Saksframlegg. Søknad om dispensasjon for oppføring av anneks - GB 37/74 - Basstuvåga 30

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 37/74 Saksmappe: 2018/ /2018 Saksbehandler: Terje Axelsen Dato: Saksframlegg Søknad om dispensasjon for oppføring av anneks - GB 37/74 - Basstuvåga 30 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 104/18 Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 innvilges søknad om dispensasjon for oppføring av anneks som omsøkt. Søknad mottatt i kommunen den Dispensasjon gis på følgende vilkår: I vinduer som vender mot sjøen skal det benyttes glass som gir liten refleks. Før det gis tillatelse til bygging må det foreligge bedre tegningsgrunnlag. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget Behandling: Rådmannens forslag til vedtak vedtatt med 8 mot 1(MDG) stemme. Vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 innvilges søknad om dispensasjon for oppføring av anneks som omsøkt. Søknad mottatt i kommunen den Dispensasjon gis på følgende vilkår: I vinduer som vender mot sjøen skal det benyttes glass som gir liten refleks. Før det gis tillatelse til bygging må det foreligge bedre tegningsgrunnlag.

2 Bakgrunn for saken: GB 37/74 er bebygd med en fritidsbolig med et registrert bruksareal på 72 m² og en sjøbod med et registrert bruksareal på 15 m². Eiendommen har et areal på 1884 m². Søknadens dispensasjonsforhold: Fra plan- og bygningslovens 1-8, forbud mot tiltak i 100-metersbeltet langs sjøen Fra plankrav i kommuneplanens 2 Fra kommuneplanens bestemmelse om maks gesimshøyde på anneks Saksutredning: Søknaden: Det søkes nå om oppføring av et anneks med bebygd areal (BYA) på 20 m² og bruksareal (BRA) på 17,5 m² like øst for eksisterende hytte. Annekset skal ha pulttak med høyeste gesims på 4 meter, og overstiger dermed høydebegrensningen som er satt i kommuneplanens arealdel. Høyeste gesims vender mot nord, bort fra sjøen. Søknaden er mottatt den Det vises for øvrig til søknadens vedlagte situasjonskart og skisser. Tegninger/skisser som viser annekset er noe ufullstendige, men grunnlaget er godt nok til at tiltaket kan vurderes i forhold til dispensasjonssøknaden. Det må imidlertid sendes inn nye tegninger før det kan gis byggetillatelse. Oversiktskart Skråfoto Utsnitt av plankart Fotomontasje Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger i område avsatt til fritidsbebyggelse i kommuneplanens arealdel. Kommuneplanen er vedtatt den

3 Relevante bestemmelser i saken: 2 Plankrav, pbl 11-9 nr 1 For øvrige områder er det krav om detaljreguleringsplan før tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a, d, g, k, l og m kan finne sted. 5 c. Fritidsbebyggelse Maksimalt tillatt bruksareal (BRA) er 138 m² for tomter for fritidsbebyggelse som har eller skal ha parkeringsareal på egen tomt. Parkeringsareal inngår i beregning av grad av utnytting. Hver tomt skal ha 1 parkeringsplass på minimum 18 m². Maksimalt tillatt bruksareal (BRA) er 120 m² for tomter for fritidsbebyggelse som ikke har eller får parkeringsareal på egen tomt. Det tillates kun en boenhet pr tomt. Maks mønehøyde 5,5 meter og maks gesimshøyde 4 meter. Anneks med maks BRA = 20 m2 og maks mønehøyde 4 meter og maks gesimshøyde 3 meter kan kun oppføres der totalt bruksareal ikke overstiger maks tillatt bruksareal på tomta, og skal ligge nærmere fritidsbolig enn 8 meter. I tillegg til bestemmelsene i kommuneplanen, gjelder plan- og bygningslovens 1-8 om byggeforbud i 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag. Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder sier blant annet følgende i sin uttalelse: «Omsøkte anneks er planlagt plassert sør-øst fra eksisterende fritidsbolig, parallelt med strandlinjen. Området er preget av svaberg og lav kystvegetasjon, og omsøkte anneks vil således ligge eksponert til sett fra Leirkilen og Tømmervigodden. Aktuelle område ligger sørøst for boligfeltet Vaktheia, som i stor grad har gitt landskapet i strandsonen et utbygget preg. Etter vår vurdering bør omsøkte anneks plasseres i bakkant av eksisterende hytte og i retning vekk fra sjøen for å minske den samlede effekten av bebyggelse i strandsonen, og ideelt sett bør også tiltak samles med eksisterende bebyggelse på eiendommen. Fylkesmannen har i dag ikke registreringer som tilsier at søknaden berører viktige regionale eller nasjonale interesser vi er satt til å ivareta, ut over ovennevnte. Kommunen må likevel foreta en konkret vurdering av om dispensasjon bør gis, herunder vurdere nærmere landskapstilpasning, samt konsekvenshensyn med tanke på andre saker.»

4 Viser til uttalelsen i sin helhet. Vest-Agder fylkeskommune har ikke uttalt seg innen fristen på 4 uker. Tiltakshavers tilsvar til Fylkesmannens uttalelse: Det vil legges vekt på å bruke materialer som går bra sammen med øvrige naturfarger. Valg av pulttak ble gjort for å gi mulighet for å kunne samsvare med tak og fasade på eksisterende bebyggelse/fritidshytte. Dette for å sikre en helhet, og ikke skille seg nevneverdig ut snarere gli inn i det allerede eksisterende bildet. Eksponeringen fra Leirkilen og Tømmervikodden vurderes som meget begrenset. Ved valg av plassering er vårt skjønn at vi har valgt plassering som gir minst mulig eksponering. Plassering bak øvrig bebyggelse på eiendommen vil ikke medføre nevneverdig større avstand til sjø, men vil kunne øke eksponeringen som følge av høyden man da får, eller det vil kreve større terrenginngrep. Vår samlede vurdering er at vi oppnår bedre mulighet til å utnytte vår fritidseiendom ved å få oppføre et anneks for å sikre soveplass på en god måte. Samtidig mener vi at valg av utforming og plassering generelt skal gi minst mulig eksponering, om dette skulle kunne være til sjenanse. Viser til tilsvaret i sin helhet. Protester/bemerkninger: Det foreligger ingen merknader til søknaden. Relevante punkter i tiltakshavers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Tiltakshaver sier at oppføring av anneks ikke vil endre bruksformålet med eiendommen. Tiltaket vil heller ikke medføre nevneverdige terrengendringer. Annekset skal benyttes som soverom og bod, og det vil bli lagt vekt på å velge materialer som går bra sammen med øvrige naturfarger. Administrasjonen mener det er positivt at anneks kan oppføres uten store terrenginngrep. Det er også positivt at man vil prøve å velge byggematerialer som gir en god landskapstilpasning. Det søkes om dispensasjon for å sikre tilnærmet samme takstigning på anneks som på hytte, og derved gi et noenlunde likt «ansikt» utad. Maks mønehøyde i kravene vil ikke overstiges, og bygget vil således ikke være høyere enn makshøyden 4 meter. Det er riktig at makshøyden ikke overstiges, men bygget vil få et noe annet uttrykk med pulttak enn med saltak. Det er for øvrig positivt at takvinkelen er lik på hytte og anneks. Administrasjonens samlede vurdering: Det søkes om oppføring av et nytt anneks i tilknytning til eksisterende hytte. Tiltaket er i strid med plan- og bygningslovens 1-8, byggeforbud i 100-metersbeltet langs sjøen, med plankravet i kommuneplanen og med kommuneplanens bestemmelse om maks gesimshøyde for anneks, og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. Gjeldende kommuneplan er vedtatt i 2012 og er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunes øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Kommuneplanen fastsetter fremtidig arealbruk for området, og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse

5 av eksisterende tiltak som nevnt i plan- og bygningslovens 1-6. Tiltak må ikke være i strid med planens arealformål og bestemmelser. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven: Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Det betyr at i første omgang må det vurderes om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Viser vurderingen at de nevnte hensynene blir vesentlig tilsidesatt, skal ikke kommunen behandle dispensasjonen videre. Vurdering av plankrav: Hensikten med å sette plankrav i kommuneplanen er at områder avsatt til utbyggingsformål skal inngå i reguleringsplaner. Dette for å gi lik ramme og muligheter for de aktuelle eiendommene innenfor en plan, og samtidig ivareta hensynet til barn og unge og allmennheten for øvrig. Bruken av arealene er ved planbehandlingen gjenstand for en omfattende politisk prosess der også statlige organer, eiere/brukere, berørte organisasjoner, enkeltpersoner og grupper deltar. Plankravet sikrer dermed offentlighet og medvirkning i arealdisponeringen. Det er likevel lite sannsynlig at en reguleringsplan i vesentlig grad ville ha endret arealbruken for omsøkte eiendom, da den allerede er bebygd. I dette tilfellet er det snakk om oppføring av et anneks, ca. 3 meter sørøst for eksisterende fritidsbolig. Eiendommen har ikke anneks fra før, og det fremstår som lite hensiktsmessig å skulle utarbeide ny reguleringsplan for dette ene tiltaket. Kommuneplanens 5 gir også rom for etablering av anneks på fritidseiendommer. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon fra plankravet i dette tilfellet, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningslovens 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Vurdering av takform og gesimshøyde: I kommuneplanens 5 c. står det at anneks kan ha maks mønehøyde 4 meter og maks gesimshøyde 3 meter. Bestemmelsen må ses i sammenheng med at størstedelen av fritidsbebyggelsen i Søgne kommune er bygget med saltak. I den senere tid er det imidlertid blitt mer og mer vanlig med andre takformer som flatt tak og pulttak. I kommuneplanen er det ikke gjort en konkret vurdering i forhold til andre takformer enn saltak. Administrasjonen er imidlertid av den oppfatning at høydebegrensningen i noen grad kan ses på som en ramme for tiltakets ytre mål.

6 Annekset det søkes om i dette tilfellet har en høyeste gesims på 4 meter og en laveste gesims på 3 meter. Laveste gesims innordner seg dermed bestemmelsen i kommuneplanen, mens høyeste gesims samsvarer med målet for høyeste mønehøyde. Takvinkelen på annekset blir lik takvinkelen på hytta. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon for oppføring av anneks med pulttak og høyeste gesims på 4 meter, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter planog bygningslovens 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Vurdering i forhold til plan- og bygningslovens 1-8: Bestemmelsen i plan- og bygningslovens 1-8, om forbud mot tiltak i 100-metersbeltet langs sjøen, er satt for å ta hensyn til naturmiljø, landskap, friluftsliv og andre allmenne interesser. I kommuneplanen er eiendommen avsatt til fritidsbebyggelse, men det er ikke satt byggegrense mot sjøen i planen, og tiltaket utløser derfor krav om dispensasjon fra 1-8. Anneks skal plasseres på en allerede bebygd eiendom, og blir liggende ca. 3 meter fra eksisterende hytte. Avstand til sjøen er ca. 25 meter. Tiltaket oppfattes å være en nøktern utvidelse av bruksmulighetene på en eksisterende fritidseiendom, og er i samsvar med kommuneplanens bestemmelse vedrørende slike eiendommer. Oppføring av anneks vil heller ikke ha betydning for allmennhetens tilgang til sjønære arealer. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon fra byggeforbudet i 100- metersbeltet for oppføring av anneks, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningslovens 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Videre må det, i henhold til plan- og bygningslovens 19-2 andre ledd andre punktum, vurderes om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Plankrav: Plankravet i kommuneplanen vil ikke bli skadelidende i dette tilfellet siden tiltaket er relativt lite og ikke kommer i konflikt med de hensyn plankravet skal ivareta. Kommuneplanen har allerede bestemmelser knyttet til anneks på eiendommer avsatt til fritidsbebyggelse, og det er lite sannsynlig at en reguleringsplan ville ha endret arealbruken for omsøkte eiendom, da den allerede er bebygd. Tiltaket vil heller ikke vanskeliggjøre en eventuell fremtidig regulering av eiendommen. Ulempen er at det ikke blir laget en ny plan for området, men det anses som lite hensiktsmessig for et tiltak av dette omfang. Takform og gesimshøyde: Fritidsbolig har saltak med relativt slak takvinkel. Omsøkte anneks skal oppføres med pulttak med tilsvarende takvinkel som fritidsboligen. Selv om takformen på annekset avviker fra hyttas, mener vi at den likevel er godt tilpasset stedets formspråk, og underordner seg hovedbygningen på en fin måte. Det anses som en fordel at annekset holdes innenfor bestemmelsens ytre mål vedrørende høyde, slik at høyeste gesims samsvarer med høyeste tillatte mønehøyde. En ulempe kan være at nordvendt fasade blir noe høyere enn den ville ha blitt med en saltaksløsning. Dette anses imidlertid ikke som avgjørende siden annekset er plassert nær fritidsboligen, og underordnet denne. Sørvendt fasade mot sjøen blir ikke høyere med denne løsningen enn den ville ha blitt med en saltaksløsning.

7 100-metersbeltet: Omsøkte anneks ligger ca. 25 meter fra sjøen, og er i sin helhet plassert innenfor byggeområdet. Det skal plasseres ca. 3 meter fra hytta, noe som er godt innenfor kommuneplanens begrensning på maksimum 8 meters avstand. Det anses også som en fordel at eiendommer som allerede er privatisert kan tilrettelegges for økt bruk, innenfor visse rammer. Fylkesmannen sier i sin uttalelse at omsøkte anneks bør plasseres i bakkant av eksisterende hytte og i retning vekk fra sjøen for å minske den samlede effekten av bebyggelse i strandsonen. Fylkesmannen sier videre at ideelt sett bør tiltak samles med eksisterende bebyggelse på eiendommen. Administrasjonen vurderer at annekset danner en samlet bebyggelse sammen med hytta på eiendommen. Det er naturlig at disse plasseres nær hverandre for å kunne samordnes i bruk. Annekset skal plasseres på et naturlig platå sørøst for hytta, og plasseringen vil kreve lite terrengtilpasning. Terrenget nord for hytta skrår opp mot bakenforliggende bebyggelse, og en plassering her vil kunne føre til langt større inngrep. Presedensfaren vurderes til å være relativt liten i dette tilfellet. Innvilgelse av dispensasjon vil ikke legge føringer for hvordan man eventuelt skal behandle fremtidige søknader på ubebygde eiendommer. Det er allerede etablert en presedens for å gi dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen for mindre tiltak, som f. eks. anneks. Det er også i noen grad etablert en presedens for å gi dispensasjon fra plan- og bygningslovens 1-8 på bebygde eiendommer avsatt til fritidsformål. Når det gjelder øvrige forhold anses ikke presedensfaren som stor. Hvert tilfelle må imidlertid vurderes på selvstendig grunnlag. Administrasjonen konkluderer etter ovennevnte at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Vilkårene i plan- og bygningslovens 19-2 andre ledd andre punktum er dermed oppfylt, og forutsetningene for å kunne gi den omsøkte dispensasjonen foreligger. Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen ytterligere merknader. Vedlegg 1 Søknad om dispensasjon - plan- og bygningslovens Søknad om dispensasjon - plankrav i kommuneplanens 2 3 Søknad om dispensasjon - takform og bestemmelse om høyde på gesims 4 Ytterlige opplysninger 5 Plantegning 6 Tegning/skisse 7 Situasjonskart med bilde 8 Uttalelse fra Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder 9 Utsnitt av plankart 10 Skråfoto

8