BEHANDLING AV KLAGE PÅ RAMMETILLATELSE

Transkript

1 BEHANDLING AV KLAGE PÅ RAMMETILLATELSE Sakstittel: Gbnr 13/435 - Bolig, garasje m/leilighet og trekai Tiltakshaver: Thomas og Nina Jeanette Aksnes Befaring: Nei Saksfremlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for teknikk og miljø Saksbehandler: Øistein Sandstå Jacobsen Arkivsaknr.: 2013/ RÅDMANNENS INNSTILLING: Utvalg for teknikk og miljø tar ikke klage fra Liv-Kari og Henry Engelsen, mottatt til følge, da en ikke kan se at klagen inneholder vesentlige nye momenter, som ikke har vært vurdert tidligere. Utvalget viser til administrasjonens begrunnelse slik den er gjengitt i saksfremstillingen. Utvalget opprettholder vedtak av , DS 856/13. Saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. SAMMENDRAG I vedtak datert ble det gitt tillatelse til oppføring av enebolig, garasje m./ leilighet og trekai på gnr. 13, bnr. 435, sted Vikane. Eier av gnr. 13, bnr. 391, Liv-Kari og Henry Engelsen, har påklaget vedtak DS 856/13. Administrasjonen kan ikke se at det er grunnlag for å ta klagen til følge. Videre saksgang: Rådmannens innstilling: Saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. Alternativt vedtak: Saken sendes partene med klagerett.

2 Saksopplysninger: Askøy kommune mottok den søknad om rammetillatelse for oppføring av enebolig, trekai og kombinert bygg med garasje og boenhet på 13, bnr Gjennom vedtak datert ble det gitt avslag på søknaden. Som begrunnelse for avslaget er det vist til plan- og bygningslovens 29-2, som stiller krav om et byggverks visuelle kvaliteter i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering. Det er i avslaget også vist til 29-4 (byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense). Etter klage med reviderte tegninger fra tiltakshaver, ble det gjennom vedtak av gitt rammetillatelse til oppføring av enebolig, trekai og garasje m./ leilighet. Administrasjonen mottok den forespørsel om utvidet klagefrist fra Liv-Kari og Henry Engelsen, som eier gnr. 13, bnr Askøy kommune forlenget klagefristen, og mottok den begrunnet klage fra eierne av bnr Komplett klage følger vedlagt som dok. nr. 10. Her gjengis følgende hovedpunkter: 1. «I rammetillatelsen er det gitt dispensasjon fra forbud mot bygging i 30-metersbeltet langs sjø for hus 1 (rundt hus), dispensasjon for bygging mot den kommunale veien for hus nummer 2 er ikke gitt slik vi leser dette punktet. I henhold til situasjonskart vil hus 2 nå komme ca 2 meter fra den kommunale veikanten, noe som er ulovlig uten dispensasjon, jamfør pålegg i rammetillatelsens pkt 3. om bygging fire meter fra nabogrense, dette kommer i tillegg i konflikt med Askøy kommunes forespørsel til grunneiere om å avstå 4 meters bredde for utvidelse av den kommunale veien. Vi kan ikke forstå annet enn at dette må være en saksbehandlingsfeil? 2. Vi ønsker her også å opplyse om at nevnte byggetomt er på 2.2 mål, ikke på 2.5 mål slik det går frem av rammetillatelse, 0.3 mål er en vesentlig størrelsesforskjell. Tomtens størrelse og beskaffenhet innebærer at en uten dispensasjon mot sjø og vei vil ha en bygningsmasse som overlapper hverandre. 3. I rammetillatelsen på s. 4 står det at bygg har blitt senket med 3 meter, men når vi ser på kotehøyder for hus 1`s trappetårn er disse fremdeles nøyaktig de samme som ved opprinnelig søknad, vi ber om at det må rettes opp. I Askøy kommunes avslag den ble det vurdert at boligens form ville bli for dominerende på tomten i forhold til dens beliggenhet oppå en høyde. Vi mener fortsatt tomten er for liten til en så dominerende bygningsmasse og at det passer bedre med en tradisjonell bygning. 4. Til slutt vil vi påpeke at den omsøkte trekaien må ligge fire meter fra nabogrense da det ellers vil være til hinder for tilkomst til vår eiendom. Vår sjøeiendom blir benyttet til stedbunden næring og har vært regulert til industriområde inntil nylig.» I brev mottatt har tiltakshaver kommet med sine merknader til bnr. 391 sin klage. Brevet følger vedlagt i sin helhet som dok.nr. 11. Tiltakshaver anfører at det er blitt gitt dispensasjon fra byggegrense mot kommunal veg, og at det derfor ikke foreligger en saksbehandlingsfeil slik klager anfører. Videre vises det til at tomten er 2,24 mål og tilstrekkelig stor til de omsøkte byggene. Fordi de nødvendige dispensasjoner foreligger, er det ikke noe tema at bygningsmassene overlapper hverandre. Hva angår klager sin anførsel vedrørende trappetårnet til hus nr. 1, viser tiltakshaver til at byggene er nedfelt 3 meter i terrenget og at mønehøyden er lik nabohuset fordi alle tre mønene er ca 0,6 meter lavere enn glasskuppelen i midten som skal har maks cote +22,0. De tre kuplene er dermed ca. cote + 21, 4 noe som er identisk med nabohusets møne. Videre anfører tiltakshaver at klager lyver når han påstår at den omsøkte trekaien må ligge fire meter fra nabogrensen for ikke være til hindre for tilkomsten til naboens eiendom. I forbindelse med en igangsettingstillatelse vil det likevel være uproblematisk for tiltakshaver å flytte kaien fire meter.

3 Vurdering: Det er søkt om rammetillatelse for oppføring av enebolig, garasje m./ leilighet samt trekai på gnr. 13, bnr. 435, sted Vikane. Gjennom vedtak datert ble det gitt rammetillatelse til oppføring av tiltaket. Vedtaket er påklaget av nabo, Liv-Kari og Henry Engelsen, som eier gnr. 13, bnr I tråd med forvaltningslovens 28 første ledd har naboene «rettslig klageinteresse» ved at de blir direkte berørt av det omsøkte tiltaket. Klager har fremmet en rekke innsigelser mot vedtaket av , og for å holde oversikten i saksfremstillingen vil administrasjonen behandle anførslene punktvis. 1. Byggegrense mot kommunal veg Klager anfører at det i rammetillatelsen ikke er gitt dispensasjon fra for bygging mot kommunal veg. Videre vises det til at garasjen vil komme ca 2 meter fra den kommunale vegen, og at dette kommer i konflikt med rammetillatelsens pkt. 3 om bygging fire meter fra nabogrense. Hva angår anførselen om at det i vedtaket av ikke er gitt dispensasjon fra byggegrensen mot kommunal veg, er dette en riktig forståelse av vedtaket. Veglova 29 legger til grunn at byggegrensen mot kommunal veg er 15 meter dersom ikke annet er fastsatt i kommuneplan eller reguleringsplan. Det foreligger ingen reguleringsplan for omsøkte eiendom, og det er heller ikke fastsatt en byggegrense mot kommunal veg i kommuneplanens arealdel. I slike tilfelle er det Askøy kommune ved avd./ samferdsel som fatter vedtak om dispensasjon fra byggegrense mot kommunal veg. Gjennom vedtak at har avd. samferdsel gitt den nødvendige dispensasjon for bygging nærmere kommunal veg enn 15 meter. Det er ikke påkrevd at bygningsmyndighetene i slike tilfelle skal gi en ny dispensasjon fra nevnte byggegrense. Administrasjonen vurderer kun dispensasjon fra byggegrense mot kommunal veg dersom den omsøkte byggegrensen er i strid med byggegrensen fastsatt i reguleringsplan. Det legges etter dette til grunn at den nødvendige dispensasjonen fra byggegrense mot kommunal veg foreligger, jf. avd. for samferdsel sitt vedtak datert Hva angår klager sin kommentar vedrørende bygging fire meter fra nabogrense, vises det til at avd. for samferdsel gjennom sitt vedtak av har gitt samtykke til at garasjen oppføres med en minste avstand på 5 meter fra senterlinje av vegen til nærmeste kant av bygget. Etter administrasjonens forståelse må dette innebære at vegmyndighetene også samtykker til å bygge nærmere nabogrense enn 4 meter. Det er derfor lagt til grunn at det foreligger samtykke til å oppføre garasjen nærmere felles grense mot bnr. 623, jf. pbl tredje ledd bokstav a. 2. Byggets høyde og visuelle kvaliteter Klager viser til at det i rammetillatelsen står at bygget har blitt senket med 3 meter, mens kotehøyder for husets trappetårn er nøyaktig de samme som ved opprinnelig søknad. Klager ber om at dette rettes opp. Videre vises det til avslaget datert , hvor det det vurdert at boligens form ville bli for dominerende på tomten i forhold til dens beliggenhet oppå en høyde. Eier av bnr. 391 anfører også at tomten er for liten til en så dominerende bygningsmasse og at det passer bedre med en tradisjonell bygning. Plan- og bygningslovens 29-4 legger til grunn at et byggverks «plassering, herunder høydeplassering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen». Bestemmelsen forutsetter en konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle, hvor det, innenfor de begrensninger som følger av loven og planbestemmelser, er opp til bygningsmyndighetenes frie skjønn å bestemme bebyggelsens plassering. I vurderingen skal det tas hensyn til de formål bygningslovgivningen er ment å ivareta. Private interesser, i denne sammenheng hensynet til naboer, er relevante momenter i vurderingen. Selv

4 om 29-4 ikke uttrykkelig omtaler et bygg sine fasader, vil det etter en tolkning av bestemmelsen, i enkelte tilfelle være naturlig også å vurdere fasader etter bestemmelsen. Særlig gjelder dette i foreliggende sak, hvor det er byggets plassering og fasader som medfører en ulempe for naboen. Alternative hjemmel kunne vært 29-1 og 29-2, men disse bestemmelsene er ment å sikre at et tiltak sin arkitektoniske utforming og visuelle kvaliteter samsvarer med byggets funksjon og omgivelsene rundt. I slike tilfelle er det kun utforming og visuelle kvaliteter som vurderes, og ikke de direkte konsekvensene bygget har for naboene. Etter forarbeidene skal plan- og bygningsmyndighetene anvende pbl første ledd med forsiktighet i de tilfeller hvor man må foreta en avveining mellom tiltakshavers og naboens interesser. Utgangspunktet er at tiltakshavers ønskede plassering og høyde på byggverket skal godkjennes, forutsatt at han holder seg innenfor de høyde- og avstandsbestemmelser som følger av plan- og bygningsloven. Først når ulempene for omgivelsene ved omsøkt plassering/ høyde er kvalifiserte, skal bygningsmyndighetene vurdere alternativ plassering/ høyde. Tilsvarende vurderingstema må legges til grunn ved vurderingen av om bygningsmyndighetene skal godkjenne de reviderte tegningene. Utvalg for teknikk og miljø må foreta en vurdering av om ulempene ved de reviderte tegningene er kvalifiserte for eier bnr. 391, sml. Sivilombudsmannens uttalelse i sak 2012/215. For at ulempene skal være kvalifiserte må plassering og høyde på omsøkt bolig medføre betydelig ulempe for naboen. Gjennom vedtak av ble det gitt tillatelse til å oppføre boligen med topp cote +22. Det er glasskuppelen i midten som har denne høyden, mens de øvrige kuplene på boligen har topp cote ca. +21,4. I de opprinnelige tegningene over huset var topp cote +25 meter, og gjennom de reviderte tegningene ser en såldes at tiltakshaver har senket bygget med ca. 3 meter. Hele bygget er senket ca. 3 meter ned, og klager kan således ikke blir hørt med at husets trappetårn har nøyaktig samme cotehøyde som den opprinnelige søknaden. Det er også et moment i vurderingen at den omsøkte boligen vil ha en høyde som i det vesentlige tilsvarer høyden på klager sin bolig. Videre har tiltakshaver forsøkt å begrense innsynet mot klager sin eiendom, ved at antall vinduer på tiltakets nordside er vesentlig redusert, slik at bygget har en nærmest lukket fasade mot nord. Administrasjonen kan heller ikke se at det i vurderingen skal legges avgjørende vekt på at omsøkte bygg er dominerende, slik klager anfører. Et dominerende bygg i seg selv medfører ingen ulemper for nabo, med mindre byggets størrelse medfører tapt sol/ utsikt eller vesentlig økt innsyn for naboeiendommen. Samlet sett vurderer administrasjonen at omsøkte tiltak ikke medfører en kvalifisert ulempe for eier av bnr. 391, og således at en godkjennelse av reviderte tegninger ikke strider mot 29-4 første ledd. Det følger videre av pbl at et tiltak «skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering.» Bestemmelsen forutsetter at et byggverks visuelle kvaliteter skal vurderes opp i mot dets funksjon og dets omgivelser. Det er i foreliggende sak tale om en bolig med et moderne og nytenkende uttrykk, som også skiller seg fra den øvrige bebyggelsen i området. Imidlertid kan ikke dette i seg selv medføre at de visuelle kvalitetene strider mot Etter administrasjonens vurdering er det ingen ensartet form på boligene i området, og tiltaket er nå bedre tilpasset omgivelsene enn hva som var tilfelle for den opprinnelige søknaden. Gjennom de reviderte tegningene har tiltakshaver foretatt vesentlige endringer både hva angår høydeplassering og utforming av fasade. Administrasjonen legger etter dette til grunn at omsøkte tiltak er i samsvar med pbl

5 3. Plassering av trekai Klager krever at omsøkte trekai må ligge 4 meter fra nabogrensen ettersom den ellers vil være til hinder for tilkomst til egen eiendom. Vedtak av legger til grunn at det før igangsettingstillatelse blir gitt må sendes inn reviderte tegninger av kaien, hvor denne reduseres til maks bredde på 3 meter og maks lengde på 27 meter. Trekaien må godkjennes på bakgrunn av de reviderte tegningene som sendes inn. Vedtaket inneholder ingen uttalelser som tilsier at kaien må plasseres minimum 4 meter fra nabogrense mot bnr Etter administrasjonens forståelse er det tale om en relativt stor kai, og tiltakshaver har gode alternativer hva angår plasseringen av denne kaien. Det legges derfor til grunn at omsøkte kai må ligge i en avstand på minst 4 meter fra eiendommen til bnr. 391, jf. pbl. 29. En gjør oppmerksom på at ny avstand til nabogrense må tegnes inn på situasjonskartet som sendes inn i forbindelse med igangsettingstillatelse, sml. vedtaket av pkt. 5 d. Forslag til alternativt vedtak: Utvalg for teknikk og miljø tar klage fra Liv-Kari og Henry Engelsen, mottatt , til følge i den utstrekning det følger av vedtaket her og avslår søknad om oppføring av enebolig, garasje m./ leilighet samt trekai. Utvalget begrunner det med [ ] Vedtaket sendes partene med klagerett Vedlegg: 1 Kommuneplan 2012 M 1: Grunnkart M 1: Ortofoto 2009 M 1: Situasjonskart 5 Tegninger 6 Vedtak om dispensasjon fra byggegrense mot kommunal veg 7 Avslag på søknad om rammetillatelse 8 Reviderte tegninger 9 Rammetillatelse 10 Klage på rammetillatelse 11 Tiltakshaver sine kommentarer til klagen Kleppestø, den Knut Natlandsmyr fagsjef Iris Bjørnseth seksjonsleder