Saksframlegg. Dispensasjon for sykkelbod samt garasje/carport/ bod for hageredskaper - GB 20/528 - Gamle Årosvei 56

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 20/528 Saksmappe: 2017/ /2017 Saksbehandler: Øystein Sørensen Dato: Saksframlegg Dispensasjon for sykkelbod samt garasje/carport/ bod for hageredskaper - GB 20/528 - Gamle Årosvei 56 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 196/17 Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: reguleringsplanens landbruksformål og fra kommuneplanens bestemmelse 5g om størrelser på garasjer, for oppføring garasje/carport med redskapsbod, samt sykkelbod, mottatt i kommunen Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og utsnitt av reguleringskart. Klage fra nabo tas ikke til følge. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget Behandling: Til behandling forelå rådmannens forslag til vedtak: reguleringsplanens landbruksformål og fra kommuneplanens bestemmelse 5g om størrelser på garasjer, for oppføring garasje/carport med redskapsbod, samt sykkelbod, mottatt i kommunen Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og utsnitt av reguleringskart. Klage fra nabo tas ikke til følge. Repr. Monstad (MDG) fremmet forslag: reguleringsplanens landbruksformål for oppføring garasje/carport med redskapsbod, samt sykkelbod, mottatt i kommunen I samme vedtak avslås dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse 5g om størrelser på garasjer, da dette vil skape uheldig presedens i umiddelbar nærhet til et tettbygd boligområde.

2 Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og utsnitt av reguleringskart. Klage fra nabo tas ikke til følge. Votering: Rådmannens forslag satt opp mot forslag fra MDG. Rådmannens forslag til vedtak ble vedtatt med 8 mot 1 stemme (MDG). Plan- og miljøutvalget fattet vedtak. Vedtak: reguleringsplanens landbruksformål og fra kommuneplanens bestemmelse 5g om størrelser på garasjer, for oppføring garasje/carport med redskapsbod, samt sykkelbod, mottatt i kommunen Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og utsnitt av reguleringskart. Klage fra nabo tas ikke til følge. Saksutredning: Søknadens dispensasjonsforhold: Tiltakene krever dispensasjon fra formålet i reguleringsplanen, og fra kommuneplanens bestemmelse 5 g) om størrelser på garasjer. Søknaden: Det søkes om oppføring av en garasje/redskapsbod på BRA 64 m² samt en sykkelbod på BRA 15 m² GB 20/528, søknad mottatt i kommunen Samlet BYA for eiendommen vil etter gjennomføring, vil bli 17,6 %. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og utsnitt av kart Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område avsatt til landbruksområde i reguleringsplanen for Åros. Planen er egengodkjent Relevante bestemmelser i saken: IV Landbruksområde 9. Arealer regulert til landbruksformål kan bare bebygges med nødvendig bolighus for gårdens drift og tradisjonelle driftsbygninger.

3 Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Klage fra naboer med ansvarlig søkers påfølgende kommentarer i kursiv skrift: Det foreligger klage fra nabo på GB 20/10 Grødal. Klagen går i hovedsak ut på at det ikke er ønskelig med bebyggelse nærmere tomtegrense enn 4 meter. Sykkelbod er plassert 2,5 m fra grense, og det er ikke krav om 4 m avstand til nabogrense for en slik bod. Administrasjonen viser til Pbl 29-4 hvor det heter at kommunen kan godkjenne at bygning plasseres nærmere enn 4 meter eller i nabogrense: b) ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre tiltak.: Dette betyr at det ikke kreves dispensasjon fra avstandskravet for boder og uthus mindre enn 50 m². I tillegg vil man kunne oppføre uthus mindre en 15 m², 1 meter fra grensen uten søknad og tillatelse, forutsatt at dispensasjon fra formålet er innvilget. Dette er nedfelt i PBL Klage fra nabo tas således ikke til følge. Det vises til klager og kommentarer i sin helhet. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Vest-Agder uttaler: Eiendommen har en lengre veiatkomst over dyrket mark. Ut fra bl.a. denne atkomstveien har

4 Fylkesmannen tidligere vært negativ til etablering av bolig på tomta. Forutsatt at omsøkte tiltak ikke fører til flere boenheter på tomten, har vi ikke spesielle merknader. Fagleder landbruk og miljø viser til uttalelse i sak 14/3802, som omhandlet riving av hytte og oppføring av ny bolig: All den tid det eksisterer hytte på eiendommen og adkomstvei til den, vil hovedspørsmålet være om endret bruk fra hytte til hus vil innebære økt belastning på miljøverdiene og økt konfliktpotensial i forhold til jordbruksinteresser i så stor grad at det omsøkt tiltak bør frarådes. Fagleder miljø og landbruk kan etter en helhetsvurdering ikke se at så er tilfelle. Vest-Agder fylkeskommune: har ikke kommet med uttalelse innen fristen. Relevante punkter i tiltakshavers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Oppføring av bygg på tomt regulert til LNF, tiltakene ville være innenfor gjeldende regelverk dersom området var regulert til bolig. Det antas at tiltakshaver mener at tiltakene ikke ville vært avhengig av dispensasjon, dersom området var regulert til bolig. Dette stemmer for boden, mens garasjen fremdeles ville være avhengig av dispensasjon fra størrelsesbegrensningen i kommuneplanen. Plassering av byggene er i henhold til avstandsbegrensningene i plan- og bygningsloven. Dette er korrekt, garasjen ligger mer enn 4 meter fra grensen, og boden kan på grunn av størrelse - tillates oppført nærmere grens enn 4 meter. Det vises til søknadspapirene i sin helhet. Administrasjonens samlede vurdering: Det søkes om oppføring av garasje/carport/bod på 64 m² og en sykkelbod på 15 m². Tiltaket er i strid med formålet i reguleringsplanen, samt kommuneplanens krav til størrelse på garasjer, og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. I gjeldende reguleringsplan er eiendommen avsatt til landbruksområde, og det kun tillates kun tradisjonelle driftsbygninger. Da reguleringsplanen ikke har bestemmelser om garasjer, gjør kommuneplanens bestemmelser gjeldende. Det er også sagt at garasjer skal maks ha BYA eller BRA 50 m², at gesimshøyde ikke skal være over 3 meter og mønehøyde ikke over 5 meter. Videre er det ikke tillatt med kvister på garasjer. Omsøkte garasje er innenfor bestemmelsen med unntak av størrelsen. Gjeldende reguleringsplan er vedtatt i 1987, og er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.

5 Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Vurdering i forhold til formålet i reguleringsplanen: Hensynet bak formålet i planen er at området skal benyttes til landbruk, og bygninger som er tilknyttet gårdens drift. Dette er en fradelt boligtomt på ca m², som ikke har noen verdi som landbruksareal. Det vises til fagleder for landbruk sin uttalelse. Videre tilsier tomtens størrelse og byggenes funksjon, at hensynet bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. Administrasjonen finner ikke at tiltaket er vesentlig i strid med hensynet bak formålet i planen. Vurdering i forhold til utforming av garasje: Det ligger i kommuneplanens bestemmelser 5 g. at garasjer skal gis en nøktern utforming, ved at det ikke tillates kvister, arker eller takopplett, og det er satt begrensning på areal, gesims- og mønehøyde. Det er ikke ønskelig med store garasjer som i utforming kan sammenliknes med boliger. Omsøkte garasje har en størrelse som avviker fra gjeldende plan, og en dispensasjon vil kunne føre til en ytterligere uthuling av bestemmelsen i kommuneplanen, og dermed skape uheldig presedens for hele kommunen. Samtidig må man se til politiske signaler som er fremkommet i flere tilsvarende saker, hvor det er gitt signaler på at garasjer i landbruksområdet kan være opptil 72 m². Omsøkte garasje har et areal på 64 m², og har en større i grunnflate enn det kommuneplanen tillater. Utover dette er tiltaket i samsvar med bestemmelsen. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon for oppføring av garasje/carport/bod samt sykkelbod, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Dersom dispensasjon kan gis etter bestemmelsens første punktum, må det, i henhold til Pbl 19-2 andre ledd andre punktum, vurderes om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Vurdering i forhold til formålet i reguleringsplanen: Det er tidligere gitt dispensasjon fra landbruksformålet på eiendommen, da det er gitt tillatelse til oppføring av bolig. Tomten kan således anses som en boligeiendom, selv om formålet ikke er endret. Det anses som en tungtveiende fordel at eiendommen ikke har en verdi som landbruksareal, og at man ikke tar i bruk helt nye landbruksarealer til bebyggelse. Garasje anses som naturlig tilknyttet bolig i dag. Eiendommen er i dag bebygd med en forholdsvis ny bolig og de allmenne interessene forringes ikke ytterligere av tiltaket. For tiltakshaver vil det være en stor fordel å få plass til bil, utstyr og sykler på eiendommen. Dette er imidlertid forhold av privat karakter, og skal ikke vektlegges i vesentlig grad. Vurdering i forhold til utforming av garasje: Ved å innvilge en dispensasjon, vil det alltid være en grad av mulighet for at dette skaper presedens. Gjennom politisk behandling av flere tilsvarende saker, er det gitt dispensasjoner, som dermed kan skape en forventning om å få innvilget dispensasjon. Det vises til blant annet:

6 Som det fremgår av tabellen, er det gitt flere dispensasjon for økt areal, og som er sammenliknbare med her omsøkte garasje. Presedensfare er dermed endret til en mulighet for å påberope seg likebehandlingshensyn. Dette taler i favør av dispensasjon. Det anses som fordelaktig at garasjen er innenfor kommuneplanens bestemmelser hva angår høyder og utforming for øvrig. Den største ulempen i en slik sak, anses altså å være presedensfaren et positivt vedtak kan skape. Denne er imidlertid vurdert over til å være svært liten. Etter en samlet vurdering mener administrasjonen at etter ovennevnte er fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene. I henhold til plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd andre punktum, kan dispensasjon for dette forholdet gis. Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader til saken. Vedlegg 1 Søknad om dispensasjon 2 Dokumenter i saken 3 Uttalelse til søknad om dispensasjon - sykkelbod / carport - bod for hageredskaper - GB 20/528 - Gamle Årosvei 56