Saksframlegg. Dispensasjon for riving av uthus, ombygging av bolig og oppføring av nytt uthus - GB 18/438 - Søgneveien 223

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 18/438 Saksmappe: 2015/ /2016 Saksbehandler: André Aarflot Dato: Saksframlegg Dispensasjon for riving av uthus, ombygging av bolig og oppføring av nytt uthus - GB 18/438 - Søgneveien 223 Utv.saksnr Utvalg Møtedato Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon fra kommuneplanen, for riving av uthus og oppføring av tilbygg til våningshus, mottatt i kommunen Reviderte tegninger og situasjonskart, mottatt , er lagt til grunn for godkjenningen. Saksutredning: Søknaden: Det søkes om dispensasjon fra det generelle byggeforbudet i kommuneplanens LNFR-formål, samt plankrav, i forbindelse med søknad om tillatelse til riving av uthus og oppføring av tilbygg til våningshuset på GB 18/438 Søgneveien 223. Det er også søkt om dispensasjon for fravik fra krav i TEK10 vedrørende ventilasjon og tetthet. Dette dispensasjonsforholdet vil ikke bli utredet her, men vil bli behandlet administrativt i forbindelse med behandling av selve byggesøknaden. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område avsatt til LNFR-formål i kommuneplanens arealdel. Utsnitt av situasjonsplan og oversiktskart:

2 Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Protester/bemerkninger: Det foreligger ingen protester til søknaden. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Vest-Agder: Miljøvernavdelingen mener at det generelt er uheldig å etablere flere boenheter tett inntil sentrale jordbruksarealer, og at en økning i antall boenheter her kan lett føre til tiltak/konflikter som hemmer landbruksdriften. Det bør derfor vises varsomhet med å gi dispensasjon for ny boenhet. Flatnes Bygg Consult AS har sendt inn en e-post der de bemerker at Fylkesmannens miljøvernavdeling har misforstått. Det søkes ikke om en ekstra boenhet i huset, kun en utleieenhet tilknyttet egen bolig. Administrasjonen har heller ikke tolket arealene til beboelse i tilbygget som en egen boenhet. Fylkeskonservator: Fylkeskonservatoren har ingen merknader til at uthuset blir revet. I uttalelsen gitt vises det til at de tidligere har rådet tiltakshaver til å utforme tilbygget som et tradisjonelt uthus. Dette innebærer at bygget får stående kledning, enkle og for det meste lukkede fasader

3 med få vinduer og males rødt. Fylkeskonservator anbefalte diverse endringer av utvendig utforming, med reduksjon av størrelse på takopplett og noen vinduer, samt noe enklere detaljering blant annet med hensyn til sprosser og overbygg over dør. Flatnes Bygg Consult AS har revidert tegningene for å prøve å etterkomme anbefalingene. Tiltakshaver hadde den et møte med fylkeskonservator, der de nye tegningene ble forelagt. Fylkeskonservator i har e-post av bekreftet at de aksepterer tiltaket slik det fremstår i de reviderte tegningene. Fagleder miljø og landbruk: Ingen merknader. Det vises til uttalelsene i sin helhet. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Allmennhetens interesser i området vil ikke bli påvirket av tiltaket, og det vil ikke medføre økt utnyttelse av LNFR-området i forhold til dagens situasjon. Tilbygget vil arealmessig først og fremst erstatte bygningen som skal rives. Eiendommen er en fradelt tomt og fremstår som en boligeiendom. Bebyggelsen er konsentrert i «tunet», og tiltaket medfører ikke økt bruk av dyrket mark. Vi kan ikke se at dispensasjonen vil være til skade for planen eller hensynene bak denne, eller for helse, miljø og sikkerhet i området. Administrasjonen anser dette som riktig. Vi kan ikke se at tiltaket vil skape noen negativ presedens. Administrasjonen kan heller ikke se at dispensasjon for den omsøkte arealbruken i denne saken vil kunne medføre uheldig presedens. Tiltakshaver har en stor familie spredd over store deler av Norge, og tiltaket vil gi bedre mulighet for å ta i mot overnattingsgjester. Familien har både en vennefamilie fra Eritrea, gamle foreldre, og en fosterdatter som vil kunne få glede av en slik mulighet. Dette er først og fremst fordeler for tiltakshaver, men administrasjonen ser ingen ulemper med at våningshuset får utvidet areal som kan brukes til beboelse. Det vises til formålsbestemmelsen i pbl 1-1 «fremme bærekraftig utvikling til det beste for den enkelte, samfunnet og fremtidige generasjoner». Denne bestemmelsen avklarer at fordeler for den enkelte tiltakshaver også medfører fordeler for samfunnet som helhet. Administrasjonen mener at å fremme bærekraftig utvikling er viktig, også for den enkelte. Vi er vel likevel ikke helt enig i at nevnte bestemmelse avklarer at en fordel for en enkelt tiltakshaver nødvendigvis alltid vil medføre fordeler for samfunnet som helhet. Administrasjonen er uansett av den formening at de fordeler som her foreligger for tiltakshaver og fremtidige generasjoner i dette tilfellet ikke er til ulempe for samfunnet. Vi kan ikke se at dispensasjonen vil medføre samfunnsmessige ulemper. Tvert imot vil de samfunnsmessige fordelene være fremtredende ved at familien kan fortsette å bo på eiendommen, og samtidig ha mulighet til å avlaste samfunnet for omsorgsoppgaver i fremtiden. Administrasjonen kan se at her kan være slike fordeler. Likevel må det sies at dette først og fremst gjelder fordeler for tiltakshaver som ikke kan vektlegges med tyngde i kommunens vurdering. Fokuset i denne dispensasjonssaken må være arealbruken i forbindelse med bygging på LNFR-område.

4 Administrasjonens samlede vurdering: Eksisterende uthus på eiendommen GB 18/438 Søgneveien 223 er gammelt og i svært dårlig forfatning. Det søkes om å rive uthuset og i stedet oppføre et tilbygg til våningshuset med noenlunde samme plassering. Tilbygget blir da utformet som et uthus sammenbygget med våningshuset, og med rom for beboelse i 2. etg. Boligrommene blir ikke en separat boenhet. Tiltaket ligger i et uregulert område, og arealet er avsatt til LNFR-formål i kommuneplanens arealdel. Tiltaket vil derfor kreve dispensasjon fra det generelle byggeforbudet for LNFRområder. I forbindelse med søknad om rammetillatelse er det søkt om dispensasjon fra både byggeforbudet og plankravet i kommuneplanen. I tillegg er det søkt om en dispensasjon fra TEK10, men denne blir behandlet administrativt i forbindelse med behandling av rammesøknaden. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Det betyr at i første omgang må det vurderes om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Viser vurderingen at de nevnte hensynene blir vesentlig tilsidesatt, skal ikke kommunen behandle dispensasjonen videre. Hensynet bak byggeforbudet i LNFR-områder vil i dette tilfellet være å ivareta de viktige landbruksområder som ligger helt inntil eiendommen. Arealet som skal bebygges er hovedsakelig det arealet som i dag er bebygd med uthuset som skal rives. Eiendommen er fradelt og er i praksis en boligeiendom. Tiltaket medfører ikke beslaglegging av mer dyrket mark. Bebyggelsen på eiendommen vil fortsatt fremstå konsentrert i et «tun» slik som i dag. Det nye tilbygget kommer ikke nevneverdig nærmere de nærliggende jordbruksområdene. Fagleder miljø og landbruk har ingen merknader til tiltaket. Administrasjonen kan ikke se at arealbruken vil ha noen negative konsekvenser med hensyn til landbruket. Tiltaket kommer heller ikke nærmere veien. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon i dette tilfellet, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt.

5 Videre må det, i henhold til PBL 19-2 andre ledd andre punktum, foretas en samlet vurdering av om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. For at dispensasjon skal kunne gis må det foreligge en klar overvekt av hensyn som heller i favør av dispensasjon. Tiltaket skal plasseres omtrent der uthuset står i dag, som et tilbygg til våningshuset, og administrasjonen mener det er en klar fordel at bebyggelsen plasseres nettopp her. Tiltakshaver har i tidligere forhåndskonferanse blitt rådet til å søke om en slik plassering. Denne lokaliseringen er vurdert som hensiktsmessig i forhold til de landbrukshensynene som skal ivaretas. Tiltakets arkitektoniske utforming er blitt til i samråd med fylkeskonservator. Tegningene er også etter at søknaden ble sendt inn blitt revidert for å etterkomme anbefalinger fra fylkeskonservator i forbindelse med høringsuttalelse. Administrasjonen mener det er en klar fordel at man her har tilstrebet å få en god estetisk utforming som harmonerer med øvrig bebyggelse. Eiendommen ligger tett inntil områder for bevaring av kulturmiljø. Tiltaket vurderes til å passe godt inn i dette miljøet. Administrasjonen ser ingen ulemper med at det gamle uthuset rives når det blir erstattet av bebyggelse som vil bidra til å bevare bygningsmiljøet på lengre sikt. Administrasjonen mener det er positivt at tiltakshaver og søker valgte en løsning der man etter råd gikk bort fra opprinnelig ønske om en separat bygg med en egen boenhet. Ingen av høringsinstansene gir råd om å avslå søknaden, og det foreligger ingen protester til søknaden. Administrasjonen kan ikke se at en dispensasjon i denne saken vil skape uheldig presedens. Etter en konkret vurdering av fordeler og ulemper, mener administrasjonen at de fremlagte fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene, og i henhold til plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd andre punktum, kan dispensasjon derfor innvilges. Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen ytterligere merknader. Vedlegg: 1 Søknad om dispensasjon 2 Søknad om rammetillatelse 3 Uttalelse til søknad om riving av uthus og om dispensasjon for bygging av nytt med boligformål i 2. etasje, samt tilbygg til eksisterende bolig GB 18/438 - Søgneveien Nærmere forklaring på byggesak 5 Uttalelse fra fagleder miljø og landbruk til søknad om dispensasjon - Riving av uthus - oppføring av nytt tilbygg til bolig - GB 18/438 - Søgneveien Merknader til riving av uthus og oppføring av nytt uthus som tilbygg til bolig 7 Fylkeskonservatoren aksepterer tiltaket slik det er forelagt i vedlagte tegninger 8 Korrigeringer og kommentar til fylkeskonservators uttalelse - GB 18/438 - Søgneveien revidert situasjonskart plan 1. etg plan 2. etg fasade og snitt fasader perspektiv bilder

6 15 Oversiktskart - GB 18/438 - Søgneveien 223