Saksframlegg. Søknad om dispensasjon for oppføring av påbygg på hytte på GB 37/38 - Kjeholmen

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 37/38 Saksmappe: 2016/ /2016 Saksbehandler: Anne Marit Tønnesland Dato: Saksframlegg Søknad om dispensasjon for oppføring av påbygg på hytte på GB 37/38 - Kjeholmen Utv.saksnr Utvalg Møtedato 9/17 Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens (pbl) 19-2 innvilges dispensasjon for oppføring av ny terrasse. Videre innvilges dispensasjon for riving av hele eller deler av eksisterende hytte samt oppføring av ny på følgende vilkår: Ny hytte skal ha tilsvarende plassering, utforming og areal som eksisterende hytte. I samme vedtak og i medhold av plan- og bygningslovens (pbl) 19-2 og 11-6 avslås søknad om dispensasjon for oppføring av påbygg. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget Behandling: Til behandling forelå rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens (pbl) 19-2 innvilges dispensasjon for oppføring av ny terrasse. Videre innvilges dispensasjon for riving av hele eller deler av eksisterende hytte samt oppføring av ny på følgende vilkår: Ny hytte skal ha tilsvarende plassering, utforming og areal som eksisterende hytte. I samme vedtak og i medhold av plan- og bygningslovens (pbl) 19-2 og 11-6 avslås søknad om dispensasjon for oppføring av påbygg. Repr. Reisvoll (H) fremmet følgende forslag: I medhold av plan- og bygningslovens (pbl) 19-2 innvilges dispensasjon for oppføring av ny terrasse samt påbygg med 14m2. Videre innvilges dispensasjon for rivning av hele eller deler av eksisterende hytte samt oppføring av ny på følgende vilkår:

2 Ny hytte skal ha tilsvarende plassering, utforming og areal pluss 14 m2 påbygg som eksisterende hytte. Begrunnelse: Eiendommen er i dag bebygd med to hytter pluss anneks på til sammen 114 m2. En utvidelse med 14m2 fører til at en overskridelse av bestemmelsen med 8m2. Eiendommen er en forholdsvis stor fritidseiendom. Hadde tiltakshaver søkt om deling ville dette vært vurdert med en disp. og muligens fått et positivt utfall. Eksisterende hytte er på 37m2 og må sies å være veldig beskjedent. Tiltakshaver ønsker å ha eiendommen samlet og søker derfor om disp på 8m2. En slik disp vil ikke ha vesentlige negative konsekvenser for det planverk eller de bestemmelser som skal ivareta strandsonen. Det vil i sin ytterste konsekvens kunne hindre ytterligere nedbygging av det omsøkte området på Kjeholmen. Fordelen ved en disp i dette tilfelle har sterk overvekt av fordeler i forhold til de negative konsekvenser en dispensasjon kan medføre. Dette gjelder så vel for tiltakshaver som samfunnet/allmennheten. Votering: Rådmannens forslag til vedtak satt opp mot forslag fra Høyre. Rådmannens forslag vedtatt med 5 mot 4 stemmer (H, FRP). Vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens (pbl) 19-2 innvilges dispensasjon for oppføring av ny terrasse. Videre innvilges dispensasjon for riving av hele eller deler av eksisterende hytte samt oppføring av ny på følgende vilkår: Ny hytte skal ha tilsvarende plassering, utforming og areal som eksisterende hytte. I samme vedtak og i medhold av plan- og bygningslovens (pbl) 19-2 og 11-6 avslås søknad om dispensasjon for oppføring av påbygg. Saksutredning: Informasjon: Det søkes i utgangspunktet om oppføring av påbygg på hytte, samt terrasse. På grunn av borebilleangrep kan det bli aktuelt å rive hele eller deler av hytta. For å unngå ytterligere dispensasjonsbehandlinger, behandles dispensasjon for en eventuell riving og gjenoppføring også i dette vedtaket.

3 Omsøkte hytte Omsøkte eiendom Søknaden: Det søkes om oppføring av påbygg og terrasse. Tiltaket fører til økt bruksareal på 14 m². Terrassen får et areal på ca. 25 m², men blir i hovedsak liggende på mark. Som nevnt overfor søkes det også om riving av hele eller deler av hytta, samt oppføring av ny hytte, hvis aktuelt. Eiendommen er i dag bebygd med 2 hytter og et anneks med totalt bruksareal på 114 m². Totalt bruksareal etter utbygging blir på BRA = 128 m². Det søkes dispensasjon fra arealkravene i kommuneplanens 5 bokstav c om maksimalt bruksareal pr. eiendom på 120 m², fra plankravet i kommuneplanen og fra plan- og bygningsloven 1-8 som omhandler byggeforbud i 100-metersbeltet. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område avsatt til fritidsbebyggelse i kommuneplanen, vedtatt 20. desember Relevante bestemmelser i saken: 1-8.Forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag I 100-metersbeltet langs sjøen og langs vassdrag skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Andre tiltak etter 1-6 første ledd enn fasadeendringer kan ikke settes i verk nærmere sjøen enn 100 meter fra strandlinjen målt i horisontalplanet ved alminnelig høyvann. Dette er likevel ikke til hinder for fradeling ved innløsning av bebygd festetomt etter tomtefestelova. Forbudet etter andre ledd gjelder så langt ikke annen byggegrense er fastsatt i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan, jf nr. 5 og 12-7 nr. 2. Forbudet etter andre ledd gjelder ikke der kommunen i kommuneplanens arealdel har tillatt oppføring av nødvendige bygninger, mindre anlegg og opplag som skal tjene til landbruk, reindrift, fiske, akvakultur eller ferdsel til sjøs, jf nr. 4. For områder langs vassdrag som har betydning for natur-, kulturmiljø- og friluftsinteresser, skal kommunen i kommuneplanens arealdel etter nr. 5 vurdere å fastsette grense på inntil 100 meter der bestemte angitte tiltak mv. ikke skal være tillatt.

4 5 Funksjonskrav og utbyggingsvolum, pbl 11-9 nr 5 c. Fritidsbebyggelse Maksimalt tillatt bruksareal (BRA) er 120 m2 for tomter for fritidsbebyggelse som ikke har eller får parkeringsareal på egen tomt. Det tillates kun en boenhet pr tomt. Maks mønehøyde 5,5 meter og maks gesimshøyde 4 meter. Anneks med maks BRA = 20 m2 og maks mønehøyde 4 meter og maks gesimshøyde 3 meter kan kun oppføres der totalt bruksareal ikke overstiger maks tillatt bruksareal på tomta, og skal ligge nærmere fritidsbolig enn 8 meter. I tillegg gjelder plan- og bygningsloven 1-8 om byggeforbud i 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag. Dersom hytta skal rives, og det skal oppføres ny hytte vil også følgende bestemmelse være relevant: Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Merknader fra nabo: Det foreligger ingen merknader til tiltaket. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Vest-Agder ber kommunen undersøke størrelsen på eksisterende bygg, da søkers arealer fraviker fra arealer registrert i offentlig register. Mener for øvrig at omsøkte tiltak blir lite synlig fra sjøen, og at søknaden i første rekke dreier seg om hvorvidt det skal gis dispensasjon fra maks bruksareal på 120 kvm. Vest-Agder fylkeskommune: har ikke kommet med uttalelse innen fristen. Det vises til uttalelsene i sin helhet. Kommentar til Fylkesmannens uttalelse:

5 Søkers arealer er riktige og legges til grunn i den videre vurderingen. Relevante punkter i tiltakshavers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Tak vinduer og deler av kledningen trenger å byttes på grunn av slitasje. Vinduene mot sjøen blir 35 cm. høyere, men med samme bredde. Vinduet på hemsen blir også 35 cm. høyere slik at dette kan anvendes som fluktvei. Nevnte fasadeendring anses for å være så liten at den kan unntas søknadsbehandling. Det samme gjelder generelt vedlikehold som bytte av kledning mm. Trekonstruksjonen under terrassen mot syd lider av konstant vannsig fra terrassen. Vi har også tidligere skiftet ut bjelker på grunn av fukt, råte og maurangrep. Vi ser det som hensiktsmessig å overdekke terrassen med et mindre påbygg. Dette skal føres opp på eksisterende fundament. Vi har forståelse for at man ønsker å gjennomføre tiltak for å hindre nedbrytning av eksisterende bygning. Vi er likevel av den oppfatning at det kan gjennomføres andre tiltak for å hindre vannsig fra terrassen, og at dette ikke må løses ved å bygge på hytta. Tiltaket skal plasseres syd for hytta, og blir lite synlig fra sjøen. Dette er riktig. Tiltaket skal oppføres på sydsiden av hytta, bort fra sjøen. Bruksareal for eiendommen vil etter utbygging bli på 128 m², 8 m² mer enn hva kommuneplanen åpner opp for. Vi håper dette kan tillates, og gjør oppmerksom på at eiendommen er på nesten 5 mål. En eiendom på denne størrelse kunne vært delt opp i mindre parseller, noe vi ikke ønsker da den er et sameie mellom våre 4 barn og oss. Vi ønsker å beholde eiendommen i flere generasjoner, noe vi også har sikret rent juridisk. Deling av eiendommen vil utløse krav om plan. Om det søkes dispensasjon om deling, vil kommunen måtte gjøre en konkret vurdering av konsekvensene av en slik deling. Økt størrelse på bebyggelsen er helt kart en konsekvens som må vurderes særskilt. En deling av eiendommen er derfor ikke kurant, og kan ikke legges til grunn for omsøkte dispensasjon. I tillegg til overstående har vi observert omfattende angrep av stipet borebille i tak og bjelkekonstruksjon. Med bakgrunn i dette skal det gjennomføres en vurdering av hvorvidt konstruksjonen er brukar eller om den må rives. Det søkes derfor også dispensasjon for riving og gjenoppbygging av hytta, helt eller delvis. Administrasjonen anser det for kurant å tillate riving av hele eller deler av eksisterende hytte, og for oppføring av en ny tilsvarende hytte. Det legges imidlertid til grunn at hytta skal oppføres med samme plassering, utforming og areal som eksisterende hytte har i dag. Administrasjonens samlede vurdering: Det er 3 dispensasjonsforhold som skal vurderes. Disse er dispensasjon fra byggeforbudet i 100-meterbeltet, fra plankravet og fra arealkravene i kommuneplanen.

6 I gjeldende kommuneplan er eiendommen avsatt til byggeområde for fritidsboliger. I bestemmelsene er det sagt at det skal utarbeides detaljreguleringsplan før det gis tillatelse til tiltak ihht. Plan- og bygningsloven 20-1 (nå 20-3). Riving og oppføring av ny hytte faller inn under denne paragraf. Videre er det sagt at maksimalt bruksareal pr. eiendom ikke skal overstige 120 m². Gjeldende kommuneplan er vedtatt i 2012, og er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Kommuneplanen fastsetter fremtidig arealbruk for området, og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i plan- og bygningsloven 1-6. Tiltak må ikke være i strid med planens arealformål og bestemmelser. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Plankrav: Hensynet bak kommuneplanen er at området skal benyttes til byggeområde for fritidsboliger. Samtidig er det lagt inn krav om at det skal utarbeides detaljreguleringsplan før tiltak som riving og oppføring av ny hytte gjennomføres. En plan skal ivareta konsekvenser for barn og unge, helse, miljø og sikkerhet, samt tilgjengelighet, for å nevne noe. Område er bebygd med hytter, og mindre endringer av bebyggelsen vil ikke endre på dette. Saken handler kun om riving av eksisterende hytte, og oppføring av ny hytte på samme sted. Hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, vil etter vår vurdering ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Plan- og bygningsloven 1-8 byggeforbudet i 100-metersbeltet. Plan- og bygningsloven 1-8 om forbud i 100-metersbeltet langs sjøen, skal ivareta blant annet de allmenne interessene, og unngå uheldig bygging i strandsonen. Det står i dag ei hytte, som nå søkes utvidet og evt. utbedret i sin helhet. Området fremstår som privatisert, og allmennhetens interesser synes ikke å bli svekket som følge av tiltaket. En kan heller ikke se at tiltaket vil få negativ virkning på kystlandskapet, da utvidelsen av hytta skjer mot sør og blir lite synlig sett fra sjøen. Hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, vil etter vår vurdering ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Arealbestemmelsene i kommuneplanen: Hytta har i dag et bruksareal på 37 m². Omsøkte påbygg har et areal på BRA = 14 m², og det totale bruksarealet for eiendommen økes med dette fra 114 m² til 128 m².

7 Kommuneplanens bestemmelser angir maksimalt bruksareal på 120 m². Etter at økningen fra BRA=100 m² til BRA=120 m² ble vedtatt, har dette blitt lagt til grunn ved behandling av alle byggesøknader. Også i saker hvor det er gitt dispensasjon fra reguleringsplaner med andre bestemmelser, har arealet på 120 m² blitt lagt inn som begrunnelse for å tillate større hytter enn hva reguleringsplaner har tillatt. En dispensasjon i dette tilfelle vil bli oppfattet som en endret praksis, som lett vil kunne skape presedens. Enhver sak skal behandles for seg, men vi kan vanskelig se at det er forhold i denne saken som gjør den spesiell. Problemer med tilsig av vann eller som skader eksisterende bebyggelse vil kunne forekomme flere steder. Også andre påvirkninger kan forekomme. Vi mener i tillegg at dette er et problem som kan løses på andre måter. Administrasjonen konkluderer med at dispensasjon for oppføring av påbygg til hytte vil føre til at hensynet bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er ikke oppfylt. Kommunen skal ikke behandle dispensasjonen videre når andre ledd første punktum ikke er oppfylt, da loven består av to kumulative vilkår. Da dispensasjon for økt areal avslås etter bestemmelsens første punktum, vurderes ikke fordeler og ulemper i forhold til påbygget da både første og andre punktum må oppfylles for at dispensasjon skal kunne gis. For resten av tiltaket må det, i henhold til Pbl 19-2 andre ledd andre punktum, vurderes om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Riving av eksisterende hytte og oppføring av ny hytte med samme utforming, plassering og areal har ingen konsekvenser i forhold til omgivelsene. Vi kan av den grunn ikke se at der foreligger ulemper i saken. Det er fra kommunens side ønskelig at eksisterende bebyggelse bevares og vedlikeholdes. Dersom det ved grundigere undersøkelser i forhold til fukt og borrebilleangrep, viser seg nødvendig å rive hele eller av deler av hytta, vil det være fordelaktig både for eier og omgivelsene at arbeidet gjennomføres. Dette for å unngå falleferdig bebyggelse i strandsonen. Administrasjonen mener at etter ovennevnte er fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene. I henhold til plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd andre punktum, kan dispensasjon for dette forholdet gis. Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen ytterligere merknader. Vedlegg: 1 Søknad om dispensasjon 2 Situasjonskart 3 Tegninger 4 Uttalelse fra Fylkesmannen i Aust- og Vest Agder 5 Kommentar til Fylkesmannens uttalelse 6 Oversiktskart