Saksframlegg. Søknad om dispensasjon - tilbygg til to anneks - GB 20/143 - Prestebukta 27

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 20/143 Saksmappe: 2017/ /2018 Saksbehandler: Terje Axelsen Dato: Saksframlegg Søknad om dispensasjon - tilbygg til to anneks - GB 20/143 - Prestebukta 27 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 35/18 Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2, og 11-6, rettsvirkning av kommuneplanens arealdel, avslås søknad om dispensasjon for oppføring av tilbygg til to anneks på GB 20/143. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget Behandling: Til behandling forelå rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2, og 11-6, rettsvirkning av kommuneplanens arealdel, avslås søknad om dispensasjon for oppføring av tilbygg til to anneks på GB 20/143. Repr. Stubstad (FRP) fremmet forslag: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 innvilges soknad om dispensasjon for oppforing av tilbygg til to anneks på GB 20/143. Det søkes om utvidelse av to anneks som ble tillat bygd I 1967 og 1986.Begge anneksene er godkjent, og kan benyttes til overnatting. De ønsker nå å etablere bad/wc. Tiltakshaver har etter fylkesmannens uttalelse revidert søknaden, og har lagt tilbygget til anneks c I bakkant av bygget og ikke mot sjøen. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra plan- og bygningsloven 1-8 og Kommuneplanens bestemmelser 5 c, størrelse på anneks. Fordeler: -Tilbyggene vil ikke øke det bebygde preget mot sjø, og det bebygde preget økes heller ikke I vesentlig grad. - Det blir ikke store naturinngrep. - Tiltaket vil ikke få negativ innvirkning på kystlandskapet. - Tilbyggene får en utforming som er godt tilpasset de eksisterende bygningene. - Tiltaket er ikke til hinder for allmenn ferdsel. - Eiendommen fremstår som privat og har vært bebygd I lang tid.

2 - Kommuneplanens bestemmelser 5 c sier maksimalt 120m2 BRA, og eiendommen får en utnyttelse på totalt ca 114 BRA. Hensynet bak kommuneplanens bestemmelse blir ikke vesentlig tilsidesatt. Ulemper: -Dispensasjon fra kommuneplanen om størrelse på anneks, samt plan- bygningsloven 1-8. Utvalget mener fordelene er klart større enn ulempene. Votering: Det ble votert i følgende rekkefølge: Rådmannens forslag satt opp mot forslag fra FRP Rådmannens forslag til vedtak vedtatt med 5 mot 4 (H, FRP) stemmer. Plan- og miljøutvalget fattet vedtak. Vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2, og 11-6, rettsvirkning av kommuneplanens arealdel, avslås søknad om dispensasjon for oppføring av tilbygg til to anneks på GB 20/143. Bakgrunn for saken: Eiendommen GB 20/143 har et areal på 1284 m² og er bebygd med en fritidsbolig og to anneks. Totalt bruksareal på eiendommen er oppgitt til 102 m². Det første annekset ble det gitt tillatelse til helt tilbake i Under er det vist et utsnitt av situasjonskart og tegninger som fulgte med søknaden. I 1986 ble det gitt tillatelse til et nytt anneks på eiendommen. Under vises kart og tegninger av anneks nr. 2.

3 Begge anneksene er godkjent, og kan benyttes til overnatting. Saksutredning: Det søkes nå om en utvidelse av begge anneksene. Utsnitt av situasjonskartet under viser hvordan man har tenkt utvidelsen. Blå felt markerer omsøkte tilbygg. Utsnitt av situasjonskart Oversiktskart Tilbygget til anneks B er oppgitt til 4 m², mens tilbygg til anneks C er oppgitt til 8 m². Det gir anneks B et samlet bruksareal på 32,4 m² og anneks C et bruksareal på 26,7 m². Bakgrunnen for utvidelsen er at man ønsker å etablere bad og wc i begge anneksene. Søknad om tilbygg til anneks er avhengig av dispensasjon for følgende forhold: Plan- og bygningslovens 1-8, forbud mot tiltak i 100-metersbeltet langs sjøen. Fra kommuneplanens bestemmelse om størrelse på anneks. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område regulert til byggeområde for hytter i reguleringsplan for Del av Krossneset - Prestebukta. Reguleringsplanen er egengodkjent den Dette er imidlertid en av planene som er listet opp i kommuneplanens arealdel hvor kommuneplanen skal gjelde foran reguleringsplanen. Eiendommen er avsatt til fritidsbebyggelse i kommuneplanens arealdel. Kommuneplanen er vedtatt den Relevante bestemmelser i kommuneplanen: 5 c. Maksimalt tillatt bruksareal (BRA) er 120 m² for tomter for fritidsbebyggelse som ikke har eller får parkeringsareal på egen tomt.

4 Det tillates kun en boenhet pr. tomt. Maks mønehøyde 5,5 meter og maks gesimshøyde 4 meter. Anneks med maks BRA= 20 m² og maks mønehøyde 4 meter og maks gesimshøyde 3 meter kan kun oppføres der totalt bruksareal ikke overstiger maks tillatt bruksareal på tomta, og skal ligge nærmere fritidsbolig enn 8 meter. Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Spesielle forhold: Begge anneksene ligger lenger fra hytta enn 8 meter. Denne avstanden er satt som en minimumsavstand for oppføring av anneks på område avsatt til fritidseiendom i kommuneplanens arealdel, slik at bebyggelsen skal fremstå som mest mulig samlet. Dette forholdet er imidlertid ikke hensyntatt i denne saken, siden anneksene ble godkjent og oppført før gjeldende plan ble vedtatt. Klager/protester/bemerkninger: Foreligger ikke. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder: I forhold til nasjonale og regionale interesser har ikke Fylkesmannen vesentlige merknader til utvidelsen av bygg B. I forhold til bygg C anbefales det at utvidelsen vurderes i bakkant. I forholdet til kommuneplanen sier Fylkesmannen at de ser negativt på en utvidelse av anneksene i strid med kommuneplanens føringer. Fylkesmannen sier videre at hvis det gis dispensasjon i den aktuelle saken vil dette kunne skape uheldige presedensvirkninger i forhold til senere liknende saker. Viser til uttalelsen i sin helhet. Kommunens kommentar til Fylkesmannens uttalelse: I opprinnelig søknad ble det søkt om utvidelse av begge anneksene, men utvidelsen av anneks C var tegnet i fronten, ut mot sjøen. Det ble også søkt om dispensasjon for bruksendring av anneks B til en fritidsbolig nr. 2 på GB 20/143. På bakgrunn av Fylkesmannens uttalelse ble søknaden endret, og gjelder nå tilbygg til to anneks. Tilbygget til anneks C er flyttet til baksiden av bygget. Administrasjonen kan ikke se at det er nødvendig med en ny uttalelse siden Fylkesmannen allerede har vurdert tilbygg til anneks opp mot kommuneplanens bestemmelse.

5 Vest-Agder fylkeskommune har ikke uttalt seg innen fristen på 4 uker. Relevante punkter i søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Den direkte årsaken til at vi ser oss nødt til å utvide de to anneksene (B og C) på tomten, er at det ikke er plass til bad med wc inne i noen av anneksene. Med fritidsboligen (A) stiller det seg annerledes; der er det plass til bad i eksisterende bygning. De to anneksene er mye mindre i areal og det er vanskeligere å få plass til det arealet et separat bad krever. I tillegg ligger de to anneksene lavere i terrenget og det er vanskeligere å få til en teknisk løsning med fall mot en kum som skal ligge nedgravd i bakken. Kummens posisjon kan ikke være for nært sjøen både pga. floa om høsten og på grunn av grunnens beskaffenhet. Administrasjonen kan forstå ønsket om å etablere bad og wc i anneksene på eiendommen. Det er imidlertid ikke slik at det er krav om bad/wc i et anneks. Anneks skal være et supplement til hovedhytta og fungere som en tilleggsbygning hvor det er lovlig å overnatte. Det skal ikke brukes som en ekstra hytte. Administrasjonen vurderer at det bør være mulig å løse behovet for bad/wc i eksisterende bygninger uten å gå ut over arealbegrensningen i kommuneplanens bestemmelser. Spesielt siden det er oppført to anneks på eiendommen. Når det gjelder tekniske forhold bør dette kunne ordnes ved hjelp av f. eks. en pumpeløsning. Vi ønsker å etablere bad i begge anneksene. Anneks C supplerer egentlig B ettersom anneks B ikke er isolert. Anneks C brukes når det er for kaldt til å være i B. Vi ønsker derfor også at det er et bad i anneks C. At anneks B er for dårlig isolert anses ikke som et relevant argument i denne sammenhengen, siden det burde være ganske enkelt å etterisolere dette. Vi anser alle bygningene på tomta å ha høy arkitektonisk verdi og utgjøre en helhet i utforming og materialbruk. Vi ønsker derfor å gjøre tilbyggene så forsiktige som mulig. Det er positivt at det tenkes på utforming og på helheten i bebyggelsen. Nytt areal for begge anneks blir over 20,0 kvm. Begrunnelse for søknaden om denne dispensasjonen er sammenfallende med begrunnelsen for å bygge i 100-metersbeltet. Vi er indirekte pålagt å knytte oss til vann- og avløpsanlegg og finner det mest hensiktsmessig å installere bad med toalett i bygningene. Alternativet kunne være å ha et separat sanitærbygg, men for å kunne ha en enkel bruk av anneksene, ønsker vi at bad ligger inntil oppholdsrom og soverom i anneksene. Tomta er blitt svært eksponert etter at båthavna kom. I tillegg til båttrafikken til og fra båthavna, brukes den kommunale brygga mer og mer av alle som skal hente og bringe passasjerer. Vi føler oss derfor mer og mer «på utstilling». Dette gjør at vi ønsker å trekke de fasilitetene vi trenger inntil bygningene. Det skulle ikke være nødvendig med et eget sanitærbygg på en ordinær fritidseiendom, og i utgangspunktet vil de sanitære forhold kunne løses i eksisterende hytte. Ekstra bad i anneksene vil være et supplement til badet i hytta, men bør kunne løses innenfor eksisterende arealer. Private forhold og opplevelser vil i liten grad bli vektlagt i denne sammenhengen. Det vises for øvrig til dispensasjonssøknaden i sin helhet. Administrasjonens samlede vurdering: Det søkes om dispensasjon for utvidelse av to anneks på GB 20/143. Utvidelsen er avhengig av dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse om størrelse på anneks, samt fra plan- og bygningslovens 1-8, forbud mot tiltak i 100-metersbeltet langs sjøen.

6 Gjeldende kommuneplan er vedtatt i 2012, og er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Kommuneplanen fastsetter fremtidig arealbruk for området, og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i plan- og bygningslovens 1-6. tiltak må ikke være i strid med planens arealformål og bestemmelser. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven: Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Det betyr at i første omgang må det vurderes om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Viser vurderingen at de nevnte hensynene blir vesentlig tilsidesatt, skal ikke kommunen behandle dispensasjonen videre. Vurdering i forhold til plan- og bygningslovens 1-8, forbud mot tiltak i 100-metersbeltet langs sjøen: Plan- og bygningslovens 1-8 om forbud i 100-metersbeltet langs sjøen skal blant annet ivareta de allmenne interessene, samt unngå uheldig bygging i strandsonen. Tomten, og området rundt, fremstår som privatisert, og allmennhetens interesser synes ikke å bli svekket som følge av tiltaket. Tilbygg skal plasseres på siden som vender bort fra sjøen, og vil i liten grad være synlige fra sjøsiden. Tiltaket er ikke til hinder for allmenn ferdsel, og bidrar ikke til å øke det bebygde preget i vesentlig grad. Samlet sett ser vi ikke at tiltakene vil få negativ innvirkning på kystlandskapet. Eiendommen fremstår som privat og har vært bebygd i lang tid. Administrasjonen konkluderer med at hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningslovens 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Vurdering av størrelse på anneks: Kommuneplanen setter begrensning ved størrelse på anneks til maks. 20 m² bruksareal, og det tillates i utgangspunktet bare ett anneks pr. fritidseiendom. De to anneksene på GB 20/143 er imidlertid godkjent før gjeldende kommuneplan ble vedtatt. Når det nå søkes om å utvide anneksene, må utvidelsen vurderes etter dagens regelverk og planforhold. Hensynet bak bestemmelsen vedrørende størrelse på anneks er å begrense bebyggelsen på den enkelte fritidseiendom. Et anneks skal benyttes som en avlastning for hytta; en «sovebu». Det

7 er også bakgrunnen for at man ikke tillater alle hovedfunksjoner i et anneks. Med hovedfunksjoner menes stue, kjøkken, soverom, bad og toalett. I utgangspunktet er det ikke noe i veien for å etablere bad, men det bør kunne gjennomføres uten å utvide anneksene ut over arealbegrensningen i kommuneplanen. Det skal også etableres bad i eksisterende hytte, slik at sanitærforholdene på eiendommen i så måte er ivaretatt. På GB 20/143 er det to anneks i tillegg til hytte. Omsøkte tilbygg vil føre til at begge anneksene bryter kommuneplanens maksgrense. Dersom det gis dispensasjon i denne saken vil den kunne skape en uheldig presedens for liknende saker. Med bakgrunn i ovennevnte, og i forhold til omsøkte tiltak, konkluderer administrasjonen at hvis det blir gitt dispensasjon for oppføring av tilbygg til to anneks, vil hensynet bak kommuneplanens bestemmelse bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningslovens 19-2 andre ledd første punktum er derfor ikke oppfylt. Kommunen skal ikke behandle dispensasjonen videre når andre ledd første punktum ikke er oppfylt, da loven består av to kumulative vilkår. Da dispensasjonen avslås etter bestemmelsens første punktum, vurderes ikke søknaden nærmere i forhold til fordeler og ulemper, da både første og andre punktum må oppfylles for at dispensasjon skal kunne gis. Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen ytterligere merknader. Vedlegg 1 Søknad om dispensasjon 2 Situasjonskart 3 Plantegning anneks B 4 Fasadetegning anneks B 5 Snittegning anneks B 6 Plantegning anneks C 7 Fasadetegning anneks C 8 Kontrollmåling areal 9 Uttalelse fra Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder 10 Skråfoto 1 11 Skråfoto 2