Vår ref: Saksbehandler: Arkivkode: Dato: 2018/ /2018 Lene Sørensen 31/

Transkript

1 SØGNE KOMMUNE Arealenheten Kari Gro og Arild Wiik Gabriel Scotts Vei 52 FÆRVIK Vår ref: Saksbehandler: Arkivkode: Dato: 2018/ /2018 Lene Sørensen 31/ Dispensasjon for oppføring av redskapsbod - GB 31/106 - Brønnviga 32 Utv.saksnr Til behandling i: Vedtaksdato 548/18 Plansjefen Det søkes om dispensasjon for oppføring av frittstående bod på GB 31/106 Brønnviga 32 I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon fra bygge- og delingsforbundet i 100-metersbeltet, plankrav, takform for bod og grad av utnyttelse mottatt i kommunen Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og utsnitt av reguleringskart. Boden er fritatt for søknad om byggetillatelse, jf. pbl a og SAK (1) a. Dette vedtaket er gitt med bakgrunn i de opplysninger som er blitt forelagt søknaden om dispensasjon. Hilsen Terje Axelsen fagleder byggesak Lene Sørensen byggesaksbehandler Dokumentet er elektronisk godkjent og gyldig uten underskrift Arealenheten behandler denne sak i henhold til delegert myndighet. Søknaden: Det søkes om dispensasjon fra følgende: Plankravet i kommunedelplan Bygge- og deleforbudet i hundremetersbeltet langs sjøen, jf. pbl. 1-8 Postadresse: Besøksadresse: Telefon: Epost: postmottak@sogne.kommune.no PB 1051 Rådhusveien 1 Direktenr: Web: Søgne 4682 Søgne Org.nr: MVA

2 Grad av utnyttelse av tomta Takform for bod Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen er omfattet av kommunedelplan for Kjellandsheia, Oftens og Leireheia. Kommunedelplanen gjelder som overordnet plan for området, og utfylles av reguleringsplan for området. Ifølge kommunedelplanens bestemmelser bokstav a pkt. 2.2 gjelder det et plankrav for området. Bestemmelsens ordlyd er: Eiendommen ligger innenfor område regulert til fritidsbebyggelse i reguleringsplan for Brønnvika. Reguleringsplanen er egengodkjent Bestemmelsenes 2 har følgende ordlyd: Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder uttaler følgende om omsøkte tiltak i brev datert : «Miljøvernavdelingen har vurdert omsøkte tiltak opp mot de nasjonale og vesentlige regionale interesser vi er satt til å ivareta, og har ut fra dette ingen merknader til saken.»

3 Relevante punkter i tiltakshavers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Vår hytte G nr./b-nr. 31/206 i Brønnviga har i tillegg til oppholdsrom et lite vaskerom. Dette egner seg ikke for oppbevaring av f.eks. bensindrevet plenklipper, sykler og ved. Vi har derfor behov for en redskapsbod. Kommunen har forståelse for at det er behov for bod på eiendommen. Bodens plassering som viser på vedlagte kart, vil ikke skygge for eller være til sjenanse for noen av hyttenaboene, som ligger nedenfor og lavere enn vår eiendom. Det gjelder også eiendommen mot øst, som vi har felles nabogrense med. Naboenes interesser berøres i liten grad når tomta det skal bygges på ligger høyere i terrenget enn deres tomter. Oppføring av boden vil ikke berøre deres utsikt eller lysforhold på tomtene. Vi er kjent med Kommunedelplan for Kjellandsheia, Oftenes og Leireheia fra og er innforstått med plankravet og reglene som i utgangspunktet forbyr bygging i 100- metersbeltet. Siden vår hytte allerede ligger i denne sonen, og den planlagte boden ønskes plassert lengst mulig mot nordgrensen av tomta, ber vi om at søknaden om dispensasjon godkjennes. Det er riktig at bestemmelsen om 100-metersbeltet, samt plankravet i området, gjør det nødvendig med dispensasjon etter pbl. før boden kan oppføres. Det kan også tilføyes at det for tiden bygges to nye hytter i området, som også ligger i 100- metersbeltet. Den pågående byggevirksomheten gjør at tidspunktet for vårt lille bodprosjekt er gunstig. Boden det søkes om er en flyttbar enhet som kan bygges ved Mandal vgs og fraktes med kranbil og plasseres på tomta. At kommunen nylig har sagt ja til dispensasjon for bygging av hytter i samme område er et moment som taler for å gi dispensasjon også i dette tilfellet. Det følger av alminnelige forvaltningsrettslige regler at like saker skal behandles likt. Unntak fra dette kan kun gjøres hvis man har saklig grunn til dette, det vil si hvis det er relevante, saklige forskjeller fra den ene saken til den andre. Det må foretas en konkret vurdering. Administrasjonens samlede vurdering: Tiltaket er i strid med bygge- og deleforbudet i 100 metersbeltet etter pbl. 1-8, grad av utnyttelse, tillatt takform og plankravet etter kommunedelplanen og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. Vurdering av bygge- og deleforbudet i 100-metersbeltet Hensynet bak bygge- og deleforbudet i 100-metersbeltet etter pbl. 1-8 er å sikre allmennheten tilgang til sjøen samt å hindre privatisering av strandsonen. Hytta ligger i et område med flere andre hytter. Redskapsboden skal plasseres på vestsida av hytta og trekkes så langt tilbake som mulig på tomtas nordside. Det vil si at boden skal bygges på den delen av tomta som er lengst fra sjøen. Administrasjonen konkluderer med at hensynet bak bestemmelsen i dette tilfellet ikke vil bli vesentlig tilsidesatt. Vurdering av plankravet Hensynet bak plankravet er at tomtene i området vurderes og sees i sammenheng når det gjelder grad av utnyttelse, type bebyggelse og tillatte høyder før det skjer en ytterligere utbygging av området. Ved utarbeidelse av en plan vil en dessuten vurdere infrastrukturen i området. Blant annet kan det legges inn rekkefølgekrav i bestemmelsene for å ivareta dette.

4 Omsøkte bod har et areal på 8,8 m² BYA. Kommunen viser til at dette ikke kan sees som en særlig omfattende utvidelse av bebyggelsen på tomta. Administrasjonen konkluderer med at hensynene bak plankravet ikke blir vesentlig tilsidesatt i denne saken. Vurdering av grad av utnyttelse Hensynet bak grad av utnyttelse er å regulere hvor stor andel av en tomt som kan bebygges. Boden det søkes om dispensasjon for å oppføre vil ifølge søknaden få et areal på 8,8 m² BYA. Eiendommen er bebygd med en hytte på 104 m² BYA. Ifølge gjeldende reguleringsplan er maksimal utnyttelse av tomta 100 m² brutto gulvareal. Brutto gulvareal måles fra yttersiden av ytterveggene, etasje for etasje. Omsøkte hytte har ikke målbart areal på loftet, og har dermed kun én målbar etasje. For denne saken kan man altså stille likhetstegn mellom beregning av BYA og brutto gulvareal. Til sammen vil eksisterende hytte og boden det søkes om gi en grad av utnyttelse for tomta på 112,8 m² BYA. Dette er 12,8 m² BYA mer enn tillatt grad av utnyttelse ifølge plan for området. Kommunens administrasjon viser til kommuneplanens arealdel 5 c som har følgende ordlyd: «Maksimalt tillatt bruksareal (BRA) er 120 m2 for tomter for fritidsbebyggelse som ikke har eller får parkeringsareal på egen tomt.» Bruksareal er det arealet av et plan eller en etasje som ligger innenfor omsluttende yttervegger. Beregnet bruksareal for hytta er 99,1 m² og beregnet bruksareal for boden er 11,5 m². Dette vil gi en samlet utnyttelse av tomta som er beregnet til 110,5 m² BRA. Selv om det er reguleringsplanen som bestemmer tillatt grad av utnyttelse for tomta, kan bestemmelsen i kommuneplanen brukes som et moment som taler for å dispensere for den utnyttelsesgraden det søkes om. En utnyttelse av tomta på 110,5 m² BRA er godt under maksimal tillatt grad av utnyttelse i kommuneplanen på 120 m² BRA. Administrasjonen konkluderer med at hensynet bak bestemmelsen om grad av utnyttelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. Vurdering av takform Hensynet bak bestemmelsen i plan for området om at takformen skal være saltak er at bebyggelsen i området skal være av samme art. Det søkes om dispensasjon for å bygge en bod med pulttak. Saltak er skråtak med to flater som møtes i mønet, pulttak er skråtak med kun én flate. Det er altså visse likheter mellom saltak og pulttak selv om dette ikke er det samme. På grunn av bodens størrelse vil den ikke virke dominerende på tomta og den vil fint underordne seg hytta. Det vises til at hytta har et vesentlig større areal enn omsøkte bod. Hytta vil også være høyere enn boden. Den vil visuelt gli godt inn i området. Kommunen konkluderer med at hensynet bak bestemmelsen om takform ikke blir vesentlig tilsidesatt. Fordeler og ulemper En fordel som taler for å innvilge dispensasjon som omsøkt er at det vil gi en grad av utnyttelse for tomta som er i samsvar med tillatt grad av utnytting for fritidsbolig i kommuneplanen. Boden det søkes om vil ikke skade landskapsverdiene i området. Den vil estetisk gli fint inn i området og ikke virke fremtredende sett fra sjøen. Å gi dispensasjon etter plan- og bygningsloven er et konkret unntak fra plan- og bygningslovens bestemmelser samt plangrunnlaget for et område som skal virke som en sikkerhetsventil. Etter administrasjonens mening gjør dette seg gjeldende i denne saken.

5 Kommunen konkluderer med at fordelene ved omsøkte tiltak er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Kommunen mener etter ovennevnte at vilkårene for dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt, og søknaden om dispensasjon innvilges. Bortfall av tillatelse Dispensasjonen gjelder i 3 år fra vedtaksdato. Etter dette faller dispensasjonen bort. Ved eventuell klage på vedtaket begynner fristen å løpe fra dato for endelig vedtak i klagesaken. Klageadgang: Denne tillatelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser og kan derfor påklages av naboer, gjenboere og andre med rettslig klageinteresse for høyere myndighet innen 3 uker. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Bygningsmyndighetene er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Klagen skal innen fristens utløp sendes til Søgne Kommune, arealenheten, p.b. 1051, 4682 Søgne. Gebyr: Kommunen har overskredet saksbehandlingsfristen på 12 uker som gjelder for dispensasjonssaker etter pbl., jf. SAK10 (saksbehandlingsforskriften) 7-4a. For hver påbegynte uke over fristen skal gebyret reduseres med 25 % etter SAK I denne saken faller derfor gebyret helt bort. Kopi til: FYLKESMANNEN I AUST- OG VEST-AGDER VEST-AGDER FYLKESKOMMUNE Postboks 788 Stoa 4809 ARENDAL Postboks 517 Lundsiden 4605 KRISTIANSAND S GIS-avdelingen, her