Saksframlegg. Søknad om dispensasjon - fradeling av parsell fra GB 12/3 som tilleggsareal til GB 12/109 - Kileheia

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 12/3 Saksmappe: 2017/ /2017 Saksbehandler: Terje Axelsen Dato: Saksframlegg Søknad om dispensasjon - fradeling av parsell fra GB 12/3 som tilleggsareal til GB 12/109 - Kileheia Utv.saksnr Utvalg Møtedato 11/18 Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen for fradeling av en parsell på ca. 270 m² fra GB 12/3. Parsellen skal benyttes som tilleggsareal til GB 12/109 Kileheia 38. Dispensasjonen innvilges på følgende vilkår: Parsell fradelt fra GB 12/3 skal sammenføyes med GB 12/109. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget Behandling: Til behandling forelå rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen for fradeling av en parsell på ca. 270 m² fra GB 12/3. Parsellen skal benyttes som tilleggsareal til GB 12/109 Kileheia 38. Dispensasjonen innvilges på følgende vilkår: Parsell fradelt fra GB 12/3 skal sammenføyes med GB 12/109. Votering: Det ble votert i følgende rekkefølge: Rådmannens forslag Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt.

2 Plan- og miljøutvalget fattet enstemmig vedtak. Vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen for fradeling av en parsell på ca. 270 m² fra GB 12/3. Parsellen skal benyttes som tilleggsareal til GB 12/109 Kileheia 38. Dispensasjonen innvilges på følgende vilkår: Parsell fradelt fra GB 12/3 skal sammenføyes med GB 12/109. Bakgrunn for saken: Saksutredning: Det søkes om dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens 2 for fradeling av en parsell på ca. 270 m² fra GB 12/3. GB 12/3 er en større eiendom på ca. 114 dekar, og omslutter GB 12/109 på alle kanter. Etter sammenføyning vil GB 12/109 få et areal på ca. 940 m². I søknad om dispensasjon nevnes det at man ønsker å fradele eksisterende festetomt. Tomta ble imidlertid fradelt allerede i 1971 og fikk da eget gårds- og bruksnummer. I forhold til plan- og bygningsloven regnes den dermed som en selvstendig eiendom. At det foreligger en festeavtale på GB 12/109 anses som et privatrettslig forhold. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område regulert til fritidsbolig i reguleringsplan for Kileheia 2. Tilleggsareal ligger innenfor område regulert til friområde i samme plan. Dette er imidlertid en av planene som er listet opp i kommuneplanens arealdel hvor kommuneplanen skal gjelde foran reguleringsplanen. I kommuneplanen er hele det omsøkte arealet avsatt til eksisterende byggeområde for fritidsboliger. Kommuneplanen er vedtatt den Relevante bestemmelser i saken: 2 Plankrav, pbl 11-9 nr 1 Tiltak som nevnt i plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a, d, g, k, l og m kan ikke finne sted før det foreligger ny områdereguleringsplan for: - sentrumsområdet på Tangvall øst for Fv utvidelse av Lohnelier næringsområde - utbyggingsområde for bolig Skibakksheia - utbyggingsområde for bolig Øygardsheia For øvrige områder er det krav om detaljreguleringsplan før tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a, d, g, k, l og m kan finne sted.

3 Situasjonskart som viser dagens grenser Delingskart som viser omsøkt situasjon Skråfoto som viser GB 12/109 med fjellplatå, og dalen som omgir eiendommen på tre sider. Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder sier blant annet følgende i sin uttalelse: «Saken gjelder en utvidelse av eksisterende tomt bebygd med fritidsbolig. Tomta utgjør i dag ca. 700 kvm og vil bli utvidet mellom ca. 250 og 300 kvm. Disse arealene ligger langs det meste av tomtegrensen.

4 Området er i kommuneplanen avsatt til byggeområde for fritidsbebyggelse med krav om ny reguleringsplan for ytterligere tiltak. Det er følgelig søkt om dispensasjon fra plankravet. Avstanden til sjøen er over 200 meter på det nærmeste. Fylkesmannen kan ikke se at søknaden berører viktige regionale eller nasjonale interesser vi er satt til å ivareta, og har ikke ytterligere merknader.» Viser til uttalelsen i sin helhet. Vest-Agder fylkeskommune har ikke uttalt seg innen tidsfristen på 4 uker. Protester/bemerkninger: Det foreligger ingen merknader til søknaden. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Fester ønsker å utvide tomten slik at han kan sette opp et gjerde som naturlig vil følge felles grense. Det er svært bratt og farlig for barn. Fester ønsker også å utvide tomten slik at han kan legge ned tett tank i en naturlig fordypning i terrenget som i dag ligger på 12/3. Egen søknad om tett tank blir sendt senere. Som tidligere sagt forholder administrasjonen seg til GB 12/109 som en selvstendig eiendom. Vi kan imidlertid forstå at man ønsker å utvide tomta slik at den naturlig følger fjellplatået, og at en utvidelse muliggjør etablering av en avløpsløsning på egen eiendom. Før det eventuelt skal sendes inn søknad om en avløpsløsning anbefaler vi at man setter seg inn i bestemmelsene i den nye avløpsforskriften, som er felles for kommunene Birkenes, Iveland, Kristiansand, Lillesand, Songdalen, Søgne og Vennesla. Viser for øvrig til dispensasjonssøknaden i sin helhet. Administrasjonens samlede vurdering: Det søkes om dispensasjon fra plankravet for fradeling av en parsell fra GB 12/3 til bruk som tilleggsareal til GB 12/109. Etter sammenføyning vil GB 12/109 få et areal på ca. 940 m². Området er avsatt til fritidsbebyggelse i kommuneplanens arealdel. Gjeldende kommuneplan er vedtatt i 2012, og er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Kommuneplanen fastsetter fremtidig arealbruk for området, og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i plan- og bygningslovens 1-6. Tiltak må ikke være i strid med planens arealformål og bestemmelser. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven: Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.

5 Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Det betyr at i første omgang må det vurderes om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Viser vurderingen at de nevnte hensynene blir vesentlig tilsidesatt, skal ikke kommunen behandle dispensasjonen videre. Hensikten bak kravet om utarbeidelse av detaljreguleringsplan er blant annet å få et godt styringsverktøy for hvordan et avgrenset område skal utnyttes. Dette er for å gi lik ramme og helhet til de aktuelle eiendommene innenfor en plan, og samtidig ivareta hensynet til barn og unge, og allmennheten for øvrig. Denne saken gjelder imidlertid kun et mindre areal som skal fradeles fra en større eiendom, og sammenføyes med en allerede eksisterende tomt. Det vurderes som lite hensiktsmessig å skulle utarbeide en plan for området med bakgrunn i denne saken, som har et relativt begrenset omfang. Det skal ikke etableres nye boenheter som følge av delingen. Det er allerede oppført en fritidsbolig på GB 12/109. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon fra plankravet i dette tilfellet, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningslovens 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Det er en fordel at delingen foretas i et område som allerede er etablert og avsatt til fritidsbebyggelse. Det er videre en fordel at det legges til rette for en hensiktsmessig bruk av arealene innenfor arealbegrensningen for fritidsbebyggelse. Relieffbilde av terreng Bilde som viser fjellplatå rundt hytta Tomta har en noe spesiell beliggenhet, oppå et ganske flatt fjellplatå. Relieffbildet viser at terrenget synker bratt ned mot en liten dal sør, øst og nord for eiendommen. Det er ikke unaturlig at tomtegrensene endres noe slik at eiendommen får en mer hensiktsmessig avgrensning, og at man dermed kan sikre skrenten innenfor egne grenser. En utvidelse av grensene vil også gi større rom for å kunne etablere en tilfredsstillende avløpsløsning uten unødige terrenginngrep. Kommuneplanen legger begrensninger på hvor mye areal som kan bebygges på hver fritidseiendom. At tomten får tilført et tilleggsareal vil ikke ha betydning for eiendommens utnyttelse. En ulempe kan være at området vil fremstå som mer privatisert enn før fradelingen. Her er det imidlertid snakk om en eiendom som allerede er fradelt som fritidseiendom, og som får tillagt et areal som, på grunn av sin spesielle topografi, relativt naturlig hører til eiendommen. Forholdet til allmennheten endres ikke, og tiltaket vil ikke vanskeliggjøre en eventuell fremtidig regulering av eiendommen.

6 Presedensfaren vurderes til å være relativt liten i dette tilfellet siden eiendommen og området rundt har en spesiell terrengutforming. Administrasjonen konkluderer etter ovennevnte at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Vilkårene i plan- og bygningslovens 19-2 andre ledd andre punktum er dermed oppfylt, og forutsetningene for å kunne gi den omsøkte dispensasjonen foreligger. Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen ytterligere merknader. Vedlegg 1 Søknad om dispensasjon 2 Fradelingskart 3 Uttalelse fra Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder 4 Skråfoto 5 Utsnitt av plankart