Saksframlegg. Søknad om dispensasjon for riving av eksisterende hytte og oppføring av ny - GB 17/299 - Indre Hellersøy

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 17/299 Saksmappe: 2012/ /2014 Saksbehandler: Mette Erklev Dato: Saksframlegg Søknad om dispensasjon for riving av eksisterende hytte og oppføring av ny - GB 17/299 - Indre Hellersøy Utv.saksnr Utvalg Møtedato 86/14 Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon fra byggeforbudet i kommuneplanens LNF-formål og i 100-metersbeltet langs sjøen, mottatt i kommunen Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger, beskrivelse og utsnitt av kart, og det forutsettes at hytta oppføres i henhold til dette. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget Behandling: Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt. Vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon fra byggeforbudet i kommuneplanens LNF-formål og i 100-metersbeltet langs sjøen, mottatt i kommunen Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger, beskrivelse og utsnitt av kart, og det forutsettes at hytta oppføres i henhold til dette. Bakgrunn for saken: Eiendommen ligger i et område som er avsatt til verneområde, og ingen tiltak kan finne sted før de er godkjent av Verneområdestyret. Verneområdestyret for Oksøy-Ryvingen og Flekkefjord landskapsvernområde behandlet saken i utvalgsmøte den , saksnr.: 26/13, og fattet da slik vedtak:

2 Verneområdestyret godkjenner og gir dispensasjon for utvidelse, flytting og senking av eksisterende hytte på gnr 17/299 som omsøkt. Det vises til 48 i naturmangfoldloven. Som begrunnelse vises det til at hytta blir mindre eksponert mot sjøen enn i dagens situasjon og blir bedre tilpasset landskapet. Hytta vil fortsatt være en liten hytte som etter utvidelsen vil være på 57 m2, og ikke til sjenanse for allmenheten. Strukturen i eksisterende hytte skal bevares. Saksutredning: Søknaden: Det søkes om riving av eksisterende hytte og oppføring av ny hytte, samt utvidelse av bod, på GB 17/299, søknad mottatt i kommunen Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger, beskrivelse og utsnitt av kart. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra byggeforbudet i LNF-område, og plan- og bygningslovens 1-8. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område avsatt til LNFR-område, hensynssone: Landskapsvernområde, som er båndlagt etter lov om naturvern. Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Klage/protester/bemerkninger: Foreligger ikke. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Vest-Agder: Miljøvernavdelingen viser til vedtaket etter naturmangoldsloven 48, og vil ikke frarå dispensasjon dersom kommunen kommer frem til av en dispensasjon ikke vil skape uheldig presedens for liknende saker innenfor verneområdet. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Tilstanden på hytta er dårlig og krever omfattende reparasjoner på grunn av sig i hovedkonstruksjonen. Hytta er i dag meget nøktern og skal fortsatt være det, og skal utføres i naturtilpassede farger. Utforming er i samsvar med forvaltningsplanens kap og vil på tilsvarende måte og vil ut fra beskrivelsen i søknaden, være tilpasset omgivelsene med hensyn til farge, være ikke reflekterende og naturtilpassede materialer.

3 Boden består i dag av et rom og har utedo. Denne er ubrukelig, og det skal nå installeres typegodkjent biologisk klosett av kvalitetsmerket type Vera Snurredass. Bygget har en meget beskjeden størrelse. Tiltaket er en miljømessig stor forbedring. Bygget utvides vestover og er godt skjult i terrenget. Etter utvidelsen vil hytta allikevel ha lav og beskjeden utnyttelse og lite bebygd areal i forhold til mange andre hytter i Søgne kommune. Kommuneplanen setter en begrensning på hytteeiendommer til maks 120 m² totalt bruksareal, den omsøkte hytta og boden får et totalt bruksareal på ca 57 m². Endringen det søkes om endrer ikke byggets karakter og bruken blir uendret. Byggets beskjedne størrelse medfører ikke dominans, og eventuelle effekter på landskapets art eller karakter vil ikke bli endret. Hytta får et bebygd areal på 57 m² og boden 6,0 m², og vil ikke virke spesielt ruvende i terrenget på grunn av omkringliggende furuskog. Denne skogen ligger på den statlig eide eiendommen, og kan ikke fjernes uten videre. Tiltaket er vurdert etter naturmangfoldloven 48 og funnet i orden av vernestyret, og dette bør tillegges vekt for dispensasjonssaken etter PBL. Vernestyrets saksbehandler var i utgangspunktet ikke positiv til tiltaket, men i møtet den ble det fremmet forslag om å gi dispensasjon, og det var dette forslaget som ble vedtatt med 4 mot 1 stemmer. Vernestyret anses å være faginstans på området. Hytta er den eneste på øya, og vil også etter utvidelsen ligge i skogen og være til liten ulempe for allmenheten. Indre Hellersøya er en stor øy uten annen bebyggelse enn her omsøkte hytte, og en kommunal brygge. Hele øya inngår i Skjærgårdsparken, og er eid av Staten v/direktoratet for Naturforvaltning. Hytta ligger godt tilbaketrukket fra sjøen og en utvidelse vil ikke føre til ytterligere privatisering eller ulemper for allmennheten Administrasjonens samlede vurdering: Det søkes om flytting og utvidelse av en eksisterende hytte og bod. Den nye plasseringen av hytta blir ca 1,7 meter østover, og ca 0,7 meter lavere i terrenget. Mønehøyden forblir imidlertid uendret. I søknaden heter det at hytta skal flyttes og utvides, samtidig som den eksisterende hytta beskrives til å være i svært dårlig stand. Administrasjonen kan ikke se at det vil være utslagsgivende for saken om hytta rives og bygges opp igjen, eller om den flyttes og utvides. Bebygd areal for hytta søkes utvidet fra 41 m² til 57 m². Bodens bebygde areal søkes utvidet fra 2,5 m² til 6,0 m². Etter utvidelsen vil det totale bruksarealet for eiendommen bli på ca 57,5 m². Tiltaket er i strid med kommuneplanen, samt plan- og bygningsloven 1-8 forbud mot å bygge i 100-metersbeltet langs sjøen, og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. Gjeldende kommuneplan er vedtatt i 2012, og er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven: Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen.

4 Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Det betyr at i første omgang må det vurderes om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Viser vurderingen at de nevnte hensynene blir vesentlig tilsidesatt, skal ikke kommunen behandle dispensasjonen videre. Hensynene bak planen er at de båndlagte områdene, landskapsvern, skal ivaretas i henhold til Forvaltningsplanen for Oksøy Ryvingen Landskapsvernområde. Store deler av området inngår i Skjærgårdsparken, og skal være tilgjengelig for allmennheten. Formålet med Oksøy- Ryvingen landskapsvernområde er i følge verneforskriften ( 2): å ta vare på et sammenhengende og egenartet skjærgårdslandskap lite preget av tekniske inngrep, og som er representativt for sørlandskysten. Dette skjærgårdslandskapet karakteriseres av en sjøoverflate som brytes opp av mange lave, avslepne øyer, holmer og skjær, med tilhørende naturtyper, flora, fauna, kulturminner og kulturlandskap, herunder kystlynghei og de karakteristiske uthavnene. Allmenheten skal ha mulighet til naturopplevelser gjennom utøvelse av tradisjonelt og enkelt friluftsliv med liten grad av teknisk tilrettelegging. Den omsøkte eiendommen ble fradelt i 2011, etter at det ble godkjent innløsning av festetomt i Det er ingen tilsvarende tomter på Indre Hellersøy, og en dispensasjon vil ikke skape presedens innenfor dette området. Totalt er det 26 fritidsboliger innenfor landskapsvernområdet i Søgne kommune. I 100-metersbeltet langs sjøen og langs vassdrag skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Ut fra en samlet vurdering kan ikke administrasjonen se at omsøkte dispensasjon vil ha vesentlig negativ innvirkning på disse faktorene. Eiendommen er allerede bebygd og det medfører ikke endring i forhold til friluftsliv og andre interesser. Hytta blir lite synlig fra sjøen, og vernestyret har konkludert med at tiltakene ikke vil ha negativ innvirkning på natur- og kulturmiljø. Omsøkte hytte ligger ca. 50 m fra sjøen, og det er ca. 30 meter offentlig eid areal mellom hyttetomta og sjøen. Her vokser tett furuskog som gjør at eksisterende hytte knapt er synlig, hverken fra sjøen eller fra størstedelen av øya. Uteoppholdsarealet er også lite synlig fra sjøen, på grunn av at det sørvest for hytta er en fjellrygg med påstående trær og busker. Tiltakene hindrer ikke allmenne interesser på stedet, og Indre Hellersøy vil fremdeles fremstå som ubebygd, og lite privatisert. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon i dette tilfellet, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Videre må det, i henhold til Pbl 19-2 andre ledd andre punktum, vurderes om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene.

5 Det er av vesentlig og tungtveiende betydning for saken at Vernestyret har gitt sitt samtykke til tiltaket. Videre vektlegges at eiendommen allerede er bebygd, og at omsøkte tiltaket ikke fører til en ytterligere privatisering av området. Hyttas utforming, samt valg av materialer og farger er i henhold til forvaltningsplanens krav, og er positivt i forhold til vekting av fordeler. Fare for presedens er en ulempe som alltid må vurderes ved en dispensasjonssøknad. I denne saken anses faren å være av svært liten betydning, da omsøkte hytte er den eneste på Indre Hellersøy, og at Vernestyret alltid skal ha saker innenfor verneområde til vurdering og behandling før kommunen kan fatte vedtak. Videre at hyttas beliggenhet i forhold til sjøen, er av en slik karakter at den er lite synlig, ikke har strandlinje, og ikke vil være til vesentlig ulempe for allmennheten. Videre at eiendommen allerede er bebygd, og at tiltaket ikke vil føre til ytterligere privatisering. Tomten er stor og utnyttes ikke utover det generelle kravet i kommuneplanen. Administrasjonen mener etter ovennevnte at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene, og i henhold til plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd andre punktum, kan dispensasjon for dette forholdet gis. Enhetsleders merknader: Enhetsleder har ikke ytterligere merknader til saken. Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader til saken. Vedlegg 1 Søknad om dispensasjon 2 Særutskrift - Indre Hellersøy - vedtak av GB 17/299 - Indre Hellersøy - Oksøy - Ryvingen landskapsvernområde 3 kart 01 4 tegninger 01 før og etter 5 Uttalelse til søknad om dispensasjon fra kommuneplanen og pbl Oversiktskart - GB 17/299 - Indre Hellersøy 7 Skråfoto - GB 17/299 - Indre Hellersøy 8 Utsnitt av Forvaltningsplanen - GB 17/299 - Indre Hellersøy