltaket vil ikke være skjemmende for kystlandskapet. I kommunedelplanen for Kjellandsheia er det sagt at fritidsbebyggelse kan oppføres med areal inntil BRA = 100m². Bestemmelsen gjelder ikke for boligområdene, men det er naturlig å se til denne bestemmelsen når saken gjelder fritidsbolig. Kommunedelplanen er fra 2011, og i henhold til kommuneplanen på den tiden, var størrelsen på fritidsbebyggelsen 100 m² bruksareal pr. eiendom. Ved revidering av kommuneplanen i 2012 ble størrelsen økt til 138 m² inkl. parkering. Etter vår vurdering har det vært gitt klare politiske signaler på at det skal jobbes mot en økning av areal til BRA = 138 m² inkl. parkering. Dette, sammen med at det tidligere er gitt dispensasjoner i samme område til bebyggelse med en slik størrelse, gjør at administrasjonen er positiv til en økning utover 100 m² BRA. Når det gjelder det omsøkte tiltaket med påbygg/takopplett samt innglassing av innhukk, mener administrasjonen at etter ovennevnte er fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene. I henhold til plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd andre punktum, kan dispensasjon for dette forholdet gis. Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader til saken. Vedlegg 1 Revidert søknad om dispensasjon - GB 31/83 - Brønnviga 45 2 Søknad om oppføring av påbygg / heving av tak 3 Situasjonskart 4 Tegning 5 Uttalelse fra Vest-Agder fylkeskommune - ingen merknader - Påbygg / heving av tak - GB 31/83 - Brønnviga 45 6 Fylkesmannens uttalelse til søknad om påbygg / heving av tak - GB 31/83 - Brønnviga 45

8