Saksframlegg. Søknad om dispensasjon for garasje/uthus på GB 31/57 - Leireveien 382

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 31/57 Saksmappe: 2015/ /2016 Saksbehandler: Terje Axelsen Dato: Saksframlegg Søknad om dispensasjon for garasje/uthus på GB 31/57 - Leireveien 382 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 108/16 Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon fra plankravet i Kommunedelplanen for Kjellandsheia for oppføring av garasje/uthus på GB 31/57 Leireveien 382, mottatt i kommunen den Dispensasjonen innvilges på følgende vilkår: Vilkår i dispensasjon fra Statens vegvesen, datert , skal følges. Garasjens ytre rammer skal følge bestemmelser for garasjer gitt i kommuneplanens 5 g. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget Behandling: Monstad (MDG) fremmet følgende forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon fra plankravet i Kommunedelplanen for Kjellandsheia for oppføring av garasje/uthus på GB 31/57 Leireveien 382, mottatt i kommunen den Dispensasjonen innvilges på følgende vilkår: Vilkår i dispensasjon fra Statens vegvesen, datert , skal følges. Garasje kan oppføres med inntil BYA 72kvm, og mønehøyde 5,5m og gesimshøyde 3,7m. Arker, kvister, takoppbygg eller liknende tillates ikke. Begrunnelse: Plan- og miljøutvalget har forståelse for at søkere som eier landbruksmaskiner og utstyr har behov for større garasjer enn det kommuneplanen tillater. Likevel er det slik at en presedensvirkning veier tungt, og søkerens behov ikke bør være utslagsgivende for en eventuell dispensasjon. Likevel er det i dette området skapt en viss presedens ved liknende saker, samt ved detaljreguleringsplan for Norddalsheia, vedtatt i 2015, som ligger i samme kommunedelplan, hvor det er sagt følgende om garasjer i delområdene: «Det tillates 1 garasje på inntil 50 m² per regulert tomt. Det tillates mønehøyde på inntil 5,5 meter og gesimshøyde inntil 3,7 meter for garasjene. Kvist/ark/takløft på garasjene tillates ikke.» Plan- og miljøutvalget ser det derfor slik at man ved å tillate samme høydebestemmelser, men med en beskjeden økning i BYA, kan ivareta søkerens behov uten å skape sterk presedens i det gjeldende området.

2 Daland (FRP) fremmet følgende forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon fra plankravet i Kommunedelplanen for Kjellandsheia for oppføring av garasje/uthus på GB 31/57 Leireveien 382, mottatt i kommunen den søknaden innvilges som omsøkt på følgende vilkår: Vilkår i dispensasjon fra Statens vegvesen, datert , skal følges Utvalgets vurdering av Plan og bygningslovens formålsbestemmelse 1-1 Loven skal fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og framtidige generasjoner. Plan og miljøutvalget (pml) har etter en helhetsvudering falt ned på at dispensasjonsvedtaket ikke tilsidesetter eller strider mot lovens formålsbestemmelse. Dispensasjonsvedtaket vil ikke få negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Begrunnelse for vedtaket: Plankravet er i hovedsak rettet mot nye boenheter. Kommunen har ved flere anledninger tidligere innvilget dispensasjoner knyttet til videreutvikling av eksisterende bebyggelse innenfor kommunedelplanen. Kommunedelplanen har ingen begrensende bestemmelse hva gjelder garasje. Omsøkte garasje skal oppføres i tråd med den utviklingen dette lille bomiljøet har hva gjelder estetikk. Plan og miljøutvalget legger stor vekt på de momenter søker legger til grunn - så som skogsdrift med traktor og tilhørende redskaper. Utvalget ser det også som positivt at det tilrettelegges for å kunne gi ungdommene en felles arena knyttet til læring/mestring ifm mekking og håndtverksarbeider. Presedensfare: Utvalget finner ikke at saken danner særlig grunnlag for presedens, da dette dreier seg om et lite bomiljø, og ikke hele kommunen. Votering: Det ble bestemt å votere i følgende rekkefølge: 1. FRP sitt forslag 2. MDG sitt forslag settes opp mot forslaget til rådmannen FRP sitt forslag ble forkastet mot 4 (H, FRP) stemmer. MDG sitt forslag ble vedtatt mot 2 (AP) stemmer Vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon fra plankravet i Kommunedelplanen for Kjellandsheia for oppføring av garasje/uthus på GB 31/57 Leireveien 382, mottatt i kommunen den Dispensasjonen innvilges på følgende vilkår: Vilkår i dispensasjon fra Statens vegvesen, datert , skal følges. Garasje kan oppføres med inntil BYA 72kvm, og mønehøyde 5,5m og gesimshøyde 3,7m. Arker, kvister, takoppbygg eller liknende tillates ikke. Begrunnelse: Plan- og miljøutvalget har forståelse for at søkere som eier landbruksmaskiner og utstyr har behov for større garasjer enn det kommuneplanen tillater. Likevel er det slik at en presedensvirkning veier tungt, og søkerens behov ikke bør være utslagsgivende for en

3 eventuell dispensasjon. Likevel er det i dette området skapt en viss presedens ved liknende saker, samt ved detaljreguleringsplan for Norddalsheia, vedtatt i 2015, som ligger i samme kommunedelplan, hvor det er sagt følgende om garasjer i delområdene: «Det tillates 1 garasje på inntil 50 m² per regulert tomt. Det tillates mønehøyde på inntil 5,5 meter og gesimshøyde inntil 3,7 meter for garasjene. Kvist/ark/takløft på garasjene tillates ikke.» Plan- og miljøutvalget ser det derfor slik at man ved å tillate samme høydebestemmelser, men med en beskjeden økning i BYA, kan ivareta søkerens behov uten å skape sterk presedens i det gjeldende området. Bakgrunn for saken: Saksutredning: Det søkes om oppføring av garasje/uthus på GB 31/57 Leireveien 382. Garasjen er oppgitt til å ha et bebygd areal på 104 m², og et bruksareal på 160 m², fordelt over to etasjer. Mønehøyde er oppgitt til ca. 7,5 meter. Eiendommen er fra før bebygd med en enebolig med et bruksareal på ca. 300 m², noe som gir en utnyttingsgrad på ca. 16 % BYA før oppføring av garasje/uthus. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra plankravet i Kommunedelplan for Kjellandsheia. Utsnitt av situasjonskart oversiktsbilde som viser garasjeplassering Kartutsnitt viser omsøkte eiendom, GB 31/57 Leireveien 382

4 Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område B 9, avsatt til byggeområde for boliger i Kommunedelplanen for Kjellandsheia. Kommunedelplanen er vedtatt den Følgende bestemmelser er relevante for saken: Kommunedelplan for Kjellandsheia: Kommuneplanen: Selv om bestemmelsen som gjelder for garasjer i kommuneplanen ikke direkte kommer til anvendelse her, vil den være rådgivende i forhold til administrasjonens behandling av saker. Administrasjonen mener derfor at det bør settes som vilkår i saken at kommuneplanens begrensninger med tanke på garasjens ytre rammer følges. 5g. Garasjer Frittstående garasjer skal verken ha bebygd areal (BYA) eller bruksareal (BRA) større enn 50 m² og med maks gesimshøye 3 meter og maks mønehøyde 5 meter. Takvinkel og utforming skal tilpasses boligen og arker, kvister, takoppbygg eller liknende tillates ikke. Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder mener denne søknaden i første rekke angår lokale planog miljøhensyn som de normalt ikke uttaler seg til, men de ber likevel kommunen vurdere konsekvenshensyn med tanke på andre saker. Vest-Agder fylkeskommune har ikke uttalt seg innen tidsfristen på 4 uker.

5 Statens vegvesen har gitt dispensasjon fra byggegrense mot fylkesvei 204 i vedtak datert I samme vedtak har de gitt tillatelse til endring av avkjørsel til eiendommen. Viser til uttalelsene i sin helhet. Protester/bemerkninger: Det foreligger ingen merknader til søknaden. Dispensasjoner: Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra plankravet i Kommunedelplanen for Kjellandsheia. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Tiltakene som har vært utført i dette området opp gjennom årene har vært basert på enkeltsøknader og uten en overordnet plan. Dette er for så vidt riktig siden området tidligere var avsatt til LNFR-område med bygge- og deleforbud. Fra 2011 ble området en del av Kommunedelplanen for Kjellandsheia, nå avsatt som byggeområde for boliger. Denne saken er av en slik karakter at vi ikke kan se at en ny plan vil være hensiktsmessig. Vi vil anta at det endelige resultatet etter en planprosess ikke vil føre til særlig annerledes resultat. Plankrav er normalt av generell karakter, og intensjonen bak et slikt krav er å være en sikkerhetsventil for enkelte typer arealer og enkelte typer tiltak, slik det fremkommer av lovens ordlyd. Vi vurderer det slik at det aktuelle tiltakets omfang og karakter ikke skulle utløse behov for denne sikkerhetsventilen, m.t.p. konsekvens av tiltaket. Vi mener derfor at en reguleringsplan ikke vil bedre beslutningsgrunnlaget i dette tilfellet. Reguleringsplaner for enkelttomter eller små områder er heller ikke egnet til å løse utfordringer knyttet til infrastruktur eller samfunnsmessige behov utenfor egen grense. Administrasjonen er enig i at en plan for hele byggeområdet, og ikke bare for omsøkte eiendom, vil være ønskelig og mest naturlig. Imidlertid er det søkt om en garasje/uthus som på vesentlige punkter skiller seg fra det som har vært vanlig å godkjenne i kommunen. Hvis det gis tillatelse til dette vil det kunne skape en uheldig presedens i hele byggeområdet. Ved at det settes vilkår som betingelse for å gi dispensasjon, vil hensynet bak plankravet etter administrasjonens mening ikke bli vesentlig tilsidesatt. Bestemmelsenes 5 g er ment å sikre at bygging av garasjer følger føringer kommunen har vurdert som fornuftig. Det må likevel være meningen at man skal kunne benytte garasjer til å faktisk parkere faktiske kjøretøy i. I dette tilfellet er det behov for garasjeplass til en traktor, som av naturlige årsaker krever mer plass enn en bil. Videre ønskes bygningen brukt til lagring av skogbruksutstyr, etc. Vi mener dette taler for at man her snakker om et uthus i større grad enn en tradisjonell garasje. På grunn av dette kan vi ikke se at bestemmelsene som er utformet for å regulere oppføring av garasjer vil bli tilsidesatt, ved at man dispenserer for å tillate bygging av en funksjonell bygning for lagring av beskrevet utstyr. Vi mener også at dette vil komme nærmiljøet til gode, da det ikke kan sees på som forskjønnende der traktorer, båter, verktøy og utstyr må stå synlig utendørs. Bestemmelsen i kommuneplanen er laget for å regulere størrelsen på garasjer i kommunens byggeområder. Private forhold, som hvor mange eller hvor store kjøretøy man har, bør ikke være avgjørende. Ryddig plassering av utstyr/kjøretøy på eiendommen trenger ikke nødvendigvis virke skjemmende på omgivelsene. Selv om eiendommen ikke er et gårdsbruk, mener vi likevel at man bør kunne vurdere ønsket bygning mer som et uthus. Tradisjonelt har dette området vært preget av småbruk, og denne typen bygninger kan ikke her sies å representere noe fremmedelement. Arkitektonisk er

6 bygningen utformet stilfullt tradisjonell, og vurderes av oss til å harmonisere godt med både hovedbygning og lokal byggeskikk. Den nærmeste bebyggelsen fremstår som vanlige boligeiendommer med moderat størrelse på garasjer. På naboeiendommen, GB 31/25, er det oppført to frittliggende garasjer. Den ene med et registrert bruksareal på 63 m², den andre med registrert bruksareal på 57 m². Viser for øvrig til dispensasjonssøknaden i sin helhet. Administrasjonens samlede vurdering: Eiendommen ligger innenfor område B 9 i Kommunedelplanen for Kjellandsheia, og er avsatt til byggeområde for boliger. Det søkes nå om oppføring av garasje/uthus på tomta. Tiltaket er i strid med plankravet i kommunedelplanens 2. Gjeldende kommunedelplan er vedtatt i 2011 og den er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Kommunedelplanen fastsetter fremtidig arealbruk for området, og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i plan- og bygningslovens 1-6. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven: Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Det betyr at i første omgang må det vurderes om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Viser vurderingen at de nevnte hensynene blir vesentlig tilsidesatt, skal ikke kommunen behandle dispensasjonen videre. I henhold til punkt 2.1 i kommunedelplanen vil det være krav om utarbeidelse av reguleringsplan for alle søknadspliktige tiltak i planområdet. Hensikten med plankravet er at områder avsatt til utbyggingsformål (byggeområder), både eksisterende og planlagte, skal inngå i reguleringsplaner. Dette for å gi lik ramme og helhet til de aktuelle eiendommene innenfor en plan, og samtidig ivareta offentlige og allmenne interesser. Byggeområdet B 9 er ikke omfattet av en slik plan. Plankravet i kommunedelplanen vil i noen tilfeller kunne slå uheldig ut i forhold til eksisterende bebyggelse. I de tilfeller hvor det skal etableres nye boenheter, vil det være fornuftig med plankrav, da dette vil ha innvirkning på eksisterende anlegg, herunder veg, vann, avløp, lekeplasser osv. Mindre tiltak bør kunne unntas. I dette tilfellet er det snakk om oppføring av en større garasje/uthus som ikke kan defineres som et mindre tiltak. Det er likevel ikke snakk om etablering av noen ny boenhet, og bygningen skal oppføres på en allerede bebygd eiendom. Eiendommen har ingen frittstående garasje fra før, og det

7 fremstår som lite hensiktsmessig å skulle utarbeide en ny områdereguleringsplan med bakgrunn i omsøkte tiltak, selv om den omsøkte garasjen er stor. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon fra plankravet i dette tilfellet, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningslovens 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Fordelen med å få oppført en frittstående garasje på eiendommen er åpenbar. Man får utnyttet plassen på tomta på en god måte, og man legger til rette for oppbevaring/lagring av utstyr og kjøretøy. Ulempen i dette tilfellet er størrelsen på garasjen. Kommuneplanen har en bestemmelse som angir ytre rammer for garasjer i Søgne kommune. I kommunedelplanen er ikke dette angitt konkret for byggeområdene siden disse etter hvert skal inngå i områdereguleringsplaner og detaljreguleringsplaner. Det er nærliggende å tro at ved en regulering av området vil kommuneplanens bestemmelse vedrørende garasjer i all hovedsak videreføres. Som eksempel viser vi til detaljreguleringsplan for Norddalsheia, som ligger i samme kommunedelplan, hvor det er sagt følgende om garasjer i delområdene: «Det tillates 1 garasje på inntil 50 m² per regulert tomt. Det tillates mønehøyde på inntil 5,5 meter og gesimshøyde inntil 3,7 meter for garasjene. Kvist/ark/takløft på garasjene tillates ikke.» Her har man gjort en konkret vurdering av størrelsen på garasjer for dette området og lagt inn en økning på 0,5 meter på mønehøyden og 0,7 meter på gesimshøyden i forhold til kommuneplanen. Arealbegrensningen er derimot opprettholdt. Reguleringsplanen er vedtatt i Administrasjonen finner at ved å sette vilkår for størrelsen vil det ikke være vesentlige ulemper knyttet til oppføring av garasje. Å godkjenne en garasje som omsøkt vil kunne skape en uheldig presedens innenfor planområdet. Administrasjonen konkluderer med at fordelene ved å gi en dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Vilkårene i plan- og bygningslovens 19-2 andre ledd andre punktum er dermed oppfylt, og forutsetningene for å kunne gi den omsøkte dispensasjonen foreligger. Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen ytterligere merknader. Vedlegg 1 Søknad om dispensasjon 2 Situasjonskart 3 Tegninger 4 Vedtak - Statens vegvesen 5 Referat - forhåndskonferanse 6 Uttalelse fra Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder 7 Plankart - Kommunedelplan for Kjellandsheia 8 Bestemmelser - Kommunedelplan for Kjellandsheia 9 Oversiktskart

8 10 Oversiktsbilde 11 Skråfoto