Saksframlegg. Søknad om dispensasjon for deling av eiendom og oppføring av ny bolig på GB 19/1 - Føreidveien 75

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 19/1 Saksmappe: 2017/ /2017 Saksbehandler: Terje Axelsen Dato: Saksframlegg Søknad om dispensasjon for deling av eiendom og oppføring av ny bolig på GB 19/1 - Føreidveien 75 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 159/17 Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 og 11-6, rettsvirkning av kommuneplanens arealdel, avslås søknad om dispensasjon fra byggeforbudet i kommuneplanens LNFR-områder, byggeforbudet i 100-metersbeltet langs Søgneelva, samt plankravet i kommuneplanens 2, for fradeling av eiendom fra GB 19/1 samt oppføring av ny bolig på fradelt parsell. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget Behandling: Til behandling forelå rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 og 11-6, rettsvirkning av kommuneplanens arealdel, avslås søknad om dispensasjon fra byggeforbudet i kommuneplanens LNFR-områder, byggeforbudet i 100-metersbeltet langs Søgneelva, samt plankravet i kommuneplanens 2, for fradeling av eiendom fra GB 19/1 samt oppføring av ny bolig på fradelt parsell. Repr. Langenes (H) fremmet forslag: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2, innvilges søknad om dispensasjon fra byggeforbudet i kommuneplanens LNFR-områder, byggeforbudet i 100-metersbeltet langs Søgneelva, samt plankravet i kommuneplanens 2, for fradeling av eiendom fra GB 19/1 samt oppføring av ny bolig på fradelt parsell som omsøkt.. Begrunnelse: Den omsøkte parsellen ligger i et område sentralt i Søgne med kort avstand til skole, butikker og kollektivtransport. Den omsøkte plasseringen ligger lenger borte fra Søgneelva enn

2 eksisterende bebyggelse i området. Det er ønskelig å styrke bosettingen i området og det er gitt tillatelse til nybygg i området i den senere tid. Det vil ikke legge beslag på dyrka mark. Det vil ikke ha nevneverdig negativ effekt på de naturkvaliteter som finnes i området. Bekken vil ikke bli berørt i negativ retning da det allerede er lagt bro over bekken. Turstien følger Føreidveien og de siste meterne som ligger bak eksisterende låve vil ikke bli nevneverdig svekket som turvei om denne delen fører inn til privat bolig. Vi kan ikke se at eksisterende planer eller forutsetninger i plan-og bygningsloven blir tilsidesatt i et slikt omfang at søknad om dispensasjon ikke bør innvilges. Fordeler og ulemper: Det er overvekt av fordeler ved å tillate bebyggelse sentralt i kommunen. Det reduserer behovet for transport og det styrker bosettingen i små boområder. Det vil også i denne sammenheng være fordeler med å tillate bebyggelse på eiendommen med tanke på videre drift. Ulemper i forbindelse med Søgneelva, tursti og naturbilde vil ikke være av en slik betydning at ulempene blir større enn fordelene. Votering: Rådmannens forslag satt opp mot forslag fra H Forslag fra H vedtatt med 7 mot 2 stemmer (Lunde; AP, MDG) Plan- og miljøutvalget fattet vedtak. Vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2, innvilges søknad om dispensasjon fra byggeforbudet i kommuneplanens LNFR-områder, byggeforbudet i 100-metersbeltet langs Søgneelva, samt plankravet i kommuneplanens 2, for fradeling av eiendom fra GB 19/1 samt oppføring av ny bolig på fradelt parsell som omsøkt.. Begrunnelse: Den omsøkte parsellen ligger i et område sentralt i Søgne med kort avstand til skole, butikker og kollektivtransport. Den omsøkte plasseringen ligger lenger borte fra Søgneelva enn eksisterende bebyggelse i området. Det er ønskelig å styrke bosettingen i området og det er gitt tillatelse til nybygg i området i den senere tid. Det vil ikke legge beslag på dyrka mark. Det vil ikke ha nevneverdig negativ effekt på de naturkvaliteter som finnes i området. Bekken vil ikke bli berørt i negativ retning da det allerede er lagt bro over bekken. Turstien følger Føreidveien og de siste meterne som ligger bak eksisterende låve vil ikke bli nevneverdig svekket som turvei om denne delen fører inn til privat bolig. Vi kan ikke se at eksisterende planer eller forutsetninger i plan-og bygningsloven blir tilsidesatt i et slikt omfang at søknad om dispensasjon ikke bør innvilges. Fordeler og ulemper: Det er overvekt av fordeler ved å tillate bebyggelse sentralt i kommunen. Det reduserer behovet for transport og det styrker bosettingen i små boområder. Det vil også i denne sammenheng være fordeler med å tillate bebyggelse på eiendommen med tanke på videre drift.

3 Ulemper i forbindelse med Søgneelva, tursti og naturbilde vil ikke være av en slik betydning at ulempene blir større enn fordelene. Bakgrunn for saken: Saksutredning: I 2006 ble det søkt om tilsvarende tiltak, men noe nærmere elva. Fylkesmannen i Rogaland ga endelig avslag på søknaden i Det søkes nå om dispensasjon for fradeling av en tomt, nord på eiendommen GB 19/1, nær bebyggelse i Sørheia. Det søkes videre om dispensasjon for å bygge bolig på den fradelte tomta. GB 19/1 er en landbrukseiendom som består av tre adskilte parseller med et samlet areal på ca. 79 dekar. Den aktuelle parsellen ligger på Føreid, eller Føre, rett nord for Søgneelva. På andre siden av elva ligger Åros ridesenter. Man søker om å dele fra en parsell på 1950 m² fra hovedeiendommen. Formålet er å bygge ny bolig på den fradelte eiendommen. GB 19/1 er avsatt til LNFR-formål i kommuneplanens arealdel, og både fradelingen og bygging av ny bolig vil være avhengig av dispensasjon fra bygge- og deleforbudet i LNFR-området. Ny bolig skal plasseres ca. 70 meter fra Søgneelva, og vil være avhengig av dispensasjon fra byggeforbudet i 100-metersbeltet langs elva. Tiltaket vil også være avhengig av dispensasjon fra kommuneplanens krav om utarbeidelse av reguleringsplan. Oversiktskart GB 19/1 Kartutsnitt som viser omsøkt tiltak

4 Skråfoto som viser det aktuelle området. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen er ikke regulert, men ligger innenfor område avsatt til LNFR-område i kommuneplanens arealdel. Parsellen som søkes fradelt ligger også innenfor 100-metersbeltet langs Søgneelva. Relevante bestemmelser: 2 Plankrav, pbl 11-9 nr. 1 Tiltak som nevnt i plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a, d, g, k, l og m kan ikke finne sted før det foreligger ny områdereguleringsplan for: - Sentrumsområdet på Tangvall øst for Fv Utvidelse av Lohnelier næringsområde - Utbyggingsområde for bolig Skibakksheia - Utbyggingsområde for bolig Øygardsheia For øvrige områder er det krav om detaljreguleringsplan før tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a, d, g, k, l og m kan finne sted. 13 Vassdrag, pbl nr 5 I 100 metersbeltet til Søgne-elva med sidevassdrag og 50 metersbeltet til øvrige vassdrag, er det forbud mot bygge- og anleggsvirksomhet. For stedbunden næringer gjelder byggeforbudsbeltet på 50 meter på hver side av vannstrengen for Søgneelva med sidevassdrag. For stedbunden næring gjelder forbudet mot bygge- og anleggsvirksomhet nært vassdrag når det finnes alternative lokaliseringsmuligheter. Retningslinje til kommuneplanen: For Søgne-elva gjelder forbudet inntil nærmeste moderne inngrep langs begge sider av vannstrengen. Spesielle forhold:

5 Fradeling av en boligtomt fra en landbrukseiendom er avhengig av tillatelse etter jordloven. Etter samråd med fagleder for miljø og landbruk, behandles saken først etter plan- og bygningsloven. Dispensasjonssøknaden er ikke nabovarslet på vanlig måte. Administrasjonen anser imidlertid at berørt nabo i nord og vest, Søgne kommune, er varslet tilstrekkelig ved innsendelse av søknaden. Imidlertid burde man kanskje ha varslet nabo på GB 19/2 siden adkomsten til ny eiendom ligger nær denne eiendommen. Administrasjonen innstiller på å avslå saken, og krever derfor ikke nabovarsel før saken tas opp til behandling. Nabo vil bli varslet ved oversendelse av protokoll fra møtet. Dette er ikke vanlig prosedyre, men vi finner det forsvarlig i forhold til å spare tid. Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder sier blant annet følgende: «Miljøvernavdelingen vektlegger at omsøkte sted ligger sentralt i Søgne. Her er det viktig å sikre en helhetlig og forutsigbar arealdisponering ved at evt. bygge- og anleggstiltak kun skjer i samsvar med godkjent plan. Omsøkte tomt ligger innenfor område med nasjonale interesser som Fylkesmannen skal påse blir ivaretatt. Dette knytter seg bl.a. til naturrammen omkring Søgneelva med sidevassdrag. Boligen vil virke privatiserende på omgivelsen, både for tilstøtende friluftsområde og for turveien. Veiatkomsten til tomta vil også kunne gi uheldige konsekvenser for bekken og for brukere av turveien. Når det gjelder bekken, vil evt. inngrep kreve egen vurdering etter vannressursloven 11 om kantvegetasjon. For øvrig er det forbud mot fysiske tiltak i vassdrag, se forskrift FOR nr Miljøvernavdelingen gir etter dette kommunen råd om å avslå dispensasjonssøknaden.» Vest-Agder fylkeskommune har ikke uttalt seg i saken. Ingeniørvesenet i Søgne kommune har uttalt følgende i forhold til tilkobling til offentlig vann og avløp: «Vi kan bekrefte at planlagt eiendom har tilkoblingsmulighet til offentlig VA-anlegg via privat ledningsanlegg.» Fagleder miljø og landbruk i Søgne kommune sier blant annet følgende i sin uttalelse: «Arealet som tomta utgjør har liten landbruksmessig verdi. Det er ikke registrert viktige naturverdier i Naturbase på arealet tomta utgjør. Allmennheten vil være i sin fulle rett til å ferdes på turstien

6 selv om det oppføres bolig på tomta. Ev. inngrep i bekken må avklares i forhold til vannressursloven.» Viser for øvrig til uttalelsene i sin helhet. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Omsøkt tiltak vil bli liggende bak eksisterende bebyggelse langs elva, og således ikke være i konflikt med byggeforbudet langs elva. Det er riktig at mot sørøst vil eksisterende bebyggelse ligge som en skjerm mot elva. Det er imidlertid en relativt stor åpen sone fra omsøkt tiltak og sørover og vestover, ned mot elva. Tiltaket er plassert i tråd med tidligere merknad fra Fylkesmannens miljøvernavdeling, jfr. saksnr. 2005/ /2006. Her må det være feil kildeanvisning siden saksnummeret det vises til henviser til et oversendelsesbrev fra kommunen til Fylkesmannen. Etter en gjennomgang av tidligere sak kan jeg ikke se at Fylkesmannen har gitt råd om alternativ plassering. Grunneier har avgitt betydelig areal til turvei over eiendommer, noe som ikke er kompensert for ihht. tidligere avtale. Det er riktig at grunneier har medvirket til at det nå er etablert en turvei for allmennheten langs elva, og også over eiendommen GB 19/1. I følge underskrevet erklæring, datert , skal Søgne kommune betale kr ,- til grunneier som en engangserstatning for ulemper og rettigheter i forbindelse med etablering av turveien. Administrasjonen forutsetter at dette er gjennomført og at det ikke er ytterligere heftelser/kompensasjoner knyttet til turveien. Tidligere godkjente fortettingssaker i området. Søker har ikke konkretisert dette punktet. Det er gitt tillatelse til fradeling av tomter noe lenger øst, men det har ikke vært liknende saker i den vestlige delen av området. Planlagt bebyggelse vil kunne utnytte eksisterende teknisk infrastruktur. Se vedlagt bekreftelse fra ingeniørvesenet datert 23. november Ingeniørvesenet har bekreftet at det er mulighet for tilkobling til offentlig VA via privat ledningsnett. Tiltaket vil ikke være til sjenanse for nærområdet. Planlagt bebyggelse vil bli fokusert samme vei som omkringliggende boliger. Adkomsten til omsøkt bolig vil langs en mindre strekning bli en del av turveien som går rundt eksisterende bebyggelse på GB 19/1, men vil ikke være en hindring for allmennhetens tilgang til turveien. Det er ikke unaturlig at boligens hovedfasade ligger vendt mot elva. Viser for øvrig til dispensasjonssøknaden i sin helhet. Administrasjonens samlede vurdering: Det søkes om dispensasjon for fradeling av en parsell fra GB 19/1, samt oppføring av bolig på den fradelte parsellen. Tiltaket er avhengig av dispensasjon for følgende forhold: Fra bygge- og deleforbudet i LNFR-område Fra byggeforbudet i 100-metersbeltet langs Søgneelva Fra plankravet i kommuneplanens 2 Gjeldende kommuneplan er vedtatt i 2012, og er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det

7 skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Kommuneplanen fastsetter fremtidig arealbruk for området, og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i plan- og bygningslovens 1-6. Tiltak må ikke være i strid med planens arealformål og bestemmelser. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven: Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skald et legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Det betyr at i første omgang må det vurderes om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Viser vurderingen at de nevnte hensynene blir vesentlig tilsidesatt, skal ikke kommunen behandle dispensasjonen videre. Området er avsatt til LNFR-område i kommuneplanens arealdel, og hensynet bak planen er at området skal benyttes på en måte som ivaretar interesser knyttet til landbruk, natur og friluftsliv. I dette tilfellet søkes det om fradeling av en parsell på 1950 m² fra en eksisterende landbrukseiendom. Formålet med fradelingen er å benytte tomten til oppføring av en ny bolig. Den nye eiendommen er plassert vestenfor eksisterende bebyggelse på GB 19/1, men samtidig nær nok til at ny bebyggelse vil kunne ses i sammenheng med den eksisterende. Omsøkte parsell er preget av ganske bratt terreng som vanskelig kan utnyttes til landbruk, eller annen virksomhet knyttet til landbruket. Adkomsten til den nye boligen vil over en mindre strekning sammenfalle med turveien som er etablert forbi gårdsbebyggelsen på GB 19/1. Vi kan imidlertid ikke se at dette vil være til hinder for gående eller syklende langs turveien. Fagleder for miljø og landbruk i Søgne kommune har gjort en vurdering av tiltaket og har konkludert med at tomta har liten landbruksmessig verdi, og at forholdet til allmennheten ikke vil endre seg vesentlig. Administrasjonen konkluderer med at hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt i dette tilfellet. Vilkåret etter plan- og bygningslovens 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Tiltak av dette omfang rammes av plankravet i kommuneplanens 2. Hensikten med plankravet er å sikre at større utbygginger ikke gjennomføres uten overordnede vurderinger. Dette kan gjelde forhold som vann og avløp, lekearealer, gang- og sykkelveier m.m.

8 Når det gjelder omsøkte tiltak er det avklart med ingeniørvesenet at det foreligger mulighet for tilkobling til offentlig vann og avløpsanlegg via private ledninger, og det er inngått avtale vedrørende bruk og vedlikehold av private ledninger over annen manns eiendom. Selv om det ikke er opparbeidet lekeareal i området, ligger det likevel godt til rette for barns lek og utvikling i nærområdet. Administrasjonen kan ikke se at det vil være hensiktsmessig å kreve utarbeidelse av reguleringsplan for omsøkte tiltak, siden søknaden er gjennomarbeidet og avklarer og ivaretar de fleste forhold som ville blitt belyst gjennom en plan. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon fra plankravet i dette tilfellet, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningslovens 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Eiendommen som skal fradeles ligger fra ca meter fra Søgneelva, og tiltaket rammes av byggeforbudet i 100-meterssonen langs elva. Søker har anført at det ligger bebyggelse mellom nytt tiltak og elva, og dette er delvis rett. Sørøst for omsøkt tiltak er det bebyggelse, mot sør og vest er det åpent ned mot elva. Ny tomt og ny bolig ligger tilbaketrukket fra elveløpet og vil ikke ha negativ innvirkning i forhold til naturmiljøet langs elva. Tiltaket vil også bli liggende vesentlig høyere enn vannspeilet. Boligområdet i Sørheia vil danne bakteppe for den nye bebyggelsen, slik at den ikke vil fremstå som et fremmedelement i området. Administrasjonen konkluderer med at hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningslovens 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Videre må det vurderes om fordelene er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Fordelene for søker er åpenbare i dette tilfellet. Personlige forhold veier imidlertid ikke tungt i slike saker, og det er ikke lagt avgjørende vekt på dette i vurderingen av tiltaket. Det kan anses som en fordel at tiltaket plasseres tilbaketrukket fra elva og i nærheten av eksisterende bebyggelse. Det er også en fordel at ny bolig kan knyttes til offentlig infrastruktur. Ulempene er at det må foretas vesentlige terrenginngrep for å tilpasse boligen til det bratte terrenget, samt at tiltaket kan virke privatiserende i forhold til turveien som går forbi. Faren for presedens er også til stede, selv om man ikke berører dyrket mark. Administrasjonen konkluderer etter ovennevnte at fordelene ved å gi dispensasjon ikke er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Vilkårene i plan- og bygningslovens 19-2 andre ledd andre punktum er dermed ikke oppfylt, og forutsetningene for å kunne gi den omsøkte dispensasjonen foreligger ikke. Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen ytterligere merknader.

9 Vedlegg 1 Søknad om dispensasjon 2 Fradelingskart 3 Situasjonsplan 4 Prinsippskisser bolig 5 Oversiktskart terrengprofil 6 Terrengprofiler 7 Uttalelse fra ingeniørvesenet i Søgne kommune 8 Uttalelse fra Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder 9 Uttalelse fra fagleder for miljø og landbruk i Søgne kommune 10 Skråfoto 11 Dokument 2005/ Underskrevet erklæring