Saksframlegg. Søknad om dispensasjon for oppføring av gangvei på GB 11/9 - Langenesveien 502

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 11/9 Saksmappe: 2015/ /2015 Saksbehandler: Anne Marit Tønnesland Dato: Saksframlegg Søknad om dispensasjon for oppføring av gangvei på GB 11/9 - Langenesveien 502 Utv.saksnr Utvalg Møtedato Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av Plan- og bygningslovens 19-2 avslås søknaden om dispensasjon for oppføring av gangvei på GB 11/9. Bakgrunn for saken: Søknaden: Det søkes om oppføring av gangvei fra eksisterende brygge øst på eiendommen, og frem til brygge ved sjøbua i vest. Eiendom: Omsøkte eiendom Paradisbukta Omsøkt tiltak:

2 Søknaden er mottatt 25. februar Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra byggegrensen i plan. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område regulert til byggeområde for fritidsbebyggelse i reguleringsplanen for Paradisbukta. Reguleringsplanen er vedtatt 21. juli Relevante bestemmelser i saken: Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i vesentlig konflikt med denne. Det er registrert et lokalt viktig ålegressområde i hele bukta, og det er følgelig ikke ønskelig at det tilrettelegges for flere båtplasser i området. Det er ikke søkt om oppføring av brygge, men det er liten tvil om at konstruksjonen kan benyttes til dette. Det skal likevel opplyses at hele bukta består av bryggeanlegg, og at en mindre utvidelse av disse ikke vil ha store konsekvenser for ålegressforekomsten. Klage fra nabo med ansvarlig søkers påfølgende kommentarer i kursiv skrift: Det foreligger ingen merknader til tiltaket. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Vest-Agder uttaler at tiltaket krever dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen og fra byggeforbudet i 100-meterbeltet langs sjøen. Dette medfører ikke riktighet, ettersom eiendommen er regulert og har byggegrense mot sjøen. Tiltaket krever dispensasjon fra byggegrense i plan, og fra kommuneplanens bestemmelser vedrørende størrelse på brygger. De opplyser at sjøområdet på stedet utgjør en registrert ålegresseng der det følgelig ikke er ønskelig å etablere flere båtplasser. Selv om dette ikke er noe formål i denne søknaden, vil muligheten for å fortøye flere båter øke med antall bryggemeter. Av hensyn til naturverdiene i landskapet, samt presedenshensyn, gir vi råd om at søknaden avslås. Vest-Agder fylkeskommune: har ikke kommet med uttalelse innen fristen. Det vises til uttalelsene i sin helhet. Søkers kommentar til Fylkesmannens uttalelse i kursiv skrift med administrasjonens påfølgende svar: Vi gjør først oppmerksom på at enkelte av punktene allerede er omtalt i saken, og av den grunn ikke kommenteres her. Vi mener innholdet ikke stemmer helt overens med faktiske forhold. I tidligere reguleringsplan er det tegnet inn båtplasser fra brygga på eiendommen og østover. Sist tiltakshaver søkte om

3 tiltak her innførte kommunen bygge- og deleforbud i hele bukta. De mente planen måtte være feil. Dette er snart 6 år siden og det kom aldri noen ny plan. Det er nå den opprinnelige reguleringsplanen som gjelder Det er riktig at det ble lagt ned bygge- og deleforbud, og at kommunen i løpet av de fire påfølgende årene, ikke utarbeidet en ny plan. Reguleringsplanen fra 1986 er med dette gjeldende. Det er ikke riktig at det kan tillates oppføring av brygge fra brygga på GB 11/9 og østover. Det som imidlertid er riktig er at det er regulert inn brygger på deler av GB 11/49 som grenser til GB 11/9. Området er regulert til friområdet, og merket av på kartet under. Det skal understrekes at brygger i friområde er brygger til bruk for allmennheten, og at det ikke åpnes opp for private brygger i området. I kommuneplanens arealdel så er omsøkte sted også her definert som byggeområde for fritidsboliger. Fjellsiden er også liggende i dette formålet. Når tiltaket festes på landsiden så mener vi at det ikke er relevant å bruke formål i sjø og det som måtte befinne seg der som avslagsgrunn. Man må forholde seg til formålet som er gjeldende på det aktuelle sted. Dette medfører riktighet. Området er regulert til byggeområde, men utbyggingsmulighetene er begrenset av byggegrensen. FM mener at tiltak bør bare avklares i plan og ikke ved dispensasjon. Vår påstand er da at det ikke er plankrav for dette tiltaket. Vi støtter søker i dette, og søknaden gjelder kun dispensasjon fra byggegrense mot sjøen. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Til informasjon: På grunn av uklarheter i kommunens kartgrunnlag, ble det i søknaden lagt til grunn at eiendommen var uregulert, og at tiltaket krevde dispensasjon fra byggeforbudet i 100- metersbeltet. Dette er feil. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra byggegrense i plan. Søker ble opplyst om dette, men ønsket søknaden behandlet slik den forelå. Vi har i etterkant mottatt et utfyllende brev fra advokat Simonsen Vogt Wiig. Deres momenter er lagt inn i vurderingene. Dagens atkomst er uveisom og bratt, den er farlig på vinterstid. Eier benytter boden hele året blant annet ved fiske. Vinterstid blir det meget glatt på fjellene der atkomsten er i dag. Trappeatkomst til stranda ligger lengre øst. Denne atkomsten er trygg. En smal gangatkomst fra trappeområdet og vest til sjøboden vil gi en sikker atkomst til sjøboden hele året.

4 Vi har forståelse for at man ønsker å bedre atkomstforholdene. Man bør imidlertid se på mulighetene for å bedre forholdene på land, fremfor å bygge ned strandsonen med en ny gangvei/ brygge med lengde 15 meter. Bruken av arealene endrer seg ikke. Tiltaket skal festes i land. Det blir således ikke gjort arbeider i sjøbunn. Kommuneplanens arealdel angir landområdet som byggeområde. Eiendommen er i sin helhet regulert til byggeområde. Planen viser byggegrense mot sjøen, og angir med dette hvor det kan tillates nye tiltak. Gangbanen som er festet i land, skal behandles etter formålet på land, men den krever som tidligere nevnt dispensasjon fra byggegrensen. Tiltaket vil ikke dominere mot sjøsiden, pga. valg av materialer som gråner mot fjellet. Fjellet danner bakgrunn for tiltaket. Mot syd, i forkant mot havet, er det holmer og svaberg som skjuler tiltaket. Vi er uenig med søker i denne vurderingen. Tiltaket blir godt synlig sett fra sundet. Området som i dag fremstår i naturlig fjell, vil bli bebygd med en gangbane. Samlet tiltak vil fremstå som en kontinuerlig brygge i stedet for to mindre brygger som i dag. Tiltaket vil ikke virke mer privatiserende for området. Fjellet er stupbratt her og ingen allmenn ferdsel er mulig. Stedet og tomta er allerede privatisert. Tiltaket gjøres reversibelt i den grad at det kan senere kan fjernes. Det vil da kun være borhull som står igjen. Som nevnt over er vi uenig med søker i vurderingene i forhold til eksponering og privatisering. At tiltaket er reversibelt, er av mindre interesse ettersom det ikke søkes om en midlertidig dispensasjon. En dispensasjon i dettet tilfellet, vil føre til oppføring av et varig tiltak. Tiltaket er ikke til hinder for allmennheten eller har innvirkning på biologisk mangfold. Det vises til kunnskapsgrunnlaget vs. Artsdatabanken og Naturbasen der det ikke er forhold som påvirkes negativt som følge av tiltakene. Vi er enig i at tiltaket ikke er til hinder for allmennheten med hensyn til ferdsel på land. Når det gjelder biologisk mangfold, kan vi ikke se at der er registreringer på land. Som nevnt er det registrert et viktig ålegressamfunn i sjø. PBL 1-8 inneholder følgende: Forbudet gjelder ikke der kommunen i kommuneplanens arealdel har tillatt oppføring av nødvendige bygninger mindre anlegg og opplag som skal tjene til landbruk, reindrift, fiske, akvakultur eller ferdsel til sjøs. Vi mener tiltaket derfor kan tillates. Ettersom eiendommen er regulert, gjelder ikke byggeforbudet i 100-metersbeltet. Dersom gangbanen ikke tillates vil tiltakshaver måtte vurdere å fjerne betydelig med vegetasjon for å forsøke å bedre dagens atkomst (selv om det på ingen måte vil oppfylle samme hensikten som den omsøkte gangbane), hvilket verken ut i fra et estetisk eller miljømessig synspunkt fremstår som ønskelig. Det er heller ikke ønskelig av hensyn til sikkerheten at fjellet "åpnes opp" for passasje da det er meget bratt her ned mot sjøen, hvilket innebærer en særlig risiko når fjellet er vått. Fjerning av vegetasjonen vil dessuten medføre økt eksponering av tiltakshavers hytte mot sjøen og at man mister skjerming mot vær og vind. Tiltakshaver vil uavhengig av utfallet i denne saken kunne fjerne vegetasjon på egen eiendom. Vi kan av den grunn ikke se at dette er et relevant punkt i saken. Det vises til formålet i Plan- og bygningslovens 1.1: Loven skal fremme bærekraftig utvikling for den enkelte, samfunnet og framtidige generasjoner. Vi mener tiltaket er innenfor formålet her. Omsøkte tiltak gjelder tilrettelegging av adkomst til sjøbu på en enkelt privateid eiendom. Å trekke inn bærekraftig utvikling, anses ikke for å være særlig relevant i dette tilfelle.

5 Administrasjonens samlede vurdering: Det søkes om oppføring av gangbane på GB 11/9. Tiltaket er i strid med byggegrensen i plan. Slik gangbanen er utformet, vil den fremstå som en forlengelse av eksisterende brygger. Søker understreker at det ikke søkes om brygge, men tiltaket vil likevel fremstå slik, med en samlet front på ca. 27 meter, og et areal på ca. 45 m². Gjeldende reguleringsplan er vedtatt i 1986, og er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Reguleringsplanen fastsetter fremtidig arealbruk for området, og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i plan- og bygningsloven 1-6. Tiltak må ikke være i strid med planens arealformål og bestemmelser. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Byggegrensen skal regulere bebyggelsens plassering innenfor planområdet. Det er angitt på plankartet hvor det kan tillates oppføring av brygger, og omsøkte sted er ikke blant disse. Planen åpner heller ikke opp for etablering av andre konstruksjoner i strandkanten. Oppføring av gangbro fører til at det bebygde preget øker, ettersom omsøkte del av området i dag fremstår som naturlig urørt terreng. Eiendommen har 2 brygger i dag. Som tidligere nevnt vil en gangvei med bredde 1,5 meter, fremstå som en del av brygga, til tross for at man velger å sette opp en form for rekkverk på gangveien. Det vil være anledning til å legge båter langs hele gangveien, og den må av den grunn betegnes som en del av brygga. Tiltaket gir et bryggeareal på ca. 45 m², og med front på ca. 27 meter. Dette er en vesentlig overskridelse sammenliknet med hva kommuneplanen åpner opp for som er et areal på 30 m², og 12 meter front. Hele bukta fra omsøkte eiendom og innover er bebygd med brygger. Dette er imidlertid i tråd med plan. Dersom det blir gitt dispensasjon fra byggegrensen i dette tilfellet, åpner man opp for en videre nedbygging av strandsonen i de områdene som var planlagt fri for bebyggelse. En slik dispensasjon vil være uheldig, og være i strid med de statlige planretningslinjene for differensiert forvaltning av strandsonen. En slik dispensasjon vil lett skape presedens for andre eiendommer innenfor planområdet, og for andre strandeiendommer i Søgne kommune. Vi ønsker i den forbindelse å understreke at å tillate oppføring av gangbaner eller andre tilsvarende konstruksjoner i tilknytning til eksisterende brygger, uten å betrakte dem som brygger/ bryggeareal, må anses for å være en omgåelse av regelverket som er lite ønskelig.

6 Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon fra byggegrense i plan, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor ikke oppfylt. Kommunen skal ikke behandle dispensasjonen videre når andre ledd første punktum ikke er oppfylt, da loven består av to kumulative vilkår. Tiltaket vurderes derfor ikke nærmere i forhold til fordeler og ulemper, da både første og andre punktum må oppfylles for at dispensasjon skal kunne gis. Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen ytterligere merknader. Vedlegg: 1 Søknad om dispensasjon for oppføring av gangatkomst 2 Kart og tegninger 4 Fylkesmannens uttalelse 5 Kommentarer til uttalelse fra Fylkesmannen 6 Tilleggsinformasjon - søknad på GB 11/9 7 Oversiktskart 8 Plankart 9 Reguleringsbestemmelser