Saksframlegg. Søknad om dispensasjon fra plankrav for oppføring av anneks - GB 20/180 - Stifjellet 11

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 20/180 Saksmappe: 2016/ /2017 Saksbehandler: Terje Axelsen Dato: Saksframlegg Søknad om dispensasjon fra plankrav for oppføring av anneks - GB 20/180 - Stifjellet 11 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 50/17 Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen for oppføring av anneks på GB 20/180 Stifjellet 11. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget Behandling: Til behandling forelå rådmannens forslag til vedtak. Plan- og miljøutvalget fattet enstemmig vedtak. Vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen for oppføring av anneks på GB 20/180 Stifjellet 11.

2 Bakgrunn for saken: Saksutredning: Det søkes om oppføring av anneks på GB 20/180 Stifjellet 11. Annekset er tegnet med et bebygd areal på 19,5 m², og et bruksareal på 17 m². Mønehøyden er oppgitt til 4 meter. Eiendommen er fra før bebygd med en fritidsbolig med et bruksareal på 80 m², samt en hagestue og en frittstående bod med et bruksareal på til sammen 20,5 m². Etter utbygging vil eiendommen få en bebyggelse med et samlet bruksareal på 117,5 m². Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens 2. Oversiktskart som viser omsøkte eiendom. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område avsatt til fritidsbebyggelse i kommuneplanen. Planen er vedtatt den Relevante bestemmelser i saken: 2 Plankrav, pbl 11-9 nr 1 Tiltak som nevnt i plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a, d, g, k, l og m kan ikke finne sted før det foreligger ny områdereguleringsplan for: - Sentrumsområdet på Tangvall øst for Fv Utvidelse av Lohnelier næringsområde - Utbyggingsområde for bolig Skibakksheia - Utbyggingsområde for bolig Øygardsheia For øvrige områder er det krav om detaljreguleringsplan før tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a, d, g, k, l og m kan finne sted. 5c. Fritidsbebyggelse Maksimalt tillatt bruksareal (BRA) er 138 m² for tomter for fritidsbebyggelse som har eller skal ha parkeringsareal på egen tomt. Parkeringsareal inngår i beregning av grad av utnytting. Hver tomt skal ha 1 parkeringsplass på minimum 18 m². Maksimalt tillatt bruksareal (BRA) er 120 m² for tomter for fritidsbebyggelse som ikke har eller får parkeringsareal på egen tomt.

3 Det tillates kun en boenhet pr. tomt. Maks mønehøyde 5,5 meter og maks gesimshøyde 3 meter. Anneks med maks BRA=20 m² og maks mønehøyde 4 meter og maks gesimshøyde 3 meter kan kun oppføres der totalt bruksareal ikke overstiger maks tillatt bruksareal på tomta, og skal ligge nærmere fritidsbolig enn 8 meter. Spesielle forhold: På eiendommen er det oppført to bygninger i tillegg til fritidsboligen. Dette er en hagestue nordvest for fritidsboligen, og en bod rett sør for fritidsboligen. Disse er ikke tidligere omsøkt eller godkjent. Til sammen har de et bruksareal på 20,5 m². Administrasjonen ber om at disse også innlemmes i søknaden slik at forholdene blir ordnet opp i. Det må sendes inn oppdaterte tegninger og situasjonskart. Plan- og bygningslovens 20-5 og byggesaksforskriften, SAK 10, 4-1 åpner for at en rekke tiltak kan oppføres uten kommunal saksbehandling. I dette tilfellet ville sannsynligvis hagestuen kunne komme inn under et slikt unntak. Boden er imidlertid plassert tett opp mot nabogrensen i sør, og er dermed søknadspliktig. Siden dette gjelder to bygg i tillegg til anneks vil det være mest ryddig å ta alle med i samme søknad om tiltak. Det er kun annekset som utløser plankravet. Søker opplyser at bebyggelsen på eiendommen ikke overstiger et bruksareal på 120 m², selv ikke når annekset er bygget. Dermed ser det ikke ut til å være behov for ytterligere dispensasjoner i forhold til disse byggene. Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder mener denne søknaden angår lokale plan- og miljøhensyn som de normalt ikke uttaler seg om. Søknaden er ikke forelagt annen sektormyndighet siden deres saksområde ikke blir direkte berørt av søknaden. Protester/bemerkninger: Det foreligger ingen merknader til søknaden. Dispensasjoner: Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens 2.

4 Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Plankrav er normalt av en generell karakter, og intensjonen bak et slikt krav er å være en sikkerhetsventil for enkelte typer arealer og enkelte typer tiltak, slik det fremkommer av lovens ordlyd. Vi mener oppføring av anneks på denne eiendommen ikke utløser noe behov for denne sikkerhetsventilen. I dette tilfellet er det snakk om et lite anneks oppført i umiddelbar nærhet til eksisterende fritidsbolig. Det berørte arealet har alltid vært benyttet som eget uteområde, og er i kommuneplanen avsatt til fritidsbebyggelse. Vi mener på grunnlag av dette at det bør vurderes som lite hensiktsmessig å stille krav om utarbeidelse av plan for dette tiltaket. Vår oppfatning er at i slike saker vil dispensasjonsvurderingen være et bedre verktøy, noe som vil gi kommunen muligheten til å ivareta nødvendige interesser og hensyn. Administrasjonen deler i all hovedsak søkers vurdering. Plankravet i kommuneplanen er satt for å ivareta behovet for utarbeidelse av mer detaljerte planer. Kommuneplanen er en overordnet plan som trekker opp de store linjene for kommunens bruk og utforming av arealer. For mindre områder vil det være behov for reguleringsplaner som angir en mer detaljert bruk. Et område som Stifjellet ville absolutt ha vært tjent med å inngå i en planprosess. Imidlertid er det her snakk om et begrenset tiltak hvor plankravet ikke gjør seg gjeldende med styrke. Øvrig argumentasjon er generell og tar hovedsakelig for seg private forhold. Administrasjonen har ikke lagt stor vekt på dette i sin behandling av saken. Viser for øvrig til dispensasjonssøknaden i sin helhet. Administrasjonens samlede vurdering: Det søkes om oppføring av et anneks på eiendommen GB 20/180 Stifjellet 11. Annekset vil komme i tillegg til fritidsbolig, bod og hagestue. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens arealdel. Gjeldende kommuneplan er vedtatt i 2012, og er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Kommuneplanen fastsetter fremtidig arealbruk for området, og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i plan- og bygningslovens 1-6. Tiltak må ikke være i strid med planens arealformål og bestemmelser. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven: Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven, og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.

5 Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Det betyr at i første omgang må det vurderes om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Viser vurderingen at de nevnte hensynene blir vesentlig tilsidesatt, skal ikke kommunen behandle dispensasjonen videre. Hensikten med å sette plankrav i kommuneplanen er at områder avsatt til utbyggingsformål skal inngå i reguleringsplaner. Dette for å gi lik ramme og muligheter for de aktuelle eiendommene innenfor en plan, og samtidig ivareta hensynet til barn og unge og allmennheten for øvrig. Bruken av arealene er ved planbehandlingen gjenstand for en omfattende politisk prosess der også statlige organer, eiere/brukere, berørte organisasjoner, enkeltpersoner og grupper deltar. Plankravet sikrer dermed offentlighet og medvirkning i arealdisponeringen. Det er likevel lite sannsynlig at en reguleringsplan i vesentlig grad ville ha endret arealbruken for omsøkte eiendom, da den allerede er bebygd. Tiltaket er i sin helhet innenfor eiendommens grenser. I dette tilfellet er det snakk om oppføring av et anneks, ca. 6 meter nordøst for eksisterende fritidsbolig. Eiendommen har ikke anneks fra før, og det fremstår som lite hensiktsmessig å skulle utarbeide ny reguleringsplan for dette ene tiltaket. Kommuneplanens 5 gir også rom for etablering av anneks på fritidseiendommer. Omsøkt tiltak er i tråd med planens begrensninger i forhold til areal, høyde og avstand fra hytta. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon fra plankravet i dette tilfellet, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningslovens 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Det er en fordel at utbyggingen foretas i et område som allerede er etablert og avsatt til fritidsbebyggelse. Det er videre en fordel at det legges til rette for en hensiktsmessig bruk av arealene innenfor arealbegrensningen for fritidsbebyggelse. Annekset skal oppføres på et relativt flatt platå nordøst for hytta. Lenger mot øst faller terrenget kraftig ned mot veien. Ved å samle bebyggelsen får man et funksjonelt tun som ivaretar økt plassbehov, samtidig som man får et hensiktsmessig uteoppholdsareal på eiendommen. Eiendommen er allerede bebygd og utbyggingen er i samsvar med formålet i kommuneplanen. Tiltaket vil heller ikke vanskeliggjøre en eventuell fremtidig regulering av eiendommen. Selv om man nærmer seg grensen for totalt utbygd bruksareal vil ikke tomten fremstå som hardt utbygd. Eiendommen er på hele 2897 m². Presedensfaren vurderes til å være relativt liten, og vil uansett være begrenset til bebygde eiendommer innenfor området. En innvilgelse av dispensasjon fra plankravet vil ikke legge føringer for hvordan man eventuelt skal behandle fremtidige søknader på ubebygde eiendommer. Administrasjonen kan ikke se at det vil være vesentlige ulemper forbundet med å dispensere fra plankravet i dette tilfellet siden tiltaket fremstår som relativt moderat, og ikke kommer i konflikt med de hensyn som et plankrav skal ivareta. Forholdet til allmennheten vil forbli uforandret etter tiltaket. Administrasjonen konkluderer etter ovennevnte at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Vilkårene i plan- og bygningslovens 19-2

6 andre ledd andre punktum er dermed oppfylt, og forutsetningene for å kunne gi den omsøkte dispensasjonen foreligger. Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen ytterligere merknader. Vedlegg 1 Søknad om dispensasjon 2 Situasjonskart 3 Tegning anneks 4 Uttalelse fra Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder 5 Oversiktskart 6 Oversiktsbilde 7 Situasjonskart 8 Skråfoto