Saksframlegg. Søknad om dispensasjon for arealoverføring, samt oppføring av bolig og garasje - GB 19/355 - Føreidveien 41

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 19/355 Saksmappe: 2017/ /2017 Saksbehandler: Mette Erklev Dato: Saksframlegg Søknad om dispensasjon for arealoverføring, samt oppføring av bolig og garasje - GB 19/355 - Føreidveien 41 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 219/17 Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 innvilges søknad om dispensasjon for arealoverføring, samt oppføring av bolig og garasje, mottatt i kommunen Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget Behandling: Til behandling forelå rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 innvilges søknad om dispensasjon for arealoverføring, samt oppføring av bolig og garasje, mottatt i kommunen Votering: Det ble votert i følgende rekkefølge: Rådmannens forslag Rådmannens forslag til vedtak ble vedtatt med 8 mot 1 stemme (MDG). Plan- og miljøutvalget fattet vedtak. Vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 innvilges søknad om dispensasjon for arealoverføring, samt oppføring av bolig og garasje, mottatt i kommunen

2 Bakgrunn for saken: Eiendommen GB 19/355 har et areal på 659 m², og ble fradelt fra GB 19/3 etter politisk vedtak den Formålet med fradelingen var at eiendommen skulle bebygges med bolig. For å optimalisere tomten i forholdt til oppføring av ny bolig og garasje, ønskes et areal på ca. 200 m² overført fra GB 19/304 til GB 19/355. Begge eiendommene er eid av tiltakshaver. Saksutredning: Søknadens dispensasjonsforhold: Tiltakene er avhengig av dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens 2, samt fra det generelle bygge- og deleforbudet i LNF-formål. Søknaden: Det søkes om arealoverføring, hvor et areal på ca. 200 m² overføres fra GB 19/304 til GB 19/355. I tillegg søkes det om oppføring av bolig og garasje. Garasjen blir liggende på det arealet som søkes overført, mens boligen blir liggende på tidligere fradelt tomt. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte dokumenter og utsnitt av kart. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område avsatt til LNF-formål i kommuneplanen for Søgne kommune, vedtatt Relevante bestemmelser i kommuneplanens arealdel: Situasjonskart og kart som viser dagens situasjon: Skråfoto av området:

3 Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Klage/protester/bemerkninger: Søknaden er forskriftsmessig nabovarslet, det foreligger ikke merknader fra naboene. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Vest-Agder uttaler: Miljøvernavdelingen ser det som uheldig å tilrettelegge for boligbygging sentralt i Søgne uten at dette kan skje i samsvar med vedtatt plan som sikrer en helhetlig og forutsigbar arealdisponering i området. Aktuelle tomt er imidlertid, etter vår kunnskap, ikke berørt av viktige regionale eller nasjonale interesser som vi er satt til å ivareta. Ut fra dette, og at saken gjelder en relativt nylig godkjent boligtomt, vil vi ikke frarå dispensasjon. Kommunen må likevel foreta en konkret vurdering av om dispensasjon bør gis, herunder vurdere evt. konsekvenshensyn med tanke på andre saker. Vest-Agder fylkeskommuner har ikke uttalt seg innen fristen. Fagleder miljø og landbruk i Søgne kommune: mener at tiltaket ikke berører viktige naturverdier, og vil heller ikke gå ut over landbruksinteressene.

4 Det vises til uttalelsene i sin helhet. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Eiendommens formål er avklart gjennom en politisk beslutning og påfølgende administrativt vedtak. At det må omsøkes dispensasjon også for selve byggetiltaket er dermed til en viss grad en formalitet. Det ble gitt dispensasjon for fradeling av tomten i 2012, hensynet med fradelingen var at denne skulle bebygges med bolig, men formålet i planen forblir det samme. Derfor kreves dispensasjon fra det generelle bygge- og deleforbudet for oppføring av bolig og garasje. Tiltakene som har blitt utført i dette området opp gjennom årene, har vært basert på enkeltsøknader og uten en overordnet plan. Vi mener at en reguleringsplan ikke vil bedre beslutningsgrunnlaget i dette tilfellet, og at å pålegge tiltakshaver å lage ny plan her vil medføre en urimelig økonomisk belastning. Det er gitt tilsvarende dispensasjoner i området, blant annet på nabotomten i nord; GB 19/255. Dette dreier seg om en tomt som allerede er fradelt, med formål å skulle brukes som boligtomt, og parsellen som skal fradeles er naturlig tilhørende denne. Tiltak ønskes gjennomført på areal som ligger mellom bebyggelse i nord og syd, og vil således fremstå i naturlig sammenheng med det eksisterende. Det berørte arealet har fra tidligere vært skogkledd naturtomt i tilknytning til eksisterende eiendommer, og har ikke hatt noen funksjon som tur- eller rekreasjonsområde, eller for tilgang til slike områder. Arealet er ikke aktuelt for landbruk, og bebyggelse vil ikke påvirke eventuell gårdsdrift eller omliggende landbruk. Føreidveien ligger som et naturlig skille mellom tomten og dyrket mark i syd. Vi vurderer det slik at dispensasjoner for ønskede tiltak ikke vil komme i konflikt med eller tilsidesette noen relevante hensyn, og påpeker at disse vurderingene allerede er gjort ifb. med godkjenning av fradeling til boligformål. Omsøkt endring av grense må anses for å være en fornuftig tilpasning, og kan ikke vurderes for å være av en karakter som endrer dette. Administrasjonene er enig i dette. Vi anser en dispensasjon for å ha liten eller ingen påvirkning på hensyn som ligger bak bestemmelsene det søkes dispensasjon fra. Vi kan ikke se at dispensasjoner her kan gi noen form for samfunnsmessige ulemper eller på noen måte være til skade for helse, sikkerhet og miljø i området. Administrasjonen er enig i dette. For tiltakshaver med familie er det åpenbart en stor fordel å kunne få bebygd tomten iht. deres ønsker og behov. Vi anser også denne fortettingen for å kunne ha en positiv og vitaliserende effekt på en landlig del av det aktuelle området, hvilket kan vurderes som samfunnsmessig positivt. Da tomten i utgangspunktet er vedtatt godkjent til boligformål, vil en realisering av dette være i tråd med vedtak, som allerede har blitt vurdert som samfunnsmessig fordelaktig. Individuelle forhold knyttet til søkers person kan tillegges vekt i helt spesielle forhold, men vil ikke være av avgjørende vekt. Justeringen av grensen/arealoverføringen må anses som en forbedring av tiltakseiendommen. Da eiendommen ble fradelt i 2012, var planen å legge adkomst over GB 19/3. Ved å gjennomføre omsøkte arealoverføring, vil adkomst i sin helhet bli liggende på egen eiendom. Det vises avslutningsvis til formålsbestemmelsen i pbl 1-1 "fremme bærekraftig utvikling til det beste for den enkelte, samfunnet og fremtidige generasjoner". Denne bestemmelsen

5 vektlegger både personlige og kollektive fordeler, samt avklarer at fordeler for den enkelte tiltakshaver også medfører fordeler for samfunnet som helhet. Lovens formål er et viktig tolkningsmoment når bestemmelsene i loven ellers skal anvendes. Bestemmelsen må ikke forstås som en uttømmende oppregning. Utover i loven støter man på flere andre forhold som inkluderes. Det viktigste budskapet er at loven gjelder generelt for all samfunnsplanlegging, for arealstyring og byggesaksbehandling. Administrasjonens samlede vurdering: Tiltaket er i strid med kommuneplanen, og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. I gjeldende plan er eiendommen avsatt til LNF-formål, og i slike områder er det et generelt bygge- og deleforbud, samtidig som også plankravet i kommuneplanen gjør seg gjeldende. Gjeldende kommuneplan er vedtatt i 2012, er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Det betyr at i første omgang må det vurderes om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Viser vurderingen at de nevnte hensynene blir vesentlig tilsidesatt, skal ikke kommunen behandle dispensasjonen videre. Plankrav: Hensynet bak plankravet er å skape forutsigbarhet og sikre at utbygging skjer på en strukturert og planmessig måte. En plan skal ivareta vei, vann- og avløp, bygningsutforming, konsekvenser for barn og unge, helse, miljø og sikkerhet for å nevne noe. Boligbygging bør i utgangspunktet skje i regulerte områder, i områder avsatt til byggeområder, eller i LNF-områder hvor spredt boligbygging er tillatt. Å tillate boligbygging i andre områder kan medføre at man tilsidesetter hensynet bak kommuneplanens med bestemmelser. Her dreier det seg om å bebygge en allerede fradelt tomt for bolig, og å skulle utarbeide en plan for dette synes i overkant av hva som er fornuftig. Fradelingen/arealoverføringen krever i utgangspunktet også plan. Ingen av tiltakene anses å endre arealbruken, og hensynet bak plankravet blir ikke vesentlig tilsidesatt.

6 Bygge- og deleforbudet i LNF-formålet: Hensikten bak det generelle bygge- og deleforbudet i LNF-områder er blant annet å forhindre at verdifulle landbruksarealer blir delt opp og nedbygd. I dette tilfellet må den omsøkte eiendommen anses som en del av en uproduktiv kolle i landskapet. Denne kollen har fra før flere eiendommer som er fradelt og bebygd med eneboliger. I tillegg er den omsøkte tomten fradelt med hensikt å skulle bebygges med bolig. Eiendommen er fremdeles underlagt LNFformålet i kommuneplanen, men består ikke av dyrkbar mark eller drivverdig skog, og er ikke en del av driftsgrunnlaget for landbrukseiendommene på Føreid. Landbrukshensynene blir derfor ikke skadelidende som følge av en dispensasjon. I tillegg til å ta var på landbruksinteressene, skal LNF-formålet også verne om natur- og friluftsinteressene. Administrasjonen kan ikke se at oppføring av bolig og garasje, eller arealoverføring som omsøkt vil ha innvirkning på disse interessene. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon i dette tilfellet, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Dersom dispensasjon kan gis etter vilkåret i første punktum, må det, i henhold til PBL 19-2 andre ledd andre punktum, videre vurderes om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Plankrav: Miljøvernavdelingen hos Fylkesmannen mener det er viktig at boligbygging sentralt i Søgne bare skjer i samsvar med godkjent plan, og at det bør vises varsomhet med å tillate ytterligere utbygging innenfor LNF-formålet. Å kreve utarbeidelse av plan på grunn av det her omsøkte tiltaket, vil ikke være hensiktsmessig i det aktuelle området. Flere av de forhold en plan skal ivareta, er belyst i forbindelse med fradelingsaken. Selv om en plan vil kunne endre formålet, vil selve bruken av området ikke endres. Det søkes nå om oppføring av bolig på en allerede fradelt tomt, samt oppføring av garasje på areal som ønskes tillagt denne tomten. Med tanke på dette konkrete tiltaket, kan vi ikke se at utarbeidelse av plan vil endre noe i forhold til arealdisponeringen i området. LNF-formålet: Området er avsatt til LNF-formål, og skal ivareta landbruk- natur og friluftsinteresser. Gjennom uttalelse fra fagleder landbruk og miljø, slås det fast at disse interessene ikke blir skadelidende. Dette er en fordel som vektes tungt. Den nye boligen vil ligge på en kolle i landbruksarealet, mellom annen bebyggelse, og vil gli naturlig inn i bomiljøet. Det er en fordel at boligene vil kunne tilkoples det kommunale kloakknettet. Området ligger i kort avstand til Tangvall, samt til større og tett bebygde boligområder som Torvmoen. Den lille samlingen av boliger på denne kollen, er omgitt av fulldyrkede landbruksarealer. Det går klart frem av kart og skråfoto at det ligger godt til rette for gode uteoppholdsarealer. Det er en tungtveiende fordel at avstand til landbruksareal i drift fra den nå omsøkte bolig, blir ca. 25 meter. Kommuneplanen krever en avstand på minst 20 meter. Garasjen blir riktignok liggende nærmere enn 20 meter, men dette anses ikke å være av betydning for saken.

7 Annet: Det finnes ikke alternativ plassering som ikke vil kreve dispensasjon, da hele eiendommen er avsatt til LNF-formål. Dersom slikt alternativ finnes, vil det normalt tale helt klart imot dispensasjon. Plasseringen synes å være godt tilpasset terrenget, og de allmenne interesser påvirkes ikke i særlig grad. Dette vektes i favør av dispensasjon. Når det gjelder presedensfaren, må enhver sak vurderes på selvstendig grunnlag. Graden av faren for presedens anses som relativt liten i denne saken, da det er snakk om å bebygge en tomt som allerede er fradelt med den hensikt å bygge bolig. Arealoverføringen anses heller ikke å skape vesentlig presedens, på grunn av størrelse på arealet, og at det vil gi en god adkomst til omsøkte boligtomt. Garasje oppføres på sted som i dag er bebygd med garasje/uthus som vil bli revet, og det vil slik sett ikke gripes ytterligere inn i LNF-formålet. Etter en samlet vurdering mener administrasjonen at etter ovennevnte er fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene. I henhold til plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd andre punktum, kan dispensasjon derfor innvilges. Til orientering: Tegningene som følger søknaden, viser en bolig som er høyere enn det PBL 29-4 tillater. Dette må endres før byggetillatelse kan gis. Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader til saken. Vedlegg 1 Søknad om dispensasjon - mottatt her Situasjonsplan 3 Tegninger 4 Uttalelse til søknad om dispensasjon for oppføring av bolig, samt arealoverføring - GB 19/355 - Føreidveien 5 Uttalelse - dispensasjon for oppføring av bolig på GB 19/355 samt arealoverføring fra GB 19/304 - Føreidveien