Saksframlegg. Søknad om dispensasjon for tilbygg til eksisterende fritidsbolig - GB 20/108 - Sjursholmen

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 20/108 Saksmappe: 2015/ /2015 Saksbehandler: Øystein Sørensen Dato: Saksframlegg Søknad om dispensasjon for tilbygg til eksisterende fritidsbolig - GB 20/108 - Sjursholmen Utv.saksnr Utvalg Møtedato Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen for oppføring av tilbygg til fritidsbolig, mottatt i kommunen Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og utsnitt av reguleringskart. Vilkår for dispensasjon: Ark på begge sider av mønet aksepteres ikke, jfr. pbl Før det gis byggetillatelse må reviderte tegninger innsendes, med plantegning for loft samt at kotehøyder inntegnes for tilbygg samt eksisterende hytte. Saksutredning: Søknaden: Det søkes om tilbygg til eksisterende fritidsbolig på GB 20/108, Sjursholmen, søknad mottatt i kommunen Tilbygget er på 52,5 m² slik at hytten totalt blir på 97,1 m². Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og utsnitt av kart. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra reguleringsplanen som ikke åpner for bygging utover det som allerede er bygd på eiendommen. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område avsatt til nåværende byggeområde for fritidsboliger i reguleringsplan for Sjursholmen-Krossneskilen m.m. Planen er egengodkjent Relevante bestemmelser i saken:

2 Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Merknad fra naboer med ansvarlig søkers påfølgende kommentarer i kursiv skrift: Det foreligger merknad fra nabo på GB 20/70 Wælgaard: Vi har full forståelse for at familien ønsker å bygge et tilbygg til eksisterende hytte. Imidlertid synes vi det er uheldig at arkene stikker ut fra takets høyeste punkt, og i tillegg ligger så langt ut at det fremstår som en forlengelse av fasadelivet. Det planlagte nybyggets silhuett fremstår som en massiv kloss fra øst og vest. Mot syd og vest skråner fjellet ned mot sjøen, og i stedet for at saltaket «legger» seg inn mot fjellet, blir fjellets «topp» en massiv kloss som bryter hardt mot fjellets form. -Primært ville vi ønsket arkene bort, (og erstattet av takvinduer) -Sekundært at arken mot sjøen blir fjernet og den mot nord redusert i størrelse At nybygget blir liggende høyt vil også gjøre at arkene vil bli svært «synlige», og også gi hytta et utilsiktet «helårsboligpreg» etter vår oppfatning.

3 Karnappene som familien Wælgaard nå ytrer ønske om at vi fjerner og erstatter med takvinduer, har en viktig praktisk funksjon i forhold til utforming av romløsningene i tilbygget. Uten disse karnappene, vil bruksverdien av tilbygget bli vesentlig redusert. Etter en samlet vurdering, er vår konklusjon derfor at vi ikke vil etterkomme vår nabos ønsker. Vår vurdering er også at det ikke finnes hjemmel for å pålegge den endringen Wælgaard ønsker. Det vises til klager og kommentarer i sin helhet. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Vest-Agder uttaler: Bygget blir liggende på et noe høyere nivå enn eksisterende hytte og framstår etter vårt skjønn tilnærmet som en frittstående bygning med hensyn til både størrelse og form. Formelt sett blir dette likevel et tilbygg ved at det bygges en ca. 2,7 m lang gang mellom ny og eksisterende bygning. Tilbygget er vist plassert ca. 11 meter fra sjøen der det i dag er en liten kolle med topp ca. 4 m høyere enn gulvnivå på eksisterende hytte. Toppen vil bli liggende innenfor arealet som tilbygget skal bygges på. Mye av kollen må derfor sprenges vekk for at tilbygget kan bygges. Det er ikke vist hvor mye av kollen som skal fjernes. Uansett mener vi at søknaden fører til uheldig terrenginngrep, samt at det bebygde preget ut mot sjøen klart forsterkes. Vi gir derfor råd om at søknaden avslås. Det er tidligere søkt om frittliggende hytte med litt annen plassering på kollen. Denne søknaden ble endelig avslått av Fylkesmannen i Rogaland den Det ble i denne sammenheng bl.a. anført at om det bygges frittliggende hytte eller tilbygg til eksisterende hytte, gjelder at bygningen plasseres så skånsomt i terrenget som mulig. Vi kan ikke se at dette blir tilfelle for omsøkte tilbygg. Da eksisterende hytte har en god plassering i landskapet, bør derfor behovet for mer plass primært løses ved å bygge en ny og større hytte her. Vest-Agder fylkeskommune: har ingen merknader. Det vises til uttalelsene i sin helhet. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Det søkes om dispensasjon fra Reg. planens 2 for plassering og tiltak innen planområdet, jfr. fortolkning, og korrespondanse med byggesaksleder. Vi har slike begrunnelser: Det er presedens i området for å tillate BRA 100 m² som totalt areal for hyttene. Eksisterende hytte har liten plass og det er påkrevd med utvidelse. Eks. hytte har meget lave høyder og er liten i størrelse i forhold til andre hytter i planområdet. En innvilget dispensasjon vil ikke sette tilside hensikten eller formål i reguleringsplanen. Dagens hytte utvides fordi familien trenger mer plass. Bygget skal tilkoples avløpsanlegg som framføres i disse dager. Det er en stor fordel at avløp tas hånd om og føres til renseanlegg. Det legges nytt bad i omsøkte tilbygg. Det foreligger en overvekt av positive fordeler.

4 Allmenne interesser er ikke berørt. Administrasjonen har ingen ytterligere kommentarer. Det vises til søknaden i sin helhet. Administrasjonens samlede vurdering: Det søkes om oppføring av tilbygg til eksisterende fritidsbolig. Tiltaket er i strid med reguleringsplanen, og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. I gjeldende reguleringsplan er eiendommen avsatt til eksisterende byggeområde for fritidsboliger. 2 i reguleringsbestemmelsene omhandler kun de 7 nye hyttene som er tillatt i planen, og tar ikke stilling til hvordan en skal forholde seg til eksisterende hytter i planområdet. Eksisterende bebyggelse er på plankartet tegnet med skravur, og har fått benevnelsen «Omriss av eksisterende bygg som inngår i planen». Dette betyr at både areal og plassering for disse bygningene er bestemt i planen. Dette betyr at det må søkes dispensasjon fra 2 i bestemmelsene til reguleringsplanen, for alle tiltak (riving/gjenoppbygging, tilbygg, påbygg, boder, anneks), på eksisterende hytter innenfor planområdet. Ved eventuell søknad om tilbygg eller andre endringer på eksisterende bygg, vil reguleringsplanens bestemmelse om størrelse på nye hytter (100 m² inkl. evt. uthus), være retningsgivende ved behandling. Gjeldende reguleringsplan er vedtatt i 1989, og er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Kommuneplanen fastsetter fremtidig arealbruk for området, og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i plan- og bygningsloven 1-6. Tiltak må ikke være i strid med planens arealformål og bestemmelser. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Hensynet bak kommuneplanen er at området skal benyttes - slik bruken er i dag: til byggeområde for fritidsbolig. En plan skal ivareta konsekvenser for barn og unge, helse, miljø og sikkerhet, samt tilgjengelighet, for å nevne noe. Barn og unges interesser anses ikke å endres som følge av tiltaket, på grunn av at det er snakk om å utvide en eksisterende hytte,

5 anses ikke dette å generere trafikk som vil føre til at sikkerheten forringes i vesentlig grad. Administrasjonen vurderer derfor heller ikke tiltaket til å ha uheldig innvirkning på helse og miljø. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon for tilbygg til eksisterende hytte, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningslovens 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Administrasjonen konkluderer med hjemmel i pbl 29-2 (Visuelle kvaliteter) at arker på begge sider av mønet ikke kan aksepteres. Her heter det at tiltak skal utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering. Etter dagens regelverk kan loftsareal i fritidsbolig med høyde under 1,9 meter kun benyttes til sovealkove/hems. Krav til brannsikkerhet må da være åpen forbindelse til underliggende plan for å sikre at det er mulig å oppdage brann i en tidlig fase. Krav til romhøyde og brannsikkerhet innebærer således at hemsen ikke kan etableres som et lukket rom. Det må i henhold til Pbl 19-2 andre ledd andre punktum, vurderes om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Nabo påpeker at tiltaket vil bli ruvende i landskapet med 2 arker. Dette er imøtekommet ved at arker ikke tillates. Administrasjonen kan heller ikke se at allmennhetens interesser vil bli berørt på noen negativ måte. Fylkesmannen i Rogaland skriver i vedtak datert 2. mai 2012 i forbindelse med klagesak følgende når det gjelder hva som tillates av bygging innenfor planområdet: Hva gjelder oppføring av tilbyg, eller riving og nybygg, vil Fylkesmannen presisere at dette i utgangspunktet også krever dispensasjon fra planen. Planen tillater kun oppføring av nye hytter inntil 100 m². Imidlertid vil denne arealgrensen kunne være retningsgivende i en dispensasjonsvurdering. Administrasjonen har presisert følgende til forståelse av bestemmelsene til planen: Ved eventuell søknad om tilbygg eller andre endringer, på eksiserende bygg, vil reguleringsplanens bestemmelse om størrelse på nye hytter ( 100 m² inkl. ev. uthus) være retningsgivende ved behandling. I forhold til likebehandling (presedens) må det påpekes at det er gitt en rekke dispensasjoner for tilbygg og uthus i samme område tidligere. Når det gjelder tilbygg til eksisterende hytte, mener administrasjonen at etter ovennevnte er fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene. I henhold til plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd andre punktum, kan dispensasjon for dette forholdet gis. Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader til saken. Vedlegg: 1 Søknad om dispensasjon

6 2 Søknad om rammetillatelse 3 2 Kart og tegninger 4 Kommentarer til merknader fra fam. Wælgaard 5 kopi av reg.plan 6 Uttalelse til søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for oppføring av tilbygg til hytte - GB 20/108 - Fylkesmannen 7 Uttalelse til søknad om dispensasjon - tilbygg til eksisterende fritidsbolig - GB 20/108 Sjursholmen- Fylkeskommunen 8 Høyder i fritidsboliger Kommunal- og moderniseringsdept.