Saksframlegg. Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for oppføring av carport på GB 23/832 - Hølleheiveien 8B

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 23/832 Saksmappe: 2013/ /2014 Saksbehandler: André Aarflot Dato: Saksframlegg Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for oppføring av carport på GB 23/832 - Hølleheiveien 8B Utv.saksnr Utvalg Møtedato 150/14 Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for oppføring av carport, mottatt i kommunen den 20. november Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og situasjonskart. Saksutredning: Søknaden: Det søkes om dispensasjon fra reguleringsplan, for oppføring av carport på GB 23/832 Hølleheiveien 8 B delvis utenfor regulert byggegrense, og for grad av utnytting som overstiger det tillatte bruksareal som reguleringsbestemmelser angir. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område B3C regulert til byggeområde i reguleringsplan for Del av Hølleheia. Reguleringsplanen er egengodkjent 9. september Utsnitt fra reguleringsplanen:

2 Omsøkt plassering Utdrag fra relevante i bestemmelsene: Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade.

3 Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Protester/bemerkninger: Det foreligger ikke protester til søknaden. Uttalelser fra Fylkesmannen i Vest-Agder: Miljøvernavdelingen mener saken i første rekke angår lokale miljøhensyn. Kommunen må foreta en konkret vurdering av om dispensasjon bør gis, herunder vurdere evt. konsekvenshensyn med tanke på andre saker. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Utnyttelsen er slik vi har beregnet så å si brukt opp med unntak av ca. 1,6 m². Samtidig så er parkeringsplass for 2 biler allerede et krav i loven / forskrifter samt kommunens bestemmelser. Parkering på omsøkte sted er benyttet. I utnyttelsen for eksisterende bebyggelse ble ikke parkering iberegnet ( 3x6x2 plasser = 36 m².) Carporten er innenfor denne størrelsen. Det er over disse 2 parkeringsplassene det er ønskelig med tak/ carport. Utnyttelsen endres ikke. I byggesaker skal også parkering være med i utnyttelsen. Parkeringen var ikke med i utnyttelsen da boligen ble godkjent. Bruken av arealene endrer seg derfor ikke. Dette er riktig. Omsøkte carport vil erstatte eksisterende parkeringsplasser. Slik sett kan vi si at verken utnyttelsen eller bruken endres. Oppføringen gjør også forholdene mer brannsikre enn i dag, da bakveggen på garasjen nå får brannsikring mot bebyggelsen i nord. Omsøkte tiltak vil få en avstand på mindre enn 8 meter til bebyggelsen på tilstøtende naboeiendom mot nord. Dette medfører uansett at brannhemmende tiltak må utføres, jfr. TEK10, 11-6, 11-7, 11,8, 11-9 og For øvrig fremgår det av erklæring fra eiere av naboeiendommen GB 23/831 at nødvendig og forskriftsmessig brannsikring skal foretas av eiere på omsøkt eiendom GB 23/832. Brannhemmende tiltak vil således være en forutsetning for å kunne bygge helt inntil eiendomsgrensen. Det er oppgitt at omsøkt carporten får brannvegg (REI30) mot nord. Dette anses som tilfredsstillende. Om dette gjør forholdene mer brannsikre enn dagens situasjon kan diskuteres, fordi del av bebyggelsen samtidig kommer nærmere nabobebyggelse. Administrasjonen vurderer derfor de brannhemmende tiltakene først og fremst som en nødvendighet, og ikke som en fordel som skal vektlegges i den samlede vurderingen. Tiltaket er ikke synlig fra sjøsiden, da plasseringen er bak egen bolig. Mot øst og vest er det fjell i dagen som skjuler tiltaket. I henhold til innsendte tegninger er dette riktig. Administrasjonen vurderer det som positivt at carporten plasseres slik at den ikke blir eksponert mot sjøen. Tiltaket kan plasseres på allerede oppført mur. Nabo har samtykket til denne plasseringen. Administrasjonen mener plasseringen er kurant. Tiltaket er ikke til hinder for allmennheten eller har innvirkning på biologisk mangfold. Stedet og tomta er allerede privatisert. Det aktuelle området er regulert til byggeområde for boliger i reguleringsplanen, og omsøkt eiendom er bebygd med enebolig og således privatisert. Tilgjengelighet for allmennheten anses derfor som lite relevant der tiltaket skal plasseres. Administrasjonens samlede vurdering:

4 Tiltaket er i strid med reguleringsplan og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. Carporten er plassert delvis utenfor regulert byggegrense, og samlet bebyggelse inklusive tiltaket vil overstige tillatt bruksareal (T-BRA) på 250 m² Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Det betyr at i første omgang må det vurderes om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Viser vurderingen at de nevnte hensynene blir vesentlig tilsidesatt, skal ikke kommunen behandle dispensasjonen videre. Hensynene bak byggegrensen som er fastsatt i reguleringsplanen er blant annet at bebyggelsen skal ha tilstrekkelig avstand til veg, naboeiendommer osv. For øvrig har det nok vært ønsket at bebyggelsen på den enkelte tomt innen dette planområdet skal være litt konsentrert, og ikke spredt ut over hele tomtens areal. For område B3C er det særlig byggegrensene mot øst som er trukket langt inn på tomtene. Her er det også begrensninger for terrengarbeider/utsprengning. Den aktuelle byggegrensa mot nord er plassert bare 2 meter fra eiendomsgrensen, så på denne siden er det faktisk lagt opp til å kunne bygge ganske tett innpå naboen. Atkomstvegen ligger mot nord-vest, så avstanden mellom tiltak og veg vil uansett være tilstrekkelig. Det fremgår for øvrig av bestemmelsene at garasjer kan plasseres utenfor byggelinje. Carporten vil i og for seg være å anse som et tilbygg til boligen (sammenhengende konstruksjon), og ikke en frittstående garasje. Bestemmelsen indikerer at byggegrensen ikke er absolutt for alle typer tiltak, da garasjer er unntatt. Administrasjonen kan ikke se at hensynene bak fastsettelsen av byggegrensene på den aktuelle eiendommen blir vesentlig tilsidesatt ved å tillate at carporten plasseres i grense og dermed 2 meter utenfor byggegrense. Hensynene bak bestemmelsen om T-BRA = 250 m² er blant annet at man med denne bestemmelsen og øvrige bestemmelser om høyder, takform osv. kan ha hensiktsmessige virkemidler for å forhindre for høy utnyttelse og eksponering. Etter dagens praksis skal også parkering inngå i grad av utnytting. Denne eiendommen krever 2 parkeringsplasser (enten i garasje eller som utvendige biloppstillingsplasser). Denne eiendommen er nesten maksimalt utnyttet allerede. Da det ble gitt tillatelse til oppføring av eneboligen som står på eiendommen ble imidlertid parkeringsplasser ikke tatt med i beregningsgrunnlaget for grad av utnytting. Ettersom at arealet til parkering (2 x 18 m²) allerede er beslaglagt/utnyttet, vil en overbygging av arealet (carport) etter administrasjonens mening ikke vesentlig endre utnyttelsen av tomta. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon i dette tilfellet, vil hensynet bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt.

5 Videre må det, i henhold til Pbl 19-2 andre ledd andre punktum, vurderes om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Plasseringen er mellom to boliger i et boligområde, og berørt nabo har avgitt erklæring på at carporten kan oppføres i grense, forutsatt at tiltakshaver utfører nødvendige og forskriftsmessige brannhemmende tiltak. Administrasjonen legger til grunn at planlagt brannvegg oppføres på omsøkt eiendom. Plasseringen er slik sett helt kurant. Omsøkt plasseringen vurderes som svært gunstig med hensyn til eksponering mot sjøen. Plasseringen innebærer også at man her unngår terrenginngrep/sprengning. Det vurderes som en klar fordel at carporten oppføres på denne siden av boligen. Det vil være vanskelig å få til en carport med tilstrekkelig bredde for 2 biler på denne siden uten å krysse byggegrensen. Administrasjonen finner ingen åpenbare ulemper som bør vektlegges i forbindelse med plassering av carport 2 meter utenfor byggegrense mot nord. Når det gjelder grad av utnytting så mener administrasjonen at arealet som tiltaket opptar vil erstatte det arealet som allerede kreves til parkering. Det vil være positivt at parkering lokalisere som omsøkt. Administrasjonen ser ingen ulemper forbundet med at arealet blir overbygget med en carport. Det er innenfor planområdet gitt flere dispensasjoner fra reguleringsplan for plassering av tiltak utenfor byggegrense. Eiendommene GB 23/190 og GB 23/830 kan nevnes. Administrasjonen kan ikke se at en innvilgelse av nærværende dispensasjonssøknad vil medføre at det skapes (ytterligere) presedens, ettersom at de fleste andre eiendommene innenfor planområdet allerede er bebygd og har garasjer. Administrasjonen mener etter ovennevnte at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene, og i henhold til plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd andre punktum, kan dispensasjon fra reguleringsplan i dette tilfellet gis. Enhetsleders merknader: Enhetsleder har ingen ytterligere merknader. Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen ytterligere merknader. Vedlegg: 1 Søknad om dispensasjon for oppføring av carport / tak over parkeringsareal - GB 23/832 2 Oversendelsesmail 3 Kart og situasjonsplan 4 Tegninger 5 Uttalelse fra Fylkesmannen i Vest-Agder 6 Søknad og erklæring 7 Oversiktskart

6

7 Søgne kommune SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLANEN FOR OPPFØRING AV CARPORT Reguleringsplan ID Tiltak: Carport med brannsikring mot nord Tiltakshavere: Ellen Elisabeth og Aslak Bestul, Hølleheiveien 8 B Det søkes om dispensasjon fra regulert byggegrense i gårdsplassen for boligen. Det søkes også dispensasjon fra reguleringsplanens utnyttelse. Om tiltaket: Eiendommen er bebygd med bolig, frittliggende bod og utefasiliteter. Det er ikke oppført garasje eller carport på eiendommen fra før. Det er et stort behov for å få tak over parkeringen. Dette vil være særlig velkomment i vinterhalvåret da vind og vær kan være en utfordring syd på Hølleheia. Begrunnelser for dispensasjoner: 1. Utnyttelsen er slik vi har beregnet så å si brukt opp med unntak av ca. 1,6 m². Samtidig så er parkeringsplass for 2 biler allerede et krav i loven / forskrifter samt kommunens bestemmelser. 2. Parkering på omsøkte sted er benyttet. I utnyttelsen for eksisterende bebyggelse ble ikke parkering iberegnet ( 3x6x 2 plasser= 36 m². Carporten er innenfor denne størrelsen. MøvikByggetjenesterAS/Hølleheiveien8B/versjon01 Side 1

8 3. Det er over disse 2 parkeringsplassene det er ønskelig med tak/ carport. Utnyttelsen endres ikke. I byggesaker skal også parkering være med i utnyttelsen. Parkeringen var ikke med i utnyttelsen da boligen ble godkjent. 4. Bruken av arealene endrer seg derfor ikke, vs. Pkt 1, 2 og Naboer har samtykket til oppføringen. 6. Oppføringen gjør også forholdene mer brannsikre enn i dag, da bakveggen på garasjen nå får brannsikring mot bebyggelsen i nord. 7. Tiltaket er ikke synlig fra sjøsiden, da plasseringen er bak egen bolig. Mot øst og vest er det fjell i dagen som skjuler tiltaket. 8. Tiltaket kan plasseres på allerede oppført mur. Nabo har samtykket til denne plasseringen, se vedlagte erklæring. 9. Det er ikke merknader fra naboer til tiltaket. 10. Tiltaket er ikke til hinder for allmennheten eller har innvirkning på biologisk mangfold. 11. Det vises til kunnskapsgrunnlaget vs. Artsdatabanken og Naturbasen der det ikke er forhold som påvirkes negativt som følge av tiltakene. 12. Stedet og tomta er allerede privatisert. Det foreligger en overvekt av hensyn som taler for at det kan gis dispensasjon slik vi ser det, og ser fram til deres behandling av saken. Med hilsen Anne Karén Birkeland, Møvik Byggetjenester AS, søker MøvikByggetjenesterAS/Hølleheiveien8B/versjon01 Side 2

9 file:///c:/ephorte/pdfdocprodir/ephorte/ html Side 1 av Fra: Anne Karén Birkeland[anne@arkmovik.no] Dato: :07:58 Til: Postmottak Tittel: Hølleheiveien 8 b Søknad carport / tak over parkeringsareal. Utnyttelsen blir overskredet og det søkes dispensasjoner for tiltaket. Det er tillatt 250 m² BRA og fra før er tomt utnyttet med 249,6 m² BRA. Parkering skal også angis i utnyttelse nå, men det gjaldt ikke da boligen ble oppført. Brannsikring utføres som vist. Parkeringsarealet som allerede eksisterer søkes derfor overdekket som carport og det må også dispenser fra byggegrense i reguleringsplanen mot nord. Med vennlig hilsen Anne Karén Birkeland Møvik Byggetjenester A/S Tlf.: / Adr. Andøyfaret 19B, 4623 Kristiansand

10

11

12

13

14

15

16

17 Fylkesmannen i Vest-Agder Miljøvernavdelingen Saksbehandler: Ole-Johan Eik Deres ref.: 2013/3529 Vår dato: Tlf.: Vår ref.: 2013/6250 Arkivkode: Søgne kommune Postboks Søgne Hølleveien 8 B - uttalelse til søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for oppføring av carport på gnr. 23 bnr. 832 Vi viser til kommunens forsendelse av Søknaden gjelder oppføring av carport på 36 kvm i nær tilknytning til eksisterende bolig. Eiendommen omfattes av reguleringsplan for «Del av Hølleheia» fra Det er søkt om dispensasjon fra eiendommens utnyttelsesgrad, samt fra byggegrense i gårdsplassen for boligen. Søknaden begrunnes bl.a. med at tiltaket ikke er synlig fra sjøen og at naboer har samtykket i tiltaket. Miljøvernavdelingen mener saken i første rekke angår lokale miljøhensyn. Kommunen må foreta en konkret vurdering av om dispensasjon bør gis, herunder vurdere evt. konsekvenshensyn med tanke på andre saker. Vi minner om at det av pbl. 19-2, annet ledd, følger at det ikke kan gis dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må fremgå av vedtakets begrunnelse at kommunen har vurdert og tatt stilling til disse vilkårene, jf. forvaltningslovens krav til begrunnelse. Med hilsen Vibeke Wold Sunde (e.f.) seniorrådgiver Ole-Johan Eik seniorrådgiver Dokumentet er godkjent elektronisk og har derfor ingen underskrift. Kopi til: Møvik Byggtjenester AS anne@arkmovik.no Besøksadr. Tordenskjoldsgate 65 E-post fmvapostmottak@fylkesmannen.no Postadr. Postboks 513 Lundsiden, 4605 Kristiansand Nettside Telefon Org.nr. NO

18

19

20

21

22

23 Omsøkt plassering Oversiktskart GB 23/832 Hølleheiveien 8 B Målestokk 1:2000