Saksframlegg. Søknad om dispensasjon for tilbygg, hagestue, bod, utslippsanlegg, og ny avkjørsel - GB 47/42 - Åloveien 24

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 47/42 Saksmappe: 2016/ /2017 Saksbehandler: Mette Erklev Dato: Saksframlegg Søknad om dispensasjon for tilbygg, hagestue, bod, utslippsanlegg, og ny avkjørsel - GB 47/42 - Åloveien 24 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 38/17 Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 innvilges søknad om dispensasjon fra formålet i planen, byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjøen, mottatt i kommunen den , med utfyllende søknad mottatt Dispensasjonen innvilges på følgende vilkår: Byggene skal gis en naturtilpasset material- og fargebehandling, det skal benyttes matt taktekking og glass med lite lysrefleks. Muren mot fylkesveien skal oppføres i naturstein. Statens Vegvesens vilkår for dispensasjon skal etterkommes. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget Behandling: Til behandling forelå rådmannens forslag til vedtak. Plan- og miljøutvalget fattet enstemmig vedtak. Vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 innvilges søknad om dispensasjon fra formålet i planen, byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjøen, mottatt i kommunen den , med utfyllende søknad mottatt Dispensasjonen innvilges på følgende vilkår:

2 Byggene skal gis en naturtilpasset material- og fargebehandling, det skal benyttes matt taktekking og glass med lite lysrefleks. Muren mot fylkesveien skal oppføres i naturstein. Statens Vegvesens vilkår for dispensasjon skal etterkommes. Saksutredning: Søknadens dispensasjonsforhold: Omsøkte tiltak er avhengig av dispensasjon fra LNFR-formålet i kommuneplanen, og byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjøen. Søknaden: Det søkes om tilbygg til bolig, endring av takform, oppføring av hagestue og bod. I tillegg grunn- og terrengarbeider i forbindelse med tilkopling til renseanlegg og endring av adkomstvei. Søknad mottatt i kommunen Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og utsnitt av kart, og Statens Vegvesens vedtak av I ettertid er det foretatt undersøkelser med tanke på avløpsløsning, og det søkes derfor om at dispensasjonen også gjelder nedsetting av tett tank og infiltrasjonsanlegg med rensing. Selve avløpsløsningen må godkjennes i egen sak, men det er ønskelig med en avklaring angående arealdisponeringen sammen med resten av dispensasjonene på eiendommen. Administrasjonen har ikke funnet det nødvendig å sende saken på ny høring, da plassering av anleggene blir på utearealene til boligen, og de vil bli liggende under bakkenivå og dermed ikke synlig fra sjøen. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område avsatt til LNFR-formål i kommuneplanen for Søgne kommune. Planen er egengodkjent I tillegg gjør plan- og bygningsloven 1-8 seg gjeldene: Foto av eksisterende bolig, og 3D-tegning av omsøkte bolig:

3 Eiendommen sett fra øst mot vest: Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Klage/protester/bemerkninger: Det foreligger ikke merknader til søknaden fra varslede naboer. Uttalelser fra annen myndighet:

4 Fylkesmannen i Vest-Agder: viser til statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen, som sier bl.a. at bygging og landskapsinngrep skal unngås på arealer som har betydning for bl.a. natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Videre at aktuelle eiendom ligger til dels godt synlig ut mot sjøen, og saken må vurderes i forhold til evt. konsekvenshensyn med tanke på andre saker. Dersom dispensasjon gis, bør det legges særlig vekt på vilkår som sikrer at tiltakene får en god naturtilpasning med bruk av eksempelvis naturstein og vindusglass med lite lysrefleks ut mot sjøen, samt mørke naturtilpassede farger og materialer. Vest-Agder fylkeskommune: har ikke uttalt seg innen fristen. Statens Vegvesen: har innvilget dispensasjon fra byggegrensen for tiltak på adkomstveien med tilhørende mur, på visse vilkår. Bolig og boder ligger utenfor byggegrensen, og det er derfor ingen kommentarer til disse tiltakene. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Arbeidene med avkjørsel, mur og parkering på tomten, vil øke sikkerheten i forhold til vei, avkjørsel og trafikkavvikling på egen eiendom. Muren plasseres på egen eiendom, og eksisterende stikkrenne skades ikke. Internveien på tomta senkes for å bli slakere, og det opparbeides en større gårdsplass som medfører gode snumuligheter, og plass for parkering av biler. Statens Vegvesen har uttalt seg til tiltaket som blir utført innenfor byggegrensen langs veien, og ved å etterkomme vilkår som er satt for å kunne gi dispensasjon, anses dette å være en kurant sak. Boligen er av eldre dato, og trenger oppgradering. Dette vil medføre at de tekniske løsningene nærmer seg kravene i TEK10. I henhold til kommunens arkiver, ser det ut til at boligen ble oppført i 1952, og dette tyder på at det vil være behov for oppgradering for å kunne få en funksjonelt god bolig. Tiltakene er ikke i konflikt med regionale- eller lokale friluftsinteresse, naturvern, biologisk mangfold, landskapsinteresser eller til vesentlig ulempe for allmennheten. Tiltakene fører ikke til privatisering utover dagens situasjon, og det er ingen offentlig eller allmenn bruk av denne eiendommen. Tiltaket blir synlig fra sjøen, og har dermed en innvirkning på landskapsinteressene. Når det gjelder ny, alternativ utslippsløsning, vil hele anlegget bli etablert på boligens opparbeidede utearealer, og uten synlige tiltak over bakken. Konfliktnivået i forhold til arealbruken i kommuneplanen er liten. Det er viktig å finne den mest hensiktsmessige og beste avløpsløsningene for boligen. Alle undersøkelser er ennå ikke gjennomført, og vi ser det som en god løsning å vurdere dispensasjon for alternativ løsning sammen med de allerede omsøkte dispensasjoner. Administrasjonens samlede vurdering: Tiltaket er i strid med kommuneplanen, plan- og bygningslovens 1-8; byggeforbudet i 100- metersbeltet, samt byggegrensen langs fylkesveien, og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. Vegvesenet har gitt dispensasjon fra byggegrensen. Gjeldende kommuneplan er vedtatt i 2012, og området er avsatt til LNFR-formål som medfører et generelt bygge- og deleforbud. Kommuneplanen er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan.

5 Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Det betyr at i første omgang må det vurderes om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Viser vurderingen at de nevnte hensynene blir vesentlig tilsidesatt, skal ikke kommunen behandle dispensasjonen videre. Området er i kommuneplanen avsatt til LNFR-formål, og hensynet bak planen er at landbruks- natur- og friluftsinteressene skal ivaretas. I tillegg er hensynet bak plan- og bygningsloven 1-8, at det skal tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og allmenne interesser i 100-metersbeltet langs sjøen. Hensynet bak kommuneplanens aktuelle bestemmelser er at området skal benyttes på en måte som ivaretar interesser innen landbruk, natur og friluftsliv. Den omsøkte eiendommen som er bebygd med bolig, garasje, bod og utedo, representerer liten eller ingen verdi for de nevnte interessene. Eiendommen grenser ikke til sjøen, og i tillegg ligger fylkesveien mellom denne eiendommen og sjøen. Plan- og bygningslovens 1-8 om byggeforbudet i 100-metersbeltet, skal ivareta forhold som natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Administrasjonen kan ikke se det bebygde preget vil endres, eller at forholdet til allmenne interesser blir vesentlig tilsidesatt som følge av en dispensasjon, da eiendommen allerede er bebygd. Det privatiserte preget endres ikke i vesentlig grad. Tiltaket vil etter administrasjonens mening ikke ha vesentlig betydning for de forhold bestemmelsen om bygge- og deleforbudet i 100-metersbeltet skal ivareta, og administrasjonen kan ikke se at en dispensasjon vil svekke bestemmelsen på et generelt grunnlag. Hensynet bak byggegrensene er at tiltak ikke skal komme i konflikt med dagens eller fremtidig utnyttelse av veiformålet. Sikt og plass for snøbrøyting skal ivaretas. Statens Vegvesen som eier av veien, har gitt dispensasjon fra byggegrensen på diverse vilkår. Heller ikke den siste omsøkte plassering av utslippsløsning vurderes å være vesentlig i strid med planer og bestemmelser, da dette plasseres under bakkenivå. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon i dette tilfellet, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse,

6 ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Dersom dispensasjon kan gis etter vilkåret i første punktum, må det, i henhold til PBL 19-2 andre ledd andre punktum, videre vurderes om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Boligen har i dag et bruksareal på ca. 85 m², og er relativt liten i dagens målestokk. Familien ønsker større plass, blant annet flere soverom. Dette er private forhold knyttet til søkers person, som kan tillegges vekt i helt spesielle tilfeller, men vil ikke være av avgjørende vekt. Denne saken anses ikke å være av en slik karakter at personlige forhold tillegges vekt. Det er ønskelig å endre takformen, samt bygge et tilbygg og veranda. Taket rives i sin helhet, og ved oppføring av nytt tak vil dette kunne utføres i henhold til dagens krav i teknisk forskrift. Tilbygget kan også utføres i henhold til denne, og dette vil bidra til en mye bedre isolering, og en vesentlig forbedring i forhold til dagens energikrav. Dette anses som en tungtveiende fordel som taler for dispensasjon. Oppgradering av avkjørsel og terrengarbeidene på eiendommen vil bidra til økt trafikksikkerhet, hvilket også teller i favør av dispensasjon. De to mindre byggene, hagestue og bod, som er omsøkt, er erstatningsbygg for eksisterende lekestue og utedo. Det er fordelaktig at det ikke bidrar til ytterligere bygg på eiendommen, og det er en fordel at hagestuen flyttes lengere inn på tomten enn eksisterende lekestue. Tiltakene utføres på allerede bebygd eiendom, og fører derfor ikke til ytterligere privatisering. Eiendommen ligger ikke i strandkanten, det er både fylkesvei og andre eiendommer mellom denne og sjøen. Både tilbygg og bod oppføres på baksiden av eksisterende bolig, men boligen er synlig fra sjøen, den blir større, og kan påvirke landskapsinteressene, og dermed medføre en ulempe i forhold til en dispensasjon. Dette må ses i sammenheng med at det allerede står en bolig på tomta, og at det ved en dispensasjon kan stilles vilkår om material- og fargebruk, noe som kan bedre det visuelle uttrykket, og gi en bedre tilpasning til terrenget og naturen rundt. Dersom det finnes alternativer som ikke krever dispensasjon, er dette en ulempe som skal tillegges vesentlig vekt. I dette tilfellet ligger det aller meste av eiendommen innenfor 100- metersbeltet, og hele eiendommen innenfor LNFR-formålet. Det finnes derfor ikke alternativer som ikke vil kreve dispensasjon. Etter vår vurdering er hele eiendommen allerede privatisert, og terrengforholdene i området synes å være av en slik karakter at det ikke ligger til rette for alminnelig ferdsel på eiendommen. Det vektes i favør av dispensasjon at det dreier seg om tilbygg, og at det ikke privatiseres helt nye områder ved gjennomføring av tiltaket. I en dispensasjonssak må det foretas en vurdering av momentet med uheldig presedens for liknende saker, og det vil ved enhver dispensasjon følge med en risiko om at saken vil kunne skape presedens. Hvor stor denne risikoen er, må vurderes i hvert enkelt tilfelle. Det må imidlertid være tale om rettslig og faktisk sammenlignbare saker hvis likebehandlingshensyn skal gjøre seg gjeldende. Denne konkrete saken vurderes til ikke å gi føringer i form av uheldig presedens på grunn av beliggenheten, dagens beskaffenhet, og at eiendommen ikke blir ytterligere privatisert som følge av tiltaket. Når det gjelder den alternative løsningen for utslipp, anser vi det som positivt at det vurderes flere løsninger, og en plassering på allerede opparbeidede uteområde for boligen, vil ikke medføre uheldige virkninger på allmennheten, eller være synlig fra sjøen.

7 Etter en konkret vurdering mener administrasjonen etter ovennevnte, at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene, og i henhold til plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd andre punktum, kan dispensasjon derfor innvilges. Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader til saken. Vedlegg 1 Søknad om dispensasjon - GB 47/42 - Åloveien 24 2 Mail 3 2 Kart og avkjørsel 4 2 Tegninger 5 Fylkesmannens uttalelse - GB 47/42 - Åloveien 24 6 Dispensasjon fra byggegrense - Uttalelse sendt fra Statens vegvesen - GB 47/42 - Åloveien 24 7 Oversiktskart - GB 47/42 - Åloveien 24 8 Utfyllende søknad om dispensasjon - utslipp - GB 47/42 - Åloveien 24