Saksframlegg. Søknad om dispensasjon - fradeling av parsell med eksisterende bolig - GB 46/2 - Hellesvig 12

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 46/2 Saksmappe: 2017/ /2018 Saksbehandler: Bjørg Holme Dato: Saksframlegg Søknad om dispensasjon - fradeling av parsell med eksisterende bolig - GB 46/2 - Hellesvig 12 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 22/18 Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon fra plankravet og LNFR-formålet i kommuneplanen, for fradeling av tomt på ca. 4 dekar, som søkt. Dispensasjon gis på følgende vilkår: Omtalt grøft må i sin helhet ligge på avgivereiendommen GB 46/2. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget Behandling: Til behandling forelå rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon fra plankravet og LNFR-formålet i kommuneplanen, for fradeling av tomt på ca. 4 dekar, som søkt. Dispensasjon gis på følgende vilkår: Omtalt grøft må i sin helhet ligge på avgivereiendommen GB 46/2. Votering: Det ble votert i følgende rekkefølge: Rådmannens forslag Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. Plan- og miljøutvalget fattet enstemmig vedtak.

2 Vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon fra plankravet og LNFR-formålet i kommuneplanen, for fradeling av tomt på ca. 4 dekar, som søkt. Dispensasjon gis på følgende vilkår: Omtalt grøft må i sin helhet ligge på avgivereiendommen GB 46/2. Bakgrunn for saken: Det er gitt tillatelse etter jordlovens 12 til å fradele en parsell på ca. 4 dekar fra GB 46/2. Vi har mottatt en søknad om å fradele parsellen etter plan- og bygningsloven. Det står en bolig på parsellen som søkes fradelt. Oversiktskart: Saksutredning: Eiendommen er en landbrukseiendom. Arealet som søkes fradelt er avsatt til LNFR-formål i kommuneplanen. Tillatelse til fradeling er avhengig av dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen jf. 2 og fra LNFR-formålet i kommuneplanen, da parsellen som søkes fradelt ikke lengre vil være en landbrukseiendom. Søknaden: Kart fra jordlovsbehandlingen: Kart som viser parsellen som søkes fradelt:

3 Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger i område avsatt til LNFR-formål i kommuneplanens arealdel. Kårboligen Relevante bestemmelser i saken:

4 Naturmangfoldloven: Se uttalelse fra fagleder Miljø- og landbruk. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder uttaler at kårboligen ligger innenfor et areal med rik bakkevegetasjon av alm-lindeskog. Hvis kommunen velger å gi dispensasjon, bør tomten av hensyn til denne vegetasjonen begrenses. Fylkesmannen har ellers ikke spesielle merknader. Søker har kommer med følgende kommentar til Fylkesmannens uttalelse: Jeg er klar over at tomten blir liggende i en miljøfigur hvor gjennomhogst ikke er tillatt. Det vises til alm og lindeskog. Det står store alm og lind like øst for tomten som søkes fradelt, men ingen på tomten. Det er kun noen eik, et par ask pluss noen edelgraner langs bekkekanten. Det meste av tomten består av bygninger, plener og mye fjell. Jeg kan ikke se at dette er grunn for å nekte fradelingen eller begrense tomten. Jeg har stelt med skog i hele mitt liv og har mange kurs, så jeg føler meg kompetent til å forvalte ei tomt på 4 dekar. Jeg tror man blir minst like interessert i å ta vare på sjeldne treslag hvis en eier 4 dekar som en som eier 2000 dekar. Jeg synes begrunnelsen for å redusere tomtestørrelsen er dårlig. Vest-Agder fylkeskommune: har ikke kommet med uttalelse innen fristen. Fagleder landbruk har uttalt følgende: Tomta som søkes fradelt er berørt av naturtype Rik edellauvskog, verdsatt som svært viktig. Fradeling vil ikke påvirke naturtypen direkte i særlig grad. Hvis det skal bygges noe på tomta er dette avhengig av dispensasjon. Naturtypen blir derfor ivaretatt. Det er registrert naturtype Dam langs den skisserte tomtegrensa i sørvest. Dette er en grøft. Naturtypen er verdsatt som svært viktig. Dammen har en landbruksmessig funksjon. I tillegg er det funnet larve av liten salamander, frosk og øyenstikklarver på stedet. Tomtegrensa bør derfor være nord for grøfta, slik at denne i sin helhet blir liggende på GB 46/2. Fylkesmannen har påpekt at det er en miljøfigur som omfatter hele tomta. Det foregår for tiden arbeid med ny skogbruksplan for Søgne kommune. Administrasjonen har lagt fram saken for AT-skog, som er firmaet som skal utarbeide skogbruksplanen. AT-skog opplyser at miljøfiguren er uriktig, slik den er tegnet i dag, da bebyggelse skal holdes utenfor. Det er mulig figuren skal utgå i sin helhet og erstattes av et annet område. Administrasjonen kan derfor ikke se at miljøfiguren skal være til hinder for fradeling. For det første skal bebyggelse unntas fra registreringen, for det andre vil det som evt. måtte være igjen av miljøfiguren når ny plan foreligger, være førende for hvilke tiltak som kan utføres i miljøfiguren, pga. at bygningstiltak vil kreve dispensasjon.

5 Det vises til uttalelsene i sin helhet. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Søker ønsker fortsatt å bo på gården Hellesvig 12 og vil selge resten av gården med bygninger og våningshus. Parsellen som søkes fradelt har ingen dyrka mark. Fradelingen får ingen konsekvenser for den videre driften av gården. Administrasjonen kan ha forståelse for søkers ønske om å fortsette å bo på gården. Det ble gitt tillatelse til ny bolig på eiendommen i Det er ikke denne boligen som nå søkes fradelt. Når det er gitt tillatelse til to boliger på en landbrukseiendom, er det vanlig praksis å tillate at en av boligene fradeles, da ingen gårder i Søgne er så store at det er behov for kårbolig. Det er ikke lengre vanlig å tillate kårbolig på landbrukseiendommer i Søgne. Administrasjonens samlede vurdering: Det søkes om å fradele en parsell med en eksisterende bolig og garasje. Det er gitt tillatelse til fradeling etter jordloven, jf. sak 2017/2978. For at parsellen skal kunne fradeles kreves det også dispensasjon fra formålet og plankravet i kommuneplanen. I gjeldende kommuneplan er eiendommen avsatt til LNFR-område og kommuneplanen sier at før tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1 bokstav m kan finne sted er det krav om detaljreguleringsplan. Dette gjelder opprettelse av ny grunneiendom. I tillegg vil den nye eiendommen være i strid med LNFR-formålet i kommuneplanen, da den ikke er en landbrukseiendom. Gjeldende kommuneplan er vedtatt i 2012, og er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Kommuneplanen fastsetter fremtidig arealbruk for området, og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i plan- og bygningsloven 1-6. Tiltak må ikke være i strid med planens arealformål og bestemmelser. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler.

6 Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Hensynet bak kommuneplanen er at eiendommen skal benyttes, slik som i dag til landbruksformål. Kommuneplanen har krav om at det må utarbeides detaljreguleringsplan før fradeling som søkt kan finne sted. Boligen som søkes fradelt er allerede der, det er den opprinnelige boligen på eiendommen, men det ble gitt tillatelse til ny bolig et annet sted på eiendommen i Det anses ikke hensiktsmessig å utarbeide reguleringsplan for eiendommen, da formålet i kommuneplanen er LNFR-formål. Det er ikke noe som tyder på at det er ønskelig å endre dette, snarere tvert imot. Det er ønskelig at dette formålet opprettholdes slik at forholdet til f.eks. naturmangfoldet blir vurdert hvis det skulle bli aktuelt med ytterligere bygging på den nye parsellen, jf. uttalelse fra fagleder miljø og landbruk. Fagleder miljø og landbruk konkluderer med at fradelingen kan gjennomføres som søkt, på vilkår av at nevnte grøft ikke tas med i parsellen som skal fradeles. Begrunnelsen er at kun fradeling ikke vil ha konsekvenser for naturmangfoldet, og at hvis det skal gjennomføres bygningstiltak på eiendommen, vil dette være avhengig av dispensasjon og dermed også ny vurdering etter naturmangfoldloven. En plan skal ivareta konsekvenser for barn og unge, helse, miljø og sikkerhet, samt tilgjengelighet, for å nevne noe. Siden søknaden gjelder fradeling av en parsell med en allerede eksisterende bolig, anses ikke søknaden å ha innvirkning på disse forholdene. Når det gjelder faren for presedens så er det ikke lengre vanlig å tillate to boliger på en landbrukseiendom, dvs. kårbolig, da ingen landbrukseiendommer i Søgne er så store at det er behov for kårbolig. I de tilfellene hvor det allerede er tillatt, og oppført kårbolig, er det vanlig praksis å tillate at denne fradeles, som en egen eiendom. Det foreligger dermed allerede presedens for hvordan slike saker behandles. Administrasjonen kan ikke se at hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt ved at dispensasjon innvilges. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Kommunen skal behandle dispensasjonen videre når andre ledd første punktum er oppfylt, da loven består av to kumulative vilkår som begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Det må derfor vurderes om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene i henhold til PBL 19-2 andre ledd andre punktum. Siden det er snakk om å fradele en tomt med en allerede eksisterende bolig, anses det ikke å være spesielle ulemper knyttet til søknaden. Presedens hensyn tilsier at det gis dispensasjon når det ikke er spesielle grunner for å avslå søknaden. Det er i dette tilfellet ikke noe å vinne på a utarbeide reguleringsplan, da det er ønskelig at området består som LNFR-område. Den beste måten å ivareta ønsket om at bolig nr. 2 blir en egen eiendom er da ved dispensasjon. Dette skaper forutsigbarhet og bidrar til at bygningsmassen blir ivaretatt på en best mulig måte i tråd med eiers ønsker og behov.

7 Administrasjonen mener etter ovennevnte er fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. I henhold til plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd andre punktum, kan dispensasjon gis, på angitt vilkår. Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader til saken. Vedlegg 1 Søknad om dispensasjon - GB 46/2 - Hellesvig 12 2 Kart 3 Fylkesmannens uttalelse til søknad om dispensasjon for fradeling av parsell med påstående bolig fra GB 46/2 - Hellesvig 12 4 Uttalelse fra fagleder landbruk til søknad om fradeling av parsell med eksisterende bolig - GB 46/2 - Hellesvig 12 5 Mis-figur GB 46/2 i Søgne kommune 6 Merknad til Fylkesmannens uttalelse fra søker - fradeling av parsell med eksisterende bolig - GB 46/2 - Hellesvig 12