Saksframlegg. Søknad om dispensasjon for tilbygg til hytte - GB 24/4 - Amfenesveien 144

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 24/4 Saksmappe: 2016/ /2016 Saksbehandler: Mette Erklev Dato: Saksframlegg Søknad om dispensasjon for tilbygg til hytte - GB 24/4 - Amfenesveien 144 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 90/16 Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 1-8 og 19-2, samt 11-6; rettsvirkning av kommuneplanen, avslås søknad om dispensasjon for tilbygg til hytte, mottatt i kommunen Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget Behandling: Reisvoll (H) fremmet følgende forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 1-8 og 19-2, samt 11-6; rettsvirkning av kommuneplanen, innvilges søknad om dispensasjon for tilbygg til hytte, mottatt i kommunen Dispensasjon innvilges med følgende vilkår: Tilbygget tilpasses eksisterende fritidsbolig med mørke/matte materialer, og det skal benyttes glass som gir lite lysrefleks. Begrunnelse: Det søkes om oppføring av et mindre tilbygg til hytte. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra formålet i kommuneplanen, fra kommuneplanens krav til utnyttelse, samt PBL 1-8; byggeforbudet i 100-metersbeltet. Eiendommen ligger innenfor område avsatt til LNFR-område for spredt boligbygging - hvor bruksendring fra fritidsbolig til helårsbolig er tillatt, i kommuneplanen for Søgne kommune. Eiendommen har vært gjennom flere runder med endringer og burde vel vært delt i to eiendommer. Dett ble frarådet av kommunen på 90 tallet. Det er et meget begrenset tilbygg det søkes om og det vil ikke svekke plangrunnlaget eller bestemmelser som gjelder for området. Det vil heller ikke ha negativ betydning i forhold til PBL`s 1-8, byggeforbud i 100 meters belte.

2 Fordelen for søker er her langt større enn ulempene for allmennheten. Faren for presedens er også meget begrenset og kan ikke vektes negativt i forhold til fordelene for søker. Votering: Rådmannens forslag til vedtak ble satt opp mot forslaget til H. Rådmannens forslag ble vedtatt med 5(MDG, KRF, V, AP) mot 4 (H, FRP) stemmer. Vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 1-8 og 19-2, samt 11-6; rettsvirkning av kommuneplanen, avslås søknad om dispensasjon for tilbygg til hytte, mottatt i kommunen Saksutredning: Søknadens dispensasjonsforhold: Det søkes om oppføring av et mindre tilbygg til hytte. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra formålet i kommuneplanen, fra kommuneplanens krav til utnyttelse, samt PBL 1-8; byggeforbudet i 100-metersbeltet. Søknaden: Det søkes om dispensasjon for oppføring av tilbygg til hytte på GB 24/4, søknad mottatt i kommunen den Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger, utsnitt av kart, og beskrivelse av tiltaket. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område avsatt til LNFR-område for spredt boligbygging - hvor bruksendring fra fritidsbolig til helårsbolig er tillatt, i kommuneplanen for Søgne kommune. Planen er vedtatt den Relevante bestemmelser i saken: Utsnitt av gjeldende plan, samt skråfoto av eiendommen:

3 Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Klage/protester/bemerkninger: Foreligger ikke. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Vest-Agder: mener omsøkte bygg ikke vil forsterke det bebygde preget ut mot sjøen. Et dispensasjonsvedtak kan imidlertid skape en uheldig presedens med hensyn til å bygge utover fastsatte arealgrenser i kommuneplanen, og Fylkesmannen er slik sett noe negativ til søknaden. Dersom dispensasjon gis, bør det vurderes vilkår som sikrer at tilbygget tilpasses eksisterende fritidsbolig med mørke/matte materialer, og at det benyttes glass som gir lite lysrefleks. Fagleder for landbruk og miljø i Søgne kommune: Ingen merknader. Det vises til uttalen i sin helhet. Vest-Agder fylkeskommune: har ikke uttalt seg innen fristen. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Amfeneset er et værutsatt sted, men beliggenheten med mye sol og utsikt gjør at vi selvfølgelig ønsker å være mest mulig ute og ha kontakt med naturen. Vinden gjør dette utfordrende, og vi

4 har siden hytta ble bygget, forsøkt både med markiser av den mest robuste type samt løse levegger for å skjerme uteplassen. Dette har fungert svært dårlig. Gode uteoppholdsarealer er viktig, både ved boliger og hytte. Her er det snakk om et tilbygg med tak og vegger, slik at man i utgangspunktet ikke oppholder seg ute. Men skyvedører og glass medfører likevel at man får en nær tilknytning til naturen rundt hytta. Leveggene/»utestua» er i hovedsak tenkt satt opp i glass med skyvedører på alle sider og med enkelt glasstak. Plasseringen inne i hjørnet mot sørvest bak en fjellknaus, medfører delvis skjerming for innsyn fra sjøen. Materialer som ikke er av glass vil bli utført i gråtoner som passer inn i det uttrykket som hytta gir. Tilbygget vil tilpasses eksiterende hytte på en grei måte, og vil bli liggende delvis skjult sett fra sjøen. Administrasjonens samlede vurdering: Tiltaket er i strid med formålet i kommuneplanen, samt planens krav til maksimal utnyttelse, og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. I gjeldende plan er eiendommen avsatt til LNFR-område for spredt boligbygging, men uten at det åpnes for nye enheter. Derimot kan eksisterende hytter bruksendres til bolig. Dispensasjonen fra kommuneplanen knyttes til at søknaden gjelder fritidsbolig og ikke helårsbolig, og i tillegg kreves dispensasjon fra forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet langs sjøen etter PBL 1-8. Gjeldende kommuneplan er vedtatt i 2012, er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Det betyr at i første omgang må det vurderes om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Viser vurderingen at de nevnte hensynene blir vesentlig tilsidesatt, skal ikke kommunen behandle dispensasjonen videre. I kommuneplanen er det vedtatt at denne del av Amfeneset skal benyttes som LNFR-område for spredt boligbygging, men uten at det åpnes for nye enheter. Derimot kan eksisterende hytter bruksendres til bolig. Intensjonen er at dette på sikt skal bli et område med spredtliggende boliger som kan fungerer som en buffer mellom sjøen og fremtidige boligfelt nord for her omsøkte hytteeiendom.

5 Hensynet bak planens krav til utnyttelse er å styre bebyggelsens utstrekning på de enkelte eiendommer, og i området. Det er ikke tanken at hytter skal fremstå som eneboliger, og det skal være åpne arealer mellom hyttene. I tillegg skal ikke området fremstå som nedbygd og privatisert. I dette området er det rikelig med åpne arealer mellom de fleste hytter, men på eiendommen som her er omsøkt, er det allerede oppført to hytter, og utnyttelsen er allerede overskredet i vesentlig grad. Dersom det gis dispensasjon i denne saken, vil den kunne skape en uheldig presedens for liknende saker, ikke bare innenfor planområdet, men innenfor hele kommunen. Kommuneplanen åpner for at hyttetomter kan bebygges med 138 m² bruksareal (inkl. 18 m² parkeringsareal), mens vi her har å gjøre med en hyttetomt som er bebygd med et totalt bruksareal på 203 m². Tilbygget som nå er omsøkt, har et bruksareal på ca. 12 m², og vil føre til at det totale bruksareal på eiendommen blir 215 m², og bestemmelsen i planen anses å bli vesentlig tilsidesatt. Eiendommen ligger innenfor et område avsatt til område for spredt boligbygging i kommuneplanen, hvor det skal tillates å bruksendre hytter til boliger. Vi kan ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med fremtidig utvikling av området, da det dreier seg om oppføring av tilbygg til en allerede eksisterende hytte. Plan- og bygningslovens 1-8 om byggeforbudet i 100-metersbeltet, skal ivareta forhold som natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Eksisterende hytte ligger ca. 10 meter fra sjøen, og tilbygget noe mer. Tilbygget oppføres i en vinkel på hytta, og vil ikke bli vesentlig eksponert mot sjøen. Vi kan ikke se at forholdet til allmenne interesser blir vesentlig tilsidesatt, beliggenheten delvis bak en fjellknaus som gjør at den blir lite synlig i landskapet sett fra sjøen medfører at det det bebygde preget vil ikke endres, og området er allerede privatisert. I forhold til byggeforbudet i 100-metersbeltet, vil ikke tiltaket ha særlig betydning for de forhold denne bestemmelsen skal i vareta. Vi kan ikke se at en dispensasjon vil svekke bestemmelsen på et generelt grunnlag. I og med at hele eiendommen ligger innenfor 100- metersbeltet, finnes det ikke alternative løsninger for plassering av tilbygg som ikke krever dispensasjon. Presedens er en ulempe med enhver dispensasjon, og dette må vurderes i forhold til mulig liknende saker ikke bare i området, men også for hele kommunen. Administrasjonen anser denne saken til å være av en slik karakter at den lett kan skape presedens. I seg selv er tilbygget relativt beskjedent, og det er av vesentlig betydning for saken at tilbygget ikke vil forsterke det bebygde preget ut mot sjøen. Likevel anses faren for presedens å være av avgjørende karakter når det kommer til spørsmålet om hvorvidt man skal kunne dispensere fra utnyttelsen i planen. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon i dette tilfellet, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor ikke oppfylt, og dispensasjon må avslås. Kommunen skal ikke behandle saken videre ved å vurdere om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene, i henhold til PBL 19-2 andre ledd andre punktum, da dispensasjon ikke kan innvilges i henhold til 19-2 andre ledd første punktum

6 Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader til saken. Vedlegg 1 Søknad om dispensasjon for oppføring av levegger / mindre tilbygg 2 Dokumenter i saken 3 Uttalelse fra fagleder miljø og landbruk til søknad om disp - GB 24/4 - Amfenesveien Uttalelse til søknad om dispensasjon for oppføring av tilbygg - GB 24/4 - Amfenesveien Oversiktskart - GB 24/4 - Amfenesveien 144