Saksframlegg. Søknad om dispensasjon for tilbygg til bolig - GB 23/13 - GB 23/14 - GB 23/198 - Høllesanden 15

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 23/13 Saksmappe: 2014/ /2015 Saksbehandler: Mette Erklev Dato: Saksframlegg Søknad om dispensasjon for tilbygg til bolig - GB 23/13 - GB 23/14 - GB 23/198 - Høllesanden 15 Utv.saksnr Utvalg Møtedato Plan- og miljøutvalget Søknadens dispensasjonsforhold: Det søkes om dispensasjon fra tomteinndelingen i planen, bygging av uthus utenfor byggegrensen, samt fra teknisk forskrift TEK10 (tetthet og energikrav). Uthuset krever i tillegg dispensasjon fra kommuneplanens krav til størrelse og utforming av uthus i 100-metersbeltet, og tilbygget til boligen krever dispensasjon fra planens krav til etasjeantall Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon som omsøkt, mottatt i kommunen Det vises for øvrig til søknadens vedlagte dokumenter, og tegninger datert Dispensasjonen for oppføring av uthus gis på følgende vilkår: Uthusets størrelse skal reduseres til 4,0 x 6,0 meter Mønehøyden må reduseres med 1,5 meter Uthuset skal males i naturtilpassede farger Nye tegninger skal godkjennes av fylkeskonservator før byggetillatelse kan gis Naboer på GB 23/23 Høllesanden 17 - har klaget på søknaden. Klage fra nabo tas delvis til følge. Saksutredning: Søknaden: Dett søkes om riving av bod og deler av eksisterende bolig, oppføring av tilbygg til bolig, oppføring av nytt uthus, samt arrondering av grenser, på GB 23/13, 14, 198 Høllesanden 15. Søknad med tegninger, situasjonskart og diverse dokumentasjon ble mottatt i kommunen Tegninger av boligen er revidert flere ganger i henhold til Fylkeskonservators anbefalinger, og endelige tegninger for denne delen av tiltaket er datert Gjeldende plangrunnlag:

2 Eiendommen ligger innenfor område regulert til bevaringsområder boliger i reguleringsplan for Høllen syd. Reguleringsplanen er egengodkjent Relevante bestemmelser i reguleringsplanen: Relevante bestemmelser i kommuneplanen: 5 f. Uthus i 100-metersbeltet fra sjøen Uthus i 100-metersbeltet fra sjøen skal verken ha bebygd areal (BYA) eller bruksareal (BYA) større enn 15 m2 med maksimum mønehøyde 3,5 meter. Det skal ha dør uten vindu og ikke mer enn to vinduer, hvert med glassareal inntil 0,5 m2. Takvinkel skal tilpasses øvrig bebyggelse. Ark, kvist, takoppbygg, halvtak og overbygg tillates ikke. Det tillates kun et uthus pr eiendom. Utsnitt av gjeldende plan: Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra

3 en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Klage/protester/bemerkninger: Det foreligger klage fra nabo på GB 23/23 Høllesanden 17 Opsahl. Det er i hovedsak det omsøkte uthuset det er kommentarer til. Opsahl mener dette blir for høyt, og vil rage godt over resten av bebyggelsen med sine ca. 6 meters høyde. Det vil være i strid med bestemmelsenes intensjon om å verne om eksisterende bygningsmiljø. Videre vil en dispensasjon kunne føre til presedens, blant annet for hans egen eiendom. Ansvarlig søkers kommentarer til klage/protester/bemerkninger: Det vises til at det søkes om dispensasjon for de forhold som ikke er i samsvar med reguleringsplanen og dens bestemmelser. Det presiseres at arrondering av grensene ikke vil føre til endring for naboene. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Vest-Agder: uttaler at en dispensasjon fra byggegrensen bør vurderes ut fra landskapsvirkningen ut mot sjøen. For øvrig anses søknaden i første rekke å angå lokale miljøhensyn som det normalt ikke gis uttalelse til. Vest-Agder fylkeskommune: Fylkeskonservator har uttalt seg i tre omganger, sist den Det henvises da til tegninger av tilbygget dater , og det er ingen merknader til disse. Det er ikke merknader til tiltaket for øvrig. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Tidligere eier foretok etterisolering av boligen, det er ikke ønskelig å oppgradere eksisterende boligs hovedbygg nå, med unntak av taket hvor det vil bli bygget et takopplett. Når eksisterende bygg åpnes opp mot nytt tilbygg, vil hele boligen få en betydelig bedre energi økonomi. Kommunen kan sette som vilkår for å tillate tiltak etter 20-1 at også andre deler av byggverket sette i stand etter gjeldende tekniske krav - TEK10. Det gis imidlertid mulighet for å dispensere fra dette, dersom et slikt krav til eksisterende byggverk ikke kan gjennomføres uten uforholdsmessige kostnader. Dette er lovfestet i plan- og bygningsloven Tiltakene er ikke til hinder for allmennheten eller har innvirkning på biologisk mangfold. Stedet og tomta er allerede privatisert. Eiendommene er allerede privatisert og regulert til bolig. Uthuset vil bli liggende utenfor byggegrensene, men fremdeles innenfor regulert boligområde. Eksisterende tilbygg som søkes revet er ikke særlig tilpasset kravet til vern av bygningsmiljø.

4 Omsøkte tiltak er bedre tilpasset intensjonen i planen om at det i området skal vernes om eksisterende bygningsmiljø. Tilbygget som søkes revet ligger på boligens bakside, og det vil ikke ha betydning for bygningsmiljøet om dette blir revet. Utformingen av omsøkte tilbygg er godkjent av Fylkeskonservator. Omsøkte endring av grenser gir en bedre arrondering av tomtene enn slik tilfellet er i dag. Etter hva vi kan se ut fra Matrikkelen, er det ikke samme hjemmelshaver på de tre eiendommene som ønskes sammenslått og delt, dette må naturligvis ordnes før en eventuell arrondering kan finne sted. For øvrig vil en oppdeling som omsøkt gi en bedre og mer ryddig løsning. Det foreligger en overvekt av hensyn som taler for at det kan gis dispensasjon slik vi ser det. Dette er ikke utdypet utover det som er nevnt over. Administrasjonens samlede vurdering: Tiltaket er i strid med reguleringsplan og kommuneplan, og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. Hele eiendommen er avsatt til byggeområde for bevaring, og det er lagt inn byggegrenser, og ethvert bygg i området er tenkt plassert mellom disse byggegrensene. Uthuset som er omsøkt, vil komme utenfor byggegrensene, og vil derfor oppfattes å være i strid med byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjøen. Videre er det ikke sagt noe i reguleringsplanen hva gjelder størrelse og utforming av uthus, utover at de kan oppføres i en etasje, og med takvinkel som på øvrig bebyggelse. Derfor trår kommuneplanens bestemmelser inn hva gjelder størrelse og utforming av uthus i 100-metersbeltet. Gjeldende reguleringsplan er vedtatt i 1975, kommuneplanen i Planene er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Det betyr at i første omgang må det vurderes om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Viser vurderingen at de nevnte hensynene blir vesentlig tilsidesatt, skal ikke kommunen behandle dispensasjonen videre. Byggegrenser, forholdet til byggeforbudet i 100-metersbeltet: Hensynet bak byggegrensene i reguleringsplanen må ses i sammenheng med den bebyggelsen som var på stedet da planen ble laget. Byggegrensene ble satt ut fra eksisterende bebyggelse, og tanken var at det skulle kunne tillates bebyggelse innenfor et belte langs Høllesanden, det ble kun lagt inn ett nytt bygg i dette området, en bolig på GB 23/13. Uthuset som er omsøkt, ønskes oppført på gammel grunnmur, grunnmuren er omtalt i forbindelse med SEFRAK-

5 registreringen av bygg i Søgne. Grunnmuren vitner om at det har stått et uthus her, men at dette var revet allerede i Det er grunn til å tro at dersom uthuset hadde stått der da planen ble utarbeidet, ville byggegrensene også omfattet dette. Oppføring at uthuset anses ikke som et betydelig avvik fra planen, og tilsidesetter ikke hensynet bak bestemmelsen i vesentlig grad. Når det gjelder byggeforbudet i 100-metersbeltet, anses ikke hensynet bak denne bestemmelsen å bli tilsidesatt i denne saken, da området inngår i en reguleringsplan og det er avsatt til byggeområde for bolig. Tiltaket vil ikke føre til ytterligere privatisering eller være til hinder for allmenn ferdsel Etasjeantall: I bestemmelsene er det sagt at boliger kan oppføres i 1,5 etasjer, mens tilbygget er omsøkt i to etasjer. Søknad om dispensasjon for etasjeantall, er ikke fremmet spesielt i søknaden, men vi anser det likevel som en kurant sak å behandle, da dette er en betegnelse som ikke lengre benyttes. Administrasjonen anser at et bygg i to etasjer som omsøkt, er i samsvar med hensynet bak denne bestemmelsen. Tomteinndelingen i planen: Tomtedelingen i planen, innenfor område avsatt til bevaring, er tilpasset de eksisterende grenser på det tidspunkt som planen ble utarbeidet. Hensynet bak inndelingen tolkes til at eksisterende tomteinndeling skulle bestå i dette området, og at det ikke lå noe mer tungtveiende årsak bak. Å sammenføye de tre eiendommene, for deretter å dele i to, er en mer fornuftig og ryddig måte å sette eiendomsgrensene på. Eksisterende bolig blir da liggende på et eget bruksnummer sammen med eksisterende garasje, og evt. nytt uthus, mens den andre eiendommen blir uten bygg, men med mulighet for oppføring av en innregulert bolig. Utforming og størrelse på uthus: Reguleringsplanenes manglende bestemmelser om utforming og størrelser på uthus, medfører at kommuneplanens bestemmelser i 5.f) gjør seg gjeldende for dette. Her heter det at uthus i 100-metersbeltet fra sjøen ikke skal være større enn 15 m², og at de skal ha dør uten vindu og ikke mer enn to vinduer, med maks glassareal inntil 0,5 m². Hensynet bak bestemmelsen i kommuneplanen er at strandlinjen ikke skal bygges ned med uthus som har størrelse og utforming som kan forveksles med hytter, og dermed føre til en forsterket privatisering av 100-metersbeltet langs sjøen. Når det gjelder størrelse på uthuset, så vektlegges at det skal oppføres på eksiterende murer. Det har vært en gjengs enighet mellom administrasjonen og plan- og miljøutvalget, at man skal kunne oppføre tilsvarende areal dersom man av en eller annen grunn må rive det eksisterende. Samtidig har det vært sagt at oppføringen skal være i samme størrelse og høyde, samt på de eksisterende murer. Det er imidlertid omsøkt et uthus som har en grunnflate vesentlig større enn de eksisterende murer. Administrasjonen mener at dette medfører at hensynet bak bestemmelsen vil bli vesentlig tilsidesatt, men vil likevel ikke avslå søknaden. Dette fordi man kan, ved å stille vilkår om reduksjon av størrelsen, oppnå en løsning som vi ikke anser vil tilsidesette hensynet bak bestemmelsen. Fylkeskonservators godkjenning av tiltaket anses av administrasjonen å understøtte at stedets særpreg og interesser blir ivaretatt, og at tiltaket er tilpasset eksisterende bebyggelse og områdets tradisjon. Vi kan derfor ikke se at hensynet bak bestemmelsen om antall vinduer og glassareal blir vesentlig tilsidesatt. TEK10:

6 I plan- og bygningsloven 31-2 heter det: Kommunen kan gi tillatelse til bruksendring og nødvendig ombygging og rehabilitering av eksisterende byggverk også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader, dersom bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk. Kommunen kan stille vilkår i tillatelsen. Kommunen gis anledning til å gi tillatelse til tilbygg, uten å stille krav til det eksisterende bygget, dersom en tilpasning ikke er mulig uten uforholdsmessige kostnader. Det forutsettes at ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk. Det er vanskelig for kommunen å avgjøre hva som er hensiktsmessig bruk av nettopp denne boligen, men vi kan ikke se at den er uforsvarlig på noen måte. Det vi ser er at riving av eksisterende tilbygg vil være positivt i forhold til tilpasning til bygningsmiljøet. Eksisterende tilbygget er godkjent oppført i april 1975, planen trådde i kraft i september samme år. Det ble derfor ikke tatt hensyn til forholdet til bevaring ved godkjenning av søknaden. Det nå omsøkte tilbygg er tilpasset bevaringsformålet, dette har fylkeskonservator slått fast. Fylkeskonservator anses av administrasjonen som faginstans på området, og uttalelsen tillegges vesentlig vekt. Den inngripen som blir gjort i eksiterende bygg, vil medføre at hele boligen får en bedre teknisk løsning enn det som er i dag. Vi kan ikke se at dette tilbygget vil tilsidesette bestemmelsen det dispenseres fra, i vesentlig grad. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon i dette tilfellet, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Videre må det, i henhold til Pbl 19-2 andre ledd andre punktum, vurderes om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Reguleringsplanen er gammel, men har ikke mistet sin rettsvirkning. Det er grunn til å tro at dersom den skulle vedtas i dag, ville det bli laget mer detaljert beskrivelse av hvordan eventuelle uthus skulle utformes, særlig med tanke på størrelse og mønehøyde. Eksisterende bestemmelser sier kun noe om etasjeantall, og takvinkel. Derfor gjør kommuneplanens bestemmelser seg gjeldende for utforming og størrelse for uthus i 100-metersbeltet langs sjøen. I og med at uthuset føres opp utenfor byggegrensene, anses det å omfattes av byggeforbudet i 100-metersbeltet. Eiendommen er i sin helhet regulert til boligområde for bevaring, og de interesser byggeforbudet skal ivareta er tatt hensyn til ved utarbeiding av reguleringsplanen. Det er vanskelig å føre opp et nytt bygg innenfor byggegrensene, så lenge eksisterende murer befinner seg utenfor grensene. Administrasjonen anser det som en vesentlig større fordel, at eksisterende murer benyttes, enn ulempene en dispensasjon medfører. Tiltaket vil ikke ha noen samfunnsmessig negativ innvirkning da avstand mellom bolig og uthus er liten, og at området på denne siden av eksisterende bebyggelse ikke er et yndet sted for allmenn ferdsel. Uthuset søkes oppført med et bebygd areal på 50,6 m², mens den eksisterende ruinen i følge SEFRAK-registreringen er på 4 x 6 meter, altså 24 m². Kommuneplanens bestemmelser setter en begrensning på 15 m². Det gamle uthuset ble ført opp, og revet, i en tid da slik tiltak ikke var søknadspliktig (det er revet før 1950).

7 Denne søknaden dreier seg om en gjenoppføring av et tidligere bygg, hvilket er et tungtveiende argument som taler for dispensasjon. Dette forutsatt at det ikke bygges utover de gjenværende murer, noe administrasjonen setter som vilkår for å kunne innvilge dispensasjonen. Fylkeskonservators godkjenning av tiltaket er også en tungtveiende fordel for saken, likeledes at bygget plasseres bak boligen og ikke nærmere sjøen. Når det gjelder uthusets høyde, i forhold til plassering i terrenget og dermed eksponering mot sjøen, er dette en ulempe for saken. Vi kan likevel ikke se at denne ulempe vil være av vesentlig betydning, dersom høyden senkes til 4,5 meter. Dette er i henhold til kommuneplanens krav om maks 3,5 meter mønehøyde, pluss høyden på eksisterende grunnmur. Dette vil også medføre at klage fra nabo tas delvis til følge. Dette bør være mulig uten at takvinkelen endres vesentlig i forhold til eksisterende bygninger på eiendommen. Selv om konservator sier at det ikke er merknader til uthuset, er ikke dette ensbetydende med at tillatelse skal gis. Konservator uttaler seg i forhold til tiltakets tilpasning til bevaringsformålet, uten å se til om det vil bli eksponert fra sjøen. Uthuset vil bli synlig fra sjøen, men dette kan reduseres ved å gjøre bygget lavere. Det blir liggende bakenfor og nær tilknytning til eksisterende boliger i område, og vil dermed ikke virke fremmed i landskapet. Eksponering fra sjøen vektlegges som en ulempe i en viss grad. Men dersom høyden reduseres med minst 1,5 meter, anses ikke dette å være en ulempe som skal tillegges vesentlig vekt. Når det gjelder etasjeantallet anser ikke administrasjonen at dette krever ytterligere vurdering av fordeler og ulemper, planen sier 1,5 etasjer og dette er utformet i en tid da loft ble beregnet som en halv etasje. De aller fleste boligene på Høllesanden er oppført i det vi i dag betegner som to etasjer. I forhold til å dispensere fra TEK10, er en tungtveiende fordel at deler av boligen blir utført med bedre tekniske løsninger som gjør at energibehovet avtar. Ansvarlig søker beskriver eksisterende bolig som etterisolert av tidligere eier, hvilket også er positivt i denne saken. Ulemper som følge av presedens for liknende saker ellers i kommunen, må alltid vurderes ved en dispensasjonssak. I denne saken anses faren for å være relativt liten, da området er regulert til bevaringsområde for bygningsmiljø, og en liknende dispensasjon vil ikke kunne innvilges dersom Fylkeskonservators godkjennelse ikke foreligger. Fylkeskonservator er i dette tilfelle å anse som faginstans, og deres uttalelser og godkjenninger vektes med vesentlig tyngde. Et hvert tiltak må vurderes spesielt og individuelt, ulempen ved presedens anses som svært liten. Administrasjonen mener etter ovennevnte at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene, og i henhold til plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd andre punktum, kan dispensasjon for dette forholdet gis. Kommentar til klage fra nabo: Administrasjonen oppfatter klagen til å dreie seg kun om uthuset, og at det ikke er kommentarer til de forholdene som dreier seg om tilbygget til boligen. Nabo savner en tegning som viser hvordan uthuset fremkommer i sammenheng med resten av bebyggelsen. Administrasjonen mener at dette går frem av vedlagte foto, E-O. Det er riktig som nabo sier, at uthuset plasseres høyere enn boligen, og at dette vil rage over resten av bebyggelsen med en høyde på ca. 6 meter. Administrasjonen er enig i dette, og stiller derfor som vilkår for dispensasjon, at mønet senkes med ca. 1,5 meter. Med dette anses klage fra nabo delvis tatt til følge. Når det gjelder at tiltaket er i strid med reguleringsbestemmelsene, og intensjonen om å verne om eksisterende bygningsmiljø, er dette vurdert fra administrasjonens side over. Det er

8 særdeles viktig å verne om bygningsmiljøet, og nettopp derfor sendes saker i slike områder på høring til Fylkeskonservator. Konservators uttalelser og anbefalinger tillegges alltid vesentlig vekt. Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader til saken. Vedlegg 1 Søknad om dispensasjon 2 C 3 D 4 E 5 SEFRAK registreringer 6 Uttalelse til søknad om dispensasjon fra reguleringsplan - oppføring av nytt tilbygg til bolig og gjenoppføring av tidligere uthus/låve - GB 23/13 - GB 23/14 - GB 23/198 - Høllesanden 15 7 Uttalelse - tilbygg 8 Reviderte tegninger 9 mail 10 Uttalelse - reviderte tegninger - GB 23/198 - Høllesanden Reviderte tegninger - GB 23/13 - Høllesanden Mail 13 Bilder oversendt fylkeskonservator - GB 23/13 - Høllesanden Gammel ringmur til uthuset 15 Nåværende bolig sett fra baksiden 16 Mer av den gamle ringmuren 17 Sett nedenfra (hvit presenning på båten foran huset) 18 Sett fra øst, boden skal fjernes 19 Uttalelse til tiltak 20 Oversiktskart - GB 23/13 - GB 23/14 - GB 23/198 - Høllesanden Flyfoto fra GB 23/13 - GB 23/14 - GB 23/198 - Høllesanden Skråfoto GB 23/13 - GB 23/14 - GB 23/198 - Høllesanden 15