Saksframlegg. Søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen for tilbygg, samt hagestue - GB 30/51 - Ausvigheia 69

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 30/51 Saksmappe: 2015/ /2015 Saksbehandler: Jan Inghard Thorsen Dato: Saksframlegg Søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen for tilbygg, samt hagestue - GB 30/51 - Ausvigheia 69 Utv.saksnr Utvalg Møtedato Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 avslås søknad om dispensasjon for økt utnyttingsgrad, samt fritak for plankravet, i forbindelse med oppføring av tilbygg til bolig og frittstående hagestue. Avslaget begrunnes med at tiltaket som omsøkt vil medføre at hensynet bak bestemmelsen om utnyttingsgrad i reguleringsplanen settes vesentlig til side. Bakgrunn for saken: Det søkes om oppføring av tilbygg til bolig, samt frittstående hagestue. Utvidelsen medfører at tomten samlet sett vil få en utnyttingsgrad på 43 %. Reguleringsplanen åpner for en utnyttingsgrad på 30 %. Tiltaket betinger således dispensasjon for økt utnyttingsgrad. Videre betinger tiltaket dispensasjon fra plankravet, da det ikke tidligere er utarbeidet bebyggelsesplan for dette området. Saksutredning: Søknaden: Det søkes nå om dispensasjon for utnyttingsgrad på 43 %, samt for fritak fra plankravet. Det søkes om oppføring av tilbygg til boligen samt oppføring av frittstående hagestue. Søknaden anses å kunne sammenlignes med den saken som ble behandlet på samme eiendom, hvor Fylkesmannen fattet endelig vedtak om avslag den Forskjellen på, den søknaden som ble avslått i 2014 og foreliggende sak, er at tiltaket er noe endret og at det denne gangen ikke foreligger naboprotester på tiltaket. Selve dispensasjonen fra reguleringsplanen er for øvrig tilsvarende. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område regulert til bolig i reguleringsplan for Sørskog - Oftenes. Reguleringsplanen er egengodkjent 3. februar 1994.

2 Relevante bestemmelser: Til orientering: Det ble i 2013 gitt dispensasjon for et lignende tiltak på samme eiendom, da med en beregnet utnyttingsgrad på 41 % når garasjen ikke var medregnet. Denne tillatelsen ble påklaget av naboer, noe som resulterte i at vedtaket ble opphevet og omgjort til avslag av Fylkesmannen i vedtak av Som et tillegg til reguleringsplanen er det utarbeidet et dokument med tittel: praktisering av reguleringsbestemmelser for Sørskogen Oftenes, datert 1. juli Ved Fylkesmannens behandling av tidligere klagesak, datert ble dette tillegget kommentert på følgende måte: «Kommunen har i vedtak av lagt til grunn at garasjer ikke skal medregnes i utnyttelsesgraden. Vi har i vedtak av i sak 2007/4847 lagt til grunn at dette er feil tolkning av planen, og legger også i denne saken til grunn at garasjer ikke skal unntas ved beregning av grad av utnytting etter reguleringsbestemmelsene 2». Administrasjonen mener etter ovenstående at den praksis at garasjer utelates ved beregning av u-grad ikke kan legges til grunn. Saken må derfor behandles ut fra det faktum at tillatt U-grad overskrides med 13 %. Naturmangfoldloven:

3 Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til førevar-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Uttalelser fra høringsinstanser: Saken har vært oversendt Vest-Agder Fylkeskommune og Fylkesmannen i Vest-Agder for uttalelse. Vest-Agder Fylkeskommune uttaler i e-post av at de ikke har merknader til saken. Fylkesmannens Miljøvernavdeling uttaler følgende i brev av : «Miljøvernavdelingen mener utnyttelsesgraden langs sjøen må vurderes ut fra statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen. Retningslinjene sier bl.a. at bygging og landskapsinngrep skal unngås på arealer som har betydning for natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Evt. tiltak bør bare avklares i plan og ikke ved dispensasjon. Omsøkte plassering av hagestuen vil i forhold til boligene på stedet bli liggende framskutt i landskapet ut mot sjøen. Kommunen bes derfor nøye vurdere den landskapsmessige virkningen av hagestuen, samt konsekvenshensyn med tanke på andre saker. Det vises til uttalelsene i sin helhet. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: For sammenligningens skyld kan det nevnes at utnyttelsesgrad i forhold til bebygd areal blir ca. 32 % BYA. Utnyttingsgraden i forhold til BYA har liten betydning i denne saken, da det er bruksareal som er benyttet i bestemmelsene. Det er tidligere gitt dispensasjon i området for u-grad på opptil 0,70 0,80. Da den lignende saken ble behandlet gjennomførte saksbehandler en undersøkelse/vurdering av nærliggende eiendommer. I saksfremlegget, datert står det: «Vi har sett på nærliggende bebyggelse i området, for å se på eiendommenes utnyttelsesgrad, herunder på GB 30/60, 78, 82, 83, 87, 90, 92, 99 og 143. Enkelte av disse eiendommene (30/78, 82, 90, 99, 143) ligger innenfor område hvor det i tillegg til reguleringsplanen er utarbeidet en bebyggelsesplan. Det anses likevel som relevant å ta disse med, ettersom reguleringsplanens bestemmelser er videreført i bebyggelsesplanene. Utnyttelsesgraden varierer fra 0,16 til 0,75. Ut av de vi sjekket var det kun 2 av de 9 boligene som lå innenfor reguleringsbestemmelsenes krav til utnyttelsesgrad på 0,3. Godkjenningene er gitt både med og uten dispensasjon, noe vi vet ble gjort under utbyggingen av området. Når det gjelder boligene som er godkjent uten dispensasjon, kan ikke disse legges til grunn når det gjelder spørsmål om likebehandling og presedensvirkning. Disse tas kun med for å få en oversikt over områdets bebyggelse. For eiendom med GB 30/83 og 143, er det imidlertid gitt dispensasjon for en utnyttelsesgrad på henholdsvis 0,45 inkl. garasje og 0,48, ekskl. garasje. Utnyttelsesgraden for GB 30/83 uten garasje blir 0,4. Størrelsene på tomtene er 705 m² og 398 m². I vedtaket for GB 30/83 vises det til at det for boliger i område, med tilsvarende

4 tomtestørrelse ( m²), er gitt flere dispensasjoner for utnyttelsesgrad opp til 0,45. Trolig var dette med garasjene iberegnet, men med garasjestørrelse på 33 m², blir utnyttelsesgraden likevel over de tillatte 0,3. Dette underbygger kommunens uttalelse om at det er gitt flere dispensasjoner i området». Disse forholdene var derfor kjent for Fylkesmannens saksbehandler da klagesaken på samme eiendom ble behandlet av dem den I den saken la Fylkesmannen vekt på at mange av de eiendommene som hadde fått innvilget dispensasjoner var vesentlig mindre enn denne eiendommen og derfor ikke kunne sammenlignes. Administrasjonen kan ikke se at søknaden inneholder nye opplysninger med hensyn til tidligere dispensasjoner, som endrer sakens fakta. Vi kan ikke se at en dispensasjon i dette tilfellet vil skape særlig presedens siden det har vært en tilnærmet praksis å gi dispensasjoner for begge de omsøkte forholdene i området. Omfanget av dette tiltaket er forholdsvis beskjeden og vi kan ikke se at dette vil skade planen i ytterlig grad. Da det gjennom Fylkesmannens behandling av tidligere sak er klargjort at kommunens behandling av saker i området har vært feil kan vi vanskelig se at dette kan tillegges stor vekt. Det må også nevnes at det er mange tomter i området som er forholdsvis små. Disse kunne vanskelig vært utbygd med eneboliger og garasjer uten at utnyttingsgrad på 30 % ble overskredet. Omsøkte eiendom er imidlertid romslig (855 m²) og allerede bebygd med stor enebolig med hybel leilighet og dobbel garasje. Eksisterende bygningsmasse har et samlet BRA på nærmere 350 m². Eiendommen er dermed allerede utbygd med arealer godt over det planen åpner for. Administrasjonen kan derfor vanskelig se at det kan gis dispensasjon til ytterligere utvidelser uten at dette vil medføre at det skapes ytterligere presedens i forhold til senere saker i området. Vi kan på denne bakgrunn ikke se at planen eller bestemmelsene, eller hensynene bak disse, blir vesentlig tilsidesatt ved å gi omsøkte dispensasjon. Denne konklusjonen er stikk motsatt av den Fylkesmannen kom til etter å ha vurdert den tidligere saken på samme eiendom for noe over enn ett år siden. Fylkesmannen konkluderte da med følgende: «Under henvisning til vurderingen over finner vi at hensynene bak regulert grad av utnytting og krav om detaljreguleringsplan blir vesentlig tilsidesatt hvis dispensasjon gis. Vilkårene for å gi dispensasjon er da ikke oppfylt, og dispensasjon kan ikke gis». Administrasjonen kan ikke se at den saken som nå fremmes er annerledes i forholdet til dispensasjonsspørsmålet, vi finner derfor å måtte anbefale at dispensasjonen avslås. Administrasjonens samlede vurdering: Det søkes om oppføring av mindre tilbygg til bolig, samt en frittstående hagestue. Tiltaket vil være i strid med reguleringsplanens begrensninger i forhold til utnyttingsgrad. I tillegg er det et krav om bebyggelsesplan for området, dette er ikke oppfylt da området ble utbygd. Hvorvidt saken ville vært annerledes dersom kravet til bebyggelsesplan hadde vært fulgt da området ble utbygd er vanskelig å si. Kommunen har imidlertid gjennom plankravet nå en mulighet til å si at dersom det skal bygges nærmere sjøen enn det som allerede er gjort må dette først vurderes gjennom en plan. Det vises her til Fylkesmannens uttalelse som peker på at den omsøkte plasseringen av utestuen blir liggende framskutt i landskapet ut mot sjøen, i forhold til boligene på stedet. Etter en konkret vurdering mener administrasjonen at en dispensasjon i dette tilfellet vil tilsidesette hensynet med reguleringsplanens bestemmelser.

5 Dette er en endring i forholdet til hvordan saker i Ausvigheia håndteres. Endringen kommer som følge av at Fylkesmannen gjennom den tidligere behandling av lignende sak, har redegjort for at de mener kommunens tidligere praksis ikke har vært i tråd med loven. Fylkesmannen har tidligere vurdert tilsvarende sak grundig og da kommet til at en dispensasjon for utnyttingsgrad og fra plankravet, som omsøkt vil sette hensynene bak bestemmelsene vesentlig til side. Administrasjonen konkluderer ut fra ovenstående med at hvis det blir gitt dispensasjon for økt utnyttingsgrad, som omsøkt vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor ikke oppfylt. Kommunen skal ikke behandle dispensasjonen videre når andre ledd første punktum ikke er oppfylt, da loven består av to kumulative vilkår. Da dispensasjon for ettergodkjenning av brygge anbefales avslått etter bestemmelsens første punktum, vurderes ikke saken nærmere i forhold til fordeler og ulemper, da både første og andre punktum må oppfylles for at dispensasjon skal kunne gis. Til informasjon: Tiltakshaver har pr. telefon anmodet saksbehandler om å vurdere om sak 15/1572 kan anvendes som et argument for at tillatelse bør kunne gis som omsøkt. Saken omfatter en fasadeendring på GB 30/131 Ausvigheia 81 og vedtak er fattet Fasadeendringen som ble omsøkt innebærer at bruksarealet økte med 3 m². Det ble i saken gitt dispensasjon for en utnyttingsgrad på 42 %. Saken er imidlertid noe annerledes ettersom det kun er snakk om en fasadeendring hvor ytterveggene ble flyttet ut i et hjørne som tidligere var overbygd uteareal. Endringen her medførte altså ingen endring i fotavtrykket til bygningen. Videre kan det nevnes at tomten er noe mindre (629 m²) enn tomten i foreliggende sak som har et areal på 855 m². Ut fra ovenstående finner administrasjonen at denne saken ikke kan benyttes som argumentasjon i forhold til likhetsprinsippet i foreliggende sak. Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen ytterligere merknader. Vedlegg 1 Søknad om tillatelse til tiltak - oppføring av tilbygg og hagestue 2 2.Situasjonskart 3 2.Tegninger 4 4.Dispensasjon 5 Uttalelse - søknad om tilbygg - GB 30/51 - Austvigheia 69 6 Uttalelse - søknad om dispensasjon fra reguleringsplan - utnyttelsesgrad 7 Etterspør ytterligere dokumentasjon søknad om tilbygg - GB 30/51 - Ausvigheia 69 8 Oversendelse av revidert dispensasjonssøknad samt reviderte opplysninger om tiltakets ytre rammer - Ausvigheia 69 9 Tiltakets ytre rammer